EP41 | 【房產】昨天的投報率是6%今天居然是20%—東京媽媽

本集重點：
＊什麼契機買了第一棟在東京的房子？
＊日本人真的在經濟泡沫後都不愛買房子了嗎？
＊台積電進駐熊本，在熊本投資是個很選擇嗎？
＊日本的代租代管的費用只需要5%
＊透過持有房地產真的可以拿到永居權嗎？
＊在日本適合投資民宿嗎？
＊如何挑選好的日本仲介

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本集精華：

逐字稿: 
東京媽媽
中國人他們我先講一個比較基本的原因是，他們不能擁有自己的房地產
在中國所以他們如果要去國外買一個自己的房地產
他們又不能買台灣的房地產，所以就第一選擇就會是日本，
那再來就是他們現在有一個逃難資金
大家都趕快把這個資金趕快拿出來，所以呢他們錢這麼多的
然後急著拿出來的狀態下，有的他甚至會跟仲介講說
沒關係我就直接給你加15% 就直接給你加20%，
你趕快幫我買到物件就好，我只要買到就好 錢不是問題。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我們邀請來賓一起探討股票和房地產，如果你覺得節目內容受用，請幫忙用iPhone手機按下右上角的追蹤，這對我會是最重要的
非常大的鼓勵和支持，那今天我們繼續邀請到東京媽媽，來跟大家分享東京的房市。

東京媽媽
哈囉大家好我是東京媽媽。

艾克斯
可以分享一下就是日本房地產泡沫是怎麼形成的嗎。

東京媽媽
大家應該都知道日本泡沫經濟的那個時候，那個時候因為他貸款的利率很低
然後成數很高。

艾克斯
有像台灣一樣全額貸或超貸嗎。

東京媽媽
超貸很多人在超貸。

艾克斯
那也是炒房啊。

東京媽媽
對所以那個時候就是每天房價都在漲很恐怖，然後因為他可以超貸嘛，所以一旦那個泡泡崩掉之後
就整個這樣整個一落千丈，然後很多人就斷頭就沒有辦法，所以那個時候大概90年之後，就房價就這樣
整個就掉下來。

艾克斯
他大概跌多久。

東京媽媽
他大概跌到2005年那個時候。

艾克斯
哇這樣跌了十幾年15年以上，那這樣以前被套住的人真的會有陰影啊。

東京媽媽
對啊所以現在的確有一些日本人是，就是對泡沫經濟的陰影導致他們。

艾克斯
對啊例如說我年輕的時候，假如30歲買了一間房，然後我房價一直跌跌了15年，那我已經快50歲了，然後你叫我期待房價會再漲，我當然不相信了。

東京媽媽
對那後來就是有緩緩漲，結果又遇到那個雷曼兄。

艾克斯
2008所以從1990跌到2005，然後遇到金融海嘯很恐怖。

東京媽媽
上去一點點之後又下來，結果下來之後又要上去的時候，又遇到大地震。

艾克斯
311大地震。

東京媽媽
對所以那個時候就是有，在下面盤整了一陣子，那後來就是，地震之後就是一直緩緩的往上漲
然後到了2021的時候的漲幅，就有稍微比較大，但是當然跟台北比起來是，不是同一個急劇的那種漲幅啦。

艾克斯
那我有聽過一種說法是，因為日本的持有稅比較高，所以他的房子不太會漲，那這種說法是對的嗎。

東京媽媽
持有稅跟交易稅都高，那尤其是交易稅的部分，他們是怎麼算，他的，他的，不好意思，那個公式我沒有背。

艾克斯
大概大概。

東京媽媽
對他也是有一個就是年份，就是你月比如說你一年就賣出，就跟台灣一樣房地合一2.0。

Other，speaker
就是一年很高。

東京媽媽
那你五年才就是他的最，就是最少的那個急劇是五年以上，五年以上所以就會比較少一些
但是就是相較起來，他還是稅很重，讓你沒有辦法用炒房，就是沒有辦法用買賣買賣，對就算以五，就算用五年為一個單位，都還是不容易。

艾克斯
好那我想請教東京媽媽，為什麼日本的房價不會飆漲。

東京媽媽
日本的房價不會飆漲，主要就是跟他的稅，稅制非常有關，那第一個是他的持有稅，持有稅是高的，再來就是他買賣的時候
尤其是賣的時候的這個交易所的稅，是很高的，所以他不容易炒，再來就是他的這個公告限值的部分
在台灣的這個實際上的行情價，跟公告限值大概，當然物件不同會有不同的差距
但我正好去年正好估了一個房子，結果發現公告限值，竟然只有行情價的12.5%。

