EP08 | 【房產】預售屋如何殺價—何世昌

艾克斯:

大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界。我會邀請來賓一起探討股票、房地產、創投和創業。那今天我們邀請到的來賓是何世昌、世昌哥。那世昌哥呢，他是我認識的人裡面最熟悉預售屋、新城屋還有重劃區的。那今天這一集呢，最主要是想要請世昌哥分享他如何從一個新手然後變成房地產的專家。那我們歡迎世昌哥。

 

來賓-何世昌:

艾克斯大大好，各位朋友大家早。講錯了，不是早，大家好。你看我一開始就笑場。

 

艾克斯:

那我想請問世昌啊，就是你過去的背景好像不是房地產相關科系，那你可以分享一下你怎麼進入這個行業，以及如何不斷的精進自己？

 

來賓-何世昌:

這個說來話長。我蠻有趣的，就是說，其實我在大學的時候，我從高中一路到大學都很喜歡財經類的東西。但是呢，我最後在選田志願的時候，選了我最有興趣的東西，叫做中文系。

 

艾克斯:

你是主動填選中文系？

 

來賓-何世昌:

對，而且我是推針的。那很特別。對啊，那我選了中文系之後，大家會說，你中文系出來要幹嘛？

 

艾克斯:

對啊，其實我也很茫然。

 

來賓-何世昌:

後來我讀到研究所，我的指導老師就是中研院院士曾永毅教授，那他現在已經離世了。那我之所以會講他是因為現在他離世了我才會講他，不然如果他再世的時候，我講他好像都我在吃人家豆腐。沒有，我是很感謝他這個老師。他為了幫助我上博士班，主動把這個助教的工作給我，讓我有一個衣食無缺的這個生活依靠之後，讓我專心讀書上博士班。那你有上博士班嗎？問得好，這就是關鍵一下子就戳到一針見血，就是我在做助教的那段期間，坐著坐著，我發現工作是很輕鬆，因為老師幾乎沒有給我什麼工作做，那我每天就坐在研究室裡面，那到了大概五點的時候就下班了。工時非常短，那我想說幫老師整理一下資料，試一些簡單的事情，然後讀點書。後來發現我好像想做一點，覺得自己比較有成就感的東西。後來我就跟老師談，毅然決然就說我先出去闖一陣子這樣子。那時候我也沒有想說要幹什麼，總之財經類的我都覺得很OK這樣子。當時候在找工作的時候就看到，助展雜誌剛好在應徵這個編輯人員。我想說就去應徵吧，就去應徵看看。沒想到當天去應徵，隔天就叫我打電話叫我去上班。

 

艾克斯:

那你一定表現非常好才會這麼急。

 

來賓-何世昌:

而且我對應徵的過程記憶非常的深刻，因為我們那時候的老闆林仁渝先生，還叫我們在稿紙上寫出一篇600字的作文。

 

艾克斯:

可是內容是房地產嗎？那時候你熟嗎？

 

來賓-何世昌:

我不熟，但是就是像單純的評論。坦白講我跟各位報告，那時候我自己以為自以為對房地產很熟，因為我看了很多書，也常常看新聞包裝雜誌報導。我就以為房地產就是這樣。所以應徵進去之後發現，怎麼跟我想的都不一

樣。怎麼會這樣。所以剛進去裡面，剛好這個雜誌它也不是單純的，就是文字報導的這麼簡單，就是編輯，你必須要去瞭解各個地方的房地產的狀況才能寫出東西，因為它是給專業人員看的。

 

艾克斯:

住宅雜誌是臺灣算是第一個專業的房地產雜誌是。對，然後他就是會去統計以前是北臺灣為主的各個建案的最新銷售的狀況。那像這樣你這些資料是怎麼取得的？以前沒有網路那資料哪裡來？

 

來賓-何世昌:

