EP105 | 【房產】千萬房仲經紀的成功要素—謝濱展

本集重點：
＊台中逐漸成為台灣的第二大都會區
＊目前台中房地產最火熱的區域
＊創辦熊課的原因及現況
＊初出茅蘆的房仲新鮮人一開始該達成的目標
＊房價的成長是肉眼可見的高
＊千萬經紀人的成功要素

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本集精華 :

逐字稿 :
謝濱展
那我想要改變台灣人對於房仲的一些觀感，所以我就創立了熊口知識平台，那這個課程，這個平台主要是在教育房仲做一些專業知識
而且是朝向顧問專業化的角度去邁進。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，今天我們邀請到了來賓是台中的謝濱展，遠見房屋和熊課知識平台的創辦人，請阿斌老師自我介紹一下。

謝濱展
大家好我是來自台中的房仲，我叫謝濱展叫阿斌就可以，入行13年。

艾克斯
阿斌老師請問一下，你怎麼看台中最近的房市，台中好像還是火熱當中啊。

謝濱展
台中喔，基本上因為我們這邊的外來人口很多，包含我也是嘛，那目前他就是台灣的第二大都會區，所以我覺得台中的房市，你可以看建商的推啊
而且重大發展，你就會發現這邊的未來，是，,就是非常有潛力這樣子。

艾克斯
對我看台中的人口數好像持續在增加當中，好像把那個他南邊跟北邊的縣市的人口，就是一直吸過來嗎。

謝濱展
啊對啊對啊對啊，像我們這邊就是，像去年就增加了總共三萬一千人口啊，那這些人口是有涉及的喔，那我其實我可以給一個就是比較
RAF一點的說法，就是坦白講我們這邊流動人口，非常多，如果加上沒有涉及的話，基本上應該超過三百萬人起跳，對。

艾克斯
對那最近比較熱門的區域是哪邊，你覺得。

謝濱展
這個跟大家報告一下，基本上就兩塊啊，一個就是烏日高鐵那邊，因為娛樂城就是還在審議嘛，那基本上應該是會審議通過，所以娛樂城這邊呢，就在高鐵烏日這邊
那高鐵呢，就是山鐵共購的地方，所以啊，很多就是北部的客戶想要自產，或是高雄台南的客戶想要來這邊自產，甚至是彰化呢，就是集中在買這個地方
那這邊其實他機體相對，他的機體相對是台中市是比較低的，所以未來這邊呢，我跟大家講喔，未來一定是推上五十萬起跳這樣。

艾克斯
現在一坪大概多少。

謝濱展
一坪嗎。

艾克斯
如果是，新岸。

謝濱展
新岸喔，現在都開五十幾萬在賣了啊，這樣。

艾克斯
那中古屋呢。

謝濱展
中古屋的話大概就是欸，早就一點的話，扣掉車位三十幾萬到四十幾萬，還是找得到，嘿。

艾克斯
那還不錯，那另外一區是哪裡，你比較看好。

謝濱展
另外一區就是水南經貿園區，為什麼呢，因為坦白講，我們這邊的水南經貿園區，近兩年就會完工的就是，很多重大建設嘛，欸像那個綠美圖啊
還有國際會展中心啊，還有就是水南轉運站，這些都還在施工中，那他是集中在中科經貿路這些的地方，所以啊
像最近有一個案子就是經貿路二段要推了嘛，那他是遠雄的案子，那他推出來價錢也是哇，當當讓我們在地人也是嚇到這樣子，但是他還是會持續成交
為什麼因為總價夠低，然後呢，包含那個經貿六號跟八號的第一號啊，未來有可能就是水南經貿園，那個百貨公司會進駐嘛，這個五月的時候就會開標
因為現在二月大家在投標嘛，對大概這樣子。

