EP114 | 【房產】無預警的升息，2024房市分析—徐佳馨

本集重點：
＊央行無預警的升息
＊台灣人真的很會還房貸
＊六月是否會繼續升息
＊人工與材料雙漲
＊台積電搶工人大戰
＊歐印背後的控管機制

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本集精華 :

逐字稿 :
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，今天邀請到的來賓是，住商不動產的發言人，徐嘉欣，田馨。

徐佳馨
哈囉，銘元好，我應該叫你艾克斯了，艾克斯好，各位聽眾大家好。

艾克斯
好，我們今天就來聊一聊，最新的房市趨勢，就是央行這一次是無預警的升息，就是跌破大家的眼鏡，我以為是不會變，結果它升息一半。

徐佳馨
我也以為，因為我們那個時候還，就是你知道要，記者都在那邊等嘛，等我們要有一個回應，然後呢，我那時候就已經把，不升息的稿子寫好了，那放在那邊等了要
就忽然間，不好意思，升息了欸，你趕快算一下，我說，喔，是這樣啊，就是這件事情，我覺得央行在升息，有它的，就是金融總裁有他的勇氣在啦
因為我相信外界大概都沒有人，預期到會升息這件事，你現在聽到講說，啊，什麼升息可以預期，我現在聽到講說，啊，什麼升息可以預期，其實比較多都是事後諸葛，那央行為什麼會去做這件事情
其實是因為，根據總裁的說法啦，就是說因為CPI算起來有2.6億，已經超過了2%的臨界值，然後再加上呢
那個4月份就要漲電價了喔，所以呢，先做一個預防性的升息，那避免就是造成比較大的一個，通貨膨脹的壓力
好啦，那他就這樣升息個半嘛，所以升息的半嘛的話，你用房貸去算，我們1000萬，然後30年本利貪
一個月大概多630幾塊啦，所以，聽起來也好像影響也還好，可是我們也必須要說，央行這次升息
大概已經是15年來的新高了，所以對於很多的房貸族來說的話，他如果是借在當年那個1.31的那個地板價
到現在已經熊熊變成2.2的時候，他一定會覺得壓力山大。

艾克斯
這樣大概是增加多少錢。

徐佳馨
這應該就增加到，我想我自己家的頭，我那時候是借，我其實是99年左右買的房子嘛，然後我們那時候付20年房貸，其實我很有感的是那個升息的感覺
就我們那時候剛買的時候，大概2%多一些，一個月大概5萬多，然後你到後來咧，就忽然變4萬多。

艾克斯
喔，那蠻舒服的。

徐佳馨
很舒服欸，然後我就跟我老公說，欸，就是覺得好像很輕鬆啊，然後他就說，對啊，因為降息啦，然後我們那個1.31，我們也過了一段時間好日子，結果這一陣子上又回到5萬多
就是你會有那個，也會有那個就是，喔，就是有點壓力，然後下去，然後又再上來，雖然這一段時間以來，我們也大家，我們就是夫妻兩個人
也就很努力的增加自己的收入，會覺得不像剛買房子的時候，壓力這麼大，可是你知道，你知道那個45的那個數字下來之後，你還是會有感覺啊。

艾克斯
對啊，我自己去統計啊，就是其實，台灣的房子有87%是沒有貸款，這個數據還蠻令我訝異的
就是原來大家早就都把房貸還光了。

徐佳馨
對，你知道在現在央行喔，大概他們那時候有算過啦，台灣大概還房貸會是22年吧，就有一個統計，然後你知道那時候啊
台灣房貸利率高的時候，台灣人還房貸8年就還完。

艾克斯
那真的是很快速的想要把房貸都還完。

徐佳馨
就是那種但凡加班費啊，然後什麼，什麼那個年終獎金啦等等，都把它放進去，就我們小時候，爸媽買房子的時候真的是這樣子，而且我後來，我自己還蠻無聊
後來我就去問那個長輩們嘛，就我們地產界裡面有一些長輩嘛，然後問問看他們當年買房子是買多少，買那個幾%的房貸利率，然後有長輩跟我說
8、9%，8、9%的話大概就是這20多年左右買的，然後有人跟我講13%，我後來問到有一個長輩跟我說，史上最高是16%。

