EP13 | 【房產】2024房價還會漲嗎？—曾敬德

艾克斯
大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界，我們邀請來賓一起跟你探討股票，房地產，創投和創業，那今天我們繼續邀請到的是曾靖德，靖德哥
那每天呢都在節目上看到靖德哥最新房市，有深度的解析，那請靖德哥跟大家打聲招呼。

來賓-曾敬德
嗨，各位聽眾大家好。

艾克斯
就上一集呢我們請敬德哥分享了他的整個在房產業的人生歷練跟一些想法，那今天我們就直接切入重點
就是我們要來剖析最新的房市動態，房市大家最關心的還是房價漲多漲少，那市場上有兩個比較重要的指數
一個叫做國泰房價指數，一個叫做信義房價指數，那請靖德哥分享一下，這兩個指數我們要怎麼去解讀它，還有它有什麼盲點要注意。

來賓-曾敬德
好，那國泰房價指數它是屬於一手房，就是預售新案的一個市場，所做的一個房價的一個統計類的一個指數
那信義房價指數就是信義房用它的成交的樣本，去排除一些可能什麼一樓啊，這些條件之下，它所做出來的一個
房價的一個指數，那為什麼要做指數呢，我們來舉例一下，今天我這一間跟巷子維的，把它的一個，我們一樣房子都賣掉
但是因為房子每一間的差異性都太大了，假如我這一間賣可能賣50萬，然後下一間對面的一個狀況比較不好的，可能賣個30萬
這樣平均起來，我們平均房價40萬，但是今天，假如這個賣的一個是樓層景觀戶的，條件比較好的，它有可能平均起來變50萬
所以它的一個房價可能沒有變動，但是它可能因為樣本的一個差異來講，導致房價會出現平均值的一個波動
所以才用一些房價指數的部分，來讓他把一些房價的特徵的交易部分去做一個調整，所以才做一個房價指數
因為房地產每間房子不一樣，它跟股票不一樣，股票的價錢指數，台積電一股多少錢，是一樣的，你買了一股跟我買的一股
不會說我們的這個買的東西不一樣，價格不一樣，所以為什麼要做房價指數。

艾克斯
對這裡我要補充一下，這個概念就像我跟郭台銘平均身價幾千億的概念是一樣的，對對對我也是。

艾克斯
我們三個也是。

艾克斯
對那其實有時候大家在解讀數據的時候要特別注意了，因為尤其今年上半年的時候，在平均地權條例或是政府監管沒那麼嚴格的時候
其實我常會看到有些房地產的KOL，就來拿幾個數字都在一起，就說台北房價大跌15%，那這個標題真的很聳動
但是實際你去市場上看。

來賓-曾敬德
隨便找一間跌15%，根本就沒有。

艾克斯
所以這就是為什麼我們不能看平均數，因為像靖德哥說的，每一間房子都是獨一無二的。

艾克斯
它有可能因為面相不一樣或樓層不一樣，價格就會不同，所以我們必須用一個有學術統計基礎的方式
來把這些房價做成是一個指標來觀察，那像請教靖德哥就是，這只看指數對嗎，還是說指數的解讀上我們要特別注意什麼
那我舉一個例子，國泰房價指數今年第二季大漲，那第三季又跌回來，這到底發生什麼事了。

來賓-曾敬德
基本上指數我們會看趨勢，趨勢就是拉長時間來看，它是會跟市場是非常有代表性的
但是假如我們把指數用計，就是用一個一個時間，很短時間去看，它很容易出現波動的一個狀況，就跟一個每天血壓有高有低一樣
會有這種統計上的一些盲點，所以為什麼要去解讀，所以在解讀的過程我會這樣看，就是說，它假如是一個長期持續創高
就代表這市場非常的強，當然它中間有可能下來，那你看說有沒有過高，那低有沒有過低，那我們就可以做一個指數的一個，拿來做對市場的一個判斷
假如說指數說這一季這個跌個1%，2%，上去1%，2%的話，我覺得這個就是不用去刻意去過度的一個解讀它，會把自己搞得很混亂
所以這時候當然指數是一個觀察方法，那另外一個可能有一些市場觀察法，可以做一些搭配的使用，你才不會讓自己去有一些
很容易導致用數據被自己誤解這樣，那國泰的一個房價指數來講的話，因為他們本身調查的樣本就是
因為案子有時候一個一個案子比較少，所以它很容易就是因為，在單區推了五個案子，萬華一個案子，因為好像跳上去了，那假如我今天萬華五個案子
單區一個案子的時候，他在怎麼做調整的時候，就很容易出現波動，所以，他這個可能就是，他的一個，一個本來會很容易出現的一些盲點
因為他可能背景資料就是有局限性。

