EP73 | 【房產】央北重劃區的迷人之處—鄭任勝

本集重點
＊住在新店央北重劃區的好處
＊央北重劃區的基地優勢
＊2023/11/05的潤泰交屋變成提升央北重劃區的催化劑
＊如何選擇值得投資的重劃區
＊透過粉絲團經營新店的心得

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本集精華 :

逐字稿 :
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，今天邀請到的來賓是，一起來當新店人
任勝的新店房產交流網的創辦人任勝，他的粉絲團有一萬多人追蹤，非常值得大家上去看。

鄭任勝
大家好我是鄭任勝。

艾克斯
任勝你好我想請教一下，因為你專注是經營新店，新店現在最紅的就是央北重劃區，那你能不能介紹一下央北重劃區的優勢在哪裡。

鄭任勝
央北重劃區我是從2018年開始，去經營這個區塊，那現在已經是2024年了嘛，所以現在已經釋出的物件我先整理一下，大概已經就是他已經銷售，代銷售掉的物件已經有6226件了。

艾克斯
那蠻多的。

鄭任勝
對所以其實已經有蠻多新店市或者是周邊的區域，他認同這個生活區域然後搬過來，那他的優點是第一個就是，他的人行步道是很平整的，
像我們新店市區的話早期在推銀河車的話，其實會蠻麻煩的，對然後央北重劃區他到現在2024年完成之後
其實有些首購族或者是就是新手夫妻，他們都會屬意說央北重劃區是他們的生活首選，第一個考量就是推銀河車這個問題很方便，
那第二個就是他是電線電纜地下化，所以他基本上在平面道路上他不會看到那個電線，對高壓電那些他都不會看到，然後他也沒有什麼閒物設施，
那污水處理他都完全地下化也沒有問題，那最重要就是比如說像我自己也買到央北重劃區，我比較考慮的是因為我有開電動車，他是一個電動車很有善的重劃區，
幾乎所有的社區都可以裝充電樁，當初在銷售的時候他就已經規劃出來說他們未來會做什麼，當然是你覺得沒有必要的話也沒有差，因為央北重劃區現在也有U-Power，
所以等於說你在那邊充電也很快，那旁邊的機能的話也很方便比如說，快速公路啊他要上那個環河快速道路啊，
他或者是說你要走水源快速道路都很方便，所以我覺得綜合這幾點考量就是，他會那麼夯的原因還有一點啦，就是2018年的時候他真的很便宜。

艾克斯
那時候一坪多少，一坪最便宜的話你買誠心或者是你買波爾多。

鄭任勝
最便宜你可以買到48萬到50萬。

艾克斯
就是我自己在觀察就是新北這幾個重劃區的價格，我比較因為我對那一邊不了解啦，那我覺得他的價格好像蠻高的
相對於新北的其他重劃區。

鄭任勝
好像很高看起來好像是很高啦，但是其實我們去對比，比如說旁邊的中永和好了，中永和他們比較沒有類似重劃區這個概念
因為地比較小嘛，但是你去看比如說他們的舊區塊好了，比如說現在永和的新建案，鼎熙大院其實他的一些高樓層，比較小的單位都已經賣到90幾萬了。

艾克斯
一坪90幾萬，一坪90幾萬，哇好誇張喔，現在是總價市場。

鄭任勝
就是說如果假設現在大部分的首購組啦，有家裡幫忙的首購組，他的預算天花板可能是在2000萬左右，所以他們可能就是單價就會拉到很高，接近100萬
所以如果你以這個角度來看，其實央北重劃區那個環境，他賣那個價格不貴，而且你在，我剛才還漏講了一點，就是說央北重劃區有一個很特別的地方就是
以前你在新店啊，新店市區你要買到一個很大的基地的房子，比如說你要買跑來花園好了，他的占地是1937坪
他是規劃給比較高總價的客戶去購買的，他的兩房就要2000，2200，2300，然後接下來就是跳接近4000萬，再來是五六千萬，所以以前
你比如說你的預算只有1500，到2000你是不用想的，你是擠不進去的，央北重劃區的大部分的基地都是在800坪以上，像九玉溪爾登最近很夯好了
他的基地就2445坪，那麼大，當初你去買他的22坪，再加一個車位，只要1400，1500而已喔，等於說你有那麼少的預算
可是你可以享受那麼高規格的基地，然後綠覆蓋率，然後完善的中庭，然後飯店式管理，所以為什麼他會那麼夯，他就是像我們那個相機，就不是常常說
我把高階的那個相機的，那個規格，現在放到比較低階的預算的，的機種上面，他就有點這種概念。

