EP71 | 【房產】解密商辦市場—浩哥

本集重點
＊踏入房地產的契機
＊第一間房買賣的經歷
＊第二間房是將軍宅
＊選擇商辦的原因
＊台北小型商辦的投報率
＊商辦門檻的資本額多少才保險

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本集精華 :

逐字稿 :
浩哥
那我覺得基本門檻應該要1000，就是你第一間至少要1000，那我會建議就是說，如果想要有所謂的現金，用的部分就是要有房地產也有股票，像以我們來講
我們房地產只是我們一個，所謂的理財工具而已，保本工具應該這樣講，然後股票比較像是現金工具這樣子，這樣的話我會建議
最好你基本要有3000萬到5000萬以上，會比較所謂的嘎的過來這樣子。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，那我會邀請來賓一起探討股票和房地產，那過年期間還是天天更新喔
那今天我們繼續邀請到的是，我很佩服的投資前輩浩哥，那他對於台股還有房地產，都有豐富的投資經驗，那請浩哥跟大家打聲招呼。

浩哥
嗨大家好我是浩哥。

艾克斯
上一集我們聊到就是浩哥，投資股市的一些，經驗跟秘訣，那我知道浩哥他在那個房地產，不管是住宅或商辦也都蠻有好的成果
那麥請浩哥分享你怎麼開始，踏入房地產這個領域。

浩哥
這個就可以跟大家聊一下就是說，因為我們走資本市場，然後有很比一般人更有機會賺到錢，可是有點像紙上富貴，常常就是你賺的越多丟進去的越多
那通常都會死在最後一道，所以那時候，就有點像那時候就感覺說不行，每一次這個坎一達到就上上下下，不上不下
然後後來我就覺得應該要布一些不動產，因為那時候也想要幫家人換大的房子，大的因為我們那時候是我爸媽，他們很辛苦買的，那就是中小坪數的那種
那我們想買大一點，例如說60坪80坪那種的，那就可是因為沒買過房地產，不知道怎麼切入，那因為我姊我表姊她，那時候在房地產已經很久
大概是六七年了，她是髮拍屋起家的。

艾克斯
髮拍真的是專業水很深的一門行業。

浩哥
對她在08年那時候是她人生第一件髮拍屋。

艾克斯
那我是在最低點進場，對她在最低點。

浩哥
那我反而是在2013年才進入房地產這個市場，那我那時候就想問我姊說，我想要進軍房地產，我想把一部分的錢配置在房地產，Post自己儲蓄
那不要不要說又是錢賺的越多，然後投入股市越多，然後最後都賠回去，那所以我就跟我姊去買預售屋，但是那個預售屋比較特別是幾乎快完工了，幾乎快完工
就是等簡單來講，就等使用執照下來而已，那時候人生第一件是在萬芳醫院那邊。

艾克斯
可是2014算是最高點。

浩哥
大概13那時候，對啦，115那時候，所以那時候我們有談一個不錯的價格。

艾克斯
就是選對地方很重要，因為有的地方像，那個新莊那邊就是跌了10年才回來以前的高點，那萬芳應該是還好。

浩哥
萬芳那邊比較特別，就是說因為我們買的是小套房，確實像艾克是這樣的，那時候是相對高點，因為那時候房地合一稅，什麼陸續一些政策要出，實價登錄，然後再來房地合一稅
那時候我也覺得房地產怪怪的，但是我覺得不知道他會不會延續，所以那時候我就跟，那時候本來賣方很硬，賣方，因為賣方買很早
那賣方說，那時候我還記得很清楚，他說沒有7字頭他不出來談，我記得745還745我忘記了，反正我第一間小套房10幾坪，他就說不出來談，那後來我們
我跟我姐就採一個措施，就說好我們接受，但是先出來談，先把他約出來。