艾克斯
是資料本身或統計方法本身就有局限性。

來賓-曾敬德
對所以我們會觀察趨勢，假如他的連續的，一直過高，那就代表這個市場就很強勁，假如他說一兩季的這種波動的話就是不用去，有時候
搭配其他的方法來解讀你會讓，看你那個市場的，樣貌會更完整。

艾克斯
我自己的解讀方法是我的確會把這兩個指數拿來做一個交叉比對，因為就像進德哥說的就是國泰指數他是用開案的，新案的資料去算嘛
但是，信義房價指數是用實際，二手屋已經在，而且它的量體是很龐大的。

來賓-曾敬德
比較大，對。

艾克斯
所以它比較不會受到極端值的影響，那我是會自己會拿這兩個指數，去交叉比對來確認，就是房市的動態。

來賓-曾敬德
對，所以其實每個指數，都可能會有它的一些，需要解讀的地方，所以最好就是搭配來使用，而不是說抓到一個點，然後硬要去解讀它
那你自己會有一點這種，會有一些困擾。

艾克斯
對，那我再請教靖德哥，尤其今年上半年，我一直聽到一句話，就是量先價行，就是成交量萎縮，接下來就是價格會往下，對
那這句話真的有道理嗎。

來賓-曾敬德
其實房地產的一個景氣循環，我們先講什麼是景氣循環，景氣循環就是好的時候，大家看漲，那不買會更貴的一個預期之下
它的買氣會提前透支，到一個高點追不上來的時候，量順暢，就說了撐不住的它就往下，這是往下怎麼修正，金融海嘯很快，半年可能10%，15%
但是它也有可能修正非常的慢，它有可能價格都不動，但是修正的一個期間很長，那修正這期間長了之後，為什麼價格會在下一波的景氣循環
因為它累積了很多該買沒買的，它其實是一個力量的一個續擊，等到下一波再點火的時候，它又慢慢的逐底上去，看到價格訊號，那個買盤又回來
市場上那之前遞延的，又把價格推上去，所以它會一個景氣循環，那剛剛提的是說，去年的下半年量縮了
那其實房價其實那時候也有漸高，但是其實價格沒什麼中動，那這個可能會跟市場上的供需決定價格
市場上的或許需求有少一點，但是供給量它沒有，對市場造成太大壓力的時候，它就會呈現一個比較盤整，就以盤代疊
它可能不是像股市一樣，我上去這個1000點，修正多少，黃金切割，一個修正，大家用技術面去推
那房地產跟這個就不太一樣。

艾克斯
所以不能把股市那一套複製，直接搬到房市來。

來賓-曾敬德
0.3幾，0.5幾，它有三個階段，然後房市修正就是，很快的時候就是金融面出問題，它會幅度比較大
那假如市場上這個沒有那麼劇烈震動的時候，它有可能會呈現一個盤整，就持平的有可能會很久。

