EP93 | 【房產】法拍屋六字訣，缺分離移急拍—法拍小哥

本集重點
＊如何進入法拍屋的世界
＊缺分離移急拍
＊如何學習法拍
＊自住與投資的比例一定要劃分清楚
＊房地產是現金流產生的好地方

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本集精華 :

逐字稿 :
法拍小哥
那如果是實體開發仲介，我就可以直接跟他講說我的需求，我就是要純投資的，我沒有要紙租，我反正只要便宜的案子，那像說我自己有一個口訣，就是缺分離以及拍。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，那今天呢，我們邀請到的是法拍小哥。

法拍小哥
大家好，我是法拍小哥。

艾克斯
就是法拍小哥他非常厲害，他是長期耕耘在法拍界，就是如何買到一個便宜物件的專家，那能不能請法拍小哥介紹一下，你當初怎麼會進這一行。

法拍小哥
我當初會進不動產這個行業，是因為我在大學的時候，是在做一些主任的相關行業，那幫一些房東服務，那就是在服務久了過程中
我就會服務的過程中，我就會覺得說，如果我今天也可以買到一間，便宜的好房子的話，那我也想要來自己當房東，之後，因為這些房東其實很多人都是投資客
那我就跟他們溝通說，如果我可以找到一間便宜的房子，他們願不願意跟我一起合夥，就你先一開始年輕的時候。

法拍小哥
資金沒那麼多，我就反而服務他們。

法拍小哥
那就跟他說讓我有機會參與，對對對，因為早期是在那個就變成是，這種代租代管公司，然後就業務嘛，就只要成交租掉了，那我就有業務獎金這樣。

艾克斯
所以你算是有遇到貴人嗎，有遇到貴人讓你一起參與嗎。

法拍小哥
對，就是說前輩都會覺得說，你只要有租金投報率高，或者是那個價差夠大的話，那基本上我們就很願意跟你合作，因為在這個市場上大家都知道嘛
缺的是物件不缺資金嘛，對沒錯，缺的是最稀缺的資源是物件，對，因為要賺錢的物件不容易找，那我那時候就想說好，那反正我我是一個學生嘛，那時間也很多
我就下課時間我就是看房子，那大概是多久以前，我從大學的時候就開始做了，大概是大三大四的時候，之後到了研究所的時候繼續做
研究所叫台中念書嘛，那時候就在那個，專門找一中商圈啊，還有就是在逢甲西屯那邊。

艾克斯
那時候是591上找，還是說你還是實際要去，因為以前好像很多人還是會貼招租的，或是要賣的訊息。

法拍小哥
我還是都雙管齊下，但是我都大部分都是去實體的房仲店做開發，對啊591上找的時候我還是去實體的房仲店做開發，591也有，但是591的案子就是相對的會比較偏自助客一點
啊那如果是實體開發仲介，我就可以直接跟他講說我的需求，我就是要存投資的，我沒有要自助，我反正只要有便宜的案子，那像說我自己有一個口訣
叫做缺分離移集拍，缺錢的分家產的離婚的移民的，急售的或者是拍賣即將被拍賣的。

艾克斯
再述一重一次。

法拍小哥
缺分離移集拍。

艾克斯
的確只有這幾種狀況才能有機會買到便宜，對因為我就是買賣過的案子裡面。

艾克斯
就是總結出這六個最大的原因，那當然有沒有什麼其他的小原因，當然是有，就有一些特殊的原因其實還是會有，但是比較小眾，我們可能一般人比較難遇到，但是缺分離移集拍。

法拍小哥
就是大家會比較常遇到這樣。

艾克斯
所以那時候你很年輕，然後你就去算是仲介店，就走進去說我要找這樣的房子，然後你就一間一間，跟他們講。

法拍小哥
就我會跟他講說我的需求，我要叫他說我要一中商圈的，或者是靠近體育，那個什麼體育大學的，或者是說靠近北一的，或者是西屯的
基本上我覺得台中市，就是在那個快速道路，那個包起來的，其實我覺得中西南北屯，或者是中西南北區，其實都是可以買的，整個台中市，因為他的整個商業是很密集的。