艾克斯
先約出來再說。

浩哥
然後後來我們就跟他講說，約出來了，那我們就在中間那邊講說，我們就是要一個我們心裡要的價格，就是後來就像明遠講的，那個跌下來
就是跌到我那個位置，那高點跌下來，就是剛好跌到我那個位置，就是我們就跟他講說要賣就賣，不賣就算了，那可能賣方也覺得房價有鬆動
所以那時候就賣給我們，那是我人生第一間的小套房，樓中樓，可是我這邊就我覺得勝選建商很重要，因為那時候我買的那個案子是
台北市最後一個樓中樓就是，對現在很少樓中樓的案子，對它是最後一個樓中樓的案子，最後一個是市府有合法通過的，因為它是3米6，4米2的複合式的那一種
對它最後以後就沒有再發照，它是最後一批，所以那時候也很麻煩，那後來這個建案碰到一些問題
就是說因為建商那時候有發包給一些包商，然後有欠某一個包商錢，那那個因為他有陽台外推，所以就是有一些違建的問題，被檢舉被自己人檢舉
那就很麻煩，就是每一年我們都會收到一些，來稽查，那後來案子是有一些方法解決，但是我就後來就覺得說，我投房地產我不想再投這種
有一點叫模糊地帶的房地產。

艾克斯
對就很麻煩真的很煩，很煩那房客在裡面還有房客。

浩哥
大家可能不要錯誤認知說當房東很容易，其實當房東很不容易，因為你其實以台灣來講，不是每個人都是惡房東，其實惡房客也很多
那有時候像你房子不是每一個人，每一個房子都是完美的，可能或多或少都有一些改裝或什麼之類的，可是當你碰到一個奧客的時候，你也希望維持一個所謂的互動
那他只要有告你的話，你只要稽查單位來，你的心血通通都沒了這樣子，所以這個是我進房地產的第一步，那後來這個案子我持有五年
後來賣掉，因為我覺得效益不太大，後來賣掉的時候是，加裝潢是沒什麼賺的，因為我那間小泰王是人生的里程碑
我懂我懂，第一間總是會想說用好一點，對用好一點，那時候我還加壁鏡，一塊壁鏡要五萬塊，然後還加腰帶這樣，我就想說裝好一點
有時候可以當休息區這樣，就後來都房客，後來我發現花那麼多錢沒有用，然後後來算一算就，價差來講賺賠幾乎是打平了
那是賺這五年的租金，可是租金算一算利息扣一扣其實還好，就是投報率不高，那時候算一算投報率不高，所以後來我就跟我姐討論
其實後來就開啟我房地產投資之路了。

艾克斯
那下一步是遊走法拍嗎，還是走預售，後來我就不走法拍。

Other，speaker
後來我有小套房的經驗以後，我就開始積極看房。

浩哥
就不管是你那個所謂的預售，新成，中古我通通去看，就是買我現在自住的在小巨蛋那邊，那就是大家所熟知，松山區很多將軍宅
我就是買將軍宅，什麼是將軍宅，將軍宅就是以前台灣，就是前陣子很議題很大，就是以前眷村有改建
台灣為了很多那種眷村要把眷村遷移，因為市容不好遷移，然後但裡面有一些將軍或上校，然後他會蓋一些，所謂給他們住的一些房子
但是他們自己要掏錢，20年前可能也掏了很多，那時候可能，因為都是買大坪數，可能也要1000多萬那種的，所以20年前1000萬，這種將軍宅，只是他們短期幾年不能轉售
例如說5年6年，那過了以後就可以轉售這樣，那這個我們稱作將軍宅，為什麼，因為第一個他是由國防部督建，國防部去找建商，所以他跟一般的國宅不一樣
他都是找比較好的。

艾克斯
因為將軍要住當然要好，格局什麼都要很注意啊。

浩哥
但是921的時候，有些將軍宅是幾乎都沒有歸列，跟所謂的傾斜的風險，對所以那時候我就買將軍宅，那松山區最有名，然後那時候我剛好買在最低點
那所以接下來我跟我姊有討論到，就是說開啓我房地產租，就說那個我們經常講的小套房，我就跟我姊講說很可惜，我們那時候買太晚
我們應該積極去找那種預售屋，剛推案出來的，像這種小套房應該給他，一整層一整層，然後他可以去做課變，或者是按照你的訊息去，可以跟建商去談
第一個你買一整層或買半層，你的那個價格比較好談，因為你的量大，第二個你的裝潢費用也可以往下省
再來你管理也就省了很多，因為你在同一個區域管理，甚至也可以找一個，例如說所謂的區長或什麼之類的，去幫你管其他間都可以。