艾克斯
就像我看央行最新的報告是，最新的違約率就是。

來賓-曾敬德
就是發不出貸款是萬分之六。

艾克斯
是創意史新低，就是一萬塊六塊錢違約。

艾克斯
對。

艾克斯
所以代表這個市場在央行的控管之下，是非常健康的，那我們講到那個點火，像今年的點火這個動作是不是新清安政策。

來賓-曾敬德
我覺得新清安政策，有一些點火的效果，但是我覺得它這把火不是點的很大，因為它新清安你會看到說
五大行庫貸款金額增加很多，但是你仔細再去看其他的銀行，其實它會是一個挪移的，就是說我可能市場上，我本來就有這麼多首購
就是說新清安三年省十幾萬，我就去辦新清安，但是假如它沒有新清安，它也是去辦一般的房貸，但是它會有一個風向
因為這政府好像鼓勵首購，它會有一些風向，消費者的信心會回來，消費者其實沒有那麼複雜，對他來講什麼房市好，什麼房市不好
他其實不太知道，但他知道是說，我這個週末看房子，然後過幾天房子有沒有賣掉，這個對他就很刺激，假如他看了一個月
然後業務都跟他說，這間賣掉這間賣掉的時候，他就會有一點點，心裡會有點這種急迫感，他就會趕快去決定去買房子，那我覺得另外一件事就是
平均地權條例的上路也有一點點，利空淡化，因為那時候利空上路，政策上路之後，其實市場上好像也沒有什麼，在對房地產不利的一個政策。

艾克斯
就是那個能出來的招數，應該都出了差不多了，市場也都消化掉了，也沒什麼風向去帶出來。

艾克斯
房市可能會跌什麼。

來賓-曾敬德
另外一個其實大家對於，這種通膨的預期，其實對房市會形成一些支撐。

艾克斯
對那明年你怎麼看明年的房市。

來賓-曾敬德
那講明年的房市，我們先回顧一下，上一波2020到2022，大概有四個東西推升方式，第一個就是通膨預期很強烈
另外一個股市大漲，很多少年股神，航海王，然後所有傳產都翻倍漲，那另外一個就是包括一個
重劃區捷運之外的新題材，就科技業投資，新竹地區，朋友買預售二字頭交付四字頭，這種很強的一個力量
然後另外一個就是，通膨帶來的一個造價的大幅上揚，這四股力量推升房市，那時候一年漲超過10%，這樣子的幅度
是不是這十幾二十年來。

艾克斯
很少看到這樣的狀況。

來賓-曾敬德
我記得新竹的漲法，應該是20年來首見，非常誇張的一個漲法。

艾克斯
那它的背景因素是不是也跟台積，台灣科技業有關，因為在疫情的時候，其實全世界都是，只有台灣是正常在工廠在運作。

來賓-曾敬德
川普行情，因為那時候其實你去看，那些半導體的一個股價，啟動的時間點，跟房市的時間點是差不多的
那時候大家都知道，新竹是平均最有錢的那一群人，那你也知道，他們一定知道說，最近公司有沒有加班，誰接到公司的案子
接到誰的案子，你也知道那個財富增值速度是比較快的。

艾克斯
對就是竹科工程師的平均年薪，好像是300起跳。

來賓-曾敬德
那還沒有看業外，業外可能也是，也是操作都蠻不錯的。

艾克斯
那你怎麼看明年。

來賓-曾敬德
我們剛才講完就是說，有四把火在2020到2022這邊點火，那明年有沒有這樣子這麼強的動力，我會覺得說
首先明年的話大概通膨是第一個，是看起來美國OK了，那資金利率面的一個條件，大概不會有太大的變化，所以我覺得央行的大概利率會撐在這裡
應該蠻久一段時間，但是我們經濟大概內需復甦很強勁，就是我們的可能消費，可能的餐飲，你看都是非常的一個熱絡
但是我們的一個外銷，外銷狀況就一般，其實現在庫存才是慢慢的一個去化，但是感覺大家對於明年的展望都是，有期待，但是不太有把握
所以在經濟面去推升房市動能，應該還是比較有限一點，那另外一個總統大選的話，或許房市會有一波這種小陽春的行情
那另外看政策的話，政策的目前候選人大概就是，社宅，興建，租金，補貼，囤房稅2.0
就是在你非自用部分，其實他們會去做一些，還是呈現一個比較打壓的狀況，那在這樣子的一個環境之下
看起來好像跟前一波那種很強力的動能，一直在往外把房地產向上推升，來看背景有點不太一樣，所以我們在看的話，大概明年就是一個
價格我們目前是沒有看到什麼，會比較明顯下跌的這種風向，但是人家在往上一年漲10%，我覺得這種推升動能似乎也看不到
所以他可能會呈現一個比較盤整，或者是或許市場供需，還是看一下這邊的一個狀況，但是明年的話
可能要留意一個就是電價的問題。

