EP46 | 【股票】Google工程師從營建股大賺4000萬—簡新

本集重點：
＊錄音時間是市場開盤的第二天，簡大居然沒注意到大盤大跌
＊2023年的營建股表現回顧
＊平均地權的通過與預售屋不能轉約所帶來的改變
＊南港輪胎投資的建案銷售狀況與未來前景

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本集精華 :

逐字稿 : 
簡新
我前幾天就像我元旦新年寫的那個文章一樣，我覺得2024年的就是一個不好操作的一年，因為以前我在文章裡面舉了一個例子
就是有一潭那個鯉魚嘛，那在去年的時候大部分的魚都是非黑幾百，然後點綴著一些紅色的鯉魚，可能就只有五隻六隻
你很容易一眼識別出這五隻六隻紅色的鯉魚，然後去投資它去把它撈起來，那今年的狀況就不一樣了，這一池子這一潭的鯉魚全部都
可能有半數都變成紅色的鯉魚了，那你要挑出來最亮眼的，身上最漂亮的花紋的鯉魚，就比去年來的難上許多
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，那你如果覺得節目的內容對你有幫助，請用iPhone手機按下右上，然後按下小鈴鐺，右上角的追蹤
這對我是非常大的鼓勵，那今天呢我們邀請到的是，簡新簡大來跟我們分享。

簡新
大家好很高興來到這個頻道，然後再跟艾克斯還有大家分享一些想法跟看法。

艾克斯
那今天呢是台股開盤的第一天嘛，是第一天嗎還是第二天。

簡新
對，第二天。



艾克斯
今天是台股開盤的第二天，那股市呢，就是好像跌了不少啊，對那剛剛簡新大說他好像到10點多才發現台股下跌，為什麼會這樣。

簡新
這個是一個有趣的插曲啊，因為我我琢磨在營建股比較多，所以你如果看到我的那個手機APP上面的自選股清單，你看到的就都會是10支有10支都是營建股啦，那那一直到10點以前我都不知道大盤跌了那麼多，因為營建股你今天去看他就是都還是持平，甚至還有些營建股是繼續上升的啊。
然後我就是在看LINE的群組跟人家聊天才發覺，有人在在在哀嘆，說今天怎麼大盤跌那麼多，他的損益又又又綠了很多這樣子，我才知道說。
今天加選指數跌的快300點這樣子，我真的很久沒看到這樣的跌幅了。

Other，speaker
我本來以為台股又要再創新高了。

簡新
對啊，不過可能短期之內漲的比較多了吧，所以回彈的就比較。

艾克斯
回檔也算正常了。

簡新
那我們來回檔，我們來回顧一下2023年。

Other，speaker
的營建股表現好了。

簡新
ok，嗯我前幾天在元旦新年那段時間，我做了一個營建股的漲幅的統計，那麼嗯可以看到就是說
在上的營建部分啊，他的這個指數去年全年是上漲了44%，那即使說我們看到這個上市的營建，也上漲了24%
那整體而言，基本上其實蠻多營建股他們的漲幅都，呃擊敗了去年加權指數的漲幅，特別是看到一些呃像聯上啊，黃埔啊華健啊這三檔股票
他們的漲幅甚至超越了百分之一百。

艾克斯
他們是做什麼的。

簡新
呃這三檔也都是在呃完全就是建商，那聯上是比較著墨於南部，那麼黃埔的話就都有，華健也是大概全省都有
尤其華健是保家建設集團的，那他們的這個資金力道，資金的儲備應該是非常雄厚的。

艾克斯
那你為什麼沒有追蹤到，哈哈哈哈。

簡新
華健這檔股票我覺得他比較特別啦，他如果你硬要看，可能就只能從存貨的增加來追，啊他的給我的感覺是公司會很快速的去列地，列地就很快速的推案，他比較沒有辦法讓一般像我們這樣的投資人，每一季每一季的去檢視財報
他可能啊，可以看到或者他就是在這一季裡面，他就，案子就全部都推了，那股價全部都漲起來，然後他的大股東持有比例，我記得沒錯的話
他也相對其他營建股來的比較高，所以說，他們就是自己看好，然後自己迅速的推案，那股價也就迅速的漲起來，對。

