EP34 | 【房產】囤房稅會影響房價嗎？有錢人會把房子賣掉嗎？—徐佳馨

艾克斯
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這對我會是非常大的支持和鼓勵，今天邀請到的來賓是我的房地產老師，住商不動產執行總監徐佳馨。

來賓-徐佳馨
哈囉，圓圓好，這樣講好不好意思，你這樣每次講我老師都我有點害羞，先謝謝圓圓，然後謝謝各位聽眾朋友。
 
艾克斯
好，今天這一集呢，我們想請佳馨姐來幫我們分析，最近最重大的政策，囤房稅2.0，到底哪些人會受害或者是哪些人會受益呢。
 
來賓-徐佳馨
這事情呢，我們先來整理一下，這個囤房稅是這一回事，就是說囤房稅可能很多人，我們簡單用一句話來講，囤房稅的概念就是，當你名下有很多間房子的時候，以後政府就要多收你錢，這樣聽起來，好像是，對啊，可是我一般人。
 
艾克斯
又不關我的事，如果我有很多房子，被你說就收啊。
 
艾克斯
反正我有那麼多房子，我收入應該不錯啊，是這樣講是沒錯啦。
 
艾克斯
就是我們的政府他會認為是說。
 
來賓-徐佳馨
我有可能稅多收一點，那這些人就會把房子拿出來便宜賣，或是拿出來就是出租，解決現在供需失衡的問題，但反正anyway
我們先來聊聊他到底是，他到底是些什麼東西好不好，好，就說第一個，他的稅率是有改變的，我們以前在這個所謂囤屋稅正式上路之前，你的這個地方的稅率，我們都說房屋稅三戶以內的話，是1.2，然後後來有稍微調整，那最高的話是到3.6，所以以前適用的最足的，因為可能像這些縣市比較受到矚目，比如說台北市，台北市的話，他就真的實打實的跟你三戶一樣，對嗎
所以在台北市的，就是多戶的持有者，他們的壓力就會稍微大一些些，但是有些縣市沒這樣做
那我們在舊的房屋稅的規劃裡面，因為房屋稅他是地方稅，所以地方稅的話，他就會，比如說你今天在台北有兩間
新北有三間，對，新北有三間，新北有兩間，然後你可能屏東有三間，那在理論上的話，我們說這樣算起來，你應該夯不啷噹七間吧，就不好意思
你在以前的規定裡面，你就是二二三，全部通通都可以在一個最低的範圍之內，那很多人就覺得說不合理，可是沒辦法
因為房屋稅的本來就地方稅制，所以在這一次的規定裡面，有幾個，除了說我們把稅率從這個3.6，把它一次拉到最高稅率是4.8之外
我們還做了一件事情，就是政府還做一件事情，這玩意叫做全國總歸戶，就但凡以前這種，全國各地大富翁，不好意思
這一次就是要合在一起算了，不然我們以前有一些朋友，他們就最喜歡買的，就是比如說像台中，台中有一段時間，沒有被注意的時候
他的房屋稅才1.5，最高稅率1.5，所以你就想，如果我今天是個，就是預售投資者，我一次包個社區包個三戶五戶
我都還可以維持在很低的，這個範圍稅率裡面，不是很開心嗎，所以這個也是堵了很多的
這種說政府應該收的稅，沒有收到的這一件事情，那你可能你也會問說，有沒有，如果說這樣的話，我不自己住
可是我就這麼多間房，那我怎麼辦，你有幾個方法，第一個方法就是出租，出租這件事情的話
比如說像我們出租的操作，因為你可以做公益出租人，公益出租人，現在的話稅率就會比較低，他就會給你1.5，這樣子的，所以有一些會
他會比照這個自用的，當然看到時候看看各縣市，他們會有沒有一些優惠，但原則上的話，就是你有可能因為做這個，所謂的出租
你可能會從本來的，應該要課到3.6，4.8，要一路調降到1.5，這是有可能的。
 