Other，speaker
好。

艾克斯
那我當初會認識阿斌老師呢，最主要是我去上了他的課，那他是創辦了熊克的知識平台，那能不能分享一下你為什麼創辦
以及這個知識平台是有哪些學習的資源。

Other，speaker
好。

謝濱展
您關係說我13年前入行的時候，其實那時候仲介的在社會大眾的觀感不是那麼好，就大家有時候會說啊，這就是砍狗啊，牽猴子啊，然後就是啊
這仲介就是開個門就會成交，就是沒有什麼專業性，甚至就是，新聞事件常常在那邊講這個仲介詐騙啊，有的沒有的，那我我想要改變台灣人對於房仲的一些觀感
所以我就創立了熊口知識平台，那這個課程這個平台呢，主要是在教育房仲做一些專業知識，而且是朝向顧問專業化的角度去邁進這樣子
所以我花了現在已經創辦三年多了嘛，那我們持續有推一些課程，像去年我們推出最大的課程就是千萬經紀人，那今年呢，就是在第二季的時候會突然出現了，就是推出新人網
然後接下來還會再推千萬經紀人第二季，還有很多的公眾演講會持續是辦下去，主要就是想要讓台灣人更清楚說我們房仲的專業知識，如果你本身想做仲介的話
你也從這個平台裡面去學到一些，就是你可以，可以很認真的就是讓客戶覺得說，哇你真的是一個非常棒的房仲，而不是一般的仲介這樣子。

艾克斯
對我分享一下為什麼我當初會想去上課，因為我從小就成為房地產投資賺錢的專家，所以呢如何跟房仲打交道
這個就是一門很重要的學問，所以當我想就是買到好房子，我必須先了解仲介到底在想什麼
然後那個仲介店他在想什麼，那他們會怎麼去就是有哪些行話我必須要了解，因為等我學完這些以後
跟仲介互動的時候，我就可以比較知道他講這一句話，背後可能的原因是什麼，而不會把他們都當作騙子，因為很多人會覺得說啊，這個仲介一定是要騙我的錢啊
或是叫我買貴一點，那其實對他們來講最重要的是成交，對而不是說啊你這個房子就是便宜多少，或是貴多少，或是他故意要用陷阱來弄你
沒有其實就是他裡面有很多制度，你你越了解，你越可以有效的跟仲介溝通，然後讓買賣雙方都達成
比較快速達成一個好的結果啦。

謝濱展
嗯我舉個例子，像我最近談了一個案子啊，那這個客戶呢，就是他是我認識多年的好朋友，然後因為他看我做房仲，還還算就是算有聲有色啦
然後他就委託我去談一個案子，那當時呢這個案子啊，他就是去看房子他看了幾次哦，然後他看完以後呢，他沒有發現一些點
但是我後來去接觸了這個屋主以後，然後我去看了這個屋況，我就跟他說哎那個那個瓷磚啊，有點龜裂，按這個你有注意到嗎，然後說他沒有注意到，我說這個我們都一定要講
然後這個是樂仗人說，這個不是那個漏水避霭所造成的，然後因為自助客其實一定會多方疑慮嘛，那我就跟他說這個房子啊，哎那三樓地方後陽台部分
有一點有點那個滲漏水避霭部分，啊這個你有看到嗎，然後他說他沒有注意到，我說這個我們還是講清楚，因為中國物買賣就是不是現況交屋，而是就是現況有什麼東西都要講得清清楚楚
而且合約上要寫得很明白，那另外一點就是因為我注意到這房子呢，就是近一年來有油漆過的痕跡，那如果你是社會大眾，你在買房子的時候你可能注意一下
有時候屋主故意要毀屍滅跡，什麼叫毀屍滅跡，就是漏水避霭故意把它怎麼油漆過，那你是看就是那個看一看是哎，很乾淨沒事這樣，我就特別問屋主說請問一下
你這個油漆的時候有特別去修復過，什麼漏水避霭的部分嗎，屋主很明確跟我說沒有，因為這個就是我們房政的專業，這個在我熊國知識平台我都有講過，就是當屋主跟你說沒有的話
好這叫口頭嘛，那如果是雙方兩照要簽約的時候，在不動產說明書裡面屋主一定要，寫下一條就是近一年來沒有做，做過任何漏水避霭的
這樣子的話房子才清清楚楚明明白白，對後來呢就是我們就把這個產權講得很清楚，雙方都覺得很安心，才有辦法把後續劇情引下去，這樣子就是我近期的一個案例
我覺得很值得拿出來跟大家分享。