艾克斯
對對對這招滿好用的。

浩哥
對所以那時候我們那時候有幾個點，第一個本金不夠厚，第二個沒有那麼大的心野心去談，所以我後來慢慢的，因為資本市場有累積，所以慢慢的也就是從半層
例如說1，1⁴層半層再來一整層，這樣慢慢這樣起來，那到後來現在就是買杜根，那後來接下來就是買商辦，可是我商辦比較特別是
不一定是走純商，有可能是老舊大樓那種住商混合大樓，或者是老的商業大樓那種的。

艾克斯
對啊為什麼會想走商辦，因為商辦更特別啦這麼說。

浩哥
應該這樣講就回到，艾克斯他有曾經有，其實很多那種房地產有解釋就是說，商辦未來的商辦可能供給會過剩，因為這幾年不是大家拚命在商辦
可是大家統計那個數字，都是所謂的看得到的數字，就是所謂的大型商辦，沒有小型商辦這個部分，那還有那種住商混合老華夏那種
這種有一點很難統計，因為這種沒有所謂的確切的數字，因為他不是歸類在真正的商辦，可是他有一點就是，他的地目可能是商山的地目
或者是住商特或者是一些特區，可是他裡面可能有一些住戶或什麼之類的，那會想要切商辦的第一個是，因為我當過住宅的房東，我覺得住宅很麻煩
因為房客有什麼問題整天招來，這是第一個，對沒錯，第二個，萬一有人發生命案死在裡面，因為像小套房來講，小套房的風險就是很多
喜歡開烘趴的人，喜歡真的小套房，那有曾經聽過就是有小套房的房東，租給年輕人，結果他在裡面嗑藥開烘趴
結果嗑藥腦筋不清楚就跳樓這樣子，那你就變得那個凶宅了，所以就變得很麻煩，那商辦比較好，第一個可以簽長約
第二個你不用付太多的所謂的裝潢費用，因為以否他個人為主，第三個其實在COVID-19以前，我就開始有覺得小型商辦的需求慢慢有起來
更特別是COVID-19以後，因為很多要異地辦公，所以小型商辦那個需求整個大增，特別是像這幾年的自媒體或什麼之類，很多小型商辦的需求。

艾克斯
小型商辦的租金投報率大概多少，租金對總價的投報率，應該是要看地方。

Other，speaker
像我為什麼一直，我全台灣都看過，可是為什麼我後來回房在台北市。

浩哥
因為台北市12個行政區的租金投報率，我大概都有感覺，像以台北市來講，大概大同區10坪上下以內的房子，大概租金投報率
我們講OK學來講有機會到4%。

艾克斯
這麼高喔。

浩哥
對4%，你買的越早越高，你買的越早越晚，還有3.5，3.2。

艾克斯
這樣還是很高啊。

浩哥
非常高。

艾克斯
因為以住宅來講台北市，就是總價投報率有2就很高超高了，是啊，所以那時候我為什麼想上商辦。

Other，speaker
第一個原因是。

浩哥
我那時候有感覺政府要打房，從2013年那時候，我就覺得政府針對，針對所謂的房地產要進行整肅
那這也是為什麼後來我跟家人，我們一些有成立公司，因為常常會有人延續另外一題，就是為什麼我要成立公司，為什麼要法人化，為什麼要這樣，因為我那時候在平均地區，在平均之前
我認為政府不敢動法人，為什麼，因為法人你要動我，就等於要動八大關股含固，要動所有的上市櫃公司，你不可能動法人，因為你要動的是公司法，你不可能動到公司法
可是你個人很容易，例如說我今天看你不爽，我要動你所謂的奢侈稅，我要囤房稅動，他動個人非常容易，所以我那時候就覺得用個人不是長久之道
住宅也不是長久之道，所以我就想要去主公商辦，那商辦我有選，就盡量選那種舊商辦，為什麼，因為他位域是做在裡面的，位域如果做在外面的，或者是存商的那種
他就是真的只能做存商，那個就沒辦法做住宅用，對對對。