艾克斯
那你一開始也是從，一般住宅開始，那後來怎麼會跨進法拍的市場。

法拍小哥
因為我其實一直以來都是做一般的住宅，我沒有做什麼商辦，或者是一些什麼其他的，道路用地有，道路用地那是另外一塊，那更難了，對，那個法規很多，就不太容易，好，那就是做一般住宅
對於一般人來說，確實是比較舒服的，而且比較直觀的，他的價格波動會比較小，那再來就是說，我為什麼會慢慢進入法拍市場，是因為我們在
房中市場要買到便宜的物件，其實沒那麼容易，因為很搶時間嘛，就是說我只要案子一出來，基本上我早上一接到電話，我可能中午我就要決定說，我要買還是不要。

艾克斯
那你有去看嗎。

法拍小哥
基本上到後期我都不太看了。

艾克斯
所以反正法拍不能看，就都一樣，對。

法拍小哥
所以因為其實，只要買便宜，那物礦差我們都可以用裝潢，就是有價差可以去把裝潢費給，cover掉嘛，所以其實還好，對啊，那我們要
搶案子不容易嘛，那後來我就想說，那我們有沒有什麼更技術門檻高一點的，那可以讓我們時間可以不用，就是壓的這麼緊，那就慢慢的進入到法拍市場。

艾克斯
那你，因為像我自己是以老公寓為主嘛，那其實要進法拍，他的門檻就像你說的，其實是更高的，那你是怎麼學習的。

法拍小哥
我是去上班，對，有幾個，就是說我想要買到便宜的案子，那我想說，那我可以往更上，有走，那缺分禮儀幾拍，其實都是有糾紛的，那有糾紛之前呢
就是我發現說有糾紛，如果沒有妥善的處理，就會進到法拍市場，那我們有沒有辦法去，就是再往更源頭的去走，那我就是到法拍公司去上班
啊之後法拍公司上班之後，我就去建設公司上班，建設公司上班之後，我就發現道路用地，我又去道路用地公司上班。

艾克斯
你真的好特別哦，我覺得這這個的確是蠻好的學習方式，對，就像我剛剛說的那種，我自己在樂居嘛，我一邊上班學東西，還有人付薪水給我，這好像還蠻划算的。

法拍小哥
對，而且因為幫客戶服務，那服務久了之後，你就會有相對有經驗，像很多的房仲都是這樣，就是客戶服務久了，市場摸久了就會有感覺，那有感覺如果有適合的物件
他們也會自己進場。

艾克斯
那像法拍的，有沒有什麼特別要注意，大家都知道他比較便宜嘛，但是應該MACC很多啦。

法拍小哥
其實要注意的點其實真的非常的多，就是說從一開始的評估，像我自己評估的話，我都有一個口訣嘛，就是地環屋價
地，地段，環，環境，屋，屋況，價，價格，對，那地段它裡面就延伸出，可能十幾二十個評估的項目，那環境評估也是十幾二十個
那基本上我這些評估的方式，我都是從那個不動產估價，不動產估價技術規則裡面去萃取出來，大家如果有興趣的話，可以去參考一下書籍啊
或者是說一些我在拍的線上課程，其實我裡面都有講的蠻清楚。

艾克斯
那你覺得哪一個最重要。

法拍小哥
其實地段，假設一千萬的話，假設一千萬的房子，那價格佔了70%，70%就是所謂700萬你是在買地段，那30%是在買環境，對，環境就是說，地段的意思就是說
可能你這個區域，就好像說以桃園的話，就藝文特區，青埔特區，高鐵特區，或者是桃園的話，雲口車站的商業特區
就是這種比較屬於大範圍的，那環境呢就是屬於說，這一間房子座落的大概一公里內，畫一個小圈圈，它附近有什麼市場啊，便利超商啊，shopping，mall啊
或者是政府機關等等之類的，這是環境，那再來就是屋況，那屋況就是進到說，這一個房子的土地的使用分區啊，就像住宅區，商業區啊，或者是它的林路道路是幾米寬，或者是在小巷弄
或者是說它是屬於公寓滑下電梯，這是屬於屋況的部分，對，它裡面的裝潢大概是怎麼樣，就等於說屋況就變成說，就單獨看這間房子
那從大到小，地段，環境，屋況，最後再決定價格與價值，價格與價值就是說，假設這間房子，銀行估價市值1000萬的話，那你想要投資的話
那你就可能要買到便宜一點，對，那我基本上我就會，把每一個人，因為我其實接受蠻多客戶的諮詢嘛，因為很多人想要買房子，我都說，那你要買房子之前
那你先把你的光譜畫出來，那什麼何謂光譜，就是說我有一個口訣，就是說，我的口訣叫租買借屋主，第二句話叫做，住投花光譜
再來第三句話叫做，資產中移轉，再來第四句話叫做，遞還物價，五出策略，這就是我的房地產。

