EP106 | 【房產】房仲只是想要幫你找到合適的房子，是你的夥伴不是敵人—謝濱展

本集重點：
＊請給現階段想買房的群眾建議
＊換房需要注意的地方
＊繳稅真的很重要
＊買房最重要是找到適合的房仲

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本集精華 :

逐字稿 :

謝濱展
房地合一歲還要再加53萬上去，所以你那個自備款至少要300多萬，他聽到，哇天啊。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，今天，我們邀請到阿濱，是來自台中的謝兵展，他是遠見房屋和熊克知識平台的創辦人，那請阿濱老師跟大家打聲招呼。

謝濱展
大家好，我是阿濱，那我入行13年，那目前在台中做房仲，如果各位有買賣房子的需求，或是稅務法規啊，裝潢啊，或者是等等之類的，想諮詢我的話都非常歡迎喔。

艾克斯
好，那阿濱我想請教一下，就是現在房價這麼高啊，尤其去年新青安就是上線之後，房市好像重新活了過來，那價格又開始往上走
那現在如果對於想賣房的人，他該怎麼辦，就是先從年輕首購族開始，你會給他什麼樣的建議。

謝濱展
這個問題問我就對了，因為我在過年期間，就是那時候蠻閒的嘛，我在兩天寫了八篇文章，然後廣受好評，那時候我就覺得說，我這個問題我也想了很久
大家知道嗎，我最近就是談了一個案子啊，然後那個買房是我十多年的朋友，然後他在談案子的過程的時候，他就跟我說，他就叫我兵長哥，兵長哥你知道嗎
十一年前的時候，我就跟你說房價好貴喔，當然我不方便分享，他說他當時買的區域是哪邊，但是我就問他說，喔，那時候我們怎麼聊啊，他說喔，那時候一坪十三十四萬，我買不下去
可是後來他們還是買了，我說喔，恭喜，各位你知道嗎，現在那個區一坪已經三十五萬起跳了，而且房子已經老了十一年喔，房價漲了一兩倍起跳，所以啊，我想跟大家分享一個故事
就是我在2011年，2012年的時候呢，我買的，我忍痛買了第一間房子，那那間房子呢，屋領三十年，現在已經四十幾年了喔，我買的時候呢
屋主當時是把牌取得，而且他沒有貸款，一坪，跟大家報告一下，一坪三點六萬，他總價才一百八十萬，我跟他買了五百多萬，然後我買的時候，我很痛，我很心痛
我覺得喔房價好貴喔，但是那時候一坪才十一萬，現在都不值了啦，所以啊，我先買了一間房子，而且那房子是沒有車位的喔，我就告訴我自己，至少至少
因為我知道通膨每年是兩三八起跳，但是這幾年，因為區一的關係，通膨更嚴重嘛，所以我們的幣值更不值錢，房價推升更高，相信這個大家都知道
但是當時我這個觀念就是，我一定要有入場券，我一定要有入場券，我先求有再求好，我先求有再求好，所以我忍痛買了這個房子
我兩年基本上，基本沒有在休假，瘋狂的工作賺錢，然後我把我事業推到另外一個高峰，後來呢又過了五年以後，我就換了一間房子，換到那個十二期兩房嘛
啊室內比較小一點，但是我就覺得，我想來住新房子，然後我就越換越好，我又過了五年後，又換到現在十二期的會員的案子，這樣子，那時候當時買的時候，是買兩千出萬
啊現在行情已經到三千出萬了，所以我想跟，就是聽眾朋友講的是，基本上我不是什麼富二代，但是我就是一步一步的，規定自己五年到
五年到六年之間要換房子，那坦白講啊，這些民遠你找我錄這個東西，我也很可以跟你明明白講，我下個案子應該會買在水南，我也打算五年後，再把我的房子賣掉，再換到水南
因為我認為水南是，台中市二十幾年的重大發展，所以我看好這個區域，所以到時候還是會再換一次房子。