艾克斯
所以你找的是進可攻退可守，兩種都有可能出租的，對對對，這個我倒沒想過。

浩哥
對，那這種，我有問過很多的研究單位，這種沒有數據，這種有點，有點像我們股票常常講的，我就常常有，人家問我說你要怎麼看，我可以跟人家講
我可以教你產業面，我可以教你基本面，但有一個我教不了你，叫盤感，我的盤感跟你盤感不一樣，我沒辦法把我當下的那個感覺跟你講，為什麼要賣，為什麼要買，房地產也是一樣，有所謂的盤感
那為什麼我那麼準，因為我的角色比較特別，我是當賣方，我也是當買方，所以我在買賣那邊，我可以知道那種買賣的力道，誰比較強
當我覺得賣方力道比較強的時候，那我覺得這時候就是該賣房子，我會把我一些旗下，那時候我會把我一些旗下的房子，慢慢出售掉，或者那老房子，或我不要的
我覺得價值性不高，可是當我覺得買方力道有起來，賣方力道在四圍的時候，我就會去買房，像我人生第一個自住的，比較大間的，我剛剛講的將軍宅，就是我覺得房地產怪怪的
因為為什麼，因為在前一兩年，我那時候就，我那時候在松山區，我看了100多間，其實那時候很多間都賣不掉，就是我可能一個月去看，兩個月去看。

艾克斯
就是兩三個月後他還在，還在，然後降價了，降價了。

Other，speaker
然後後來因為我媽生病，我要買一個養老房。

浩哥
然後我就開始比較積極的去找，結果我打電話去，我之前看過的那幾間，有booking，就是有鎖定那間，不好意思這間賣掉了，這間賣掉了，那間也賣掉了，那間都是在591
他只是沒有拿下，我就覺得不太對，房地產要漲了，而且是先漲大坪數的，所以我那時候趕快積極，就是看到好的，就是只要有好的價格，我就重新買，放進去買
結果沒想到就開始漲了，對真的房地產。

Other，speaker
你還是要實際在現場，第一線這樣去跑去看。

艾克斯
真的會感受到市場的回饋回來，再聊到，那像商辦的話，你用法人買，那這樣貸款成數會多少，以現在來講的話。

Other，speaker
只要是純商，假設他地目跟騰本是純商。

浩哥
基本上貸到七八成都不錯，還是有七八成。

艾克斯
那還不錯，如果你在台北市的這種小商辦，然後租金投報率，四趴，你又可以買在七成五或八成的貸款
你的年化現金報酬率都十幾趴。

浩哥
而且其實以法人化來講，你其實可以做很多，因為你包含像你個人裝潢，你是只能自己把它吞掉，可是你法人化可以用費用，把裝潢費用把它攤掉，這是第一個
第二個還有很多稅金的部分，例如說你可以稅金有一些減免，或者是成本的減免項目，這些都可以，這都是你個人，你個人沒辦法去處理的
那常常也有人講，因為我有些法人是，我有些東西是股票跟房地產混在一起的，那有些人覺得因為證交稅，只要付證交稅
不用證索稅不用嘛，可是你法人要付證索稅，因為他是盈利所得嘛，可是你要想想看，假設你有長期投資那種股利所得，法人是不用課稅的，可是你個人要並入綜合所得稅，所以有時候常常會有人
常常我會有一些朋友，就是做房地產，或做股票，就是說問我要不要法人化，我覺得看見仁見智，不要只想到政府課稅那一塊，你要想到其實還有省稅的那一塊。

艾克斯
那像做商辦，如果用公司來做，或用個人其實也行，那通常你覺得資金規模要多少，投入商辦會比較
算是入門。

浩哥
這個就比較難回答，就是其實我覺得看你個人，像我那時候就是很，就是主攻小型商辦的部分，那我覺得。

艾克斯
通常總價多少。

浩哥
我其實一千以內的也有。

艾克斯
一千以內也有商辦。

浩哥
但是這個是五年前買的，現在應該是沒有，現在應該到一千左右，那我覺得基本門檻應該要一千，就是你第一間至少要一千，那我會建議就是說
如果想要有所謂的現金活用的部分，就是要有房地產也有股票，像以我們來講，我們房地產只是我們一個，所謂的理財工具而已，保本工具應該這樣講
然後股票比較像是現金工具這樣子，這樣的話我會建議，最好你資本額要有三千萬到五千萬以上，會比較所謂的嘎的過來這樣子
因為比較不會兩頭悶在那邊這樣子，那這個是扣除，如果你是三千萬的話，我會建議扣除你的自住，就是你包含貸款的一個
那些你都要扣掉進部位三千萬，再來進來是那個商辦市場。