艾克斯
那對民眾有什麼好處嗎。
 
來賓-徐佳馨
對民眾的好處是幾個，第一個就是說，如果你是多戶的持有人的話，你可能就會從以前不用動腦，變成要動腦。
 
艾克斯
所以腦袋會變得更清楚。
 
來賓-徐佳馨
對腦袋會變得更清楚，就是還靈活，然後那如果說，有一些人他有可能真的拿出來租，我有朋友他真的會，就是因為這個關係，他有想過拿出來租這件事情
所以這個問題會讓很多的人，可能就會覺得，租屋的供給會不會變多，所以這個也是我們大概的想法，我們大概期待的
那你可能也會想要知道就是說，政府其實透過這個操作，有沒有什麼背後的目的，其實你去想，如果說我今天為了要結稅
那我勢必出租就要申報，那我出租申報，我是不是政府就會有data，所以它一個程度上面，也可以幫助整個租屋市場
逐漸走向是正常化的狀況，理想。
 
艾克斯
所以政策應該是蠻正面的，就是健全整個房地產的市場，對啊你也知道。
 
艾克斯
身為像我這樣混蛋的業者，我們一定不能夠。
 
來賓-徐佳馨
就是再嘴一些什麼東西，可是整個政策盤下來，這事實上我之前我們跟明媛，有沒有討論聊過這件事情，就是說到最後誰是最大的受益者。
 
艾克斯
對啊政府那個房地合一稅2.0，那個稅收創歷史新高。
 
來賓-徐佳馨
對然後你看，幾乎你只要跟著房地產的稅，我就說幾件事情，所有的稅裡面，你大概可以只要制度健全
你約莫可以抓得到的，幾乎百分百抓得到的，就是房地產的相關稅付，因為我們的房地產是以登記為目的，我們就是你今天的產權，你是要登記
你想你今天買了一間房子，你再怎麼樣你想辦法要登記吧，所以這個是一定可以跟著抓得到，這件事情，那你可能也會很好奇
這事情我們也來研究一下，到底有多少人有多戶，去年才應該說，財政部自己都有在做一個統計，因為他是根據稅籍的
個人歸戶的這個資料來做統計，讓你猜猜看全台灣，10戶以上到底有多少人
想不到10戶以上的話也有1600，嗯，就是說這些人到底怎麼回事，其實蠻多的都是比如說，有一些人他是買預售
確實因為他可能一次訂的預售是比較多的，然後或是說他可能某些原因，他必須要持有很多的不動產，比如說像我們以前，他是用門牌號嗎
他是應該是用件號啦，因為我們或者是說用稅籍的這個編號，但是原則上啦，這樣說他是用那個房屋稅的稅籍來去做的
所以你可能你可能會有幾個，有一些人他或許啦，他可能是有某兩個件號，有一些比較特殊的房子，他會有可能稍微比較多的件號
這個是比較特別的狀況，那我們以前房間有那種很有趣的人，怎麼說咧房間很有趣的人，你知道不動產的交易，我們早期有一個
叫做Undertable的認定標準，叫做一年不要交易六戶，那你很好奇那個六戶是怎麼來的
六戶呢就是我們這個產業曾經有一個法派大哥，然後這法派大哥可能完全不相信任何人，所以他所有的法派，他都自己用自己的名字去投標
厲害了吧，所以他的名下就會有很多房子，那後來後來聽說在，聽說在徵稅的這個標準上，就拿以他的交易標準來投票了，他就把房子移為平凡交易的基礎，六戶
所以你會覺得說這是有點荒唐，但就是這樣，所以我們如果說回歸到一件事情，就是多戶的持有者
那有一些沒辦法的，比如說他是繼承，像我之前有一個長輩，那那個長輩是他跟他，他爸爸很寵愛他
所以他爸爸沒有把房產留給他，他的哥哥和姊姊，他應該現在還在跟他哥哥姊姊打官司，他爸爸在新莊跟士林
大概有30間房子，全部給他。
 