艾克斯
電價怎麼了。

來賓-曾敬德
電價就是因為今年10月沒調，通常選前不會去動這個東西，但是因為台電虧損其實也是蠻大的
因為也不能說台電，他的一個什麼政策有問題，因為他幫臺灣扛了很多通膨的壓力，假如他真的。

艾克斯
國外的燃料好像成本增加蠻多的。

來賓-曾敬德
假如他真的是完全反映他的一個燃料成本增加，現在的電費可能不是現在樣子，那個通膨壓力會更大，所以台電他扛了很多通膨的壓力
但是畢竟遲早要面對的，負債這麼多，因為或許明年三四月的時候電費檢討的部分的話，會不會讓民眾產生通膨的預期
這個部分可能需要觀察，然後還有另外一個，現在的一個建築業，開始面臨到一些碳排的問題，包括一些綠建築的東西，其實都會要求一些碳排
之前有個有些，一些，已經收到鋼鐵廠在，就是他們可能會調漲這個費用，去因應碳排的一個問題
那現在也會有一些什麼環保建材，其實這些都會反映到，建築的一個成本上。

艾克斯
那這樣整體看起來就是，整體的房市可能會是比較緩漲的一個狀態，那想請教靖德哥就是說，大盤是好的，但是各個區域
尤其是在重劃區的部分，我們要怎麼去挑選或看待它。

來賓-曾敬德
以前就是雙北帶頭沖，其他區域跟著漲，落後不漲，但現在這兩三年變成，雙北慢慢漲，其他地方帶頭沖
所以它變成是一個個案表現的一個，各用題材各自表現發揮的一個狀況，所以有一些題材區域，科學持續投資的區域
我覺得它還是一個方式的，亮點的一個區域，至於重劃區怎麼買，其實你現在說我要重劃區買便宜，大概這個難度也是蠻高的
重劃區當然在過去經驗來看，就是買第一個案子，其實成功的機率是非常高，但是現在來講的話
我覺得重劃區就是，買來一個享受一個比較好的，居住的一個條件，然後或許，房價繼續往上的時候，它也是會跟著
反映整個市場的一個幣值，或者是反映這個房地產上漲，也會跟著持續的走，但是現在如果要挑的話
其實雙北以外的這種重劃區，就是挑一些總價比較漂亮的，然後附近有一些工作，租的需求比較強勁的
這種的話其實都還是相對，比較安全一點的產品。

艾克斯
那就是一個重劃區，可以說是都市擴張的一個展現，那以台北或雙北來看，就是有哪些重劃區
是對首購主或年輕人比較友善的嗎。

來賓-曾敬德
這個兩個問題，一個是重劃區，一個是首購主友善這個問題，那我們自己觀察首購主，在雙北買房子是比較辛苦的
所以有時候很常見，其實是父母幫忙支柱一些頭期跨。

艾克斯
頭期請父母幫忙，對就是幫忙跨過那個門檻。

艾克斯
其實後面的30年期來負擔。

來賓-曾敬德
這個房貸壓力就不會那麼的大。

艾克斯
甚至是40年期的刑勤案。

來賓-曾敬德
對但通常還是30年期最多，因為40年期真的是一路要繳到退休，對那哪一些重劃區，其實，我覺得
如果就雙北來看，它就是一個都市擴張跟都市，怎麼講就是，以前台北市，台北縣，你會覺得有差距
現在呢，大台北區，台北市新北市也很好，所以它在一個城市的一個競爭力增加，跟它的一個硬體條件提升的狀況之下，其實
大台北地區已經變成一個生活圈了，就是一個生活圈的概念，就是說，之前有一份電信資料，白天在工作在台北睡覺在新北。

艾克斯
因為手機會人會跟著。

來賓-曾敬德
對對對對，它會針對你手機的訊號，所以它這樣其實就反映說，因為台北第一個比較舊，第二個它因為土地貴，所以什麼公寓其實土地尺分都蠻大的
所以它的房子也比較貴，那與其，像我現在去松山看房子，隨便看的房子可能屋齡都，可能比我大，那這樣子一些年輕人也有點買不下手
那轉而它會到，新北市去買捷運站旁邊買重劃區的，一個新的大樓，那基本上重劃區
大部分其實都還蠻熱銷的，除非你是說很偏遠那種，其實其實像淡海來講的話，它的交易量也是很大，就代表說。