艾克斯
哎可是你會不會再想一個問題，就是，啊所有人都知道他2025年的什麼第二季會認列，那也知道認列多少，那這樣不就，會提前反應完了嗎
現在就正在反應嗎。

簡新
那有沒有反應完，這個就是見仁見智。

簡新
那過往也發生過很多股票就是說，啊明明就知道，他就是這個案子，或者他是一次一次性的認列比較高的EPS，那市場就還是會去追蹤去去
比較有一些資金去湧入去追追捧這樣的標的，那比方說，最明顯的例子才剛發生過不久，就是2020年還是2021年的航運股
那時候大家就比較知道說你今年賺好幾十塊的EPS，但是在隔年很大的機率沒有辦法再賺到那麼多，可是股價還是一直飆，對啊200多塊，大家都漲到200多塊
所以說，嗯市場就是會，這會不會是市場有趣的地方。

艾克斯
就是當大家都知道的利多，但是資金還是會不斷的湧進。

簡新
對同樣的就是說今天在大盤走空的時候，我們講說今天跌了1%1.5%300點，那假如連續跌5%，相信很多人就會把自己手上的價值股給放掉了，你覺得他明年賺10塊
結果你今年可能賣在你可能賣在股價15塊的地方都有可能，所以說我覺得這是一方面股市就是，資金跟每個人的心理狀態還有很多不同因素積累而成
有沒有我記得科斯托蘭尼說過嘛。

艾克斯
股市就是資金再加情緒來驅動，對對那你自己要怎麼堅守你的判斷是對的，可以一直這樣，看對就長期持有。

簡新
我覺得這個真的就是心態的一個養成，那當然二方面也是因為我持有的成本，也還是來的比較低，那這個更堅定了我繼續持有下去的信念
那第二個就是我在投資營建股也有一些年的時間了，所以說在我從過去累積的經驗看起來
那他們重複在發生同樣的模式，不管是我最早持有的新復發，再來潤龍然後新潤然後新美期，對我覺得這個模式
他在我這些年因為有時候投資經驗投資的心理狀態也是經過一些時間去培養起來的，所以說應該是這些東西建立我到目前為止的持股信心
那新潤你剛剛提到他的表現在去年也是在排行第11名。

艾克斯
就總共70檔裡面他算是前段班很優秀漲了大概69%，對那你，對這支股票的看法是什麼。

簡新
新潤他今年漲69%，但是如果你回顧他去年，他也漲了30%。

艾克斯
哇這樣不就也是翻倍了。

簡新
對因為而且他在去年去年普遍營建股漲幅沒有這麼多，那他在去年的時候他應該還是前5名左右，
所以他漲幅是非常相對在去年是非常高的
對所以說他到目前為止也是漲了應該，啊對翻倍了從25，26漲到現在，
對已經也已經翻倍了，那這個新潤的話就更明顯一點
他今年會有許多的大案認列，包含第一季有三四三個案子左右會認列，
然後再來第四季會有南港的晴天森林的大案
然後還有在歷史在A10站那邊的新潤歷史，然後還有新之段在新莊那邊有一個商辦也要完工
可能會落在第四季或明年第一季，大概就是那個時間，對，那接下來明年的話呢?，明年也還有一些大案會完工，所以說他更顯然的就是他今年跟明年的EPS會非常高
所以說他向上的空間我也是不敢說多少啦，但是就是覺得他的漲幅還是有的，對。

艾克斯
那像去年的營建股漲那麼多啊，那今年你會怎麼看整個營建類股的狀況。

簡新
OK我前幾天就像我元旦新年寫的那個文章一樣，我覺得2024年的，就是一個不好，好操作的一年，
因為嗯，以前我在文章裡面舉了一個例子
這是有一坦那個鯉魚嗎，那在去年的時候，大部分的魚都是非黑即白，
然後點綴著一些紅色的鯉魚，可能就只有五隻六隻
你很容易一眼識別出這五隻六隻紅色的鯉魚，然後去投資他去把他撈起來，
那今年的狀況就不一樣了，這一池子，這一坦的鯉魚全部都可能有半數都變成鯉魚了
變成紅色的鯉魚了，那你要挑出來最亮眼的身上最最最漂亮的花紋的鯉魚，就比去年來的南上許多
所以說呃但這個是這樣講聽起來是缺點，但另一個方面想就是說，你就比較容易撈到紅色的鯉魚，那比方說有一半嘛，那你就變成1，2分的幾率可以撈到紅色的鯉魚
也就是說呃會上漲的股票這樣子。