艾克斯
哇16%那真的，高利貸啊這怎麼還得起。

徐佳馨
所以那個時候房價很便宜啊，可是在那個十幾%的那個時代裡面的時候啊，大家會對於比如說優惠房貸，我不知道你們有沒有這種感覺，就是大家現在覺得優惠房貸
外面好像感覺很熱情，可是我們自己在業內就會覺得，拿到什麼優惠，可是在我們復職被那個時候買房子的時候
優惠房貸真的很優惠喔，利率8%、9%、10%的時候，他們6%、5%、6%，所以會是真的有感覺啦。

艾克斯
好那就是也有立委在質詢，那個就是楊金榮總裁說，那到底6月會不會繼續升息，那目前他的回覆是說
如果就是接下來幾個月的CPI年增率，就是不太可能會突破3%啦，那如果只有短暫的突破，長期平均起來是2%
應該就是不會再升息啊，除非今年全年的CPI就是，好幾個月都在3%以上，他才會考慮升息。

徐佳馨
你有沒有覺得，總裁真的很會講話的一個人。

艾克斯
真的。

徐佳馨
他都不會像我們一樣，不小心講話把自己弄死，總會留一個餘裕在，也確實啦，因為如果說通膨真的，越來越嚴重
我相信現在很多的聽眾朋友，應該都有一個感覺，就是CPI你都會覺得說，蛤才2%還2點多而已，可是我們的那個炒飯啊。

艾克斯
我現在都要那個，520以上，我最近在買，我就覺得哇好貴啊。

徐佳馨
對啊我那時候，我記得我今年，今年就是是3月底的時候啊，因為我個人很喜歡吃，我們家附近有一家潤餅捲，然後呢，那個潤餅捲啊，我從45塊錢認識他
那時候大排長榮，中間有一度時間，他漲到55，但我還是很想吃，結果漲到，前陣子吧，前陣子漲到60，最近我有一個朋友，因為他住附近
他說薛阿欣你知道，那個潤餅捲已經漲到70塊了嗎，我覺得很不可思議，也就是，我今天也不過就是，一個潤餅皮，包著花生粉
然後煮高麗菜，幾塊肉，這樣70塊，那應該是人工變很貴啦。

Other，speaker
我覺得應該是他自己的工資，或租金把他攤上去吧。

徐佳馨
我自己的觀察是說，確實如果說像，升息通膨這件事情，來說的話，他會反映在物價上面，是非常合理的，我們讓他動漲
像之前有網友就說，那個虎鬚章不應該漲啊，什麼什麼一類，其實你有沒有想過一件事，就不漲我們吃什麼鬼東西，那不漲他一定是，一定偷工減料啊，那我們自己在看
比如說像最直接的啦，通常都會是，比如說租金，因為房東，如果他付房貸的話，他一定要反映在租金上面，但是他沒有付房貸的時候
他也是會反映在租金上面，就是我覺得這個市場很，特別的一個狀態啦。

艾克斯
對然後我自己有在追蹤，就是營造工程指數，就是在去年的時候，大家都說啊這個，造價成本終於趨緩了
但是今年他又開始上升了，從1月突破歷史新高，2月繼續漲，然後我有去看他的細項，他是在老物，就人工的部分一直漲
然後現在是連那個材料，原物料的部分也開始漲了，包含像水泥啊鋼筋啊，全部都在漲，而且這個是，還沒有4月漲電費前的狀況
4月調整電費之後，我相信像水泥鋼筋，這個都算是用，應該算是用電大戶。

