EP109 | 【分享】翻修老屋穩賺不賠？投資老屋的新手三點建議—住宅好瞎

本集重點 ：
＊為什麼投資建議選擇房地產？
＊挑選老屋標得，細節大公開！
＊老屋裝修順序與工班
＊裝修費預算如何拿捏？怕烙跑工班？
＊老屋裝修經驗如何培養？

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本集精華 :

逐字稿 :
艾克斯的剪輯師
哈囉各位聽眾朋友大家好，我是艾克斯的剪輯師，近期會上架艾克斯到其他節目，受訪的一些相關的內容，希望能夠跟大家分享
大家聽的時候不要覺得奇怪，怎麼會聽到別的節目呢，是不是Apple，Podcast出問題，沒有，是我們希望能夠分享其他更好的節目
同時從不同的角度，讓艾克斯的財經世界的內容，能夠更加豐富，那我們就來聽聽接下來的訪談內容吧。

住宅好瞎
嗨我是蝦姐，現在收聽的是住宅好瞎，那我們今天又到了大來賓的時間了
那我們今天邀請到的是最近火紅的，艾克斯財經世界主持人謝銘元，銘元哥。

艾克斯-謝銘元
哈囉大家好，我是艾克斯謝銘元。

住宅好瞎
因為他最近Podcast一推出來，邀請的都是大咖，我們每一個都覺得，哇這個是業界大大，有沒有像比如說房產界有佳馨姐啊
一集我都覺得非常的精彩，而且銘元哥最近也還有在上政論節目嘛，對不對，所以不論是，我覺得你算是三七耶，就是在你們在網站上面
你們自己原本運營的在粉絲團上面，然後現在在Podcast上面，然後現在也連電視上面，都有出現您的身影了。

艾克斯-謝銘元
電視那是意外，對。

住宅好瞎
而且我光看你們的那個粉絲粉專啊，一推出來就有，現在有五千多人在追蹤，那我覺得甘拜下風，都很想問你，今天想問你請教心法了，不過我們今天還是有主題啦，對。

艾克斯-謝銘元
還是要跟房市相關的是嗎。

住宅好瞎
對對對對對，那個至少Podcast經營，我們就要私下再聊了，我們知道說銘元哥之前有買了一間老屋嘛，然後當然的是投資使用
但是我們會很想，不論是投資或自住，那因為老屋其實在雙北的買家來講，除非他真的，因為你知道雙北地價貴，那真的要去買到預售屋，那真的是蠻貴的，困難的
那所以當然大家就會想說，那我可能買中古屋啦，甚至我看買老屋來做裝修，那所以今天想要跟銘元哥來聊一下，就是老屋裝修的部分
那我們還是先請銘元哥也自我介紹一下。

艾克斯-謝銘元
嗨大家好，我是銘元，那我其實背景蠻特別，就我一開始是在股票業界工作，然後同時在2008年我就寫了無名小站
現在比較年輕的朋友可能沒有聽過無名小站，無名小站有歷史了。

住宅好瞎
有啦我們還有聽過啦。

艾克斯-謝銘元
我們幾個朋友一起寫，然後是財經類的第一名，那後來我到2012年我就開始做電商，然後做了大概十年左右，但是我發覺電商其實越來越難做
或者說整個創業的環境其實是越來越辛苦，所以我在去年就在思考我的人生下半場
應該要找一個比較穩健發展的產業來投入，所以後來我就選定了是在，房地產這個市場來當做我下半輩子的事業。

住宅好瞎
那既然選擇房地產，那為什麼在整個投資的標的上面選擇是老屋呢。

艾克斯-謝銘元
因為房地產其實應該說住宅分好幾種，例如說像預售屋或者是電梯大樓，以及老公寓，那你說如果是在雙北的話
預售屋當然是可以買，但是那你要住已經是好幾年以後的事，嗯，再來是如果是電梯大樓在台北市，你說沒有個兩千萬以上
我覺得他應該是買不太起啦，而且兩千萬以上的房子，如果你是要買來投資，說真的漲幅有限，然後賠錢的機會比較大
所以我自己就考慮說，我還是做一個比較保守的選擇，所以我的標的會是以老公寓為主。

住宅好瞎
可是這樣子，因為既然是投資嘛，那一定會有考量到持有的期間，或者是比如說在利用，有些人會是租人啊
那當初選擇老屋的等著漲價再做轉售呢，還是說他其實你要重新裝潢，然後再做成住的部分。

艾克斯-謝銘元
我的大部分都是買進，然後整修，我比較不會稱他為裝潢，整修，因為裝潢，例如說我找過設計師來報價
他就說現在一坪沒有八萬，他不是不做八萬，然後我就說，喔是這樣嗎，那我算了一下，如果以25坪來講就要兩百萬，那你如果買一個老公寓
整修花了兩百萬，你絕對賠錢，對，所以後來我就想說好，那我找施作比較平價的設計師團隊，那我一直跟他強調我要出租
他說好我們都用最便宜的，然後他報價也是一百多萬，所以後來我就覺得啊算了。