艾克斯
好我也分享一下，就是為了研究營建股，我也跟很多，代銷第一線的朋友聊，
他跟我說呢，從去年7月的平均地權條例通過之後
就是預售不能再轉約，然後完全由就是這些散戶，然後會打亂預售價格的散戶都不見了，
那現在變成是由建商來主導整個控盤
是那我就問他說，那你們實際會怎麼做，他就說在以前比較沒那麼控管那麼嚴重的，
嚴格的時候，他們會一次例如說我這一個案子裡面可能有4棟，我可能4棟就一次丟出來，
全部賣，那你有錢的你就先選，你要可能高樓層的先趕快選一選
但現在變成說他們在操作的時候會先開第一棟，然後賣的差不多，然後價格往上調，
他再開第二棟第三棟，對那因為我那個朋友他是在
他現在是跑到台中去做代銷，那我就說哎你，你不是很忙怎麼有空，
跑來台北就是跟我聊聊天，然後他就說，他現在被要求一個禮拜只能賣兩戶，然後他們就是休假。

簡新
時間比較有多出來，對就多出來。

艾克斯
我說為什麼要這樣做，他說因為建商就是可以自己控盤嘛，所以他們就慢慢賣，然後這樣因為你，例如說你調價10%，你是淨利多10%，
因為調高賣的全部都是淨利，所以他們就是慢慢賣，然後，叫代銷不能賣太快，要慢慢的拉抬價格，因為以前是有非常多的散戶，
就是小投機客啦，就是我先趕快買一堆預售，然後可能，我可能覺得這時候市況不錯，我賺個50，100我就要跑掉，所以對建商來講，他們除了自己拉抬價格之外，他在過程當中會被非常多的小散戶在那裡，因為小散戶會賣的比建商便宜嘛，對所以他就是會一直，對所以他就是會一直，反而最後都是讓這些小散戶賺走了，是，對所以他們現在操作策略就變了。

簡新
你這樣講我就聯想到，這個跟股票還是有點類似，今天一檔股票我們常常都說，他的籌碼有點亂，那亂的意思就是說很多散戶都進場，當衝客隔日衝
對然後他們的目標價每個人都不一樣，人長10%就想跑，有的人要漲到20%，30%，那大戶他就是比較知道說，這可能知道這檔股票價值在哪，他有一個比較長期的目標價，對那你現在講這個，你講的意思就是說，好像就是散戶這些亂的籌碼已經走掉了，所以現在是主導者，就只剩下建商一個人在玩這樣。


艾克斯
對啊所以去年平均地權條例通過之後，那個愛山林老闆就說，他的對手都消失了，其實他講的一個是，當然這種小散戶不見了啦，另外一個是那個中小型的建商，因為他過去可能資金沒那麼雄厚，所以他在開案的時候，就會找一堆小投資客來，來買所以建商也是比較快的賣，當然他們賣就會利用這些大品牌，然後賣的比大品牌便宜一點，對那因為政府打炒房的關係，所以在土建融啊
就是土地跟建設的融資，可能變得更嚴格，所以中小型的建商，就現在比較難辛苦了，所以這些資金雄厚的上市櫃公司呢，他就有更多的籌碼，然後來調控整個盤勢，來抄盤，那還有什麼值得，你覺得比較有趣的個股嗎。

簡新
南港這陣子我前陣子有，也不能講前陣子，其實南港這檔股票。

艾克斯
是南港輪胎那個南港。

簡新
對南港輪胎，他這陣子已經有一些漲幅了，那這檔股票我斷斷續續看了兩年了，這麼久為什麼會關注他，其實我同時關注的股票其實蠻多的，那這檔股票他在，這個世界明珠，南港的世界明珠，他有一個豪宅的案子，那他的總銷是非常高，大概七八百億，那他的銷售狀況，在當時開案的時候，確實就已經相當不錯，所以那時候我就已經注意到他，然後他購地的成本非常非常的低
而且他那時候針對這個購地，他也有鬧上新聞，因為前董事長林學普先生，他那時候有把地的某一個比例，賣給了其他的公司，所以那時候其他的股東就有出來質疑，就是說為什麼公司把這些土地，賣給其他的公司這樣子，
對所以就是斷斷續續有些新聞，那就吸引到我的注意力，那我那時候也有簡單估算過他的EPS，那怎麼算都是真的很高，相對他的股價來說的話
對然後最有趣的是說，這兩年隨著他越來越接近建案即將完工，因為他今年就會先完工一棟，明年會完工剩下7棟
那他股價在去年卻是一直跌，那最低跌到36塊多，可是聽說大股東也在賣嗎，有這種說法，對據說啦，如果去看籌碼的話，可以合理懷疑是有大股東在賣
那這個就是真的很奇怪的一個現象，因為明明大案就要完工了，可是大股東卻上萬張的在賣，所以說導致他去年的股價一直最低
跌到36塊多的樣子，對所以那時候，因為你知道好的投資機會都是跌出來的，所以說到了那個30，原本我預期去年我在想
這檔股票以後可能沒機會，就是越貼近就越漲到40幾塊，沒想到去年他就跌到36塊多，所以那時候就又開始引起我的注意，然後所以我就在檢視一下自己之前的研究，沒有錯
那如果沒有錯的話，我就是在那個時候又開始經常投資，這檔股票。