艾克斯
那因為我有聽過一種說法，就是說附近好像有很多，國大代表還是什麼將軍退休，然後在那一個區塊
其實都是非常有錢的人，然後他們可能年紀大了，想要換屋需求，或是他小孩想要買新房子，那這時候央北重劃區
就是在地人就是有購買力，又有人人口也蠻多的，所以其實他的需求會變很大，你有聽過這種說法嗎。

鄭任勝
你講的這個是他是真實的存在，因為你剛才講的那個，將軍的後裔或什麼的，他們之前都是住在，譬如說中央新村
中央新村早期是給國大代表去使用的嘛，然後旁邊的湯泉跟天廓，其實都有一些將軍的家族住在那邊，那像我以前，我以前是土琴店高中，就是對面的央北重劃區
對面那個高中，我們也會很想買中央新村，但中央新村有個問題點是什麼，就是他的佔地都太小了，他都是透天把他鏟掉，然後蓋成雙屏的華夏，那停車就有個問題
幾乎所有都是機械車位。

艾克斯
機械車位真的不好停。

鄭任勝
對不好停，你就是等於說你車子跟人下去之後，再把他移出來，然後很容易就撞到牆壁，對然後最怕的是那個要趕上下班的時候，那一天時間然後就故障。

鄭任勝
然後卡一兩個小時，對吳祖就跟你講說，這個不給，沒辦法跟你保證，可能一年會故障個一兩次，所以當央北重劃區要推的時候，我就很興奮，我就想說我一定要買，所以事實上也有很多，剛才你講的那些族群，他們本來就是住在附近，他們因為譬如說華夏，他就沒有管理員嘛，所以他也有車位的問題，他就順勢他們就搬到央北重劃區了。

艾克斯
那這樣央北重劃區，你有推薦什麼樣的物件嗎，或是看好哪一個物件嗎。

鄭任勝
你說現在嗎，對啊。

艾克斯
這個節目大概是我們錄音後一個月左右播出，應該對你有什麼建議。

鄭任勝
我都很推薦，但是問題下不是推不推薦的問題，現在是物件都已經幾乎都賣光的問題。

艾克斯
這就跟最近我去看青浦，然後青埔的很多預售案也是，建商就是先封盤，或是有限制每個月，或每個禮拜只能賣幾間。

鄭任勝
你講的那個狀況是，不一樣嗎，不一樣完全不一樣。

艾克斯
央北市都賣完，幾乎都賣完了。

鄭任勝
他都賣完了，他主要有個催化期是去年的11月5號這件事情。

艾克斯
發生什麼事。

鄭任勝
應該是說去年的11月5號的往前推了兩個月前，就是江翠北先發生了一件事情，就是潤泰文華，他賣到88萬，對那個時候我就有在我的粉專說，那個江翠北文化區有賣到88萬，潤泰的案子，然後那時候這個消息一放出去，大家都在底下討論，那如果是央北的潤泰要賣多少錢，因為那個時候央北的潤泰還沒交物嗎，他還是預售的就是預售轉單的階段嘛，就是這段時間如果你是無主，你要賣給別人是做得到的，那就是準備比較多的工程款，或者是換約款就可以了，那大家想說如果假設他變成成屋之後，不用負擔那麼高的工程款的話，換約款之後，他的正常的價格會到哪裡，大家就會有點疑惑嘛，他11月左右就差不多
就要準備交物了，那個時候地主就拿出商戶來買，試水文，然後就，那時候就不知道上新聞，就有200人，50組的客戶。

艾克斯
喔有我還記得這個新聞。

鄭任勝
對，然後其中兩房的那個客戶是沒有上去看房子，他被現場的人嚇到，他就直接出87萬就成交了，對屋主就設定87萬嘛，那三房的客戶，三房的人上去看了，他買了
那現在實際上都會看到這兩筆的交易紀錄嘛，那另外一戶他就是暫時不買，對所以這個事情他就是一個催化劑，這個事情之後就很可怕，那個時候我在做那些
央北的上市在轉售的物件的整理表，然後你就發現你所有屋主要賣的價格，在24小時內全部都調漲。

