EP81 | 【房產】千萬房產經紀的經營與投資心法—鄭任勝

本集重點
＊開始經營自媒體的做法
＊經營自媒體前後的差異
＊自身需求越清楚，物件越容易快速搜到
＊買什麼區域的房子該如何做功課
＊投資股票的心得

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本集精華 :

逐字稿 :
鄭任勝
如果他像你的本業一樣，就是每個月他的庫存狀況，銷售狀況你都了落滋長，然後他跟競爭對手的關係，你都了落滋長，市場的動向你都了落滋長
那你就很容易賺到錢。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，今天邀請到的來賓是，一起當新店人，任勝的新店房屋交流王的任勝。

鄭任勝
大家好我是鄭任勝。

艾克斯
任勝我想請你分享一下，因為我知道你是千萬經紀人，當然業績不止千萬，那我想了解一下你的經營秘訣是什麼。

鄭任勝
我經營的秘訣就跟這個時代的主流很像，就是自媒體的經營，我在14年前我就在寫部落格了。

艾克斯
14年前那是2010年。

鄭任勝
2010年嗎，欸2010年，對2010年。

艾克斯
非常早。

鄭任勝
對我那個時候的目標就是，每天寫一篇文章。

艾克斯
那你要寫什麼有這麼多東西可以寫嗎。

鄭任勝
可以啊，譬如說我們在新店的市區經營這個部落格好了，因為你是比較晚進來嘛，所以你要建構所有新店的社區的資料
這個就花很多時間，你要蒐集他的Takaroku，然後你要把他的一些資料套上去，這就要花很多時間了。

艾克斯
好那對我們延續剛剛的話題就是你，你覺得你跟，其他人有什麼不一樣，就是你經營了內容之後，對你的業績有什麼樣的幫助
或是你跟消費者之間的角色有什麼不同。

鄭任勝
我們經營的內容比較不太一樣，我們把一些以前仲介跟仲介會討論的事情，我們把它也給消費者了解，像我們剛剛有說嘛
就是我們以前就是銷售日結束之後，我們會做一些大樓的統整，譬如說我是經營原上元這個社區好了，以前禮拜日結束的時候，禮拜一我們早上要開會，我們就會說
我們看一下整個仲介市場有結到多少間原上元，假設有16間好了，我們公司有5間，我們還缺了11間，那11間的條件是怎麼樣，對我們要把這些大樓都給壟斷嘛
所以我們沒有結到，我們就要去追蹤這些屋主嘛，所以我自己出來，我去加盟店，就是經營這個自媒體跟部落格的時候，我就在做這件事情，就是我把新店的
那時候我是經營，我是把35到42個社區，每個月我都做統整，我都告訴你說現在市場上，這些社區有哪些物件在賣，那有些物件
我把它remark起來，我覺得它很適合你去買，為什麼它價格特別有優勢，譬如說在高樓層的上面，它的價格已經有含裝潢，它價格還比較便宜
那另外譬如說在中樓層這個物件，它是朝南向的，一般人比較喜歡，我都把它remark起來，那這個我們的客群就很明確，就是我們要繼續經營
會做功課的客戶，所以早期我們在做的時候，其實效果就不錯，我們第一年的話，大概一天就是大概三四十個人看，很少喔，第二年就很明顯
就一天大概有六七百個人看。

艾克斯
那現在一天有多少。

鄭任勝
現在一天大概有一兩千個人來看，看起來好像沒有很多。

艾克斯
很多啊，因為是很精準的新店。

鄭任勝
對它是很精準的，就是來看的基本上都是，有興趣要買的，或者是同業，它不會像以前就是，有人隨便點進來，然後就跑掉了，所以它就是你去看它後台的時間嗎，他們點進來的時候
他們都會在這裡停留，至少五到六分鐘以上。

艾克斯
因為我自己也跟至少上百位的，仲介交手過，或是合作交流過，那我會發現千萬經紀人，跟一般的仲介
他對待客戶的方式的確是不一樣，那如果我是消費者，你覺得找千萬經紀人，有什麼樣的好處。