住宅好瞎
我自己來好了。

艾克斯-謝銘元
那算一算你說你重新裝潢過，那你的租金一個月頂多也是加個三四千，那你這樣可能要十年，你的裝潢費用才賺的回來
所以後來我就覺得，那我還是自己DIY先開始做。

住宅好瞎
所以整個老屋翻修的時候是自己DIY的。

艾克斯-謝銘元
應該說我初期的物件是比較單純的，所以例如說刷油漆，然後我就自己買油漆，自己刷刷了快一個月吧
因為第一個是要上班嘛，然後就用晚上或假日的時間，那其實更大的考驗是那個真的蠻累的，就是你的手會發抖，剛開始啊，剛開始在刷油漆的時候
那個前幾天手都很不適應。

住宅好瞎
不是現在會有那種滾筒式的在那裡。

艾克斯-謝銘元
一樣啊還是會酸啊，而且有些是天花板，那我後來也想說看人家那個youtube上，有人用那個噴槍，那我就去買了一台，根本就超難用的，然後那一台噴一次我就不想用了
而且聽說那個噴槍會過熱有沒有，對對對，就你噴一下沒多久你就要停一下，對啊，當然除非你買像那種專業油漆師傅在噴，但那一台可能就是幾萬塊
那不是我們這種買個兩三千的回來噴可以用的，哦，那所以還是滾筒式的
其實比較經濟實惠啦，不過就是要考驗你就是平常有沒有在鍛鍊你的手臂。

住宅好瞎
真的是會蠻累，尤其是天花板，你的手要伸很直，頭要一直往上看，沒有啊。

住宅好瞎
可以當作就是當作是健身在做訓練有沒有。

艾克斯-謝銘元
沒有啦。

住宅好瞎
伸展動作。

艾克斯-謝銘元
你見過頭了，你見過頭真的會超累，累到爆。

住宅好瞎
可能是因為我那時候，我那時候是有那個，就是有師傅幫我幫我漆的啦，所以我就沒有感受到那個自己要裝，就是要油漆啦，整個要自己來那種感受這樣子。

艾克斯-謝銘元
那個刷一面牆會覺得蠻有成就感，嗯，蠻浪漫的，但是當你刷個30坪的天花板地板，你應該就會覺得好累。

住宅好瞎
對我插話一下，而且最有趣的是你刷一般平面的牆，你覺得你會覺得很累，我覺得天花板最難刷，因為天花板是仰角嘛，而且還會低到你的頭這樣子，所以我覺得那個真的很辛苦，真的是有他的專業度，那所以就像人家就一般
真的是人家在看刷天花板的時候，地板的時候也要鋪報紙。

艾克斯-謝銘元
以防他低下來的概念囉，我是沒有，因為我買的是老公寓，通常屋況比較差，所以我不會特別去遮，那再來是我的老公寓
我一定會鋪地板，所以地板是最後才鋪，也就是說低下來就低下來，因為裡面也沒什麼傢俱，所以沒有關係，跟一般家裡面的油漆是不一樣的。

住宅好瞎
原來如此，那像剛地板是最後才鋪的嗎，對，所以會是像我們剛，我們之前也有聊到說，如果我們要走進清裝潢的時候
地板可以是買那種木質的，然後自己來鋪嗎。

艾克斯-謝銘元
有兩種啦，就是我有一個物件是用超耐磨地板，對但是租出去之後一年後，就變成一種木質的地板了，因為那種木質的地板是很髒，所以後來我就決定算了
我就用最便宜的塑膠地板PVC的就好，那如果髒了或是被弄壞了，那我再把那一塊再重貼就好。

住宅好瞎
就再重新再換就好。

艾克斯-謝銘元
因為你如果出租，租客其實不會那麼珍惜，因為畢竟不是自己的東西嘛。

住宅好瞎
對也是，那像因為既然你都是都自己來啊，那比如說好，應該說我們再往前再看一下好了，那因為選老屋嘛，那有沒有什麼挑選的
台北市的老公寓真的是太多了，對那在選老公寓的時候，還有沒有什麼要注意的細節。