艾克斯
那講到換房這件事啊，就是有沒有什麼特別要注意的地方。

謝濱展
因為我們現在是房地合一，所以如果你是自住客的話，請你買到房子的時候，你一定要把戶籍設進來，而且設滿連續滿六年，你就免稅了四百萬，那稅率是十趴
所以這一點非常重要，很多客戶不知道戶籍要設進來，他以為買一買住進來就OK了，不是，所以你戶籍一定要先進來，這非常的重要，就是我們的現在稅務非常的混亂，非常的亂
所以一大部分的民眾，包含專業的房仲，有時候都會搞錯你知道嗎，所以像我常常也要諮詢代書說，誒這個客戶是這個案例，這個狀況，那真的可以用這個稅嗎，例如說重購退稅
而且有分新制舊制還有核定課稅，那最近又有個豪宅稅，然後要怎麼課，然後要怎麼退稅，這個大家都要搞得很清楚，然後接下來呢，又要辭職屯房稅嘛
所以中華民國萬萬萬萬萬萬萬萬萬稅，對就是這樣子。

艾克斯
誒那這個重購退稅的部分，能不能說明一下。

謝濱展
重購退稅基本上就是，假設我們是房地合一，就是2015年1月1號以後買的房子的話，你兩年內買賣都可以退，那大換小的話就是按比例，小換大就是全額退
但是我跟各位報告一件事情喔，國稅局是非常的認真在審查這件事情，就算你戶籍有錄進去，但是它可能會，我們去問管理員說，哎這個真的有人住嗎
然後真的那個電表去，會去查你的電表說你真的有使用電嗎，那你有裝潢嗎，你有離除嗎，你有沒有離除的照片，或者是你真的有在裡面的使用痕跡，會去查的很清楚，因為大家知道重構推稅
這個稅率是非常之高，所以動輒就幾十萬，少輒十幾萬，多輒幾百萬幾千萬的，所以國稅局絕對不會拿這筆錢，跟你開玩笑
所以請你一定要做到自助自治事實，而且是真的。

艾克斯
對這裡我補充一下就是，我有朋友最近跟我分享他的案例，他有一間也是想用重構推稅，然後國稅局呢竟然查到
他的工作區域以及他的，就醫紀錄是不是在附近，那如果這兩個都不在附近的話，你就沒有居住的事實
所以你就不能使用這個，退稅的優惠，這個我聽到想說哇，國稅局，現在連你的健保紀錄都已經查進去了，真的是蠻厲害的。

謝濱展
就我最近聽到是國稅局還有去問管理員說，這個真的是自住嗎，還是出租的，還有你e-Tag有沒有進出的紀錄，還有你有沒有裝潢的單據，然後你的你的等等之類，最好是要
入署的照片都要有好不好，所以如果你是自住的話，這些東西你本來就會有了啊，所以國稅局，不是跟你開玩笑的好不好。

艾克斯
對所以我這裡也要呼籲一下，就是大家，不要想要，要逃稅啦，因為其實這幾年政府透過，很多給房客的租屋補貼
然後去逼出更多的，就是屋主要出來繳稅，那我覺得其實繳稅是一件天經地義的事啦，那也建議大家不要有僥倖的心態
因為國稅局真的是很厲害，所以建議還是一切，都照規矩來會比較好。

謝濱展
這個我補充一下，如果你你，把房子出租了，並社會住宅的話，是不能有，這就不能重構退稅了，對好。

艾克斯
那下一個問題我想請教阿斌啊，就是在，很多坊間的謠言啊，或是流傳啊，就說啊房價都是房仲炒高的，那我覺得不是啊
房仲最期待的是成交，而不是誰要把房子都賣很貴啊，那這個誤解你，你會怎麼看待這件事情，我相信你應該也被人家這樣問過吧。