這個就是要請市調人員去北臺灣每一個建案現場這樣子。所以這是一個很重要的地方，是一個非常累的工作。但是我一開始進去的時候，我以為我真的懂，是因為我們常常用臺北看天下，覺得房地產好像就是臺北12個行政區順手攆來就夠了。結果一進去發現他到底在講什麼鬼飾調我的同事，到底早會的時候講的是什麼鬼。什麼過嶺，山宅鼎寶山。我只有聽過金寶山，我沒聽過寶山，對不對？窮林，新埔。我想說是板橋的新埔嗎？不是，是新竹的新埔。我想說這大腿的東西，什麼梅花湖，馬賽地區。我根本就沒有碰過，你知道嗎？我才發現原來房地產這麼的複雜，因為每一個地方有他的房地產的特性。不是全部的房地產市場都跟臺北市一樣，你只要重視區段哪些地方是好區段就好了。感覺好像進入了一個大山裡面，完全順手拈來完全沒有東西。那時候非常虛，所以我剛進去的前三個月，我就畏食到逆流了。

 

艾克斯:

這麼抄壓力很大。

 

來賓-何世昌:

壓力超級大。不過也是因為這樣，就是開始努力做功課，然後跟著試調南征北討，他們跑去哪裡，我就跟去哪裡，到處去看。看看這個市場到底是怎麼樣，預售屋是怎麼玩的，看久了其實你就慢慢的開始的吸收這些所有的東西，你也不用去看書，因為你就實戰，親身下去直接投入實戰，你就瞭解房地產原來是這樣玩，而且每一個地方的玩法還不太一樣，這就是臺灣房地產有趣的地方。

 

艾克斯:

那我想請教詩昌哥那你是在哪一個階段覺得自己更上一層樓是有經歷什麼事件嗎？

 

來賓-何世昌:

沒有沒有沒有經歷什麼事件。其實我們後來當發言人也是陰錯陽差，就是別人都不想，所以才落到我身上。我之所以會覺得自己變強了，就有一個很明顯的重點，就是說你會發現別人寫的文章，或者是別的新聞報導開始，你可以找出問題的時候，那個時候就是你成仙鍛煉成仙的時候。那個時候就已經好像我們轉職了，從原本的小新手轉到戰士，魔法師這個階段。所以我們那個時候就發現，好像有點漸漸的抓到房地產這個傑作的感覺。

 

艾克斯:

這樣大概花了多久的時間？

 

來賓-何世昌:

這樣也要大概花兩三年，對。

 

艾克斯:

所以有兩三年在第一線這樣跑，跑了兩三年，然後才覺得自己突然某個階段就覺得，我看到別人的文章，我知道他寫錯在哪裡，或是你就知道這個專家他講的是真的，只是看表面還是有實戰經驗。

 

來賓-何世昌:

是沒錯。因為我原本是在我們只做北臺灣，那後來有一些中間，有一些原因，我又回到高雄，當這個採訪跟監視調，所以也在高雄也混了一年多左右。所以整體看起來，其實我們就是全雖然只做北臺灣，但是每個臺灣每一個市場都要碰一下，所以別人講的市場，大致上就可以略吃一二戰。

 

艾克斯:

我要跟聽眾分享，就是我自己在房地產這個領域，我也是比較屬於資料派，我還沒有辦法深入到每一個第一線去看。那房市呢，它其實不是一個整體，不是說房市好房市不好，它其實每一個縣市，就像市長哥說的，它在地性非常強。如果你沒有深入到每一個區域，然後經過時間這樣觀察它，其實你很難對某個區域很瞭解。

 

來賓-何世昌:

對，剛才艾克斯大大他講到資料派，其實資料派也不是不好，因為我們以前也玩大資料，所以我也覺得其實資料佔據我分析市場七八成左右的比例，其實它是很重要的。因為我們有時候看市場，有時候會看歪，先人打鼓有實沖，所以就要依靠資料。其實資料是很公平、很透明、很客觀的。但是自己去看市場會比較主觀一點。所以資料有時候統計出來的東西會讓我們大點眼鏡說，怎麼跟我們想像的不一樣。這個也是房地產的原因，房地產資料有趣的地方。那我想請教四川哥。

 

艾克斯:

就是在你這些過程當中，你覺得哪一本書或者是做了什麼事讓你覺得你持續在精進當中？

 

來賓-何世昌:

我想跟各位分享，可是也不是說跟各位，看你的需求。因為在我從業裡面，我看過最贊的一本書，為他點贊的一本書是卓輝華老師，也不是老師，他是估價事務所的一個所長。聽說他寫的一本書，書名叫做《房市激蕩50年》。這一本書聽說是他的畢業論文，我不確定，但是他給我的這一本書是我看過所有的房地產的書裡面寫的最好的。他的好是在於說...