艾克斯
價格很清楚。

法拍小哥
對，其實很多人如果要買房子的話，你把這五句話套上去，基本上你在房地產就很容易，你很容易看得非常清楚，我先解釋好，第一句話叫做
租買借屋主，那我，因為我在法拍市場嘛，那其實租房子或者是買房子，那你都會，你都可以發現，其實法律其實很保障就是租客
所以你在台灣，你不管你是租房子還是買房子，那你都是這間房子的所有權人，不是所有權人，就是使用權人，對，基本上就好像說買賣不破租賃
民法425條，那等於說你租房子，你還是得到相對應的保障，那你說租買借屋主，等於說你要租一間，超值的房子，那就像說
很多人會覺得說租金太貴，那其實你就不是租房子的屋主，你反而是租房子的屋奴，那我是比較提倡說，租房也要當屋主，屋主的意思就是說
你要租一個超值的好房子，就是說你的租金跟你的那個房貸，你要去計算一下，要怎麼樣租到一個划算的房子，那第二句話就說，第二句話叫做
第二句話叫做住投化光譜，那住投化光譜就是，很多人在買房子的時候，自住跟投資沒有分清楚，對沒錯，就是我要自住又想投資，對沒錯，那我自己個人是覺得說，你自住跟投資
你一定要分清楚，就是說你要100%的自住，0%的投資，還是說，你要自住為主投資為輔，還是投資為主自住為輔，還是像我這樣是純投資的
像我純投資的話，基本上我只在乎價格，價差利潤，ROE跟住進投報率，對，但是如果是自住的話，其實根本就不用管這個，就舉個例子，假設一間房子市值1000萬，好
那你如果真的要自住的話，那在那間房子位在海邊，有很漂亮的海景，但是房價可能未來可能會跌，那屋主卻要賣你2000萬，市值1000萬
他要賣你2000萬，你如果你是自住的角度，你可不可以買。

艾克斯
就有錢有爽感就買，對沒錯，有錢就任性。

法拍小哥
對因為你是自住，那自住是100%的投資，100%的自住需求，那0%的投資，所以你不在乎價格的漲跌，所以基本上你只要滿足你自身的
居住的需求，那你就可以買，但是對我們投資來講，我們就基本上就不會買，因為就，第一，你這麼偏僻地還屋價，可能就會有評估上就被篩選掉了，再來就是又沒有加差
對你就是市值1000萬，你要兩屋主要賣2000萬，那當然我們沒有加差，沒有利潤，我們就不會進場，所以就買房子的時候，先把光譜畫出來，你光譜只要畫對了，那基本上你知道
你在位在哪一個光譜的位置上，你才可以做出適合的出價決策，或跟購買決策。

艾克斯
我覺得這一點非常重要，就我身邊也很多朋友在問我說，這個能不能買，或是我就問他說，那你到底想怎麼樣，他說我也不知道，看了，然後憑感覺
那這時候有時候我陪他們去看，看完他就會說，這個我好喜歡，可是好貴我買不起，我想說，當然啊，這個我看了我也喜歡，豪宅或是大空間
或是什麼都裝潢的，啪啪亮亮誰不喜歡，對所以我覺得，就你講的蠻好的，就是你要把你自己到底是要，就是住的還是要投資的，那些比重把它畫清楚
你才有辦法去做一個，就是決定，不然你就是瞎子摸象，就會很多人說，買房看個10間就覺得很累，我就跟他說，你應該要看個50間，甚至100間才會找到你想要
因為你根本就不知道你自己要什麼，沒錯真的，那像在法拍上，現在還可以做嗎，因為我知道以前聽說很好賺，但是有多好賺呢。

法拍小哥
就是說現在的，早期很好賺是因為法規不明確，就是說很多人沒有，就是很多的判例都還沒有出來，就是說有一些海蟑螂的佔用
那就可以敲到很多的搬家費，或者是說有一些，明明是點交的案子，那法院把它變成不點交。