艾克斯
就八分之一。

東京媽媽
對但在日本就大概都是七八十趴。

艾克斯
那就比較貼近市場的行情。

東京媽媽
對所以在日本，你說要買房子來結避遺產稅，避震雨稅，其實都不像在台灣這麼好用，所以對他們來講
房地產並不是一個非常好的，結稅的工具，所以也造成說他們不會每個人都想說，我要趕快買房地產，來把我的資產轉移給小朋友。

艾克斯
那你怎麼看就是2024今年的，東京房地產的展望。

東京媽媽
OK2023年有一個蠻有趣的一個曲線，因為東京房地產一直都是還，
就是他都是還漲，就是當從那個谷底之後，
他不是像台灣的房地產這樣這麼瘋狂，但是呢在2023年，
如果你看這個新屋的這個行情，你會發現新竹物件，
新建案，他有一個很大很大的跳躍性的成長，那當然因為就在2023年，
就是在港區推出了一些比較，就是瞄準富裕層超富裕層的超高級，
住宅建案，所以導致他的這個行情整個飆高，但如果就算把這因素去除掉
整個這個東京新建案，最近的這個價格還是往上飆漲很多，
大概三十幾趴以上，這是2023年的狀態，但如果回到中古屋的市場來看，
因為在東京的狀況是他們，就是有多少錢做多少事，比較像是這樣，
所以超富裕層買的這些案型，其實並不太能夠代表一般的房地產，
因為他們的房地產是一個很高的房市，他跟台灣這種兩邊，中古屋跟新建案是
就是相依的這種狀況比較不一樣，就是在日本你可以把它分開來看，
那中古屋的市場來講，他就還是呈現一個緩漲的趨勢
那在2020跟21年這兩年，就是疫情過後，有一個非常大的，就是比較大的漲幅，
那當然主要原因跟很多外國，買盤進來有關
那因為那時候日幣整個下跌，然後還有中國人，因為中國人，論出來，
中國人他們，我先講一個比較基本的原因是
他們不能擁有自己的房地產，在中國，所以他們如果要去國外，
買一個自己的房地產，他們又不能買台灣的房地產
所以就第一選擇就會是日本，那再來就是，這個討難資金，
大家都趕快把這個資金趕快拿出來，所以呢
他們錢這麼多的，然後急著拿出來的狀態下，有的他甚至會跟仲介講說，
沒關係，我就直接給你加15%，我就直接給你加20%
你趕快幫我買到物件就好，我只要買到就好，錢不是問題。

艾克斯
所以等於是東京的房價，也有可能是中國的資金炒起來，
我覺得一定有一部分是這個，因為我知道像澳洲還有加拿大，他其實都對外國
還有新加坡也是都對外國人，尤其是中國人買房有很大的限制。

東京媽媽
對日本是沒有特別對外國人或中國人，有特殊的限制，
那其實之前大概在，也大概就在201幾年的時候
曾經有一度有中國大媽，想要去日本炒房福建大媽，但是他們後來發現炒不起來。

艾克斯
因為沒有人要跟著炒，只靠自己不可能影響整個，帶動整個市場。

東京媽媽
對一樣是稅制的問題，就是他賺不到錢，主要是他就算買賣買賣，
但是他賺的錢很少，所以後來他們就又去找別的市場
那不過現在在東京有一個，有一個盤蠻有趣的，就是塔樓。

艾克斯
那塔樓是什麼意思。

東京媽媽
塔樓通常我們就是指20層樓以上的那種，非常高層的大樓，
然後通常裡面可能會有很漂亮的公社，然後生活品質很好
這樣子的這樣的大樓，這是中國人非常喜歡高大上的這種感覺，
所以他們都會就比較比較喜歡去買塔樓
那他們也很有趣，他們自己就是華人圈之間，自己就形成了一個塔樓的買盤。

艾克斯
就他們人夠多資金夠多，自己跟自己人交易。

Other，speaker
對。

東京媽媽
華人買賣華人買賣這樣子，所以塔樓有一個行情是這樣子上去的，但是這個現象在一般的，就是絕大多數中古屋市場是比較看不到的。

艾克斯
那像日本的房子它可以住多久。

東京媽媽
日本的房子其實它跟台灣一樣，他們也是有個公定的，
就是你是商業用，你是募照你是什麼，就會自己都有一個公定的這個耐久年限
但是一樣如果你房子蓋得很好，就像現在市面上其實，你還是可以看到有那種，
逐年數70年的房子，還拿出來在賣。