艾克斯-謝銘元
我個人呢是目前以新北市的老公寓為主，因為在台北市區比較熱鬧的地方
公寓大概也都要一千五百萬以上，叫做低總價。

住宅好瞎
對所以台北市的。

艾克斯-謝銘元
有捷運附近的我就不考慮了，所以我現在自己是以，新北市的老公寓，是為主，那大概範圍就是可能是距離台北市中心，比較近像三重如州
中永和板橋這些為主，所以我第一個就是我是低單價嘛，那目前大概都會抓在新青安的，一千兩百五十萬以內
來做一個篩選物件的標準，那再來是老公寓，他相對比較保值，所以老公寓應該都有聽過，藝長，藍蝶
雖然說，他上漲的時候，他的幅度沒有像預售屋那麼高，也不像電梯大樓那麼的搶手，但是他其實還是會相對會慢慢的漲
那好處當然就是當房市空投的時候，其實老公寓不太會跌，因為他低價格相對就是低了，所以空間彈性沒那麼多了
對他就是一個不太會跌，但是慢慢漲的一個產品，所以我希望就是我可以，可以不要那麼擔心風險，就先把風險顧好，對那再來有一個重點是
我會找捷運站走路十分鐘以內的物件，就會比較就是好出租。

住宅好瞎
都可以標上那個進捷運。

艾克斯-謝銘元
對對對，然後就是你自己在出租的時候，就是相對來客會比較多了，那你就可以挑選房客嘛，所以希望挑選數值高一點的。

住宅好瞎
那像譬如說，像我們自己如果自己自租買房的時候，還會挑樓層看一下格局或什麼的，那如果像在選擇投資老宅的時候
也會有另外看這些嗎。

艾克斯-謝銘元
五樓我不會買，原因是第一個出租的話，租客要一直爬五樓真的蠻累的。

住宅好瞎
那叫健身房。

艾克斯-謝銘元
對就是有那個房仲的標語有寫健身房，健身宅健身宅健身宅，再來是五樓通常也比較容易漏水，喔，對那。

住宅好瞎
就是看他那個頂樓那一層防水，有沒有補就是，老公寓通常都是壞的，都壞了。

Speaker，F
相當於次頂樓的部分。

住宅好瞎
所以都是買五樓不要嗎，反正就是挑三四樓，是這樣嗎，還是說。

艾克斯-謝銘元
二三四，二三四都會挑，一樓也不可能因為一樓比較貴。

住宅好瞎
喔對。

艾克斯-謝銘元
所以大概就是二三四，那後來因為我自己學會了，簡易的頂樓的，防水的施工
所以我現在比較敢去看四樓，那個四層樓高的四樓。

住宅好瞎
什麼是簡易的那個頂樓防水施工，那就是。

艾克斯-謝銘元
例如說第一道可能底漆用了，然後他水泥如果裂開，你就是去買那個什麼，精漆喉是不是，不是不是不是，彈性水泥，然後再施作防水漆。

住宅好瞎
所以那是在頂樓嗎。

艾克斯-謝銘元
對你就在頂樓施作啊，就自己買水泥下去用了，其實我做出來的，我覺得就是先重功能性，那當然那個地板就是很不平很醜嘛
但是又平常又沒有人會去頂樓，所以我是把漏水這個問題用水泥，然後防水漆把這個問題解決，但是不考慮美觀的問題。

住宅好瞎
天啊，明圓哥你為了這個翻修老宅，認識所有那個師傅的記憶，都學在自己身上。

艾克斯-謝銘元
簡易的太難的，或者有危險性的，我也不敢做，我想那個師傅也很願意教明圓哥。

Other，speaker
因為現在這個其實都是有點要靠技術跟勞力的，那現在年輕人就不太喜歡，就是在那邊動手做，有沒有。

Speaker，F
而且你看他要花一些時間啊，那明圓哥可以去學習這個真的是很少見。

住宅好瞎
沒有明圓哥那是那一分鐘幾千萬上下嗎，現在這可能沒有辦法讓老師父請。

艾克斯-謝銘元
因為那個你施工還要看天氣嘛，那做完你還要等他乾，啊如果你在上班，你根本就不可能，對但是你請人家做呢，你沒有監工說真的，嗯
例如說要上兩兩道或三道，那他到底有沒有認真做，其實你也不知道。

Speaker，F
對那差一道就差很多，因為那個也是關於他的防水係數嘛，因為多層的話，他的保護係數是越好。

艾克斯-謝銘元
所以我後來就看開了，就自己做啊，醜一點就醜啊，如果三四年後壞掉，我再重做一次就好了。

Speaker，F
對那個師傅工錢自己賺的。

艾克斯-謝銘元
對對對。

住宅好瞎
原來如此好，那所以所以你現在那個，二到五樓都可以選。

艾克斯-謝銘元
對我現在沒有二到四，二到四可以是頂樓，四可以，但是五樓真的太高了。

住宅好瞎
有些老公寓也得還有到四樓的。

艾克斯-謝銘元
對對對。

Speaker，F
一邊都四樓啦，嗯。

住宅好瞎
原來如此，好那所以其實你看，你剛提到就是，嗯，只適合投資的標的，譬如說要進捷運，大概走路十分鐘嗎，然後你會選擇
譬如是二到四樓的那個環境，那其他譬如說方位啊什麼，就就不考慮囉，方位不考慮，方位不考慮，然後格局。

