EP23 | 【房產】外國人如何在韓國置產—鄭匡宇

艾克斯

好那想請教匡宇兄，就我們剛剛聊到房地產，也是，那個匡宇兄也是房地產投資專家，就是尤其在韓國也是做的表現不錯，可以跟我們分享一下韓國的房地產嗎。

 

來賓-鄭匡宇

是專家不敢講了，那我覺得我很多時候投入房地產，我覺得有一些很基本的觀念，我透過這個節目，也是特別想要跟大家講一些，很基本的觀念

那這個基本的觀念呢，真的其實很簡單，可是因為它牽扯到人性的恐懼跟貪婪，所以又會變得非常困難，就是你很容易明知道這是對的

應該這麼做的，可你在那個moment就不敢做，那我就以自己的經驗來跟大家分享，我的簡單的觀念，和我怎麼去克服，這所謂的貪婪恐懼之類的，我當時

我從小其實就很想要有自己的房子，後來稍微有點能力，比如說我在韓國開始有工作了，我那時候在韓國不是一年月薪是9萬嗎

那我這麼會存錢的人，各位你可能聽我，省錢大，你聽我這個廣播可能聽不太出來，但是呢，我就是一個摳門王，你知道我很摳啊

所以說我這個假設收入是9萬，我可以存8萬你知道，怎麼做到。

 

艾克斯

怎麼做到。

 

來賓-鄭匡宇

當然就是想辦法省啊，像比如說。

 

來賓-鄭匡宇

我當時在韓國的生活，我跟大家報告，一定是吃學校的學生餐廳嘛，對不對，那就比較省，還有折扣，然後呢，租房子也是

它其實韓國的房子比較特別，反正有一個租屋的制度是，所謂的全稅，意思就是說，你呢只要給這個房東

比如說這個房子價值大概是，三分，之二左右的錢，你這兩年就可以都不用付任何房租，你只要付管理費，水電兩年之後你要搬走，房東要把這個錢退回來給你，那我當時剛到韓國也搞不太清楚，那我聽說有這個制度好，那可是我沒有這麼一大筆錢呢，我們的學校願意借這個錢學校借我錢，但是我付利息給學校。

 

艾克斯

那就等於是寬限期的概念，對對對，一樣的概念。

 

來賓-鄭匡宇

一樣的概念，就等於是，學校做銀行，學校做東，那我就給他這個，但錢也很少，可能我那時候可能只要給，maybe台幣四五千而已

那我剩下的五千生活還OK，那為什麼生活可以，除了我說吃很便宜之外，我呢，在美國就是，我在美國念書就是這樣子，我回去只是一個睡覺的地方

我在學校的研究室裡頭，在學校圖書館搞一整天，吃喝拉撒，就差沒在那裡，洗澡了，那到很晚回家就只是睡覺，所以這樣子生活非常的簡單，對不對

就不用花什麼錢，這樣子，所以存錢很快，那我那個時候在，買的第一個房子是在臺灣買的，那時候剛好是2008年，我兩年也存了一些錢，我2006到韓國，兩年也存了一些錢

所以2008金融海嘯的時候，我就覺得，這不就是我一直聽到的，國家有為難的時候，就是你發財的時候了嗎，所以，那個時候

我就看到了在這個，關渡到竹尾之間，那是我比較熟悉的地方，我小時候是住在北投石牌地區，那所以往北，或者整個這個淡水線

就是我比較熟悉的，那那邊我去看了，我覺得，其實很不錯，離捷運站也近，生活機能，竹尾站那邊也還不錯，在下面往紅樹林，就有一點偏僻的，那個時候

那我就覺得，好就買吧，而且我那時候買的房子呢，才，560萬吧。

 

艾克斯

一平多少。

 

來賓-鄭匡宇

那個時候一平十幾萬，對十幾萬，對對，十幾萬，然後，可是我們那個比較貴，所以它其實是在，20多一點點，20多一點，其實本來想開更高

那我就一直跟他殺，我說，現在房子誰買啊，他們也知道，所以後來就給了我，一個不錯的價錢，那我當時買，加上這個，裝潢啊，什麼之類搞一搞，大概是600多萬

我600多萬，買到這個，這個房子，那當然他後來，大家都知道了，2008買的房子，你不管買在哪，買在臺北，你可能賺更多，那我買在，關渡竹圍那邊，他也是漲了

大概快一倍，對啊一倍以上。

 

艾克斯

差不多就是一倍。

 