艾克斯
所以是正常可以居住，沒什麼那是幾樓的。

東京媽媽
我最近看到的一個是，是透天。

艾克斯
透天喔，就是水泥磚磚罩還是RC結構。

東京媽媽
我沒有注意。

艾克斯
反正就是可以住人的就對了，所以70年還是維持的蠻好的。

東京媽媽
那真的就是要看，但募照70年是我覺得比較不可能，因為它會自然的會壞掉。

艾克斯
那你可以聊聊就是日本的都市開發計畫嗎。

東京媽媽
這個我覺得也蠻有趣的，就是我覺得他們的都市開發計畫，也是讓他們房價比較趨於平穩的一個很大的原因
因為我覺得相對在日本生活或者是買，自產我覺得是比較有安全感，因為他們的這個都市計畫的
就是它這個計畫的規模會拉的非常大，而且它的年就是它會，可能會以50年來考慮這個都市計畫，那所以像它的規模
可能是可以橫跨兩個車站，就是兩個電車車站這麼大的一個都市開發計畫，那它就慢慢蓋慢慢蓋，所以它的周邊的房子
也就跟著需求不會完全不會掉，所以這支撐力是非常足的，你不用害怕說，我房價會不會突然就一泄千里
不會因為它這開發案是30年50年，那一直在開發一直在開發，所以我覺得這個跟台灣感覺都是4年一個開發。

艾克斯
你說因為選舉的關係。

東京媽媽
對啊那根據不同的不同的人執政，他開發的地點，可能也跟跟他說，他手上持有的土地有關，就是我覺得台灣的這個因素是會讓人比較擔心，我不知道
或者是甚至現在說要開發過了幾年，又說環評沒過，就捷運站不蓋了，捷運不蓋了或是什麼，那在日本這樣的狀況比較不會這麼頻繁。

艾克斯
那你有聽過什麼日本買房被騙的故事嗎。

東京媽媽
好自從台灣人開始對日本房地產有興趣之後，有些騙子也開始蠢蠢欲動，我最近就有看到一個
就是像我們常常在比較常在接觸，就一看就知道他這是騙子，說好聽一點是前客，他跟你介紹很特別的物件
然後可能投報率有到20%。

艾克斯
怎麼可能，甚至30%。

東京媽媽
那他有他的理由他會說，你不要聽你朋友或是媒體或什麼講，因為他們不懂，因為他們不懂，我才是專家
我現在報給你這個稀有的物件，然後這個秘密只有。

艾克斯
不能跟別人講，對。

東京媽媽
然後投報率超級高，那細節我就不說了，他們都會有一些說，我這有特殊的房客，他一定會租
那我先不說他講的100%一定都是騙人的，但是你可以用常理去推斷嗎，如果這麼好的東西，他為什麼不自己，買就好了呢。

艾克斯
因為20幾%真的太誇張了，20%太好，四年四五年就回本了，怎麼可能。

東京媽媽
對啊，然後像這種，這種前客，他裡面在做什麼呢，其實就是，因為日本有一些房仲公司
他專門處理一些非常難賣掉的物件，那我們都知道嗎，沒有賣不出去的物件，只有賣不出去的價錢，但是他透過這種前客
他就可以把這個賣不出去的物件，這個價錢，就可以往上，往上墊了好幾層，他如果正常賣，可能物件因為真的很爛，就賣不到幾個錢
可是透過這個前客告訴你說，他投報20%超好物件，他可能。

艾克斯
他會帶你去日本現場看嗎，還是就講一講就簽約了。

東京媽媽
可以去現場看啊。

艾克斯
還可以到現場看，可以去現場看。

Other，speaker
他不是騙你說根本沒有這個物件，然後把你錢騙走。

東京媽媽
有這個物件，但是你會，你會用比他價值可能高一倍。

艾克斯
對因為你剛剛有說，他其實是有實價登入的，網路上附近的行情都查得到，但是當然我如果不熟悉日本房地產，我也不知道去哪裡查嘛。

東京媽媽
對就算你查到，他會跟你講說那個物件不同，然後這樣子的騙子還常常兼營，因為他就是前客嘛
剛剛我們上一集有講的這個經營管理簽證，他說他可以代辦，那因為經營管理簽證如果自己要申請，真的是還蠻繁雜的
那代辦的行情總是有一個價錢嘛，像我自己知道大概25，30萬日幣左右
是一個比較一般的價錢，當然看你的複雜度，但我聽到最貴的，他竟然要收你80萬台幣。