艾克斯-謝銘元
也不太考慮，那盡量是不要去買那種要把它敲掉的，因為第一個你清除清運現在很貴，對
通常一次你沒有花個三四萬，不可能做得了，那再來是，你如果又要施工的話，又要裝潢許可，或者是，他的格間
格房間的成本是很高的，對，然後施工期也會變很長，嗯。

Other，speaker
所以你其實在看，就是。

住宅好瞎
原本那間房子的時候，你會希望他裡面原本是越簡單越好，就也不用去敲掉那些就是舊的裝潢，對吧。

艾克斯-謝銘元
應該說這就是兩極化，要嘛就是不一定要很新，但是就是乾淨簡單。

住宅好瞎
哦乾淨簡單。

艾克斯-謝銘元
但是我也遇過那種，就是每個房間都有壁崖啊，然後他是木頭格間，那都有破破爛爛，甚至發，很厚的，要嘛就是很爛很爛
就你走兩個極端，嗯，那很爛很爛的好處是，你可以殺價，把它買便宜一點，然後再拿那個價差去把它整修重新做好，哦。

住宅好瞎
這樣也是對啦，嗯，這樣我就現在就有點概念了，雖然我還沒有錢投資老宅，但是我現在可以慢慢存。

Speaker，F
對，對啊，如果你像我這種老宅控啊，我就很喜歡說，哎，房子看起來可能50年很破舊，可是整個重新弄完之後，你住進去，那個成就感超級大。

艾克斯-謝銘元
對我覺得那個成就感真的蠻開心的，而且我會就做一道，我就會把它拍照，然後before，after留好，哦，那還有一點是我自己，因為我自己也住電梯大樓
但是相對是小的，嗯，然後有一次我坐在一個室內30坪的空間，嗯，老公寓，然後我就覺得光是坐在客廳的沙發上，我就覺得好舒服
原來住大房子這麼爽啊，呵呵，但是你住電梯大樓啊，你不可能住到那麼大。

住宅好瞎
對啊。

艾克斯-謝銘元
因為你室內如果30坪，在台北可能都三千五四千以上，對，對，所以我就，覺得那個感覺是蠻特別的，老屋有它特別的地方，嗯。

住宅好瞎
對光像我自己現在住小套房，你要說，我再回我媽媽家去看到那種公寓，30坪，我也覺得這樣好舒服。

艾克斯-謝銘元
你坐在客廳，你就覺得嗯，就是舒服，然後會想要坐在沙發上躺著，對，對，好。

住宅好瞎
剛剛講到，就是如何選標的嗎，那因為也有講到說，那你在翻修老宅的時候，因為其實我們之前就講，最常講到就是老宅，其實有個問題啊
像比如說那些水電啊，漏水啊，就像像你像剛剛講到的壁崖，那這些這些點你會怎麼做處理呢。

艾克斯-謝銘元
首先是水電的部分，通常老公寓，例如說可能30年以上或20幾年以上，電線都沒換過的，你一定要全換，全換，因為以前的電線的規格是
很難同時滿足，同時開冷氣冰箱，或是在用煮水，有的沒的同時做，他的電路可能會出問題，所以電線是一定要換
那當然這個我們沒有那個專業，而且換電線可能也有一些風險在，所以這個部分我是完全的外包出去，找資深的水電師傅做
那比較簡單的燈泡或是，插座的更換我是會換，但是當你找老師傅來做的時候，通常就是一次包給他們，因為他們會跟你談整包啦
比較不會像是逐項的去報價，對那老師傅也蠻重感覺的，你如果說這裡不給他做，然後就好像東省西省，他說不定其他地方給你報貴一點，你也沒辦法
所以水電通常就是外，就是請專業的師傅來處理，那在漏水，蠻常見在老公寓出現的問題
那我自己經歷過一次比較慘痛的經驗是，那個廁所我後來一開水，然後他的防水層是整個壞掉
所以他就房間裡面的地板會冒出水珠，然後你就把那個地，他地上的那個以前的塑膠地板拿開之後
就發現水珠會自然的冒出來，我還覺得好神奇喔，然後，他手機把它錄起來，然後樓下就上來罵了。

住宅好瞎
那可是這個是在當初看屋的時候，其實是沒有發現到的狀況嗎。

艾克斯-謝銘元
應該說有心理準備，但是你在現場是沒有，因為他可能要開一陣子，他不是說你開開個一分一兩分鐘，洗個手上個廁所。

住宅好瞎
就會發現的，你可能是要比如說，好那我今天要就測試的時候，那整個一開開個十分鐘，對對對或洗澡之類的，然後再去洗澡之類的狀況。

艾克斯-謝銘元
才會有問題，對但是買的時候，其實買老公寓大家都會先講好，仲介也都不會隱瞞，就是說這裡可能會有問題，或是我這裡已經三年或五年沒有住人了
所以這個都是現況交屋，所以有時候就是你要賭，對那這是我一個比較慘痛的經驗，那一次是兩位
然後換車就是請師傅來，然後他的銅管，是生鏽的，所以他是不是只是地板防水壞掉
他是牆壁裡面的鐵管，銅管都破損，所以你只要接水，他水就是整個噴出來，不是漏，他已經是整個在裡面噴出來。