來賓-鄭匡宇

那為什麼可以這樣子呢，當然就是因為，我在最不好的時機，一般認為最不好的時機，我敢投嘛，對不對，對，好那後來，我在韓國待了那麼多年之後，主要也是因為

我的太太，她那個時候，就來韓國陪我嘛，結了婚之後，總是要來嘛，不然的話，這個婚姻很難維持，對啊，所以她在跟我在韓國，那她要來之前，我就想好，那我還是就買個房子吧

讓她住得舒適一點，所以我那個時候，也就買了一間，在韓國的房子，那我那時候買的時候是，大概2012年的時候買的。

 

艾克斯

那也是很好的時間點。

 

來賓-鄭匡宇

很好時間點，然後那個時候，韓國的房子，我覺得沒有飆漲的，像臺灣這麼可怕，我買在，大家知道湯維吧，湯維，湯維買在盆塘，我也買在盆塘，但是它可能是

什麼豪宅，我買的是呢，離所謂捷運站，那邊有一個叫鼠內站，鼠內站一出來走路，不到一分鐘的地方。

 

艾克斯

很好啊，交通非常方便，非常棒。住商複合的地方。

 

來賓-鄭匡宇

我買的時候呢，是大概台幣，也是差不多560萬，550萬左右，它有三個房間，兩個衛浴，超贊的吧，對吧

那它現在的，價錢呢，大概是一千，一千多，一千塊兩百萬，所以也是這麼漲一倍，還不錯吧，那我當時，買這個房子的時候，我跟大家講

這就是有趣的地方，我們不是有，所謂的這個全稅嗎，對不對，大家一定要記得，我剛剛講那個韓國的全稅，韓國租房子，其實在我們臺灣看來，非常的貴，而且非常不合理

它有那種一般的，像我們一樣，每個月付租金的，然後你也是要給一個保證金，然後還要每個月，付租金，每個月付租金，我們就覺得，就有點像日本一樣，有點高，那你就會選擇

那我是不是可以用，所謂的全稅呢，可是全稅，你這個外國人，可能又不能夠貸款，所以大家知道，我當時怎麼做的嗎，我先講，我買下那個房子的時候

除了第一筆這個頭期款，押金，定金，是我在韓國存了一筆錢之外，大概120萬左右，我先買了這個房子

可是不是有尾款，怎麼辦，我拿我臺灣的房子來抵押，跟臺灣的銀行貸款出來，那時候臺灣抵押貸款的利率非常低，那時候可能是1.5，可能以下吧，以下

所以我就把臺灣的，大概400多萬帶來韓國，我不就付了這個錢嗎，對不對，有了這個房子，一年之後，我太太回臺灣貸產

我立刻就把這個房子租給別人，我去住韓國的考試院，它在韓國的考試院，就是很小的一個房間，大概像我們家的錄音室這麼大，那裡頭有床

然後可能硬生一個廁所，那是學生專門住的。

 

艾克斯

對。

 

來賓-鄭匡宇

但是我一直以來的信念就是，對自己不能太好，除非我跟我的家人在一起，我當時就這樣，我不是把房子租給別人嗎

那就是用全稅，所以那個人當時就給了我台幣400多萬，我全部拿回來，把臺灣貸款給還了。

 

艾克斯

厲害，對，所以大家知道。

 

來賓-鄭匡宇

這個韓國的全稅，某種程度上。就讓你手上好像突然多了。

 

艾克斯

多了一大筆現金。

 

來賓-鄭匡宇

可以運用，好，那我的那個租客呢，他租了兩年之後又繼續租，那根據韓國的習慣史，兩年之後通常會再漲，他就問你說，你有沒有要漲，的確要漲，別人都漲

我怎麼能不漲呢，所以這個全稅金又調高，那我跟各位報告，我當時買那個房子，可能是兩億韓幣買的，那，顯得

現在新的，跟我打新的租約的，這個租客，他就是給了我兩億韓幣，所以我等於完全，在這個房子上，除了我每年要繳稅金之外，沒有其他任何的話。

 

艾克斯

那租客為什麼不自己買。

 

來賓-鄭匡宇

對，這就是很多人的問題，為什麼韓國人要，寧可花這麼多的錢，來交這個全稅，而不願意自己買房呢，第一個是因為，最重要的還是觀念，他沒有像我們臺灣

有這麼強烈的油土，思想，私有財的觀念，我們中國人的這個，油土私有財的觀念，真的是強烈，那韓國還有另外一個，幾個原因，第一個是，他們可能經歷過那種

什麼這個金融海嘯，房子有暴跌過，他們看，親眼看到房子有跌，或者看到日本，韓國跟日本的關係，是愛恨情仇，他們看到日本，天哪，可以這樣子失落20年，然後房價，從泡沫

這樣暴掉，現在這麼低，他們怕，所以他們也不敢，再來就是，韓國人的這個移動，還是比臺灣人，要更大一點的，所以他會覺得，我把這個錢這麼多，雖然看起來很多

但我只是，綻放在你這個地方，兩年之後，我有我的主動性，你是要全額給我的，我可以保有這個主動性，又不會，雖然有可能，因為通膨會貶值，可是最起碼，它不會變成零

比投資股票什麼要好，所以他們會選擇，用這個方式。

 