艾克斯
哇這樣好貴喔。

東京媽媽
對我覺得這個已經，接近那個，詐騙等級啊，80萬台幣，他就是騙你不知道。

艾克斯
所以只要聽到不合理的報酬率，以及這個簽證收費極高幾十萬以上，可能大家都要謹慎的避開或評估啊
對啊這種代辦的。

東京媽媽
代辦真的一定要貨比三家，尤其是不要相信說，他會說我們同樣是台灣人，我不會騙你。

艾克斯
這句話通常那個在，中國大陸做過生意的都知道，就是都是台灣人騙台灣人，那像日本有跟台灣一樣，這種包租代管的業者嗎。

東京媽媽
他有代管也有包租代管。

艾克斯
就台灣有的日本也都有。

東京媽媽
對那我自己是只有使用代管。

艾克斯
代租代管。

東京媽媽
對代租代管沒有包租代管。

艾克斯
他差異會在哪裡，為什麼你不考慮。

東京媽媽
包租代管在日本，他的方法通常是，由這個包租代管的公司，跟你簽約，就是他是你的，變成他是你的房客，那他會跟你保證
當然就是保證一個租金，那你就可以不用擔心空置期的問題，但是呢，他最大的問題就是，因為在日本的法律上是
很保障房客的，所以第一個房租他，房東他不能自己任意的漲租金，他一定要取得房客的同意。

艾克斯
那不能合約到期，我漲租金嗎。

東京媽媽
合約到期，你漲租金那他可能可以不租，對啊，但是他如果要續租的話，這我講一下他們的合約有兩種
他們一般就是普通借家契約，就是會兩年一直更新下去，那這種狀態就是，只要房客要續租
房東就不能拒絕，所以你也不能用漲房租，或是任何理由來叫他不要租，只要他要租，他就可以用這個價錢一直租下去
那另外一種叫做定期借家，這個就是一開始我就約定好，兩年之後我就要重新來，那通常這種包租代管的公司
他一定會跟你簽普通借家，也就是一直就是。

艾克斯
同樣的條件永久租下去。

東京媽媽
房客最大的這個條件，那現在問題出在哪裡呢，如果，這個房子不好租，就是對這個包租代管的業者來講，他快要賺不到錢了
他一定會跟你說，你給我現在給我降房租，那你降不降。

艾克斯
因為不降可能就解除合作，對，那降了當然對租客就有利嘛，對。

東京媽媽
而且，而且他們有一個話術，就是一開始他說要幫你包租代管的時候，他都會跟你講說，這個房租是可以調整的
但是可以調整的意思，其實是可以調低。

艾克斯
可以往下調，不能往上調，可是他如果說他要調低，但是我拒絕，那會怎麼樣。

東京媽媽
他要調低你拒絕，那就是拆夥。

艾克斯
就是結束合作關係嗎，但是因為他一定是不好租的物件，他才會這樣提，所以最後就是，就議價權是在他那，在租客身上，所以通常你就會比較
被動的接受。

東京媽媽
沒錯。

艾克斯
對所以這也是為什麼，你不選擇包租業者，反而是決定都自己來，對而且包租代管的話。

東京媽媽
他的這個租金，他一定會設定的比，你自己你自己拿去租來的低，對他中間一定要。

艾克斯
有價差嘛。

東京媽媽
對他要賺錢。

艾克斯
那他會把你的房子維護好嗎。

東京媽媽
這個就看良心囉。

艾克斯
對如果你沒有信任或熟識的包租代管業者，可能這個部分也要納入考量。

東京媽媽
而且我覺得尤其是，台灣人去的話，我必須講其實包租代管業者，
他們有一些真的是比較，你說跟黑道有一點掛鉤的，是真的有一些，
因為他們要處理這種房子，金錢的問題，這樣子他們比較好做，
所以如果你真的跟他有糾紛的時候，你一個外國人，你怎麼跟他，你怎麼跟他對抗，
對啊，所以除非是當然那種很大間的，有信譽的公司，這當然就ok，但是小的那種有的
因為他們一般行情是5%嘛，有的公司會跟你說，我只收你3%，我只收你2%，但這個可能就要考慮一下。

艾克斯
好就是在日本買房有非常多細節要注意，那也請大家多做功課，那建議大家上東京媽媽日本房地產的網站，他上面寫了非常多，
他實際遇到的狀況，而且應該每個月都會有，都會發文嘛，都會把最新的日本房地產資訊分享給大家，是，對那請大家上網google再講一次，就是東京媽媽日本房地產，
好那謝謝就是東京媽媽今天的分享，那如果大家聽了有什麼問題，也歡迎留言告訴我，我會在未來的節目裡面回覆你，那今天就到這邊囉。

東京媽媽
謝謝，好拜拜