艾克斯
那如果是一般人想上課啊，就是想多了解一下房仲怎麼運作，你會先推薦他上哪一門課。

謝濱展
這麼說啦，我覺得大家可以先看我的youtube頻道，啊因為我已經拍了快400集了嘛，那這些都是免費的，啊如果你真的覺得你想要壓縮，時間然後你就是上我的熊狗知識平台
這是付費的，對大概這樣子，那上哪一堂課呢，基本上我覺得如果你真的真的有心想做房仲，像我今天剛才才面試了一個新人，那這個新人我就問他說
你知道房仲會遇到怎樣的挫折嗎，他說他都不知道，我就跟他講了兩個案例，我說我這幾天一天裡面攤報兩個案子，我本來覺得有機會成交結果沒有成交
結果晚上6點的時候又突然收到訊息說，7點半見面，我馬上衝過去，結果談到凌晨多，談到凌晨12點也沒有成交，那我們是高專業務就是沒有底薪的嘛
你可能心情每天這是每天上上下下，那你是否可以接受這樣的心態，而且面對你的高專業務，基本上你就是個小老闆，所以如果你有興趣你想要做房仲的話
那你可以先聽熊狗知識平台，我們裡面有一集叫做劉玉新的不死鳥的故事，他在講述說他做房仲，你來遇過的所有挫折，然後所有的經歷
我認為先把心態先建立好，那再來講技法，我覺得是比較OK的。

艾克斯
對啊，那像每年都有很多的房仲新鮮人，他不一定是年輕也有可能是中年轉行嘛，那通常像你自己也有開房仲店嘛
那像新人來大概入行前半年，你會先要求他們做到哪些事情。

謝濱展
基本上就前三天啊，你就是要去化傷權，哎，大家會覺得化傷權很辛苦很累要曬太陽，對就是要讓你去很辛苦曬太陽。

艾克斯
什麼叫做化傷權。

謝濱展
簡單來講化傷就是一張圖，例如說我們逢甲這邊有200棟大樓嘛，那你三天內就是把，要把這200棟大樓全部劃出來，而且我們要跟你考試說，請問一下品嘗逢甲在哪一條路
那你就要比得出來在哪裡，那我們問你說惠於里人在哪裡，那你要比得出來，而且他的棟別是朝東朝西的呢，然後戶數幾戶，你大概都要講得出來
就是這就是你的傷權範圍內，這個是第一步，這是化傷權，然後接下來呢，就是你要跑募集，什麼叫做跑募集，就是如果你有屋主的電話叫做追蹤線，沒有屋主的電話叫做募集線
那你每天就是要去跑掉募集，然後去跑追蹤線，然後就把屋主開發出來，或者是去拜訪管理員，因為我常常講一句話就是，如果你連管理員都經營不好，我不相信你客戶經營的夠好
但基本上我很坦白的說，跟大家報告，其實做仲介大概以我們，以我的經驗我看到了，大概第一個月就是決定你會生會死，的那個狀況
如果你撐得過第一個月的話，基本上房仲這個生活你應該是過得了。

艾克斯
對那當房仲你覺得通常收入到多少會，會是一般水準以上。

謝濱展
一般水準我算給大家聽，如果以正常薪資台中這邊，假設我抓4萬塊好了，那是不是一年就是48萬，那以房仲來講，你就是六以高賺來講的話
你就是一年至少做100萬，就是你可以賺到一般上班族的薪水，但是你還要扣掉你廣告的費用，591的費用，還有等等之類的費用，可能你要經營社區
像我最近就在經營社區要印貼紙，這些貼紙的錢就是我自付的，有時候區權會可能要送水，水上面要貼貼紙也是我自付的，那還有就是公佈欄那些東西
你想要去經營社區的時候，或者是去贊助中秋節啊，冬五節啊就是一些贈品的時候，這些錢是你自己付的，所以有很多隱性成本，我認為你業績一年至少要做150萬
你才可以達到一般上班族的薪水。

艾克斯
那這樣通常要賣幾間房子啊，如果台中的目前均價大概落在多少，比較常見的。

謝濱展
這個我跟大家報告一下，房價真的漲得很誇張，就是我幾年前的一房不平車，大概500多萬就買了一間房子，買得到，而且是10年上下的房子，我跟大家報告一下
最近雲品就是北區的雲品這個區呢，一房不平車成家是1160，那基本上四年裡面房價已經漲了一倍，所以我們現在的三房平車，你要買到比較可以入住的
你覺得這個社區質感真的是不錯，不好意思1800，三房平車就是1800上下，然後兩房平車在市區，你要買得到就是1500，像我們最近有公司有成交一個案子，12期的嘛
那那個案子呢，10年內的兩房平車就成交1500多到1600上下，那如果你的預算不足的話，不好意思你可能要把屋頂就拉高一點，那坦白說啦
我講一句比較坦白，在台中市如果你自備款沒有200萬，你真的買不到什麼房子，你只有一種東西可以買叫做套房。