 

艾克斯:

他把過去50年來...

 

來賓-何世昌:

整個臺灣房地產的房價、政策變化跟歷史背景，全部寫的一字不漏，完完整整的梳理的非常的清楚。我從來沒有看過一本書，沒有看過有一本可以整理的這麼完備資料、這麼齊全的書。但是這一本書比較適合，你對房地產歷史有興趣的人。為什麼我們要去看這一本書？我覺得它對我的幫助很大，是因為我們才20歲，過去的五六十年的臺灣房地產的歷史，我們都沒有參與，沒有參與記者採訪的時候，我們要講什麼，沒聊你知道嗎？所以這本書就變成我們吸收汲取知識的很重要的一個。

 

艾克斯:

這本書還買得到嗎，還是已經絕版？

 

來賓-何世昌:

聽說絕版。

 

艾克斯:

又來了又是經典又絕版。

 

來賓-何世昌:

對，所以我手上這一本非常珍貴。那如果對一般聽眾來講...他想要精進自己房地產專業，你覺得要怎麼做？

 

來賓-何世昌:

其實我覺得房間有蠻多書的。那如果你是一個自住的，你就一輩子買一兩次房子的人，你就不用太過專精的一個知識，可是基礎知識要打穩。比如說這個房地產天后徐嘉欣，他就有寫蠻多給新手看的書。像第一次買房就上手，他有好幾個篇，有好幾個不同的書，或者是說買一間增值的房子之類的，就教你說房地產交易的過程中，實戰實務面大概是怎樣，你要經過哪些程式。那你如果要挑一間可以增值的房子，你大概要注重什麼樣的一個條件。尤其是你如果是買中古物件的人，又要特別看這一本，因為徐嘉欣他主要是在中古物市場耕耘蠻久的。那除了這個徐嘉欣之外，有的人你可能是投資客。投資客你可以看一些比較更專業的，像這個艾蜜莉，這個鄭惠芳她寫的這個結稅的部分，怎麼利用房地產來進行結稅。因為你投資呢，坦白講大家獲利率都差不多，除非你眼光比別人強。那你如果眼光沒有比別人強，你的結流的部分，結流就是結稅的部分，就要比別人厲害。你結稅比別人厲害，當然就賺得比較多。所以結稅是一個很重要的點。或者你看這個我們的房地產的大師，艾蜜莉她其實也有出書，很古老之前的書，你可以翻一翻，也寫得蠻有趣的。或者像張旭蘭，她也有寫房地產相關的書。其實這一些前輩寫的書，我都覺得蠻好的。尤其是對於買房地產完全沒經驗的人，你真的可以買書來換一換說，我真的沒經驗怎麼辦，你可以讓你安心一點。至少你即使說實戰上沒有幫助，也是讓你對流程大概有個底，到時候不會那麼的慌。

 

艾克斯:

那我要推薦一本書，就是那個四昌哥的臉書，他的粉絲團每天都有新文章，而且都是有insight有洞見的。

 

來賓-何世昌:

感恩感恩，我每天就追蹤。

 

艾克斯:

因為他都是用資料用邏輯來分析，而且他現在自己出來創業，就是尺度大開，就是敢講很多真話沒有包袱。所以我真的覺得建議大家每天去追蹤。那四昌哥能不能建議一下，能不能分享一下你做這個粉絲團的目的是什麼？

 

來賓-何世昌:

如果大家不建議不嫌棄的話，可以加入和四昌的這個房產知識吧，非家。當初我們創這個臉書呢，一來是。其實坦白講，我在創臉書之前，我自己是沒有滑臉書習慣。對，不曉得。如果大家這個比使用臉書年齡比較早的，這個前輩朋友們，你可能聽過這個開心農場，不曉得。

 

艾克斯:

2008開心農場爆紅。

 

艾克斯:

艾克斯大大有玩過。

 

來賓-何世昌:

偷菜偷別人的菜。

 

艾克斯:

代表我們年齡是接近，對，我就是為了玩開心農場創創的臉書。後來沒完之後就很少在滑臉書了，直到自己出來創業之後才開始想說，要不要來經營自媒體。因為我們發現現在很多年輕朋友，基本上是都不看新聞了。所以你要怎麼把一些房地產的知識傳達給大家，或者把一些好玩的東西分享給大家知道，只有透過自媒體。我們臉書是第一步，說不定我接下來也跟艾克斯大大一樣，更上一層樓來開PuppetCast，或者是進軍YT。

 

艾克斯:

我真的強烈建議大家一定要去看，因為真的每天我都會有吸取到乾貨。那我再來想請教四川哥，就是為什麼你會想要從一個大公司的發言人跳出來自己創業，那你做的服務有哪些呢？

 

來賓-何世昌:

我們做的服務主要都是房地產的顧問的服務。這種顧問業一般民眾比較不會碰觸到，主要都是針對業者。而之所以會這樣做是因為我們發現國內比較少介紹國外房地產的一個制度跟政策，還有國外房地產的研究。在此之前我們常常聽到有些學者或者是社運團體說，臺灣的房地產真的是很畸形亂七八糟，稅制改革亂改一通，國外都是重稅只有臺灣沒有。其實坦白說，這種都是很偏頗的說法，也不是說全錯，但是大家都是挑自己比較有利的東西來講。比如說我如果是支持居住正義派的，支持加稅派的，我就把很重稅的國家來講給臺灣人聽，例如哪些國家，對比如說美國、加拿大或者是英國。

 

艾克斯:

這些國家的房價都是狂飆，都漲得比臺灣還要凶。

 

來賓-何世昌:

哇，他一下子就觸碰到重點，就是說你怎麼會覺得重稅有用呢？重稅有用，你又不把他們的房價資料給我們看，對不對？其實有在關注國外房價資料的，像我們剛才講到這幾個國家，其實他的房價漲得比臺灣還凶耶。

 

來賓-何世昌:

怎麼會認為說啊，房價漲得比臺灣人還凶的國家克重稅有用，這邏輯不不不成立嘛，對不對？所以在這種情況之下，我們就需要更通透，還有更全面的去瞭解國外的房地產市場，看有什麼新的制度，還可以幫助達到實現居住正義這一點，或者是說哪一些政策，真的可以抑制房價，或者是哪些政策對於抑制房價是完全沒效的。我們就在臉書上可以，大家都可以常常看到我們在寫這一部分的訊息。

 

艾克斯:

對，那至於那個，我們剛剛講都是看書或看臉書嘛，那實際要做哪些事，例如說怎麼跑現場啊，你有什麼建議嗎，嗯？

 

來賓-何世昌:

你是說去。

 

艾克斯:

例如說我想買某個從化區，那我該怎麼去分析這個從化區，以及我怎麼去跟現場的代銷這邊來互動。

 

來賓-何世昌:

坦白說啦，如果你是一般民眾，我講的不是VIP投資客那一種，如果是一般的購物主的話，你手上的籌碼很有限，你一定常常在臉書，不是在臉書，在Google的話，常常看到有些專家在教你怎

 

麼殺價，交戰守則。

 

艾克斯:

打七折開價。

 

來賓-何世昌:

對，你知道艾克斯跟我都是這個行內人，一看就知道大部分都是唬爛的。業者代銷業者，他其實是個有跟建商簽抵價。那為什麼他們不可能打七折賣你，那這一種定價是層層，呃，層層交辦價的。那這種定價是一個，比如說代銷業者去跟建商簽了簽抵價之後，代銷業者要呃有一個開價，那這個開價之後他就要設定分成分戶的售價表，那這種售價表呢，這個每一個現場的呃銷售人員，銷售小姐，他就要依照這個呃售價表去來賣，他的底價就是在那裡。你不可能說他原本公司規定你賣的底價是一百萬，你可以殺到九十萬賣給客人，這不太可能。雖然說現場的專案，他有調動價格的特權，但是如果是破底價的賣的話，因為這種重專有名詞叫做破底啦，就是呃低於他們的底價賣，其實是要扣他們自己的獎金的。那你覺得銷售人員有可能這個讓你七折買到房子嗎，這個想也知道不可能嗎。而且有一個重點你知道你會過來Google啊，難道代銷人員不會Google嗎，而且你是一個剛出新手村的新手，你只拿著匕首跟小盾牌，然後你要去你要打的物件是誰，是現場賣預售的跑單，那個姐姐都已經賣了二三十年以上的大魔王，你拿了你你是一個小新手，就拿著小木盾小小匕首就要去打大魔王，這是不可能的事情嘛。所以如果你說你要有什麼殺價的絕招，坦白說，沒籌碼很少，或者你可以找那種建商代銷的粉絲，這個VIP客就是他們的口袋名單，那可以跟著他們在新建案公開之前，那種用潛銷價早鳥價去買到比較低的一個價格，那如果假設說我也沒有認識這個代銷建商的人，也沒有認識大咖的投資客怎麼辦，其實還有一個辦法，因為現在網路行銷很，非常的流行，非常的普遍。有些建案呢，他在開案之前就開始在臉書或者Google在打廣告，而且他打廣告有什麼特點，就是要你留下資料，在開案之前你就可以留下資料，那如果你留下資料呢，他們在開案之前就可以率先在第一波就聯繫你，這個時候你就有早鳥價優惠。