鄭任勝
千萬經紀人有很多種，我這種是比較，步調比較慢的千萬經紀人，怎麼說步調慢，就是像我們上次講的，比如說經營央北重化群體，從2016年就開始經營
然後你到2020年才接到第一個委託，所以你的時間線都是拉得很長，你都在做深耕嘛，你在培養客戶跟你的信任度，也就是說前面都是直接在跟他溝通說
我在塑造出我的專業形象，我告訴你我做了哪些功課，然後這些功課可以幫助到你，當然很好，那你需要我就跟我講，不需要的話，你藉由這些資訊，你可以自己做決策判斷也可以
你就是一直是在釋放出這個訊息，所以我們有很多客戶，他可能是看到三年四年之後，他終於受不了了，他要賣房子或買房子，他很想跟你碰面，他的感覺很奇怪，他是要委託
一般來說是消費者委託仲介，誰便宜我就找誰，或者是誰付費可以殺比較兇，我就找誰，他們的態度不一樣，他們的態度就是，我要見一個網路上的大神的感覺
所以他不會去跟你說，談什麼付費幹嘛，他是談說，當然他有他的目標，他想賣到什麼價格，但是他不會去動你的付費，因為他認同你這個人，他看你看很久了，所以其實這感覺是不一樣的
所以我們這種千萬經紀人是，長時間的累積，然後高度信任度，所以我常跟一些同業講，比如說我們都會PO到粉專裡面，這個是專任委託人，我們都會做，我說你不要浪費時間了
屋主是不會被你所動的，你跟他報再高的價格，他都不會給你買，你就直接配案吧。

艾克斯
好那我覺得我自己其實看房子，我最不喜歡的就是浪費時間，因為很多房仲就是我的需求，明明就是123
但是他明明完全都不符合，他還一直塞按鍵給我，這樣我覺得都是在浪費彼此的時間。

鄭任勝
對早期的時候房仲都跟你講說，你看40到50間，你就會有頭緒。

艾克斯
然後要看到100間以上，看到100間。

Other，speaker
你發現第一間是最好的，已經賣掉了，所以在我們這邊不會發生這個事情，以前我們就是說，我們看新店市場。

鄭任勝
他有600多間在賣，那個時候我們就遇到一個客戶，那個客戶就是現在我的工程師，他本身也是那個房地產相關的
他就是幫代銷公司，在做一些電子錶板的那些工程師，他就跟我講說，我是我也算是半個同業，你可以幫我很精確的找到我要的物件嗎
因為我時間沒有很多，我平常工作很忙，我說沒有問題，我說市場上有600多個物件，我幫你篩選之後，應該最後只剩4到5個物件可以看，然後4到5個物件如果你真的不喜歡，那就變成說
我們可能就要看別的區塊的物件，它很簡單，那你要很明確的告訴我說，你的需求有哪些，因為我常跟客戶講，投資跟購屋行為
它是最容易幫助你去了解，你是什麼樣的人的一個物件，就是你自己的活動，像我們都會藉由投資去了解，原來我們是個那麼軟弱的人，看到帳面虧損就會把它關掉，再也不看的人
我們會逃避現實，那購屋行為它也是一樣，你會列出很多的條件，可是你去對照最後你買的房子，跟你最初設定的條件有沒有一樣。

艾克斯
通常都會不一樣。

鄭任勝
所以不夠了解自己，像我買房子，我從以前到現在，我都是一天做決定，我就是設定好我的條件，我就買了，所以我是一個，那我的那個客戶
那個時候就列出了三四個條件，我說你很了解自己，所以很好找，就三間，就是精華館，合環浴井，然後一個就是
一個舊華夏，我忘記是什麼了，然後他就買了其中一間，很快就做決定了，所以那個時候我就覺得，這個我經營方式對很了解自己，特別是理工人來說特別有用
所以我們客戶很多是工程師，對啊。

艾克斯
我個人的個性也是比較偏向了解自己，因為我在投資老公寓的時候，其實我大概經過一些物件之後，我就篩選出我自己的標準
所以跟我合作的仲介，其實只要找到符合的，我才會去看，那這樣就是皆大歡喜，那我想請教任盛，就是一般民眾
他在想買某個區域的房子，他到底要怎麼樣做功課會，比較有效果。