艾克斯
那套房適合買嗎。

謝濱展
套房要看你的需求啊，如果你只是自產，然後收租的話我覺得OK，但是如果你是單純想要買來就是，就是，如果你有一個現金200萬買來
你也不知道要怎麼投資，例如說你不知道買股票，不知道買ETF，不知道買基金的話，那你覺得買個套房，你可以收租的話也是OK，對。

艾克斯
對好那你剛剛有提到說你今年有，推出一個全新企劃叫做什麼房仲新人網，那你可以介紹一下他們有什麼樣的特色嗎，或特質，好。

謝濱展
因為我認為新人呢，只有新人可以去教他們，所以我這一次投資的時候呢，我覺得你絕對有辦法發專輯了啦，那就是這些新人網我的定義呢
就是入行近兩年內，而且其中一年有做500萬起跳，這樣應該很兇猛吧，對不對，然後這些，對我們召集了五位北中南的新人網，而且他們是沒有任何背景
不是什麼富二代，中二代就是房仲第二代，這種東西他們就是完全的樹人，然後他們憑著自己的力量，然後去把這個業績做出來，而且每個人都有自己的獨門絕招
而且他們都講得非常清楚，因為畢竟我做13年了嘛，如果你要看薄的話，就是隱藏你的絕招的話，其實我問問大家都知道，其實你在隱藏絕招，所以我們這五位的都非常的願意
把自己的方式分享出來，那其中五位的兩位是做開發，三位是做銷售，然後就是業績做到500多萬，一年喔不是累積喔。

艾克斯
開發是會不會是比較難，因為開發屋主讓你賣嘛對不對。

謝濱展
其實我覺得開發銷售都很難，但是你只要掌握其中的訣竅，而且你抓到你自己的屬性的話，我覺得是如魚得水啦，因為對我來講，因為我是開發銷售我都可以嘛
所以我覺得從這堂課裡面，你一定可以得到你想要的東西。

艾克斯
好那再來上去，去年的是千萬經紀人嘛，像我自己有跟千萬經紀人合作過啦，就是我也就是往來的房仲，也有一百多個了
我印象深刻的就是很多千萬經紀人，其實他可以很明確知道你的需求是什麼，而且在很多小細節會蠻貼心的，舉例來說例如
你要約好要去看某一間房的時候，他會事先問你，你是開車來還是坐捷運還是怎麼來，那如果你是開車，他還會提早幫你找好停車位置
而且他會找到10到15分鐘在那邊等你，所以我覺得從很多小細節，可以看到很多千萬經紀人的特色，那能不能請阿斌跟我們分享一下
就是你自己的經驗，還有你看過哪些千萬經紀人的一些，他的成功的地方。

謝濱展
應該這麼說，像我們去年推出的千萬經紀人啊，五位，那我說真的對我來講最大的受用，就是可以辦公眾演講
那這個是高雄李雯姐去年做雙千萬經紀人，那本身也是電動也是跟我一樣是一位經紀人，那他的大眾演講這個就非常吸引我
那像我今年就準備要推出就是那個大眾演講，阿斯佛社會大眾，因為像我之前這五年來我都是經營房仲嘛，所以我在房仲界其實比較有一點小名氣
但是在社會大眾的這一塊的話，我經營著墨是比較少，所以我今年就是要用李雯姐的方式來開始在社會大眾這邊，就是讓就是展露一些我的頭角這樣子，然後第二點呢，就是
新天阿偉他所做的，網路社區精根，我覺得非常的受用，而且我真的是跟他訪談完以後，我就開始用他的方式，然後就不斷的去把我的社群擴大，那坦白講我的社群
在那之前我是經營是房仲的社群，大概目前就是一兩千人嘛，那我今年開始經營社會大眾，那我短短的兩個月現在已經經營到300人這樣子，但我陸陸續續
我今年目標是想辦法經營到2000人，對，然後我覺得丁玲為了桑根呢，其實我以前就知道，就是說，我現在跟大家分享，記者說你是房仲或是你想入行的朋友啊
桑根真的是貧窮人的入門，什麼是桑根，當圈經根，例如說就是我們就是農夫嘛，那我們是每天損殘罪
那我們桑根就是要把這附近的這200棟大樓呢，一棟一棟的經營好，關於人就關係打好，如果今天關於人跟你感覺不錯，那他他有認識幾個租屋，就是比較不錯的想要賣的話
他就幫你美顏幾句，他幫你推幾句總品，你自己去找他開發，所以基本上，商圈經根對於我們這種沒有錢的房仲是非常之重要的，大概是這樣子。