 

艾克斯:

所以就是要多去看案子，然後都要留下你的聯絡方式。

 

來賓-何世昌:

對而且重點就是說啊你怎麼要留下資料？你怎麼知道有哪些案子會開？就要開始注意很多相關的訊息，包含廣告訊息啊、雜誌啊、新聞訊息，這個通常都要注意。啊，你會想說，啊我是一個小白星，所以我要怎麼去收集這些訊息？沒辦法，你要省錢，如果你要想著買房要砍個五十萬六十萬，就是要做功課，要花心思，不然的話你就是當潘娜當肥養，這就是不做功課的代價。

 

艾克斯:

對，我覺得市長哥講的非常好，那個買房的費用，買房這件事可能是你人生中最大一筆支出或投資，那建議大家一定要多做功課，因為現在房子一間隨便都是一兩千萬起跳，你多花個幾個月的時間，可以幫你省下一兩百萬都有可能。

 

來賓-何世昌:

對，我完全贊同艾克斯大大講的話，而且我們發現，這個世界上真的很多神奇的事。有些人買房子兩三千萬買得下去，但是呢，你卻捨不得買房子，花個幾百塊去買一本書來看，或者去買個課程來上，幾十塊的幾百塊的東西，你捨不得花，然後幾千塊幾千萬的東西，你買得下手，然後買了買貴之後才想說，我買貴要怎麼辦，這個時候已經來不及了。

 

艾克斯:

預防勝於治療。對，那我問今天節目最後一題，就是想請教市長哥，就是我們其實在做投資一定或是在工作上一定會不斷的檢討自己。那我也想請教你說如果可以，可以重來一次，你會給你年輕時候的自己有什麼樣的建議？

 

來賓-何世昌:

如果收聽者有年輕的朋友的話，我的我如果再重來一次我的做法，我也希望這些年輕朋友聽得下去，趕快買房子。儘量在二十幾歲的時候就買房子，為什麼？即使你二十幾歲買的房子不一定便宜，但是二十幾歲可以用的金融工具，跟你的青春很有用。為什麼？因為我們買房子就是要用青春換取房價上升的空間，所以你先買一定比別人更有利。第二個是你越早買，你可以談到的房貸工具，你可以談到的房貸的條件，會比你五十歲之後買談到的條件更好，因為你年輕嘛，有新鮮的肝，所以銀行比較不會怕你繞跑。而且你越早買你可以申請長年期房貸，又可以使用無限轉貸大法。如果你超過了五十歲以上，要用無限轉貸大法就很難了。所以你越年輕越早買越好，不要等到四五十歲才想要來買。因為我年輕的時候坦白說，我要跟艾克斯大大報告，我年輕的時候是個憤青。所以不要重蹈我的覆車，越早買房子越有利。

 

艾克斯:

好，我覺得這個建議非常的中肯，那也希望年輕的朋友不要把我們當做好像是我們是房地產業的才這樣講話。我自己也算是有一點太無聊了，我已經開始玩覺醒了。不過不管怎麼樣，就是有行動現在開始才是最重要的。那我們今天的節目就到這邊，那下一集呢我們會請詩昌哥繼續跟我們分享整個臺灣從話區以及未來的視況分析。那如果有任何問題，歡迎就是到我們的粉絲團上來詢問我們，我們都會一一的回復你。謝謝，拜拜。