徐佳馨
對啊我現在完全理解，就是你地板為什麼要自己去鋪，真的是人工跟這個，整個材料的部分來說的話，如果不這樣子操作，確實是比較辛苦啦。

艾克斯
對啊那再加上像台積電就是，積極在擴廠嘛，所以他其實會把很多工人都搶走，因為台積電付的錢是外面的好，應該聽說是一倍以上。

徐佳馨
對因為這個事情，我有個工頭大哥就跟我說，就說他被就是台積電的包商啊，就是人家也態度沒有很惡劣，但是他的行為讓他覺得被羞辱，就是他們那時候
我記得前幾年吧，他在跟我說他們那時候工人，一天的話好像2000吧，2500，好像2800的樣子，然後就他們就有一群工人嘛，然後就是兩個工頭在那邊，然後問找工人
然後他就先報，你一天多少錢，2000，報2500吧，好像報2500，然後就旁邊台積電那個廠方就說，我們一天好像3000多還是4000
我記得是一個，是一個我聽了之後，我自己都想要去上班的數字，他就說整批工人不唬爛，整批工人就跟著那工頭走了，他一個工人都沒有要到
我說這真的是太誇張，但事實就是這。

艾克斯
對因為像兩三年前在南科的擴廠，就搶了非常多人，那你看現在高雄在建廠，然後嘉義也在建
那南科聽說又要擴第三期嘛，那台中也在建啊，所以基本上台積電就是到處搶人嘛，所以我覺得缺工，尤其在營造這個部分
我覺得他的現象目前看起來也沒有那麼好，沒有緩解啦，應該是造價還有工程的時間，都會再持續的延長跟提升
是啊所以這就會變成一個惡性循環。

徐佳馨
那你從這個事情上面看起來的話，為什麼這麼多的人，他在買房子的時候，他要想個辦法就是預售再貴，他牙一咬就買了，那也是因為他會很擔心是說
就我們這種薪水足一點點的錢，那萬一到時候他又漲了，比如說不要說別人，就算了50萬漲到60萬，你30坪就多300
300你要靠什麼去賺啊，不可能啊，是啊所以這個事情是為什麼，很多人會說我們就炒房，我說沒有啊，你不能夠說我們炒房，而是說消費者在購置住宅
因為他有這樣子一個需求，無論是說自住或者是投資，他會很擔心他身上的現金薄掉，他在很擔心現金薄掉的狀況之下，他會去做這個理性選擇，不意外啊。

艾克斯
對啊，所以目前看起來像，南部的像橋頭，一坪35萬以上到40了，也有成交10家登錄40，然後在嘉義的部分
嘉義科學園區，聽說平均價也大概是，最新的是在34，33左右，那我覺得這個狀況，其實在地人
說真的都很難接受這種狀況，這個價格，這身心靈都沒辦法接受。

Other，speaker
因為我們那時候，我那時候剛錄影，錄影的時候，我記得高雄才。

徐佳馨
然後我們那時候也有聽過，有人買美術館特區，8萬。

艾克斯
哇，那現在已經，美術館應該六七十萬。

徐佳馨
要看他買的產品啦，就是我真的自己關注到，美術館特區的時候，那時候我們分店的跟我說，美術館特區看得到，僅的什麼27，8到30
那現在已經不是那個價錢了，對，所以這也是可以告訴我們，就是說，在整個市場上面，無論是說，不管是剛剛講的
結構性的通膨，或者是說，可能整個，我們說是大Q1時代之後，所造成的資金轉往，資產去做避險
這其實在在都會顯示到說，這樣子的一個視況跟邏輯，或許已經跟我們，以前小時候認知的環境，是不太一樣了，那我們能夠，就打不過的話
就只能加入，所以這也是為什麼，你會發現說，現在有一些，以前的老空頭，到現在會覺得說，你就去買好了，所以這個我的看法
大概會是這樣，因為有些東西，你一個錯過就錯過，你要等到它下來，不知道什麼時候，對。