艾克斯
對淡海我蠻意外的，就是我最近就看了一份報告是寫說，今年交易量最高的預售屋，第一名是三重，對，第二名是淡水
這個真的以前就會覺得淡水，好像是因為比較交通不方便，那為什麼現在淡水會突然竄起來。

來賓-曾敬德
其實淡水的交易量一直很大，因為你放眼，大台北地區的房價二字頭。

艾克斯
現在淡水還有二字頭，可能條件比較一般的。

來賓-曾敬德
然後有三字頭的房子其實不好找，所以它一直扮演著，我在大台北地區最平價的重劃區，捷運的這種角色。

艾克斯
那會不會它只是在媒體上不吸睛，但是其實有需要的人還是先，還是會持續的買進。

來賓-曾敬德
對其實，林三旦，以前媒體叫他鬼城，但是你如果持續去看它的話，三峽基本上已經pass，ok
因為它控制力大幅的下降，那林口從新市鎮發展到現在，大概已經可能二三十年了，它的控制率也是呈現一個有效下降，那另外呢
淡海的控制率比較高一點，但是它的控制率也是慢慢的，降的速度沒那麼快，但是因為它有它的特色就是，我就是大台北地區最便宜的重劃區
所以它還是有它的賣點，所以，它還會是會吸引一些首購的，往那邊去購屋，或者是一些退休的，以前甚至有香港人，因為看海，看山看海
看山看海一次滿足，對他們最喜歡，但是後來香港也少了，所以主要都還是大台北地區這種，負擔能力比較有限，但是想買新房子的，就比較容易往淡海那邊買
但是未來淡海那邊有個淡江大橋，跨海大橋，什麼時候會好，我記得我今年去的時候，已經看到橋體了。

艾克斯
再兩三年就會好。

來賓-曾敬德
對因為我已經看到它，以前大家說。

艾克斯
以前都要想像的。

來賓-曾敬德
扶橋，以前它是扶橋，選舉時候扶上來，所以現在已經看得到橋體了，所以未來的這種，直接穿過去到這種六四，這種會比較快。

艾克斯
那就會快很多了，對所以基本上淡水其實。

艾克斯
它還是有它的一個賣點，而且對於首購其實算是，相對房價比較友善的區域。

艾克斯
那像賣最好的三重，你怎麼看。

來賓-曾敬德
這一波其實在台北市外圍，第一圈的重劃區，房價追得很快，可能三重它會熱賣
第一個它的重劃區其實蠻多的，包括蘇鴻道的兩邊，然後包括無骨王段，最熱銷的案子就是，三重跟新莊交易，然後還有大集地，那邊的
都廳大院。

艾克斯
那個大院。

來賓-曾敬德
很誇張幾千戶在賣，對因為它有賣點，因為捷運站，大集地，然後第二個都心的概念，所以它有很多的題材匯聚
然後又是捷運宅重劃區的概念，所以它原則上就是，很容易就是覺得比價效應，新店多少，那板橋多少
新店央北。

艾克斯
一坪好像80還90。

來賓-曾敬德
對所以它很容易產生比價效應，因為比價起來，好像六字頭好像。

艾克斯
好像還不錯還可以接受。

來賓-曾敬德
對所以它很容易，反正房地產價格的呈現，就是比來比去，不斷的比價的一個效果，所以基本上不只三重，其實新莊的重劃區也是，只要有案子出來
價格總價控制的好的案子都熱銷，所以基本上重劃區一定是一個很好的賣點，但是要去控制，它的一個銷售的評數跟總價
那三重會竄起就是貨多，房子多，新增供給多的時候，它就很容易竄起來，假如這幾個大案賣完的時候，或許下一個這個新北的樂區
可能又不一樣。

艾克斯
就會轉移，對，那剛剛像上一集我們靖德哥有分析說，其實這一波房市帶動，其實跟科技半導體業有很大的關係，那像
高雄或南科，這幾年房價也是在漲這個，那你怎麼看，尤其是在高雄男子的部分，就是台積電設廠這個效益，會不會是
會帶來三五十年或到十年的效益，還是說它只是短期的煙火，等一下就沒了。