艾克斯
這麼好。
 
來賓-徐佳馨
想不到投資不如投胎，你看是不是，所以這個也是，我們這些市場上面，很多多戶的持有人的一些來源。
 
艾克斯
然後在兩戶以上的，好像也有6萬多人，比我想像中還要多更多，這個事情。
 
來賓-徐佳馨
我覺得是很多的長輩的心態，因為這個事情我有一次，因為你知道以前在辦公室，就是都住在辦公室
然後民眾會打本公司的免費服務專線進來，有些是來問問題，有些是來聊天，然後有那個聊天，我記得有一天有個阿伯，然後打電話來，阿伯也沒有幹嘛，他也不是要問問題
他只是要抒發一下他的情緒，阿伯就說，學長姐我跟你說，如果有一天你遇到張部長，那時候還是張勝和當財政部長的時候，你一定要跟他說，我心裡想說我會不會遇到他，然後他就說
我們房屋稅三戶以內，是自用，我真的覺得太合理了。
 
艾克斯
為什麼。
 
來賓-徐佳馨
你很好，我有問他，我說為什麼，他就說學長姐，你一定，你如果不是沒結婚就是沒小孩，我說怎麼說，他說你去想
他說他現在名下剛好就三級了，他跟他老婆住一間，他兩個兒子一人一間，他就說，這樣子真的很安全，這樣子真的很不錯，剛好這三個都自用
他可以在範圍之內，我說那這樣其實，我以前是覺得名下一戶這樣子，就比較合理，就比較合邏輯，他就說你想
你小孩子這樣，我說那你怎麼不把房子過給小孩，然後他就跟我說，他說你覺得我房子過給小孩，我那兩個兒子還會孝順我嗎。
 
艾克斯
我說，這蠻有道理的，有道理耶。
 
來賓-徐佳馨
然後他就說，你要知道，這個三戶他是有很多的，這個家族的，就是當初立法者一定考量到民情，才會有三戶的設計，好像還蠻有道理
我忽然聽起來覺得還蠻有道理的，可是，因為畢竟現在很多人會利用這種，這種，說是空間，那他會，他會去做不動產的操作，所以
存房稅下來之後，多多少少會改變一些市場上面的機制，比如說建商端，因為我們剛才講稅會往上調嘛，建商影響會很大
因為建商他最高喔，他可以開到4.8，那4.8的話，有一些建商，比如說他也許要蓋豪宅的，那他的影響就會
可能就會比較明顯。
 
艾克斯
因為豪宅都是慢慢賣啊。
 
來賓-徐佳馨
是，那建商會影響到他的操作，就是以前可能有一些建商，他喜歡，蓋一些，就是可以，展現自己理想的
但沒那麼符合市場。
 
艾克斯
你是說桃豬影園嗎。
 
來賓-徐佳馨
這我不好說，但反正他就是有一些理想，桃豬影園他另外的身材之道啦，這我們也不方便說，可是，你從這些角度上面來看的話
他們的業主就必須要負擔比較重的房屋稅，因為豪宅本來，他在公事，他在這個房屋稅就會比一般的人高
那他如果說建商是大戶，他有多戶的持有的這個概念的話，那他當然他就會壓力比較大，那至於民間來說的話，很多人可能會擔心
像我前一陣子就有，就有那個大哥打電話給我，他以前是，以前我們也是在節目上面認識，他就跟我說，欸妹我跟你說齁，我現在民家有7戶，我要怎麼辦。
 