艾克斯

那真的是不同國家，有不同的觀念。

 

來賓-鄭匡宇

完全不同的觀念。

 

來賓-鄭匡宇

然後我後來在，快離開了，開韓國的時候。

剛好去逛街，又給我看到另外一間。

 

艾克斯

又買了一間，對我在韓國。

 

來賓-鄭匡宇

其實有兩，本來有兩間，那第二間，那個時候看到就覺得，哇超贊的。

 

來賓-鄭匡宇

他這個房子，各位，其實我買的，都不是那種，你在韓劇裡頭看到，那種很貴很好的，其實不是，我買的，第一個是所謂住商複合，住商複合，這個概念大家都知道

另外一個，是他們的平啦，就有點像我們的公寓，沒有電。

 

艾克斯

電梯的公寓。

 

來賓-鄭匡宇

對。

 

來賓-鄭匡宇

這種平啦，這個才真的是會賺錢的房子。

 

艾克斯

平啦呢。

 

來賓-鄭匡宇

其實就是villa。

 

來賓-鄭匡宇

韓國人v，我們聽到villa很厲害，但是沒有韓國的villa，就是我們的公寓的感覺，可是我那個公寓呢，我們臺灣人看會覺得，哇天哪，怎麼會有這麼好的公寓，就是呢，住的地方呢

可能從二三四五樓，大概是這樣，可是一樓呢，等於是有免費的停車位啊，你等於買了這個房子，然後你有停車位，然後我一進去呢，三房兩位，哎，好耶，很好

然後可能當時的價錢，我是買韓幣的兩億八千嘛，那算一算大概什麼，那個時候韓幣，幣值比較好一點，我就算八百萬好了，哎

八百萬，你在臺北買得到三房兩位，然後二樓的位置，還有停車位的嗎，怎麼可能呢，對所以我立刻就，而且那個地點叫做，宏大入口

宏大入口就是，很多年輕人呢，外國人呢，喜歡去的地方，所以我覺得這地方一定漲的，沒什麼問題啊，果然後來當然也漲了，那只是因為我是覺得，我不想在韓國有那麼多的資產了

所以跟我租房子那個人，他租了幾年，他大概租了六年之後，他決定想跟我買房，因為我剛剛說，那個我要賣了，你要賣，那不不不，你賣給我

所以我就賣他一個，也是公道的價錢，就等於這個人跟我租了六年之後，我就把房子賣給他，當時我取的這個房子的房子，一樣，也是用全稅，我等於真的

真的只用台幣大概150萬吧，就取得這個房子的所有權，然後隔了六年之後，就再多賺150萬回來。

 

艾克斯

好厲害哦，這樣賺一倍了，對對對。

 

來賓-鄭匡宇

但其實也都小錢的，各位我真的不是那種。

大家想說，哇你有很多房子，好像每一個都好幾千萬，沒有沒有，每一個都是千萬以內，但是呢，慢慢就爬到千萬以上，我都是有獲利的，就資產不斷的透過時間來累積，對累積

那我也跟大家分享，剛才明遠講到一個非常重要的時間，我覺得我韓國的投資，可以這麼成功，有一個非常重要的理由，就是時間

我真的不覺得我是一個，你說什麼，多會精算，不是，可是因為我後來不是回到臺灣了嗎，處理韓國的房產有點麻煩

你就想說就別動了吧，就這麼不動不動，隨著時間的過程中，它自然就給我漲了一倍了。

 

艾克斯

這也是房子為什麼賺錢的人，比股票還多的原因。

 

來賓-鄭匡宇

對沒錯，你不會亂動，對。

 

艾克斯

你動不了。

 

來賓-鄭匡宇

或者麻煩。

 

艾克斯

那在臺灣，你在房地產還有什麼投資嗎，我是最新的做法。

 