艾克斯
為什麼可以這樣。

法拍小哥
因為法規不明確，因為畢竟法院是公家機關，那公家機關就是能做的事情少就好，對就像說進來就是案子進來
就是說這個什麼使用使用權源不明，或者是有租金，或者是有什麼樣的狀況，就直接寫不點交，或者是說有親友親屬之間的，那個親屬輔助戰友
那他也直接把他寫不點交，中南部現在也是很多這種事情發生，對因為要去調查其實蠻花時間的，那但是北部的話就比較少，北部就真的會查得比較清楚
就是說你進來這個租約可以排除，法院就會盡可能的協助，把它變成點交，因為北部的價差比較大，對你看假設說一間房子2000萬，2000萬
2000萬的再打打個八折，哇那那是很多的，對就變是就差加差400萬，但是中南部的可能就是一間房子，可能五六百萬，然後打八折其實加差一點點
那就是中南部的法院就會比較，沒有那麼的認真做事，哎不能說。

艾克斯
他們不會聽到，對。

法拍小哥
就是說中南部的法院可能就比較不會那麼的仔細，對啊也不能說不能。

艾克斯
那那那我想請問像現在啊，我看新聞啊，因為法拍我也不懂，就看新聞說什麼法拍數量創新低啊，然後什麼二拍還三拍跟市價差不多
那這到底是發生什麼狀況。

法拍小哥
哦呃因為現在的就就像就像民遠，你自己在樂局裡面，你也知道嗎，說房地產是要借錢很簡單，就很多的市場的人的老師都會說啊，房地產就是資金進去就會卡住
其實很多房貸的策略資金是可以活化的，對反而會比那些買股票的資金。

艾克斯
我那時候跟永豐的協理聊，他就說他們以前你都要到找行員嘛，找然後房貸專員專門去簽一堆合約，還要送繩，他說沒有啊
現在網路點網路點一點，你你就申請好說啊這麼快，對那我說那你們這樣利率有比較高嗎，他說沒有啊還是一樣啊，我說哇那真的是時代不一樣了。

法拍小哥
對沒錯沒錯，像像那個呃就是最近有一個那個國泰的打電話給我，啊那個電話行銷的，哎我也是這樣網路上點一打電話給我，我打電話給你一點我的房子就那個轉身貸的部分，他都幫我估出來，就就很簡單啊
現在國泰國泰的方式，對我我也到不用到現場去了。

艾克斯
以前都還要那也需要時間啊，以前都是資料給他嘛，有的還會要你要成本嘛，沒錯那要完他可能說啊我過兩天回你，或是比較熟的當然還是要一天嘛
那現在是數位全部解決。

法拍小哥
對對啊，所以呃現在的房地產融資，其實真的非常的容易，而且也是，相對的簡單啊，對所以因為這樣的狀況
再加上說呃資金寬鬆嘛，再加上利率又很寬鬆，利率自從二零我叫二零零四年之後，利率又長期維持在三趴三趴左右，三趴到三趴以下
那我覺得從二零零四年這樣，台灣的房價這樣一路漲上來，我覺得利率也是一個非常大的因素，因為其實資金呃資金寬鬆，再加上利率成本又便宜，那很多人就會覺得說啊
那我就跟房地產借錢出來，可能呃我也不急著賣啊，就是我有什麼資金的狀況，就從房地產掉就好了。

艾克斯
所以通常會到法拍的都是糾紛嗎，還是說真的是很嚴重的債務問題。

法拍小哥
OK百分之八十還是債務問題啊，對就是欠銀行的房貸還不出來，對啊那可能他也不太懂，他可能使用本利償還吧，像我們我們業內都知道嗎，就是一定要用什麼回復型房貸啊
理財型房貸啊，這種就是呃有那種AB，呃就是組合約複合約的，哦那那種操作起來會比較方便，對那像一般的，民眾可能不太懂，他可能就用一般的本利償還，那很容易就被尬
尬到就是呃就就不太容易啦，因為資金投到房地產就錢就死掉了，對啊那像我們這種就是投進去房地產的房貸
哎那個複合約都會再漲出本金出來讓你動用，對就基本上如果你懂的話，那就不容易被法拍，啊那因為這種呃法拍，那個房貸的選擇越來越多之後呢
那法拍的那個資金缺錢的狀況，其實大量的減少，那法拍的量就會創新。