艾克斯
對商辦門檻還是真的比較高一點，我還記得我以前租，就是公司在租房子都是一次，那個支票都一次開往給房東
他就是時間到就去兌換就好，房東根本就不用吹角房租，而且一租就是只要公司沒什麼意外，三年五年就繼續租
而且還可以條約裡面還被定說每年漲五趴，兩年漲五趴。

浩哥
對常常會這樣，而且因為他不是住在那邊，所以你比較不用擔心，而且通常商辦也會比較多人一起住，一起使用。

艾克斯
而且通常也是白天用而已。

浩哥
所以比較不會有所謂的凶宅。

艾克斯
所以風險可能也是下降，那小型的需求還是一直都很旺盛，所以大家看到媒體上在講那種，通常是A辦，就一坪可能三千四千，我也不知道誰在租
這種會大量的供給出來，但是小型的好像建商也沒再繼續蓋了。

浩哥
而且其實未來為什麼會，大家想想看你身邊看電視的多還是自媒體的多，自媒體，現在很多年輕人，你要他一下子掏很多的錢去自產不容易
他可能是租，也可能是買這種小型所謂的住商混合，當工作室，未來工作室需求會越來越多。

艾克斯
像我剛創業的時候我是住在公司，也是租一層，就租一戶，反正就一個空間，然後裡面就像浩哥說的，未遇在裡面，然後我就住在其中一個房間
那就是反正交通時間都省了，我只要開門，然後大家就開始工作了，對。

浩哥
所以現在以新北市來講，我會建議舊乙工，因為以前新北市常常會有所謂工業區改成住宅，那有所謂的舊乙工跟新乙工，那舊乙工就是未遇住在裡面
新乙工就是未遇住在外面，那這個跟每一個，這就是為什麼我會主攻大台北地區，甚至於台北市為主，因為每個地方地目不一樣，規定不一樣，規則也不一樣。

艾克斯
這一塊真的很少人分享過這個秘訣。

浩哥
對對對，所以這個都是跟股票一樣，就是要實際跑過你才知道，房地產我也是比較建議，像艾克斯也訪過很多好朋友，房地產好朋友，大家一定應該都有共識就是說，房地產一定要親自跑過，看數字是一回事，那個是大方向。

艾克斯
房地產很區域性，每個區域，都有它的特色，對對對。

Other，speaker
所以你一定要在地才會知道這樣子。

艾克斯
其實不管投資股市或是房市都一樣，你除了看這些做研究看報告，你最重要還是第一線的call公司，第一線的參與買賣
你才會越來越有所謂的盤感，我覺得這個真的蠻重要的。

浩哥
像我常常就跟人家開玩笑說，我看到，看房子看到什麼程度，就是第一個台北12個行政區，每一個行政區的最適之間，租金投保率的那個最適評數大概是幾評
我大概都已經有那個感覺。

艾克斯
住宅是有數據的，那種中小商辦是完全沒有資訊可以參考。

浩哥
然後甚至我有時候要買住宅，或者幫朋友看，我是進到那間房間，我只要手摸那個牆壁，我就知道這個有沒有發生過壁癌，或者是我會感受到那個濕度跟那個冰度一摸我就會覺得有感覺，就是會不會有疑似壁癌的危險，或者是有沒有發生過這樣，我就看到變成這樣的程度這樣子，對啊。

艾克斯
那非常謝謝浩哥給我們的建議，那未來也希望多邀請浩哥來跟我們分享，就是股市還有房地產，那今天非常謝謝浩哥，OK謝謝，謝謝囉拜拜，就到這邊