艾克斯
所以屋主其實對價格都很敏感，只要有催化劑發生，大家就趕快，調價或是吸收。

鄭任勝
對對對其實很快，就是他知道，例如我去買紅埔嘛，我比潤泰弱一點，他賣87，那我好像可以賣78，對原本他最一開始想法可能是72，73
馬上就跳價跳上去很可怕，然後那個時候就說，很好玩就是我馬上跟我的，所有還在猶豫的客戶講，馬上有三組客戶就說，我現在就要買房子，我現在就要下貨
那其中有一組客戶來得及，他在24小時內他就跟我買漢皇，我買73萬，他就鬆一口氣，因為接下來全部價格都跳上去了，另外一組就是
他出到屋主要賣價格3700，屋主沒辦法賣給他，為什麼，同時間有兩組出一樣的價格，對那組他的速度還比你快一點點，他就後來就賣給他了。

艾克斯
哇這真的有時候，那個價格在跳漲的時候，真的是先下手，那個前後會差很多，那我想請教任勝啊，就是很多人都，尤其年輕人都喜歡
住重劃區嘛，因為畢竟他的生活環境真的是比較好，加上如果交通方便的話，其實現在大家在雙北啦，搭捷運都很方便
那我們要怎麼樣去評估這個重劃區，能不能投資，或是能不能購買。

鄭任勝
這個重劃區去評估的狀況就是，像我是比較，像理工人的一些思考方式啦，像是我就是看他周邊的，二手屋中古屋事出的狀況是怎麼樣
他的事出量是怎麼樣，然後之前，央北重劃區，比如說第一年已經購買的人，他轉售的狀態是怎麼樣，對。

艾克斯
這會有什麼影響嗎，如果轉售的人多會發生什麼事，轉售的人多。

Other，speaker
他就容易出現多殺多的狀態嘛，比如說像早期預售屋，還可以換約的時候。

鄭任勝
你是建商，你比如說你一開始，你賣48到50好了，一定會有投資客，比如說想要加一點點，比如說50，以52拿出來賣，賺一點點錢，對不對，所以這些投資客太多的時候
他的價格就會比較混亂，那特別是有，早期在推案的某些建商，他的付款是很優惠的，等於說你用66萬就可以買兩房。

艾克斯
比如說像新復發這一種。

鄭任勝
類似這一種。

艾克斯
條件都很好，對他們的想法就很簡單。

鄭任勝
就是我們早期在接觸這些屋主的時候，我就說，你買個1500萬的房子，你真的有準備300萬嗎，就是兩成的自備款這件事情嗎，他說沒有，我就準備100多萬，反正他付款時間拉很長嘛
我中間比如說，我只要賺30，40，我可能就要賣掉了，然後這種就是優惠型付款的一些，投資者的想法，那我們又去接觸一些比較自助型的，比如說我國美中央新村，他的付款就是比較硬
比如說大家都是，在交屋前是要付20%，他要付30%，你買個2000萬的房子，你要準備600萬，而且他一開始，一簽約他就是先繳一成
然後開工馬上可能就再繳個4%，5%，所以收款是收的很急的。

艾克斯
那如果是，是以自助的話，假設經濟條件允許，這種要求比較付款條件嚴格的案子，他有什麼買了之後，他有什麼優勢
或是比較不會出什麼問題嗎。

鄭任勝
你付款的，比如說比較重的，成數比較高的，其實他是比較穩定的，就是來購買的人，他可能就是，基本上他就是打定主意，就是持有到成屋以後再說，那優惠付款的人
他會比較雜，有些人是他真的很想買，然後沒有錢，那建商就幫你，你還是會持有到成屋，這個OK的，那另外有些人就是，他就是一個投資理財的工具，對不對，像夢雪院一樣
高雄的夢雪院一樣，只是說他不能還原，如果在早期可以還原，那他就很可怕，就是會有人想說，那我就丟個60萬70萬，我賺個30萬40萬。

艾克斯
就是價差1萬塊，他也要賺就對了。

鄭任勝
對啊，比股票市場好操作，而且又穩定，基本上只是賺多賺少，最差的狀況就是沒有賺到錢，就是這樣子而已，當這種人很多時候，他就會很混亂，像我們早期在賣
波爾多的時候，就是，央北第一個案子的時候，就是這樣子，因為他的付款很優惠，然後他的價格也比較低，所以早期的時候，他就會比較混亂一點，他賣的人就比較多一點點，對啊。