來賓-曾敬德
我覺得我有聽過一個說法，就是說，其實科技業下去它只是點火，真正的變化，背後是因為它長期的一個建設投資
開始看到果實，解雲建設，創華區建設，重大建設投資，其實它的都市競爭力都在增加，那另外一個他們的
一個房價激起長期是比較偏低的，真的是蠻低的，一點起來，那就是市場上非常火的，台北人你下去看怎麼這麼便宜。

艾克斯
閉著眼睛就買。

艾克斯
竹科工程師也是直接團購簽約，我記得那時候。

來賓-曾敬德
還有什麼高雄的，還是台南的建商高雄吧，我直接去竹科的公司裡面做簡報。

艾克斯
你也不用坐高鐵下來，我們直接去竹科裡面簡報。

來賓-曾敬德
做簡報，不要說高雄，最近看到一份報告，熊本也漲上來了。

艾克斯
台積電到日本熊本也是漲不少。

來賓-曾敬德
看到那份報告也是有點，工業，因為它去之後會有產業鏈，那產業鏈去，什麼工業用地，看房價本來是平的用跳的，好幾年沒漲。

艾克斯
突然就開始，用跳上去的。

艾克斯
然後租賃的價格也是跳上去的。

來賓-曾敬德
所以科技業投資就是這樣，因為也不能說是他們炒作，因為他們就是要找一個好的生產基地，然後把根留在台灣，做好他們技術
幫台灣賺錢，幫自己賺錢，通常科技投資跟以前那種捷運有點像，就是，確定定案之後
就開始還沒挖下去，然後資金跟錢就通通都跑來了，房地產就是錢堆出來的，所以在這樣子的一個點火狀況之下
就是市場就非常熱絡，那你說這樣子可以帶來多久，所以他的投資都還是比較偏，先進的製程的狀況之下
我們覺得這樣，其實應該還是後面會，可以是有些期待的，因為台積電去。

艾克斯
他還會帶動其他周邊的供應鏈，是整個過去不是一間廠商而已，像靖德哥說他是先進製程，他的就業的薪資水準也都會是比較高的。

來賓-曾敬德
這樣條件之下，其實整個都市的一個競爭力也是在增加。

艾克斯
然後在今年我也看到一個數據，就是南科的營收是超越竹科，這個真的讓我很意外。

來賓-曾敬德
因為以前就有科學園區，為什麼沒點火，因為以前是光電業。

艾克斯
光電。

來賓-曾敬德
光電就是，這幾年辛苦，面板，滴潤，那時候政府是說兩照雙星，最後變成兩照傷心，對，我們的爸媽
誰沒買過這個友達奇美，麗金茂德，可能大家多多少少都有一些創傷，所以，但是他後來就是，南科最明顯就是
他有一段時間突然密集的把廠都賣給了，那個集體電路就是賣給那個半導體，那就帶，就是有點那種騰龍換鳥，換骨
所以他整個體質就不太一樣了，好那大家都，有一些竹科經驗之後，又複製到，南科有南科經驗
高雄也會有這種經驗發生。

艾克斯
好那我來做一個總結就是，大家以前都會覺得房地產，好像是炒作炒出來的，但其實不是，就是央行在金融政策的控管是非常，越來越嚴格
所以整個體質相對是健康的，再加上科技業這幾年，真的是幫國家賺了非常多的外匯，到全世界賺錢，然後提供更多的就業機會
而且這些就業機會所帶來的薪資，紅利的確都是，一般人沒辦法想像，所以我自己也認為說，如果真的是一個公司，一個國家或一個城市的
經濟持續在發展，那當地的房地產，其實是會跟著水漲船高，那當然我覺得最後還是要提醒，各位聽眾就是買房
雖然它大趨勢是正向的，但是你在挑選標的的時候，真的還是要多做功課，對那也如果有任何的問題
也歡迎到我們的粉絲團來詢問，那我跟靖德哥我們都會來回覆你，那今天的節目就到這裡，謝謝靖德哥，也謝謝觀眾朋友的聆聽，謝謝。

來賓-曾敬德
謝謝大家掰掰。