鄭任勝
我覺得，在這個時代，其實你要找一個，就是比較能夠信任的業務員，我覺得這是第一點，這是很重要的，第二點就是你跟他碰面，就像我講的
你去了解你真正的需求，客戶的需求可能就是，2000萬要做很多事情，可是你就把它列出一個表單，有些事情是他可以被捨棄的，有些的事情他的排序在比較後面，有什麼事情
他是一定要在最前面，你把它列出來，這樣可以幫助業務員說，他更明確了解說，哪些物件是，你可能會買的，你可能會喜歡會中意的，像以前我在經營客戶的時候
我就是第一次跟，比如說我第一次跟你碰面，我們都沒有在聊房子，我們就聊你的需求，然後聊你的生活，那這個時候我在觀察說你在幹嘛，就是你是怎麼樣的人
然後去想一下，我接觸到一些庫存的屋主，有沒有人格特質跟你非常的像，你會後來發現，就是買賣方，最後做交易的買賣方
其實他們的很多人格特質都很像，他們會被同樣的房子給吸引，所以我第一次在做這個事情，就是我去了解你是怎麼樣的人，對，剛才講嘛，就是你找可以信任的仲介，然後了解你是什麼樣的人
然後需求都把它列出來，那因為你找的仲介，可能都是當地最專業的仲介，比如說你可能就是搜尋，好像曾任聖好像蠻厲害的，就去問他
那我就會跟你講說，我可能看了新店全市場的物件，這幾個比較適合你，對那你就可以去看看說，可不可以接受，也許是可以接受
也許是都可以接受，但是預算超過，那你就去評估，你可不可以再多擠出一些預算，然後去做考量，如果真的不行，就像我們去年的一個客戶一樣，央北金太鬼
他說那我去看江翠北，那個時候他已經被央北給催戀很久了，所以他就是，很了解自己的需求，所以他到江翠北，他一下就看到自己喜歡的物件，他就做決定了，其實我覺得
最重要的一點就是，你要找到你一個可以信任的業務員，因為如果你不夠信任他，我給你任何建議之後，你都會進行想，是真的假的，對啊沒錯啊，沒錯，那就沒有意義了，所以就是這個順序就是
先找到你最可以信任的業務員，然後再了解你自己，然後你們就像戰友一樣做討論，你們要先了解你們的狀態，現在大部分的買方的問題，或賣方的問題是
我找這個業務員，可是我內心是不相信他，我提防他，然後業務員也在提防你，這樣不會成交。

艾克斯
就兩邊都話術，兩邊都想來想去，然後最後就是大家都很累，對你是買方。

Other，speaker
你先給我報底，我預算是2400，我給你報2000，我怕你拉我價格。

鄭任勝
然後業務員說，這個案子2300會成交，可是我跟他講2300，他一定會傻傻，那我就講2500好了，這樣你們就距離成交很遙遠，對。

艾克斯
好我們剛剛講到就是買房，在價格上你覺得要怎麼樣，去參考實價登錄，或是大家要怎麼抓一個自己的基準點。

鄭任勝
實價登錄它的價格，它是反映過去的價格，可是在現在的房市是上升的房市，或者是物件嚴重缺乏的房市，它能夠幫助你的很有限，甚至你可能很多時候都要跳價
比如說行情是68萬，你這個案子沒有70萬，你是無法成交，你隨時都在跳價，你都在創新高，我就跟我的粉絲讀者講，你在新店的市區的市場很簡單，你永遠什麼時候買都是買最貴的
包含我自己也是一樣，我去買第一間央北從化學是50幾萬，第二間是6幾萬，第三間7幾萬，我到去年買的時候是80幾萬，我在買8幾萬的時候
那個是去年上半年的時候，央北的時候有成交80幾萬，但是沒有很多，你自己就是其中一員，因為你要買的物件那邊沒有那麼多，你要買的是比較大品數，那邊規劃沒有那麼大品數
你要買80幾萬，你自己就先想，你是不是已經充分了解這個市場上所有的物件，是，因為你最了解，你有沒有辦法找到比它更便宜
然後條件更佳的物件，沒有，這個價格均攤在三年的工程期裡面，你可不可以負擔，可以，那就買
因為你如果你要一直斟酌合不合理，合不合理這個東西是沒有標準答案的，對啊，你看現在買80萬，然後去年11月之後，現在很多
我那時候買是知名建商，現在普通的建商都賣80幾萬了，那顯得那個時候的交易是很合理的，對。