艾克斯
尤其台灣最近資金面，有幾個現象，就是包含你看，像台股它已經上2萬點，然後呢，外資在賣喔，這一兩年其實外資一直在賣，但是
指數卻是一直往上，那當然再來就是，就是高股息ETF賣爆嘛，就是大家都搶著買，那這顯示的是，台灣的資金很多，那其中有一個原因是
保險業，過去呢，就是賣了很多儲蓄險，那因為現在，明年有新的國際的一些政策，要上路，然後讓保險業的業者
他不想再賣這些儲蓄型的保險，所以他就開始往保險，保障型的去賣，那這所帶來的影響是，過去非常多保守的
算是穩定投資的族群，他去買就是這些保單，然後保險公司呢，再把這些保單，積來的資金往海外去投資，所以錢就會出去
但是現在這一條路呢，在這兩年，以及接下來這一兩年，其實都算是大幅的減少，那當然這些錢還是在啊，所以這些保守的資金
他要嘛就選高股息來投資，要嘛就是選，就是房地產，好像也沒有其他更好的選擇了。

徐佳馨
是，而且我們也必須要說啦，像你說真的保守型的投資人啊，他們在做投資的時候，也通常都會從身邊，比較輕易得到的訊息
去做投資的決策，那這也是應該這一次那個00940，那幾個高股息，能夠賣爆的一個主要的，原因，雖然我相信很多人啊，就是我有很多長輩
他根本不知道他買了什麼東西，但是他就覺得哎呦，我可以一年，我可以那個收到56789%，覺得很棒，所以這個事情是
我們可能在整個，你說市場的結構轉變的時候，可以會發現到就是，資金經過這麼多年了
你現在幾乎很少聽到誰就是他定存，在裡面，他錢一定要拿出來，所以我們會認為，在這樣子的結構之下的話，未來在央行，而且現在的總裁
他非常非常的手利率，那他可能會在這個事情上面，6月他也許不動，但是如果說，有一點風吹草動，或是什麼一類的話
他或許會去做一個比較彈性的調整，那我也會覺得就是身為一個，我們叫做國之重的，國之重器啊，能夠不聽輿論才能夠，怎麼講
不受政治力影響，去做他該做的事情，這個也是值得鼓勵的一件事。

艾克斯
那你怎麼看，最近有很多人就是聽說是，把房貸拿去做理財型房貸，把錢帶出來，然後再去做更多的投資。

徐佳馨
O-IN的人超多的啊，我以前我有朋友他O-IN了，我覺得很威耶，就是他房貸借出來O-IN某一個ETF，ETF再質押出來，再O-IN回去
就O-IN打O-IN。

艾克斯
哇他這樣，有必要這麼積極嗎。

徐佳馨
他就是自從發現O-IN很棒之後，他就整個人就O-IN上癮，可是像這種狀況的話，他就大概有幾件事了，我覺得要提醒，就是說第一個，他要知道他自己買什麼
我覺得現在買ETF或買什麼東西，最可怕的事情是，大家不知道自己買什麼，但他如果知道他自己去買什麼的話，ETF他也可以當作是一個配置，那，配置的比如說
他可以有高股息的，市值型的，科技類的，傳統型的，這種他去做一個搭配，那自己他有一個ETF的pool，或是像我們共同認識的
那個打造自己的ETF，他自己拿他自己的，他就是他也不買ETF，因為他不想讓人家賺管理費一類的，他就自己透過研究股票，組合出一個自己的ETF
那有時候組合出自己的ETF，我朋友就說他有一筆資金啊，然後他就看0056買什麼，他就跟著0056買，0056賣什麼，他就跟著0056換股，所以這個也是有人這樣子的操作
所以重點第一個，知道自己買什麼，第二個事情是，像剛剛明媛有提到的，你的負債比要控在多少，如果你要幹這事
負債比拜託家庭負債比，控在五成以內，因為你如果太多的話，控到七八成，去想一件事喔，去想一件事喔，今天兩萬，其實大家為什麼會對00940
有一些財經的名家都會認為，這事不行的原因是因為，00940不是不能買，而是因為現在兩萬點，那你現在兩萬點，你在高點的時候買，他雖然面額十塊便宜
他有一天萬一跌到，不說別的一萬七的時候，那各位你會覺得，他會變成多少錢呢，所以這件事情是，我們會賺了股息
但是你會賠了這個，這個面額，所以這件事情會讓很多的投資人，他或許他應該回頭去思考，我在買東西，跟我在控負債
這兩件事情，我辦法拿到平衡，那不然理論上面來說，這個套利的模式是很棒的啊，不說別的，我今天買一個八趴，房貸兩趴
然後我還六中間套個六趴，然後一千萬，舒服。

