EP28 | 【股票】營建股長期獲利的投資心法—營建薯

艾克斯

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這對我是很大的支持和鼓勵，今天邀請到的來賓是營建股的投資專家，營建薯叔叔，請叔叔跟大家打聲招呼。

 

來賓-營建薯

大家好我是營建薯，叔叔上一集跟我們分享了。

 

艾克斯

從他投資定存股到後來，在營建股吃了大虧，但是最後找到了投資秘訣之後，開始就是專精在營建股上

那我很好奇想請教叔叔，就是你怎麼樣確保營建股，是可以長期穩定獲利。

 

來賓-營建薯

營建股長期穩定獲利，我覺得有幾個口訣，就是看對壓大，然後把營建股的投資，然後爆長，這個大家有聽過，然後我自己有把它改良了

就是看對獲利的方向，然後在安全邊際大的時候壓大，然後提早入場卡位，然後爆久一點，第一點就是看對獲利方向

這個就是我覺得是營建股投資人的基本功，就是要針對建案的獲利，就是可以計算出，一個合理誤差範圍的一個數字

然後用這個數字，才能去做後面的，估假的結果，這樣子，那可以舉例一下嗎。

 

艾克斯

通常獲利在計算的時候，有哪些要注意的地方。

 

來賓-營建薯

像我自己的話，我會從公司的法說會的簡報，然後去看他未來的規劃的年度的建案有哪一些然後通常公司都會有發布他的總銷數字，然後第一步我就會先以這個總銷數字，然後再去查看他有的已經有取得建造了，那有建造的話，就會有總樓地板面積 那就可以以建造單價去做建造了，推算他的成本，然後要考量利息啊，然後開發年限啊，然後可能有一些建築士的費用這些等等，履歷叩叩的算完以後

你就會得到一個說這個建案，如果玩笑的話，他可以貢獻的獲利有多少。

 

艾克斯

這個計算過程在你的報告裡面會有嗎。

 

來賓-營建薯

有在我的那個訂閱文章裡面。

 

艾克斯

所以如果想要開始學習怎麼計算，其實可以訂閱叔叔的週報嗎。

 

來賓-營建薯

對對有有，我在個股的裡面都有分。

 

艾克斯

哇這個算到很細啊。

 

來賓-營建薯

對但是我覺得這是很重要，因為有一些新手的話，有可能會直接用總銷就是成一個，比例，毛利率或者是稅後淨利率去算

但這個在以前的話是適用，但是因為建造成本上升以後，這個計算出來的數字與真實的那個獲利情形，有很大的誤差，所以我現在都不這樣算。

 

艾克斯

所以你是例如說一檔股票，你會去分析他，所有的建案的最新的情況，那每個建案他的成本可能也會有略為不同。

 

來賓-營建薯

對。

 

艾克斯

那你等於是全部都要先把它算出來一個數字，再去用本益比或股價淨值比去推估他的目標價。

 

來賓-營建薯

對但是要先看總銷或總銷數字太小的話，就沒有研究的興趣了，就是沒有吸引力。

 

艾克斯

那通常他的本益比會是多少，或是股價淨值比，你通常怎麼大概的去抓他。

 

來賓-營建薯

哦估價的話，因為營建股是主要的股價比是最高的股價比，主於緊緒循環股，所以一般市場或者是法人報告都是以，就是淨值比去估

對通常基本上反應都可以有一倍以上，這是他的價值，這樣子，這是淨值比，就是可以到達一倍以上。

 

艾克斯

就例如說他的淨值是20塊，對那他的目標價可能是40塊。

 

來賓-營建薯

哦應該是說如果他淨值是20的話，那他的股價應該至少有20塊的價值，哦一般一般用本益比，淨值比是這樣去估，那也有一派是用

就是本益比五倍去算那個營建股的目標價。

 

艾克斯

那你比較喜歡用哪一個。

 

來賓-營建薯

我以前本來是比較偏淨值派，那我現在兩派都會參考。

 

艾克斯

哦就是兩派市場上的玩家，大家怎麼看這個股票的價值，其實你都會去算，那最後你覺得算出來結果會差不多嗎。

 

來賓-營建薯

呃有時候會差不多，有時候會差很多，像我現在在我自己的那個算完的話，我現在都用三種方式綜合，這是，本益比，這五倍本益比，然後算出來一個數字

然後淨值比算出來一個數字，再來會用那個當年度的那個，股利殖利率，這三個數字算出來，然後如果三個數字，跟現在價格都很大的空間的話

我覺得這一檔就可以就可以考慮。

 

艾克斯

那就是叔叔說的安全邊際大嗎，那多少才算大。

 

來賓-營建薯

以我自己來說的話，至少一年就是要20到30%的空間，就是平均報酬率，就然後再看你要持有幾年去用，去去去去抓這樣。

 