艾克斯
那這個心魔要怎麼克服，因為很多人是，在房地產就會覺得好貴好貴，然後我想買在低點，但是買當它掉下來的時候，你又不敢進去買
然後又看著它漲上去，喔。

鄭任勝
股市一樣啊，現在股市也是新高點啊。

艾克斯
對啊，股市也是持續在創新高，對不對，就跟0050。

Other，speaker
就以前就會跟你講，50塊以下就是all，in，現在哪來50塊。

艾克斯
你一輩子都不用做交易，台股好幾年都沒有上萬點，然後以前都在萬點前就跌下來，但是一旦它突破萬點之後，就從來沒有再回到萬點了，對。

鄭任勝
所以你過去的經驗已經不敷使用在這個時代了，所以最簡單的事情就是，你用理性的評估，或者是像我一樣，我每年，我都有不同的需求，我就是每不同的年份
我覺得存到錢了，我覺得可以負擔我就買，那你看這四年的成本均攤，它平均成本是在69萬，對，因為五字頭你買了嗎，五字頭的時候是買比較大坪數，然後六字頭，七字頭是買中坪數
八字頭是買超大坪數，反正均攤是69萬，好像還可以，這個就有點像是股市的定期定額的概念而已，你把你的需求就是均攤在每一年，年度計劃去做執行嘛。

艾克斯
對，我覺得你真的是很理工耶。

鄭任勝
對啊很理工啊，就是很清楚知道要什麼。

Other，speaker
然後看現實能不能符合。

艾克斯
對，因為很多客戶都跟我講。

Other，speaker
你買在五字頭，大家叫我們all，in，你在開玩笑什麼玩笑，你買在五字頭嘛，我說沒有啊，五字頭買是六字頭，七字頭是什麼樣的很好笑。

鄭任勝
七字頭是屋主委託我賣房子的時候，那個時候我就想說，我需要一個工作室，然後我就刊登廣告，就是2022年的11月，那一年就是股市跌得亂七八糟
然後大陸跟我們關係也很緊張，那個案子是，一線建商的案子，他居然掛在我網路上，一個禮拜都沒有人問，完全沒有人問，然後我就問我太太
我覺得我想未來我們會錄podcast，然後我們會做一些，就是工作上的需求，把生活空間做這個區域，我們把它買下來要不要，我太太說好啊就買了，我們就買了
然後去年的5月，我們賣掉它正樓下的五樓，比我們買的價格大概多300萬，對才不到半年的時間
所以如果很多時候它是一個機會吧，就像你剛剛講的一樣，很冷不要說跌啦，很冷就好了，很冷就沒有人敢賣了，對但是你就是focus在你的需求裡面
對最後市場都會給你一個很不錯的回報。

艾克斯
好那我知道像任聖，你自己除了房地產以外，你自己股票也有在投資嗎，因為我看你好像買NVIDIA，一直在升高，那能不能分享一下，你自己投資理財的部分，什麼樣的配置。

鄭任勝
我主要還是房地產居多，讓我今年我想要配置比較多在股票上面。

艾克斯
為什麼。

鄭任勝
因為我覺得我去看一些，我最近有看一些財經的書籍，其實他們的作業方式跟我很像，但我們以前股票會賠錢就是，我們對它太輕忽了
如果它像你的本業一樣，就是每個月它的庫存狀況，銷售狀況你都寥落滋長，然後它跟競爭對手的關係，你都寥落滋長，市場的動向，市場的滋長
那你就很容易賺到錢，對，因為我們沒辦法賺，就是超出我們認知的財富，所以你為什麼房地產可以賺到錢，就是大家很，大家的態度就是看這個房地產是很恐慌的
你不會很恐慌，你就覺得這個時候就是要買，因為為什麼你會覺得會是買，你已經像反射神經一樣，因為你很了解，你很了解你現在在什麼樣的，街位上面
你可能在高街還是在中街，還是在淡山腰，你知道現在什麼狀況，什麼狀況，什麼價格是很安全的，那你在看股票上面，為什麼沒有這種感覺，因為你的練習不足，對
那我想說今年就是做這樣子的練習，我現在的主要的配置是在房地產，我大概配置75%，我的美股大概配置大概25%左右，我之前有投資台股，最近我把它清掉
就是專注投資美股，對啊，那我今年就是想要把它變成比如說30，35%，對。