艾克斯
那剩20%是哪些狀況，呃就是第一個是缺錢嘛。

Other，speaker
缺錢是佔大眾，好再來就是呃分家產的。

法拍小哥
哦有啦分家產好像是。

法拍小哥
而且是感情不好的分家產，對對對，讓法院判啊。

艾克斯
哎對對離婚的也是一種。

法拍小哥
對因為很多共同登記嘛，就像說哦男女朋友的時候。

法拍小哥
或者是夫妻，哦一起來買這間房子，呃各二分之一各二分之一登記人，啊之後後面就產生很多的法條問題，像說呃土地法三四條之一，就是多數共有人才可以決策嘛，你所以你各二分之一
大家都不能決策，你老婆說要賣老公說不賣，哇那麻煩了，對因為感情不好，就有一個人故意要唱反調，啊那到最後就進，當然就進入就是協議分割，或者變價分割，啊訴訟分割，對啊
那就是走到法院之後，就讓我們這種市場上的人來，來買便宜了，對但是事實上也不會到便宜啦，不會到真的很便宜，因為現在法規很明確了，對就是說大家以
民眾的知識水平也提高了，所以啊在，挑選那個，房地產的，物件的時候，他們都不太會懼怕了，像早期會很害怕嘛，那現在都不太會了，因為最怕的是。

艾克斯
我也是聽說啦，因為我自己沒買法拍過。

艾克斯
就聽說最怕的是，你付了錢買到標下來了，然後結果那個裡面的人不搬走，那這個通常怎麼處理，現在還會有這種狀況嗎。

法拍小哥
當然有當然有，不搬走的話要看點不點交，如果點交的話，那我們法院有強制執行的公權力，那如果是不點交的話，那就會，我們就要打訴訟，對把訴訟
透過訴訟的策略，把點，把不點交轉成點交。

艾克斯
那如果是，點交的，那是誰要把他們趕走。

法拍小哥
如果是點交。

艾克斯
是叫警察嗎，還是。

法拍小哥
點交的話，我們會強制執行，那強制執行會派警員，那個事務官跟書記官跟鎖匠，跟搬家公司到現場去。

艾克斯
直接到現場把他整個東西運走，對，這是合法的，如果是不點交的。

法拍小哥
不點交我們就要打官司，那官司也是兩年三年，對，對沒錯，打下去，對要看說他的不點交原因，就要說假設他是註約的，假註約還是真註約，那如果真註約的話
其實私下談一談就好了，如果是假註約的話，那可能就是要打訴訟，那打訴訟的策略就會蠻蠻複雜的，因為你要看說他到底做的多，多假，對多假多真，好對
那如果真實的程度，越高的話那就越麻煩，對我補充一下就是。

艾克斯
假註約指的是說，因為買賣不破租令，對，那所以當你買了法拍之後，租客還是可以住在裡面，那當然這種惡意的或是故意的
他就是簽個10年15年來，就是房子拍掉，我還是可以用便宜的租金繼續住，對，沒錯，哇那這樣難怪遇到這種，你說兩三年的訴訟跟
處理的時間金錢，那就等於沒什麼賺了，因為律師也要錢，你去開，開上法院也都要錢了。

法拍小哥
對沒錯，所以相對的就會比較，就是成本會比較高一點，這是確實的，但是我覺得將本求利
假設我們今天是純投資的話，那在法拍市場就會比較屬於投資面的取向，那我們就會想辦法的去等待價格便宜之後，我們才出手。

艾克斯
對可是法拍有很多投資客，會不會大家就是會想辦法去等待價格便宜之後我們才出手。

法拍小哥
會會會會，但是我們100%純投資的，就是沒有買來自住的人，那基本上我們都是有一個心態
就跟我們在房仲店溢價是一樣的，就是說，這所謂的不買最大，沒買到就算了，對沒有，因為我們又不是要自住，那如果自住客的話，那我們一定飆不贏自住客
因為自住客他是怎樣，我假設市價1000萬，他可能用1500萬買，對有可能，因為怎樣他，他很多不太懂行情，他都透過代表公司拱一拱，哇天啊，這價格就是飆天價了。

艾克斯
因為代表公司要賺的是那個佣金嘛，對沒錯，他不一定是幫業主買到最便宜。

法拍小哥
對沒錯。

艾克斯
有買到比較重要。

法拍小哥
但是對於自住客來說，他們反正也是要買自住的嘛，所以等待用時間來換取空間，那他們未來還是會有利潤，所以對他們來說飆高一點
得到一些可以自住的房子，對他們來說也是划算的。

艾克斯
好那今天非常謝謝法拍市場的觀眾朋友們，謝謝法拍小哥，那下一集呢，我們會繼續邀請法拍小哥來幫我們分享一下，怎麼介紹怎麼買到一間會增值的房子，那今天就到這邊囉，謝謝
謝謝，掰掰