來賓-鄭匡宇

我在臺灣那個時候，這個也是因為愛妻的結果，就在一個大家都覺得房價有點高的時候，我還是買了，我買在臺北市政府旁邊，是一個非常好的地段

我跟各位說，我那個房子也是，有車位，雖然不是很大，可是它就在永吉路30巷，吃的東西超多，走路到我們的地鐵

到我們的市政府站，只要大概兩三分鐘，就很近，旁邊有一個公園，這是超贊的，附近有全聯，反正這個房子，我們後來

因為我跟我太太決定創業了，所以我們就把這個房子，住在臺灣，租給別人，我們自己就回到我以前，當時買的這個，第一個買的房子，租給別人，收益很不錯

那個地方可以租到，這個詳細的經驗我就不講了，反正它就是一個會賺錢的房子，所以我也跟各位朋友分享，如果可以的話

你是不是可以不要在年輕的時候，對自己太好，像羅伯特親戚一樣，他剛開始跟他太太，也都是住的鳥鳥的，跟住車上，因為他們知道，我這個房子是很好的

所以他們就把這個房子一買了之後，我是要租出去的，賺這個租金的，那我一開始的時候，大概也是用類似這樣的做法在操作，對我最近也才在我FB發了一篇文章。

 

艾克斯

就是在想說為什麼年輕時候，我把錢拿去買BNW，就是，如果拿去買房，我現在就多一兩台特斯拉出來。

 

來賓-鄭匡宇

沒錯，而且買了房之後，你如果立刻成功的租給別人，那真的是別人幫你養房子。

 

艾克斯

對我覺得就是從那個匡羽兄，在韓國的投資，我就知道他是買覺得他的邏輯，跟我有點像，其實就是買老公寓，然後租金報酬率不錯

那就算是本利還的話，那個租金，租金也會幫你還房子，就是讓房子自己養自己。

 

來賓-鄭匡宇

這還有一個很重要的因素，就是location，大家一定要注意，我覺得這個地點還是很重要，像我用這個全稅的方式，也有人問我說，你都不擔心，會被斷頭

如果這個房客要走，那你找不到新的房客，你從哪伸出這，比如說韓幣兩億要還給人家，我完全不擔心。

 

艾克斯

location，因為location太好了。

 

來賓-鄭匡宇

永遠都有人會想要這樣子銜接，我每一次要找這個新的租客的時候，都一如反掌，當然還是要給房仲仲介費，房仲幫你找到人

但是因為我的一住都住好幾年，至少都是四年六年以上的，所以這個，也很重要的原因是，也沒多花什麼錢給這個房仲，可是因為location，所以一直會有人來

然後他們也都願意，再去接受我的加價，每兩年基本上這個全稅，都會往上調一點，就調著調著，我等於取得這個房子是零成本的。

 

艾克斯

好那謝謝光宇兄分享他，算是他人生很重要的創業經驗，以及房地產的投資經驗，那我覺得這對我來講，我收穫還蠻多的

就是要主動的積極去開發，那在，事業上不斷的努力，那賺到的錢呢，就是去買一間會增值的房子，來讓你的事業，或者是讓你的房資產呢

是隨著時間而慢慢累積下去，對可以的話。

 

來賓-鄭匡宇

最好不要只買一間。

 

艾克斯

一定要兩間以上，這個以後有機會再慢慢邀請各方的專業人士來跟大家分享，是好，那我們再度用掌聲感謝我們光宇兄。

 

來賓-鄭匡宇

謝謝謝謝。

 

艾克斯

好那謝謝光宇兄，那今天的採訪就到這邊，那如果後續，有什麼問題呢，歡迎在粉絲團私訊給我，或者是去光宇兄的粉絲團或社群，對大家找鄭光宇就可以了。

 

來賓-鄭匡宇

我跟大家說，我最近有一個最大的改變，節目最後跟大家分享一下。

我本來一直想以我自己這樣的身份紅嘛，後來我最近跟什麼DJ，Soda，還有寶拉在一起的時候，我發現有點不想了，因為他們連吃個飯都沒時間啊

你想去寧家夜市吃個東西，一直有人來跟你拍照啊。

 

艾克斯

根本就不能吃啊。

 

來賓-鄭匡宇

對對對。

 

來賓-鄭匡宇

所以我發現啊，這有點像，如果我可以像張忠謀先生，當年還沒有，所有人都在追捧台積電，只有在業界有人知道他的那個時候

我覺得才是最好的，所以我現在想法改變了，如果我可以在我這個業界，有地位，然後賺得到錢，大家尊敬，這也就好了，我幹嘛。

 

艾克斯

又有隱私和自由。

 

來賓-鄭匡宇

我幹嘛要搞這個，對所以我的想法有點改變了，非常好。

 

艾克斯

謝謝大家，謝謝，拜拜。

 

來賓-鄭匡宇

拜拜。