艾克斯
好那這樣，如果是自住客，其實去選，那個付款條件嚴格一點，其實整個居住的品質，或是房價比較不會亂掉嗎，可以這麼說嗎，你這個說法。

Other，speaker
後來我們去驗證過，其實，沒有差。

鄭任勝
沒有差，對就是，付款比較嚴格的，建案好了，它有個特色就是，大家幾乎不會拿出來賣，所以你在中間你要轉手，你沒有競爭對手
幾乎很少人在轉手，像我們兩個是住同一個社區好了，大家都不賣，只有我賣，就是看消費者要不要接受我的價格而已，對就是要不要而已，要不要而已嘛，那付款很輕鬆，就是你要賣我也要賣
那就是看誰比較便宜，然後消費者是說挑選而已嘛，但是其實到成屋市場的時候，剛才講的就是只有在預售的時候，會有這個問題，可是到成屋市場的時候，其實都是付款都不會太重
因為都只好準備兩成，那從化區等到你比如說交屋之後，它都已經發展到一個形態了，基本上都不錯，所以其實我覺得客戶都會買單。

艾克斯
好了解，那我想請教任盛，就是我看你很認真在經營新店這個區塊，然後常常自己有空拍機，或是自己畫地圖，為什麼你要做這些事。

鄭任勝
像我們仲介比較不會去做空站的部分，就是仲介其實大部分的時間都在賣實體屋，中古屋，那大家最清楚的銷售方式就是，幾時是幾鐘待開這件事情
比如說我們月在同一個時間點，然後很多人去看這個房子，那就會有客戶被影響到嘛，真的想買的，會緊張嘛，就像潤太陽北那個樣子，潤太陽北那不是業務員故意的
是屋主只給半個小時看房子，對，所以間接造成熱銷嘛，就有人被打到嘛，對，那你在賣預售屋的時候，其實大家到案場去看的時候，都會被代銷給影響到
因為那個氣氛真的太棒了，然後又喝咖啡。

艾克斯
然後很舒服的環境，樣品屋也很美，代銷也會推薦說，這個地區的發展前景非常看好，那蠻容易被影響的。

鄭任勝
對然後又模型又做得很大，然後又有點像精品一樣，然後又割來割去的，對，然後就意亂情敏就會買了，可是你跟我們仲介去買，換約的物件的時候，通常都是在外面嘛
或者是仲介公司，或者是我們在7-11星巴克碰頭嘛，大家都會很冷靜，所以大家就會很認真的去評估這些事情，那消費者就會想要知道就是說，我未來這離開出去
到底會是怎麼樣子，我完全不曉得，所以你就可以用空拍去告訴他說，我這看出去以你這個買的樓層，看出去的角度大概是怎麼樣，那我們也會知道說，未來旁邊要蓋什麼案子
你在意的是比如說會不會對到必到啊，或者是我們的動機大概多長，我們都先把你量好，所以你就等於說，你就比較不會有這個疑慮
所以再加上仲介本身就不是很會賣，預售無轉售這個物件，它是一個藍海市場，所以我們2018年，我們就是很認真在經營這個市場。

艾克斯
所以你算是抓到一塊，一般人比較少去接觸，或是比較少在做這件事嗎，因為我知道像仲介大部分就是以成屋為主
反而很少人在做就是預售屋轉約這一塊市場。

鄭任勝
因為像我們剛才講的，就是他要做很多前置作業，其實在2016年他在整地的時候，我就已經在空拍了，等於說你到2016年到2018年
你是不會有任何的轉售的物件接到嘛，然後你也不會有收入，然後那個時候你寫文章也是給別人看，是不會收費的
然後我們第一次接到的案子是在2020年，也就是從2016到2020年，這個事情都是沒有產值的。