艾克斯
7戶，要怎麼辦，因為他自己一個人。
 
來賓-徐佳馨
然後他的儲蓄方式，就是把房子當定存，他只要有錢，他就買房地產，定期定額房地產，對對對，第一次聽到。
 
艾克斯
人家定期定額ETF。
 
艾克斯
定期定額房地產。
 
來賓-徐佳馨
他就是反正有錢，他就會買間房子，然後慢慢騎，騎到騎了30年，也大概有了7間，7間大概都是小套房，這樣子的規格。
 
艾克斯
好啦。
 
來賓-徐佳馨
然後他就說，那現在怎麼辦，我說其實你影響不會太大，因為我叫他把房屋稅單拿出來看，那房屋稅單一年也不過就2000多，那2000多，你看他如果7戶的話
是因為他比較小嗎，欸一個是說他的房子是老，比較舊，你如果各位如果好奇的話，就想要知道你屯屋稅的狀況，萬一你有很多錢
你屯屋會不會壓力很大，你去把你那個房屋稅單找出來，然後房屋稅單裡面呢，你會有一個那個平定限制，平定有一個限制，就是你這個房價值多少錢
你看了那個限制，你就會恍然大悟覺得，沒什麼事，安全，除非你買的是這幾年的新房子，因為這幾年的，這幾年的新房子
雖然我們大家買房子，可能隨便都是一兩千萬以上，那你一兩千萬以上的話，你可能會覺得說，那我房子好歹值個四五百吧，沒有，如果你的房子是二三十年的房子
你房子可能在稅單上面，只值四五十喔。
 
艾克斯
這麼少。
 
來賓-徐佳馨
所以你四五十，然後你再乘以稅率1.2，好吧，那你乘以1.2，那你算一算，沒多少錢，這個也大概是從你的房屋稅的
這個稅單裡面，你大概就可以回退出來，可是新的房子壓力比較大，新的房子，很多的，我們有很多朋友買三四十坪的房子，他的平定的限值是大概一百萬左右。
 
艾克斯
所以以一百萬來算，他稅如果從1.2提高到4.8，那就是他一年要多三萬多。
 
來賓-徐佳馨
對。
 
艾克斯
如果一間是這樣三間，不過他們那麼有錢應該還好吧。
 
來賓-徐佳馨
也還好啦，就是看看他要怎麼樣處理，轉家在，轉家在租客頭上。
 
艾克斯
如果都是空房，可能就會，壓力大一點，對，但如果你是出租的話，也是會cover掉一些回來，是。
 
來賓-徐佳馨
所以這個是新房子的處理，那舊房子其實沒什麼壓力，那可能很好奇說，舊房子為什麼壓力不會那麼大，一個是說舊房子，他用的是舊的造價
所以舊的造價跟新的造價，各位如果有興趣，我們有機會可以聊，因為我怕這節目無聊，所以我就不要講這麼boring的事情，舊的跟新的有差，然後第二個差很多的東西叫什麼，叫做折舊
新的房子不會折舊，舊的房子會折舊，所以很多，像我那時候有一個朋友，他在安和路那邊，他的老公會四幾年了吧。
 
艾克斯
他的老公會四幾年了吧。
 
來賓-徐佳馨
一年房屋稅才兩千多塊，兩三千塊，兩三千塊，你就可以想像，想像他乘四倍他也沒差，想像他乘四倍他也沒差，對吧，所以這是概念上，另外
像那個大哥為什麼影響不大的原因，另外像那個大哥為什麼影響不大的原因，他一個原因就是他小，他一個原因就是他小，他那個面積其實都，他那個面積其實都，都大概就是十五平二十平，都大概就是十五平二十平，的這種小套房，的這種小套房，所以他影響也不會非常的大。
 