艾克斯
所以其實對你來講，其實投資房市或投資股市，是有它邏輯共通的地方嗎。

鄭任勝
對，就我剛才講的，就是這兩個事情都是幫助你去了解自己，對，那只是說房市它稍微比較符合人性，因為它下跌的時候你可以蓋牌。

艾克斯
因為房子是沒有一個價格，每天在旁邊告訴你。

鄭任勝
它沒有人告訴你，現在跌兩萬三萬，我就住在裡面，我想賣的時候我再看就好了，可是股市不行，你蓋牌的還在跌，像大陸入股，港股就是，最近跌很慘，跌很慘
你不用看，旁邊的人都會跟你講。

艾克斯
你的朋友或是媒體，你不小心看到電視，然後你就會被影響，對啊，所以這也是我之前有做過一個研究，就是我分析了，為什麼買房比買股好，大概有幾個原因
其中一個當然就是，股票的流動性相對好，對，所以大家就容易殺進殺出，或是被旁邊的人影響，那再來是房地產
它其實是沒有一個，價格的，就是不會每天有一個報價出來說，你今天的房價賺了多少錢，你今天的房價跌了多少錢，所以比較容易去長期持有
那因為在投資市場上，我其實自己也進金融業，大概快20年的時間，那我也發現一件事，就是投資真的是要長期，它才有機會賺到一個
比較明顯的財富，所以不管是房子或，股票都一樣，但是房子相對好的地方，就在於它的交易制度，或是整個市場面的情緒
或價格，它不會每天讓你在那裡心癢癢的，就是真的容易長期持有，房子還有個更好的事情嗎。

Other，speaker
比如說你在投資，央北重花區，或自產央北重花區就好了。

鄭任勝
至少我們每週都在記錄它，發生了什麼事情，你可以看到它成長，可是你在投資股市，它會有一些所謂的，內部人跟外部人的問題嗎，這個公司有時候，它真的那麼好嗎，我不曉得啊
我得到的資訊都是，已經是一季以前的，或一個月以前的交易記錄，可是你在投資房地產，你只要想要，你隨時可以去青埔，你隨時去央北，看它下的時空狀態是怎麼樣
對我分享一下。

Other，speaker
就是我上次有訪問幾個，銀劍股的投資專家。

艾克斯
那我就問他說，為什麼你都要去拍，就是那個建案，它實際的狀況，跟每天定期去查實價登錄，他說其實投資銀劍股的好處就是
它是活生生的一個建築物在蓋，然後時間點基本上你都可以預測，或是你可以可能兩三個禮拜，或每個月你就去現場拍它的照片，那你自己知道
這一切都在軌道上，但是如果你投資其他股票，很容易就是有些比較惡劣的，大股東公司派，它其實是會放消息炒作，你很容易就被騙
對所以我覺得投資，就是銀劍股或者是實際的房地產，你真的是可以看到房子，它就是活生生的在那，它不會跑掉或被騙了。

鄭任勝
對啊，你投資銀劍股它比較簡單，因為現在不是有人會去寫一個程式，去抓實價登錄預售物的部分，等於說你看的價格一直往上創新高，在成本已經是固定的狀況下
它的毛利應該是更好，可是你去看一些公司，它的問題點是什麼，營業收入提高，毛利下降，它不曉得它是，或是有些是呆帳，你其實根本就不知道發生什麼事，對它其實太複雜了
而且你沒辦法那麼及時的去追蹤它。

艾克斯
好那非常謝謝任勝今天的分享，如果大家有什麼問題呢，歡迎留言告訴我們，那未來在節目中會回覆大家，那今天就到這邊囉，謝謝拜拜