住宅好瞎
而且那應該是整個牆壁都要敲，就是在水管那裡都要敲開，對我後來的解決方案就是。

艾克斯-謝銘元
整個把它敲掉，然後水電師傅先進來，嗯，接明這時候又有分接明管或按鈕，那當然我們就是接明管，因為按管的好處當然是比較漂亮
那明管的好處就是，第一個便宜，第二個未來要維護有問題，不需要再重新敲到剩下紅磚。

住宅好瞎
對你只能跟那個租客說，沒有啦我們這個走工業風。

艾克斯-謝銘元
對所以後來，那一間我大概花了快三個月才用好，因為你工班跟工班之間交替，也要看他們有沒有空，對所以第一個是花了不少錢
第二個是你必須等，兩應該有三個月的時間才把廁所用好。

住宅好瞎
嗯而且還兩間廁所。

艾克斯-謝銘元
對對對對，所以那算是蠻因為那個室內三食品啊，所以算是蠻大的工程，嗯對啊不過當初也有買便宜啊，所以都是在預期中，只是第一次遇到
你心裡還是會覺得怎麼那麼衰，或是不知道怎麼處理到處求救，然後再選解決方案，一二三，那有的是長痛不如短痛，有的是啊以後再說
最後我還是選擇長痛不如短痛，嗯對不然你以後要賣，或人家來租租到一半出問題，還是得要修你還是要修啊，對而且會造成租客的困擾，嗯對所以那一間算是
漏水級的大魔王。

住宅好瞎
真的而且你真的也算是好房東了，對你現在哪天有什麼新的房，那個房子要出租的時候，麻煩說一聲我可能身邊朋友，有房子的時候我就來找
就叫他找你好了。

艾克斯-謝銘元
然後我再分享一個，剛剛一開始有提到說那個，頂樓水泥龜裂的問題，對啊那一戶最特別的是，他上面還有一棵桂花樹，大概30年的桂花樹
那也就是那一棵桂花樹呢，的根非常的強大，所以已經把那個地板都撐到裂開了。

住宅好瞎
天啊為什麼會有人在屋頂種桂花樹，然後那個中秋的時候。

Other，speaker
那附近的人，可能會撐到一陣香味，那不過那個樹葉就會亂飛啊，對那也很久沒人住了。

艾克斯-謝銘元
對所以處理那一棵樹，我也想了幾個方案，因為聽說桂花樹蠻值錢的，嗯對那可能賣可以賣個三四萬。

住宅好瞎
所以是把它移植到。

艾克斯-謝銘元
對移植去，但是其實第一個你遇到的問題是，你要找到買家，對第二個問題是你要找吊車，因為他在五樓頂樓，然後吊車也是兩三萬起跳，嗯對所以最後我就想說，啊算了
然後我們就把它鋸掉。

住宅好瞎
啊鋸掉了，對就把它處理掉了。

艾克斯-謝銘元
不然也真的無解，因為你如果沒有把它處理掉，你防水層做完，他還是很快大概一年內就會壞掉。

住宅好瞎
因為他根還是繼續長啊。

艾克斯-謝銘元
對所以我們這是也是蠻特別的經驗啊，天啊你都可以寫很多老屋棋盤的耶，對就是你要買便宜，就是一定是對方，因為賣方也不可能便宜賣嘛
一定有他不想處理或是，就隨便，一些原因啦，一定有原因在啦，那就看你自己要不要用你的時間跟經驗，還有情緒上有沒有辦法承擔這些
那所以翻修老屋，我覺得他不是一個算頭基，他不是頭基，因為他是實質的，你把一個可能原本都不能用的空間
然後把它翻修後，賦予他新的價值，然後再讓他出租，等於有一點像是空屋，你把它改造再利用，嗯
對那跟傳統的投資客，做法是完全不一樣的，那我自己覺得這個過程還蠻有趣，那拍before，after，我都覺得非常有成就感
然後修好自己坐在裡面，感受一下也覺得還不錯，嗯。

Speaker，F
丁銘一哥這樣分享啊，其實我剛好也想到一個點，就是我們通常在做一個房子的裝修啊，那譬如說老屋的時候，那除了這裝修費用大概要怎麼去抓，因為好像也有分所謂的更簡單的那種
譬如說防水層調整啊，那水電重拉這些，或者是說更更大一點，可能就是做一個輕隔間這樣，大概我們一般小資族，如果是小資族的身份，大概那個裝潢或裝修的費用，大概要抓多少比較好。