艾克斯
所以他影響也不會非常的大。
 
來賓-徐佳馨
所以，如果各位有聽到，這一集節目的朋友，這一集節目的朋友，你房子要舊的，你房子要舊的，就是個，七戶八戶十戶的。
 
艾克斯
就是個。
 
來賓-徐佳馨
你也不用太擔心，大概就是這樣子，的價錢。
 
艾克斯
所以。
 
來賓-徐佳馨
影響上面的話，影響上面的話，我們的看法是還好啦。
 
艾克斯
我們的看法是還好啦。
 
來賓-徐佳馨
所以，從這些，從這些，角度上面來看的話，角度上面來看的話，呃，政策，政策，時間的這些打房的政策啊。
 
艾克斯
時間的這些打房的政策啊，時間的這些打房的政策啊。
 
來賓-徐佳馨
多數，多數，真的要達到很多朋友期待的，真的要達到很多朋友期待的。
 
艾克斯
真的要達到很多朋友期待的。
 
來賓-徐佳馨
跌價，跌價，我覺得不打擾，我覺得不打擾。
 
艾克斯
那你們最近，第一線在看房屋的交易量，那你們最近。
 
艾克斯
那你們最近。
 
艾克斯
到2023年12月，到2023年12月，他的交易狀況如何，那12月本公司有寫下新高。
 
艾克斯
那12月本公司有寫下新高。
 
來賓-徐佳馨
不是我們很會賣，而是因為，真的，新青安的威力太強了，新青安，新青安，我們那個時候，新青安整個的帶動，從8月份開始，從8月份開始，就一路往上攀升，就一路往上攀升，就一路往上攀升
那到了，11月的話，11月的話，已經是，全年度最高了，然後到了12月，然後到了12月，又更近一層，因為，12月有些朋友他們會，12月有些朋友他們會，會賣啦
會先去做一些買賣的規劃，會先去做一些買賣的規劃，所以，12月的量有比較好一些，12月的量有比較好一些，但是我們，現在發現，有一些比較特別的地方，有一些比較特別的地方，是說，成屋最大的問題是
沒東西可以賣，沒東西可以賣。
 
艾克斯
你是說，習受嗎，就是市場賣方不想丟出來，就是市場賣方不想丟出來。
 
來賓-徐佳馨
一個是這樣，第二個是說，很多人都，房地合一之後取得，還要綁五年，你知道，他如果2020年買的，他如果2020年買的，他到現在，今年才2023，他還要窩兩年，所以這個
所以這個，這個是我們供給，這個是我們供給，沒有那麼多的原因，我相信，如果有聽眾朋友，你最近這段時間，你有去看房子，你一定會覺得說，天哪我現在在市場上，看什麼鬼東西，對，就是因為
就是好的東西，其實屋主沒有丟出來，這個是我們，這個是我們，現在成交量，沒有辦法再放大，的一個印象。
 
艾克斯
那如果需求起來，因為新青安，讓貸款條件更好，然後，購買力增加，然後購買力增加，但是在需求端，但是在需求端，可能屋主，不管是因為
考量稅制的問題，或是他暫時，不想賣，導致市場上的物件，供給比較少，那需求上升，供給下降，所以房價相對的，就是會往上走嘛。
 
來賓-徐佳馨
就是穩住，穩住，所以很妙的事情是，我們這一個月，桃園跟高雄的量，沒有那麼好，我不知道其他縣市，怎麼樣
因為我們只是看，我們自己，自己全台的，全台的量，但是如果說，我們看到那個，其他縣市的量的時候，應該說，如果說到時候，看1月1號，或1月2號，各地方政府會公佈，那個買賣一轉動數，我們現在發現有一個，比較特別的狀況是，很多的自用買方，反而到最後又回去找預售，為什麼又回去找預售的原因是，他看了，中和的老公寓，40年，1500，他怎麼辦下去。
 
艾克斯
對就是還是新房子，住起來比較舒服。
 
來賓-徐佳馨
是啊，然後又有管理，又有什麼，那這個是為什麼有一些，自用型的買方，他後來看來看去，他乾脆就會去買那種，現在已經開到
六七十的新北，四五十的桃園，然後是新的房子，這個會是，我們認為可能2024年，會比較普遍出現在市場的事情，好。
 
艾克斯
那我們下一集來請，就是佳馨姐來跟我們聊聊預售屋，還有2024整個房市的展望，那今天的節目就到這邊，那歡迎呢，大家如果覺得今天的內容不錯
對你有幫助，請點擊撰寫評論，留言給我們，並且呢，給我們五顆星的好評哦，拜拜。