謝濱展
呃這個分，兩個層面來講啊，我用兩個案例來跟你講，就是我們房價其實是有跌過，這是在台中市啊，其他區我不是很熟，大概2015年2016年那時候房價
我以我們12起這邊，隨便都是一間賠50一半，甚至賠過200我都有成交過，那那時候房價在跌的時候，怎麼沒有半個人跳出來說哎，房價在跌就是你們房仲炒的
那故意讓房價跌到下面去了，為什麼沒有人這樣跳出來講，每次有人這樣跟我問房價是我們房仲炒高的時候，每次有人這樣跟我問房價是我們房仲炒高的時候，坦白講不是這樣子，但是我可以去解釋一點是
因為我們房仲，呃屋主在賣房子的時候，他都會用10拿價，就是說哎我現在10拿就是1000，那我們自己會加48上去就變1042嘛，那大家會覺得說哦，房價一直跌上去跌上去
就是你們房仲服務費這個，但是我想跟大家說的是，其實這只是其中一個部分，因為大景氣如果今天好，假設啊兩岸開戰啊，或者是金融風暴，再來一次的話房價在跌的時候
我們一樣收我們的服務費啊，啊屋主賠我們一樣照收，只是看到時候怎麼喬嘛，所以我任何這個，服務費的部分呢是含在裡面，所以大家都覺得說哦，就是你們要加這個服務費加上去
可是說真的，你你們不是做房仲的，可能不知道我們房仲的辛苦，像我今天早上，我一個屋主啊台南的朋友啊，他就傳了一個那個房仲在
在路邊然後掛那個看三角看板，掛在自己身上我很努力，我很認真請給我機會買，那其實我看的蠻，蠻心酸的就是常常不成交嘛，然後心情就是忽高忽低的，而且特別是我們沒有底薪
所以基本上我們承受的辛苦度啊，比一般的上班族啊，還要多很多，那第二點呢就是，坦白說了，我最近有一個客戶，他想要買一房副車位
一千一以內，然後呢他想要買預售，他自備款大概150-200，我說哎那個，大哥你這個可能預售買不起哦，然後說你怎麼這樣講我買不起，這不是開價才1288
那成交一個1200，那那個100多萬怎麼可能不行，我說包大哥我跟你說，先不要管我們仲介服務費，首先呢因為這個案子，預售快蓋好兩年的時間嘛
所以房地合一稅35%，那屋主移交款假設是150萬好了，那假設他賺差價100萬，那100萬的，他扣掉房地合一稅是多少呢，我算一下哦
等一下100萬處理等一下，房地合一稅還在加53萬上去，所以你那個自備款至少要300多萬，他聽到哇，天吶，就是你懂我意思嗎
就是屋主要賺的房地合一，他就加上去，然後加上那個建商移交款，就會加來加去，隨便一個案子哦，總價成交一千，大概都是350-400之間，我這樣說服他，他才知道說哦
原來預售他是碰不起的，所以我才請他退而求之，就是請你去找中古屋，因為中古屋沒有這麼高的稅額，然後自備款你會比較低一點，然後自備款你會比較低一點，所以基本上啊
很多部分大家去觀察哦，就是我們房地合一稅2.0以後啊，很多屋主就是施拿就在這裡，然後房地合一稅加上去，所以整個房價整個飆很高，嘿大概就是這樣子。

艾克斯
對啊所以我覺得大家也不要，把仲介當敵人啊，他的確是要幫你找到你想要的房子，那你在提出的需求越明確
其實他才能夠快速精準的幫你找到，對那，那也不要想要去砍就是房仲的服務費啦，我覺得就是，就是要嘛就一開始講清楚
然後不要到最後才在那裡殺價啦，對因為我覺得每個人的工作都有他相對應的價值存在，還有背後付出的薪水，好那下一題我想要就是請教阿斌就是
如何找到自己想要的房子。

謝濱展
好這個要先回到一個問題，你要先找到適合的房仲，那你一定會問我說啊找啊怎麼找到適合的房子，說真的啦，我最近很多買方就是慕名就是找上我嘛
因為我今年這兩年我開始在經營社會大眾，所以很多人就會指名找我幫他看房子什麼待看啊，那我都會先傳一個買方需求表
那這個買方需求表呢就是我問你自備款區域，而且你想要理想的房子，而且你最想要跟我講什麼話，那你有什麼抗性你有什麼東西是非常討厭，例如有人不喜歡二樓不喜歡露台
有人不喜歡四樓有人不喜歡機下車位，然後有人不喜歡頂樓，有人不喜歡朝東有人不想朝西，當你是買方的時候，我請你寫這種東西短短兩分鐘你都寫不出來，基本上我就把你放生了
因為我認為你根本沒有誠意，那很多人呢，就是他可能自備款只有一百萬，可是他想買一千萬的房子，這個我會跟他溝通觀念，所以你想要找到自己適合房子之前，你應該找到適合的房仲
就是考溝通完觀念以後我才會做待看，我不是那種待看小弟不是待看小妹，我不是開車，當你的那個司機，然後就是當觀光客，到處讓你亂看房子，看到最後你買不到我也累
所以我認為你找到一個很認真盤你需求，聆聽你需求的房仲，我覺得這是重中之重，好那這個機下如果你跟你的仲介已經談好，全部的需求以後
他很認真的把案子全部找給你的時候，請你一定要哪個案子看完的時候，跟他講你的真正內心話，請你不要把房仲當成你的敵人，我再重講一次，請你不要把房仲當成，你的敵人
大家不要疊對著大家時間都非常寶貴，你只要把你的需求你的心情全部講很清楚，讓房仲知道說你是一個認真的客戶，而且跟房仲的請你一定要給他一個時間
就是我幾個月內一定要買房子，很多時候很多客戶出來看房子，他只是說我看看，我可能明年才要做決定，我跟你講了很多中間聽到你這句話就冷掉了
對所以請你拿出你的真心真意，因為房仲也是人，我們服務的客戶很多，而且現在是絕對的賣方市場，什麼叫賣方市場，來簡單來講屋主席售
然後買房就是用力加價，你沒有加價不好意思，你買不到房子，為什麼因為今年的房價，我跟大家很篤定的講持續在漲
為什麼因為碳稅水電費全部都在萬物齊漲，而且我們通膨其實停不下來，我常常半年我會買雞排來測試一下，現在的通膨指數多少
現在已經85塊了哦，對所以這就是我想跟他表達的對以上。