艾克斯-謝銘元
其實這個蠻難估的，原因在於第一個你是找設計師，然後你是找什麼等級的設計師，那第二個是或者你找同胞
甚至像我一樣是自己找師傅，或自己DIY，那不管你找哪一種，你都會遇到一個問題，就是你怎麼確保你的合作對象
不會出拿錢就落跑，或出問題。

Speaker，F
對很多那種裝慌張浪的。

艾克斯-謝銘元
對其實很多，而且他一片都是片百萬喜跳，在北部啊，所以為什麼有些設計師要收比較貴，因為他也會被這些人倒帳，所以他必須把他的利潤
先累積起來，有時候被倒一個案子，可能就是不少錢，或是有糾紛，那個客戶不給他錢，所以其實你說貴，也不能說貴
因為他可能都有他過去慘痛的經驗，所最後累積出來的一個市場的行情，所以我自己也一樣啊，我說我找水電師傅
我也想說給年輕人機會啊，我之前有發過一個，才24歲的，年輕師傅，初期溝通覺得，年輕人這樣溝通起來還蠻好的
那我就想說，好不然給你試試看，那後來就發現，例如說他原本說今天要來做，結果不來，他也沒跟你講，然後最後變你在問，那或者是做到一半
然後你請他，就是你合作，剛開始你就說，今天做到哪裡，能不能拍照，或是跟我們回報一下，那他其實都會忘記，或是不在意，對，所以那一個
後來就弄得蠻不開心的，所以後來就中間賠錢就解約，然後再回頭再去找老師傅來，對，因為我們不可能，每天在現場監工，而且說真的水電
那個水電，尤其是電啊，他埋在牆壁裡面，說真的他到底有沒有，用好的管徑，正確的管徑，或正確的施工方法，其實你不知道，對，真的是。

住宅好瞎
那個要找到好的對的，也或者是資深的那些，統包的水電師傅團隊，真的是很重要，對。

艾克斯-謝銘元
所以我也別人叫我介紹，我也不敢介紹，因為你怎麼知道，他這一次不會出問題，或者是他是不是有包給其他人做，因為在這個行業裡面
轉包出去是很常見的，他轉包出去，如果出問題，他願意負責嗎，還是你這輩子，可能就跟他合作這一次，他也不在乎啊
你要罵去網路上罵也沒差，因為他沒有在用網路，那你為了這個走法院，那雙方都划不來，也是，對，所以我一直覺得這個行業，非常有趣。

住宅好瞎
因為剛好我可能是，之前有遇到，我那時候買的時候，那因為我朋友本身，他做裝潢很久了，所以他其實都有自己配合
就是固定班底，那他也只相信那些固定班底，所以那時候我就還蠻幸運的，他就找了他那些，就是很資深的那些老師傅，幫我來做處理，那也很貼心
他甚至還問我說，那你的床要放在哪邊，所以他會，因為我們現在不是，手機就是睡覺就會放，放在旁邊充電嗎，所以他就會在那邊，配一個那個茶座，然後就問到這麼仔細的
幫我做這些處理，所以其實像我現在搬進去住的，三四年下來，都沒有任何。

艾克斯-謝銘元
應該蠻舒服。

住宅好瞎
很舒服，跟水電都沒有任何的問題，對，那即使那個房子，雖然電梯大樓，但是現在也23年了，對，那我覺得包含水管什麼的，他們當時候也幫我，整個也都通過一次
所以我覺得整個都很棒，所以真的是配合到好的團隊，真的有差。

艾克斯-謝銘元
對那如果你找設計師，他可能還會幫你畫水電配置圖，或是其他各種你的需求，幫你客製化，但是如果你是找同胞，或者是師傅，你可能就是
口頭上講一講，然後用手畫一畫，那實際上做出來的，當他做出來的時候，你也口說無憑，對，那最後就會變成
常常有爭議會在這裡，所以設計師，也是有他的專業，跟他花時間的地方，所以也不能只看價格，就說人家貴，因為其實每一行，都有他的專業
以及他所要花的心思，和時間在裡面。

住宅好瞎
因為我就常看到他，就在協調那些工班的時間，什麼時候哪些要進場，然後就看到在臉書寫，今天A進場了，然後誰要撤場，然後就感覺好像
他就在調兵遣將一樣，在那裡。

艾克斯-謝銘元
可是其實現場那個師傅是比較大的，所以你要對師傅好一點。

住宅好瞎
我都跟他都是，帶著那個什麼水，茶便當。

艾克斯-謝銘元
師傅對女生都比較好。

住宅好瞎
他是女設計師，對，那我好奇問一下。

Other，speaker
就是明月根是後來大概到。

Speaker，F
什麼時候的狀況，才比較熟悉說這整個流程，因為我想大家在改裝的時候，第一一開始，第一首先就會找設計師，如果說今天反過來是說，他開始嘗試要做同胞的話
是說我要找一個專業的公投去做，還是說之後就是包括說，找到公投之後，我要自己畫設計師還有溝通，什麼時候你才開始有這種，比較熟悉熟練的一個SOP，我在還沒找設計師之前。