艾克斯
對因為我看他漲起來之後，好像大家的熱度就出來，我也覺得這是一個蠻有趣的現象，就是在跌的時候，應該說他的建案都是早一兩年，你就知道大概什麼時候賣的怎麼樣，然後以及完工，但是當他在跌的時候就會有人說，大股東在出貨，這檔要是一個很大的利空，應該會出什麼事，然後我看最近從去年底開始漲起來了，然後這時候就又有人會說，你看開始漲了，然後媒體也開始報導，那大股東到貨的利多，利空好像就消失，好像就突然轉成一面看好的局勢。

簡新
可能剛好股東也到告一個段落。

艾克斯
因為賣的差不多了。

簡新
對那時候會看的人，我沒記錯的話，好像是他大股東好像有10萬張左右，所以10萬張如果真的要到，是真的蠻可怕的一個量，那這時候就是一樣，就回歸到市場上，有人看到這個會視為解讀為一個利空，但是比較價值投資人就會覺得說，他總有一天賣完，那總有一天股票要回去，他應該有的價值。

艾克斯
因為他賣掉，他就不會影響到後市了。

簡新
那他在賣，那說不定就是你的一個機會。

艾克斯
也有人在接嘛。

簡新
那他賣股票可能有別的原因，那也許這檔股票漲30%，他看不上眼，他找到一個投資機會會漲100%的，所以他把錢拿去買100%的投資機會，有可能也是類似這樣子的。

艾克斯
好那南港他的建案，你能不能分析一下。

簡新
南港的部分，他最主要就還是，世界民族這個案子，那他有八棟建築物，ABCDEFGH，他在H棟的部分
他已經賣給聯強跟其他兩家公司，那大概總銷是63.8億，我不確定我沒有記錯，那這個部分在今年的上半年，目前使用執照已經在申請了，那，一般來說應該，根據公司的說法，好像是在第二季預計會可以認列交屋，那剩下的七棟呢，會在明年的上半年，上半年我猜也是第二季左右時間會交屋，那再來是其他的七棟，其中的A棟也是商辦，目前交郵帶的兩行在賣
那銷售狀況目前不知道，其他的六棟建築物就純粹是住宅，是豪宅的部分，那在17樓還是幾樓以下
就中間樓層以下的已經幾乎都賣完了，我做了一個自己做了一個統計，幾乎真的都是賣光光了，那上面的話總價比較高，他總價上億甚至上兩億了
所以他消去化速度會比較慢，那我的感覺是公司也不急著去趕快把它賣完，因為接下來南港的LALAPO會在下半年開幕
那時候對於房市又是一個，對南港的房市又是一個利多的題材，所以說這樣子加總起來的話，我覺得這大概就是南港目前的一個狀況。

艾克斯
所以至少今年的銷售狀況應該會持續的增溫，然後利多也會持續的發酵，對。

簡新
他只要慢慢賣就好了，因為他畢竟他已經賣掉，住宅部分已經賣掉一半了，那明年就會看到這一半的EPS認列，那接下來可能就是，即便是分兩三年賣
那你還是可以緩緩的去抑住他的營收，那談到他輪胎本業的話，他目前也是一直在，他之前受到美國反請銷稅的問題
所以導致他的營收大幅下降，那他也把他的輪胎銷售目前慢慢的往歐洲及其他地方的市場去分佈，所以他營收應該漸漸的會有一個起色
我差點都忘記他不是營建業，他是賣輪胎的，我還是提醒大家一下，他的建案收入會是業外，會是業外的收入。

艾克斯
那就是這一波就是認列完之後，記得要把這個利多遺忘掉，就是他是一次就是這一兩年會認列，但是之後可能就EPS不會那麼高了
對主要是這一波今年明年的EPS會比較高，那之後還是要回歸到他的本業的部分。

簡新
看做的怎麼樣這樣子。

艾克斯
好那謝謝簡大今天的分享，那如果你對於節目中有什麼想發問的，或想多了解的，那歡迎留言告訴我，那未來的節目裡面呢，我們會再回覆，那今天就到這邊囉，拜拜。

簡新
謝謝艾克斯，謝謝大家