艾克斯
這樣一年就增加了好幾十萬。

徐佳馨
對啊就不用上班，就幾乎，或者是說你上班可以上個半天，一類的，所以這件事情，甚至上班你一直在笑，笑得很開心，所以這件事情
我覺得就可以給大家一些，一些提醒。

艾克斯
好啊，那就是我覺得台股現在至少啦，看起來就是未來的景氣是蠻好的，對，所以股市這邊，我覺得就，房市這邊
我覺得就不需要太擔心，那反而是你在投資股市的部分，可能要保守一點，或者是定期定額分散去投資，我覺得這可能會是比較穩健一點
因為我覺得多空循環總是會出現的，現在好不代表明年就會繼續好下去，那修正了也不一定是壞事，那當然房地產的好處就是
你長期去持有它，它的往上的機率，幾乎是百分之百啦，因為從過去20年來看，就是兩次的空投市場，一次是在2008
一次是在2014到2016，那說真的，你只要買的不是太貴或太奇怪的物件，基本上要漲回來
其實難度是不高啦，所以我覺得房地產最終還是，你可能要選對產品，選對區域，那例如說現在絕對不要碰的，當然我也碰不起啊
例如說豪宅或大坪數的，可能它的增值，或者甚至是未來要轉手，它的空間可能就會比較小一點，但是像小坪數現在是票房的保證嘛。

徐佳馨
對，所以這件事情其實它也會牽涉到，各自大家的人生規劃啦，因為像我有個朋友，他就最近在問我某個案子，然後他其實是要自住的
那個社區裡面有兩房跟三房，那他就說他其實知道，買三房住起來比較舒服，但是兩房只剩下最後一戶
可是兩房那個價錢也是相當的驚人，他問我應該買兩房還是應該買三房，我說第一個你打算要住多久，你如果不打算要住很久的話，那個兩房會是個選擇
但是因為他買那個案子的附近有一個，就是四個字，最近很案量非常大的。

艾克斯
三重嗎，對對對對對。

Other，speaker
某個案子，然後那個案子。

徐佳馨
我說那個案子大多數都兩房，這個可能會是你市場，雖然他蓋的不是很妙，但是他可能會是你的競爭對手
那他買的那個兩房會是全區最貴，後來他想一想，他覺得要跟他家人住久一點，他就會去選個稍微大一些
總價稍微高一點的房子，但是我們會說，如果說買那樣子的產品的話，他可能大概就是預期到，未來要在轉手上面會比較辛苦一些。

Other，speaker
對啊。

艾克斯
那有另外一派的說法，是說現在都兩房，那未來就比較少新的三房，所以你可能住個五年十年，你的競爭對手會相對比較少
因為住三房還是有人有這個需求嘛，三房其實很棒。

Other，speaker
我自己這幾年，我們家就是，我以前住過三房，也住過兩房，也住過頭天，我就會覺得，其實三房真的很舒服，好。

艾克斯
那我們今天節目就到這邊，那謝謝徐嘉欣，嘉欣姐來跟我們分享，最新的房市的影片，謝謝動態。

徐佳馨
謝謝明媛，謝謝大家，謝謝。

艾克斯
掰掰