艾克斯-謝銘元
我就買了一堆老屋翻修的書，然後把YouTube上免費的全部看完，再來是去實踐大學上課，上課
有老屋翻修的課或是水電食物的課，所以我是這些都上完，我才開始找設計師談，然後又發現，談不下去又換了好幾家談
甚至是找我當初上課的老師談，對那最後都不太行，所以我就會從源頭找物件的時候，我就先挑，剛比較沒有經驗的時候
我就先挑比較容易處理，屋況比較好的，那當然他的價格就沒有那麼漂亮，對那你說，我覺得可能至少要經過兩三間
你才會有這樣的經驗，去知道怎麼跟師傅應對進退，那再來是你說你找同胞，你也是上網找
說真的一樣是溝通問題，合不合得來也是一個很大的問題，所以我覺得這個真的就是靠，不斷的嘗試跟犯錯，或是別朋友有案子
我就去參與去幫忙，然後趁這個機會去認識，或是在這個行業工作實習，我覺得會蠻有幫助的，所以我現在還在上班嘛，嗯。

住宅好瞎
所以哇明文哥真的對於老屋翻修，下了非常大的苦功，因為我剛聽到你在講說，還去上那些水電，或是翻修的課程
對啊就是哪裡哪個老師怎麼樣。

艾克斯-謝銘元
或這個價格值不值得，都可以私訊來問我，我市面上的課上非常多。

住宅好瞎
好那這也是聽眾朋友，就是如果說你對於這些你有興趣啊，然後或者是不論是你要自助，或是投資，那就歡迎留言，在我們住在好下的粉絲團
那我們就會幫你通知到，或者是你也可以上就是明文哥，他本身經營的艾克斯的財經世界，然後他可以留言給他，他就會回答你囉
對好那最後啊就是，也想請明文哥，就是因為我們剛剛講了非常多嘛，那如果說真的，現在就像我剛剛起心動念，或者是我知道浩哥
一定是比我還更想，往這個方向邁進，如果說真的濃縮，我們想投資老屋的新手，那最重要的有沒有哪三個點
他們是一定要知道的。

艾克斯-謝銘元
第一點我覺得還是要上課，嗯，因為這些學費，跟你犯一次錯誤相比，他都算便宜，就是你有些課可能五千一萬
你花的時候可能會覺得，很辛苦或是不值得，但是當你真正發生問題的時候，都不是三五萬塊的事，那再來上課有一個好處是
你會比較知道原理以及，全面性的架構，然後知道為什麼，要這樣做，所以當你先上完課，再去看網路的
不管是FB的社團，PTT上的討論區，或者是你買書回來看，你才知道書裡面講的是什麼，那到底誰對誰錯
因為網路上的討論有時候，就是各種說法都會有啊，對因為可能發問的人也不，也沒講得很詳細，那回答的人也只能用自己的
過去的經驗去回答，甚至有些是不懂還裝懂的，甚至是要來推銷拉生意的都有，所以我覺得上課，然後有系統性的學習還蠻重要
那還有YouTube上，現在有很多都是免費的資源，就是你很多人拍啊，水電也有，油漆也有，連營造廠都有在拍YouTube
所以我覺得像這一次，雞泰大職案，我就找了超多，什麼連續幣要怎麼施工啊，為什麼會壞掉，現在網路上各種資訊都有，我覺得YouTube非常棒，因為它還有畫面讓你看。


住宅好瞎
對抖音也不錯，我看了蠻多抖音也是那種短影段的那種教學，因為我之前是看到人家是。


住宅好瞎
我當然我真的是要做，我自己來的話一定是做自己最簡單的那種。

住宅好瞎
那我就是看人家怎麼去換那個，就是水管換燈泡吧。

住宅好瞎
沒有啦燈泡我還OK啦，就是換那個就是，那算是流理台底下的那個水管，對然後因為我那時候想裝濾鏡器嘛，然後就是去找那個管線
然後想說那看是不是可以自己DIY啊，就是裝，那是我認真起來看YouTube影片的，然後就覺得喔，原來看影片起來這樣還蠻簡單的耶，對有些蠻簡單的
我以前怎麼把它好像想得很困難，一定要找廠商來幫我裝濾水器啊。

艾克斯-謝銘元
對啊廠商一來就是現在都兩三千起跳，然後也要等他有空他才，或心情好他才來啊。

住宅好瞎
沒錯所以我也是覺得，真的是要把YouTube影片整個都好好看過，其實可以同樣一件事情啊，你從不同人的影片當中，可以學到非常多的，就是那些撇步跟細節，然後我再分享一個我也覺得蠻重要。