艾克斯
好就是我這邊也要回饋一下，就是我最近自己又開始看房了，然後就會發現，其實市面上釋出來的物件，其實跟去年相比是少了非常多
那屋主的心態其實也會覺得，就是現在我預期未來房價會漲，所以他在那個價格上也會比較堅持
那在去年其實相對市場很冷的時候，其實這時候去入手比較有機會，溢價空間比較大了，所以今年真的是蠻難的，好最後我想請教阿斌就是
對一般民眾啊，你想買房子的時候要怎麼樣出價。

謝濱展
哦基本上呢，我覺得如果你參考實價登錄出價的話，我保證你現在買不到房子，除非那屋主很急或者是他不懂行情。

艾克斯
所以你的意思是說要參考，附近的實價登錄的行情，然後往往下出價的話，還是說就問仲介怎麼出。

謝濱展
我覺得你可以首先你一定要做功課嘛，那我們房仲也是想要成家，但是如果今天開假設開1950，啊你給他出1700，那個我跟你保證啊沒有仲介會離
因為我們現在現在的出價模式跟以前不一樣，我講的是台中市哦，像我們最近成家一個案子，那個都溢價率都是95%95%96%
就是95%96%甚至97%98%，那我像我去年成家的呢，最低最低就是94%，所以你如果你要聽那個電視名嘴，就是怎麼講
有些說什麼從打7折開始出。

Other，speaker
那根本就不可能啊，房仲根本跟你聊天時間都不想。

謝濱展
對完全不想，所以我們都會搞人清楚說，簡單來說會搞清楚你是A買B買，或是E買，那如果你是E買，我們當然就是很客氣的跟你說，你是否要再參考一下附近的行情
像我最近在調一個案子嘛，然後那個買房的媽媽就是很堅持，一定要來看過房子，而且媽媽買那個媽媽已經10年不懂房地產，大家知道嗎，這10年房地產變化有多大嗎
然後他就跟我說，哦你這開這個店才有賣檔啊，2000開始跟你2000才開始出息，我說哎大姐，請問一下你多久沒有出來看房子，哦差不多8年了哦
我說姐姐我跟妳報告一下，那個8年哦，這個房地產變化蠻大啊，然後他就問，哈哈哦，就說我請問一下，現在那個台中市哪邊是最有機會發展
我一樣講烏日跟水南嘛，說哦水南我可以，啊走我們不要買這裡了，我們去買我們一樣的錢，然後我們去買水南，這個地方不好啦，我就跟大姐報告
那個那時候兒子在旁邊命有難事，那個臉已經凹一半了你知道嗎，因為兒子從三年前1700看到現在2300，房價漲得很多，我就跟大姐報告說，大姐報告一下
以前哦如果你在水南哦，你只能買室內大概13，14坪，他聽到插裡面導說，這家家現在房子要這麼多，我說真的是這樣子，不相信你可以去代銷那邊繞一下，真的就是這樣子
我希望你去市場看完，然後你就懂這間，為什麼我真的很推你而自買，因為今天過了這個春梅這個店，然後接下來，如果這房子賣一間少一間，而且房子後面的屋主都吸收啊
簡單講屋主就覺得說賣了就買不回來，所以你真的要用力的出價，啊你人家出十家，我跟你講是買不到的，嘿。

艾克斯
好那我們今天非常謝謝阿斌老師的分享，那大家如果有相關的問題，也歡迎留言告訴我們，那我會在未來的節目中回覆你，那今天就到這邊了，謝謝阿斌，謝謝拜拜。

謝濱展
謝謝，拜拜。