艾克斯
好，那你在你最新的頻道給一般大眾看的頻道，你都會分享哪些主題。

謝濱展
基本上我分享的都是一些台中市未來的重大建設，而且就是預售屋，接下來有些預售屋會推了，那我就來跟建商合作開箱這樣子
然後我的目的就是，想要讓台中，對大家對台中的預售屋還有重大建設越來越清楚，那我本身呢，因為我還是第一線的作業人員嘛
所以我就是不斷的跟這些建商代銷一時了解，我因為我需要知道說，台中大園哪一塊是值得去發展，然後值得去自產的，對所以我很多我的頻道主要
其實這麼說啦，我現在把兩個頻道併成一個頻道回到房中日常，這是我另外一條支線，那我現在又開了一條新的支線，就是我想要讓社會大眾知道說，其實一個專業的房仲呢
他不僅是可以帶你看房子，而且他可以做顧問式的服務，可以跟你講你的資產應該怎麼規劃，因為眾所皆知，現在政府的稅務是不是越調越複雜，有時候我連我自己都會覺得很亂，例如說
欸那個，明遠我問你一個問題，假設我們兩個是夫妻，那我們可以使用那個新清安貸款嗎。

艾克斯
名下就是，名下有一點，夫妻和小孩嘛，名下有一間就不行了。

謝濱展
對，可是很多民眾是不知道的，可是如果我是老婆，你是老公，你名下一間我沒有房子，我可以用首購，但是你用首購真的比較划算嗎，你用新清安真的比較划算嗎
不一定，那肯定用首購是比較OK呢，這也不一定，就是要看個案來討論，而且加上最近不是那個豪宅稅又調整之類的嗎，我們的政府呢
基本上一直在對於稅務的部分大刀闊斧，所以，所以像我們房仲第一線人員，就是在不斷的去更新，然後不斷的跟客戶溝通說，欸你資產應該怎麼規劃，才是最安全最好的，對以上。

艾克斯
對就是房市的政策，還有稅務啊，其實真的是每年我覺得都在調整，然後有時候是大的政，新的政策出來
有的時候是一些細節的就是修正，那我覺得這個真的要完全掌握，坦白講我覺得真的是很難啊，所以還是不管是你想投資的
投資房地產的或者是身為房仲，你都要必須第一線的隨時注意最新的資訊，然後我也建議說
最好還是選擇你信任的專業的人去諮詢他，因為不可能有一個人或是不管是從業人員或是投資人，他什麼都懂啊，對那因為房產的金額大
所以我覺得付費諮詢去請教一些地政事，他們對於可能在稅務這一塊一定是比一般人更清楚，我覺得這個也是蠻值得花費的一筆支出來
因為你一個不小心就多會多繳或是踩到犯了一些不該犯的錯。

謝濱展
對啊我補充一下，就像我們常常會面臨到那個民眾會咨詢我們就是貸款的問題嘛，那像最近我一個案例啊，首購就是2.06%
那如果你你的利率不小心到2.2%的話，一個月哦，假設是成交1600多萬的案子，你貸款1300，我算過，其實一個月差1500對不對，那一個月1500
那一年就是18000嘛，那假設你這房子要住30年，就是54萬，這也是一筆錢對不對。

艾克斯
對啊。

謝濱展
就是利率其實非常的重要，那我再分享一個就是最近有一個民眾，他可能就是因為我有一個社群，然後他加入以後看我常常在分享資料
然後他就跟我說他在那個海線那邊龍井有買了一間別墅，他就跟我說請問一下是不是一定要用建商的整批貸款呢，我其實我跟他講不一定，但是大部分建商是會讓你同意你
用你自己的貸出，然後去找出找到你最適合的那個利率方案，所以其實貸款部分啊，裝潢部分啊，還有稅務方面就是很多的美感你都要注意，因為我們房地產就像明眼你所講的就是一筆大錢
所以你一定要找到最專業的那個人，然後而且他對於房仲是非常有熱忱的，願意去幫你做服務，即便這一筆交易跟你沒有關係賺不到什麼錢，但是他還是莫忘初衷
就是還是願意把服務業這一個東西做到很好這樣子。

艾克斯
好謝謝阿斌老師，今天的分享，那如果大家對於房仲這個行業有什麼問題，都歡迎留言告訴我們，那也歡迎到阿斌老師的粉絲團
去觀看他最新的動態，好那今天節目就到這邊，那謝謝阿斌。

謝濱展
好謝謝，拜拜。

艾克斯
拜拜