艾克斯-謝銘元
就是要跟仲介保持好關係，就是你千萬不要想砍他的服務費，對因為像信義都指引就是1%買方啊
那其他的仲介大概不是1%就是2%，所以我在合作之前我都會先問清楚，你們是1%還2%，因為有些人會故意不問
然後到最後溢價找到物件的時候，才在那裡砍仲介，那我是不會做這樣的事啦，因為我覺得大家他就是業務嘛，大家都貢獻自己的時間
那跟仲介保持好關係的話，其實好處很多，尤其是很資深的仲介，例如說他可以幫你介紹，他配合很久的水電師傅，你就不會踩雷嘛
甚至是有些仲介還蠻厲害的，簡單的他幫你處理，或教你怎麼處理，所以你又省下了一筆錢。

住宅好瞎
這也是很厲害的。

艾克斯-謝銘元
你說你要怎麼累積經驗，因為有些房仲就是很厲害啊，說不定他自己都是投資客了，那他會教你怎麼去判斷
所以我蠻多地方都是跟仲介學來，而且每個地方的特色特性不一樣，例如說像三重有些是著名的海沙屋街
然後我以前也不知道，但是你跟他熟一點，他就會教你說，這裡是怎樣怎樣怎樣，哪裡哪些可以買，哪些已經整合失敗，哪一條路你想要拼多根就不要想了
所以這個都必須要跟仲介有一個良好的關係，那當然最簡單的，或說最基本的就是你不要砍服務費，不要想這件事，那他反而會幫你去議價
或告訴你高於這個價格就不要再加了，所以我覺得跟仲介保持好關係，我還蠻重視的，當然也要合得來。

住宅好瞎
這個因為有也是因為工作，之前認識的，就是也會採訪過不少仲介，那我也跟那時候在幫朋友在做
等於是買屋諮詢的時候，也有介紹給他們，那時候我有跟他們說，你什麼都你可以去，比如說覺得這個房價過高，或哪裡有瑕疵
你可以請房仲跟屋主議價，但是房仲的服務費，因為他也幫你再做更多的，然後你跟他溝通，這個就是因為，而且也都是我篩選過後，我覺得是好的房仲了，我嚴選的房仲
你就砍他服務費真的是，這樣就覺得有那個，怎麼講，人家服務你嘛，那該付的費用還是得要付這樣子，對。

艾克斯-謝銘元
為了跟房仲當好朋友，我還去上課，就是怎麼當一個好房仲，跟本來想去上那個，怎麼開一家房仲店，後來想一想，應該是不會有這個選擇，所以我大概就是
去上房仲相關的課，該考的證照都考一考，比較簡單的證照都考一考。

住宅好瞎
所以你那些。

艾克斯-謝銘元
營業員跟主任都有啊，喔都有，對啊對啊。

住宅好瞎
哇。

艾克斯-謝銘元
那個去坐在那裡，一個禮拜就有了啦。

住宅好瞎
喔對我知道營業員就是去上課就有了。

艾克斯-謝銘元
經紀人比較難。

住宅好瞎
經紀人比較難考。

艾克斯-謝銘元
我有去上課啦，但是上大概沒幾次我就受不了，實在是太難了。

住宅好瞎
這我能夠了解，因為我本來之前也有想說，是不是反正，既然都在房地產界小小打滾一下，那是不是也要去把相關證照啊，也都可以集中在自己身上
我覺得土地的地方最難了。

艾克斯-謝銘元
那就是你用不到，土地的土地法。

住宅好瞎
土地稅法。

艾克斯-謝銘元
你又用不到，然後又要硬學，所以你根本就搞不清楚他在講什麼。

住宅好瞎
這個可能要偏，如果你以後觸角升級到中南部的話，就可能可以去考慮了，對。

Speaker，F
哇那今天其實問了蠻多，關於那個老屋改造的一些妹妹，有沒有，果然就是問到那個專家，就是會很多的那個答案，就是馬上浮現這樣子，對那如果說今天的內容呢，你聽了還意猶未盡
或說讓你觸發到有一些其他的想法，也歡迎到住宅好鄉，然後視訊給我們，那我們都會幫你直接再詢問，民原哥這樣，那也歡迎直接到民原哥的粉絲團，然後去跟他互動喔，對那今天就謝謝你的收聽喔
那我們也謝謝民原哥來接受我們的採訪。

住宅好瞎
感謝民原哥。

艾克斯-謝銘元
好謝謝希望大家都有收穫，對，說不定我們下次有新的議題。


住宅好瞎
我真的很覺得。

住宅好瞎
你有那種太多，準備那些考試啊什麼的，我覺得這次可能都是周淺談，對那如果後續有機會的話，再請你來幫我們，再做第二次的開獎
好啊沒問題歡迎，好那謝謝你囉，好掰掰。

艾克斯-謝銘元
那我們大家下次聊，掰掰，掰掰