艾克斯
那你為什麼願意這樣持續經營四年。

鄭任勝
其實我不是持續經營這個東西四年，是我一直在經營新電視區的所有的建案，那時候我的想法就很簡單，就是我要建構所有新電視的
社區的一些平面資料，就像一個資料庫一樣嘛，那只是央北重跨區它是其中一個部分而已，那我想做好這一塊，然後就一直做做做做做做，他做這件事情的好處在哪裡
就是像傳統媒體的話，一些網紅或者是房地產專家，他們都會有很始終的聽眾或讀者
你也可以藉由在建構這個事情的狀態下，然後你會累積你的忠實的粉絲，為什麼，因為很多人就是我對這裡真的一無所知，然後你寫得很清楚，好像可以買
然後就去買了，那等到有一天他想賣的時候，他就想到，我當初是看了這個東西，我才買的，那我就去找他賣，他一定是最了解的人。

艾克斯
對啊因為我覺得其實像買房是一件大事，那如果找長期有在經營個人品牌的仲介買，我覺得真的會比較安心
因為至少可以確保他不會騙你，因為他如果要呼嚨你，他的代價是很高的，所以我也是長期追蹤就是任勝的粉絲團
那也從裡面學到了蠻多買房的觀念，那我覺得這個也非常有幫助，那這樣對經營粉絲團，或者是網站對你的事業上有多大的幫助。

鄭任勝
我覺得很大的幫助是，你跟客戶的接觸比較不會像是消費者跟業者的接觸，對嗎，因為他們的感覺有點像是你們兩個就是網友
然後你給他一個推薦，然後他就去買了，然後當然買了之後，他就短時間也不會買了，他就這段時間他會觀察你，說了什麼做了什麼，比如說有時候我們就會觀察，我們對央北重化區的預測
像2021年的時候，就是7月1號，他不是那個房地合一2.0要上路，就是預售之後也要繳房地合一稅的時候，那個時候我們就會有做出一些預測，就是說也許央北80萬很快就會到了，未來可能新店市區會出現100萬這件事情，他可能會在兩三年會兩年到三年，甚至四年這個區間他會發生，
那個時候提出來的時候，大家就覺得很不可思議，怎麼會有人講這種話。

艾克斯
那你是根據什麼條件判斷出這樣的結果。

鄭任勝
其實我們主要還是看就是旁邊的供給的狀態，像我們去看嘛，就是實施房地合一2.0之前，大概央北重化區一個月
你去統整大概會有120，30間在賣，沒有很多，因為他已經賣了6000多件了。

艾克斯
所以比例算蠻低的。

鄭任勝
2%而已，對那7月1號2023年7月1號一過去之後，他馬上只剩70件，哇腰斬，那現在是什麼狀況，現在是46件。

艾克斯
那根本就是想賣的賣方越來越少，難怪價格會往上。

鄭任勝
想賣的賣方變少，然後當然價格會上去，他就會呈現出一個狀態就是，價格一直往上飆，可是成交量沒有變多嘛，因為成交量是源自於供給量嘛，所以你會看到很多，
分析房地產的人，他會分析錯誤的原因在這裡，他會跟你說，那個量少，他們的量少是什麼概念，他是拿股票的市場的概念過來，他們的量少是因為買方不買，所以量少對不對，我們的看法不是，我們看法是因為賣的人太少了，所以量少嘛，100個人拿出來，那最多只能賣100件嘛，對不對，在這個狀態你才能解讀，為什麼量少的狀態下，價格會上漲，因為很多的買方去追逐很少的房子，對吧，這就得到解讀了嘛，當你看到這個市場的，我是每個月都會去統整這個，這些物件嘛，在流通的物件，然後你去看，哪些物件賣的速度怎麼樣，所以你大概可以抓到脈絡，就是賣的人越來越少，然後買的人越來越多，而且加代的幅度越來越大，所以你就預判就說，接下來很可怕，如果這個法案再通過的時候
他可能會再跳上去喔，對呀，了解。

艾克斯
那我覺得任勝講得很好。

艾克斯
就是其實房地產跟股票，它是，是不同的產品，然後所以不能說啊，直接把股票的經驗，就套到房地產上來，那再來是房地產它也不是一個整體，它其實每一個生活圈，每一個重劃區，甚至是同一棟大樓的每一戶，它的條件都是不一樣的，所以大家在做功課的時候，就是要特別的小心，不要用同樣的思維去處理股市和房市，那也歡迎大家就是，後續呢，持續追蹤任正的新店房產交流網，他除了有新店的房市資訊之外，他也會常常寫一些對於最新市場行情，或是政策的解讀，那今天就到這邊囉，如果大家有任何問題，歡迎留言告訴我
在未來的節目當中會回覆大家，好就到這裡囉，拜拜