艾克斯

那如果我是兩年後，可能他會入帳，那這樣的獲利，你是抓兩年的話，可能要抓到60%。

 

來賓-營建薯

你才會很事實是事實話，我覺得就可以了。

 

艾克斯

就可以進場，對那提早入場報場，那要入場提早多久。

 

來賓-營建薯

現在就是好像大家不成文共識，至少要1.5年以前，但是我覺得因為大家共識是這樣子的話，那我就要再更提前了，前一點。

 

艾克斯

你就是要預判別人的預判，因為這樣子才有可能。

 

來賓-營建薯

就是比人家以更便宜的價格，買到更多的量，對，但是如果你是資金量沒有那麼大的話，我覺得1.5年就差不多，就不用提早這麼早。

 

艾克斯

對因為這跟資金使用效率，跟你有沒有耐心去多等那個半年嘛，對對對。

 

來賓-營建薯

好那做功課方面。

 

艾克斯

你通常都做哪些功課。

 

來賓-營建薯

呃就就剛有提到說算那個建案的部分嗎，然後再來的話我覺得呃有一個比較關鍵，就是要追工程進度。

 

艾克斯

怎麼追。

 

來賓-營建薯

呃有很多方式，一個來源最簡單就是去591，他的那個動態消息，如果一陣子都會公佈，然後再來第二個的話，就是去他們那個縣市的建廣網站系統去查

呃有的縣市有公佈比較詳細，比如現在該到10樓啊，現在該到15樓，現在在挖地基，有的會公佈比較詳細，那如果還是查不清楚的話，再來就問公司了。

 

艾克斯

哦所以其實你從預判好之後，你會定期去追蹤這些數據，那他的銷售狀況呢。

 

來賓-營建薯

銷售狀況我也會追，因為實價登錄的話，現在每個月會公佈三次，是哪幾天會公佈，呃1號11號跟21號

對每個月這三個三個天數會公佈。

 

艾克斯

所以你是上實價登錄的網站去查，這一個建案賣了新增多少戶，對。

 

來賓-營建薯

那這是就是表面數字，那剩下的話，如果剛好認識那個建案的住戶的話，可以哦住戶。

 

艾克斯

或是那個代銷。

 

艾克斯

這一個到可能更及時的訊息。

 

來賓-營建薯

因為其實政府會蓋牌嘛。

 

艾克斯

那尤其是現在賣的好的時候，通常都把它蓋起來，甚至台南我聽到有一個建案是被蓋的超誇張的。

 

來賓-營建薯

對對。

 

艾克斯

所以這個誤差可能就是一個資訊情報的獲利來源，對有時候剛好就是一個轉折點。

 

來賓-營建薯

像呃三發這家公司在那個人物裡面有一個大案，他之前已經賣一年多銷售率都只有10%上下，這沒什麼起色

但是後來最近應該是這一兩個月吧，那個銷售戶的那個成長速度變得很快，現在已經快要20%了還是17還是18忘記了那個數字，像然後剛好他的股價

跟這個反應也有一點關係就是，他銷售是不是成長起來，那股價也從最低12現在也漲到20，我記得最近有碰到21塊。

 

艾克斯

這是跟台積電有關嗎。

 

來賓-營建薯

呃我覺得也不能說沒有關係吧，就是跟整個南部高雄台南房市熱起來有關。

 

艾克斯

好那剛剛講到就是整個計算的方式以及功課要怎麼做，那再來是很實際的就是營建股最近就是創新高嘛，那還有哪些營建股呢?

營建股是你接下來比較看好的，因為有些都已經漲很多，甚至都創歷史新高了，那怎麼樣的股票是未來可能兩年左右是比較適合的。

 

來賓-營建薯

像我自己的話，其實我營建股的分布，我有分短期跟中期就是長期不一樣的那個持有的規劃，那比如短期的話有可能是一年內，那像這部分的話

我就覺得大家可以關注順達這家公司，他本業是做筆電的電子工程師，但是呢他在桃園A7那邊有很大塊的土地

然後其中一塊是跟富宇建設這家公司合建。

 

艾克斯

所以他是地主。

 

來賓-營建薯

對他是地主，而且他跟其他地主不一樣的是，一般地主合建的話可能是分回某幾戶啊或是某幾層這樣子，然後再一就是請那個建商幫忙賣然後分回來嘛

但這家公司很特別他是合建，但是我是把我只賣土地，就是跟那個富宇建設的那一家公司合建嘛，就是跟富宇建設這家公司談好，等到你房子蓋好，不管你賣的怎麼樣

我土地就是用這個二十幾億的價格賣給你，就是沒有沒有就是保證獲利的意思。

 

艾克斯

哇那你當初怎麼會注意到這支股票，因為我沒聽過。

 

來賓-營建薯

對這個這支股票，我記得那時候也是從那個公司有發布重訊吧，就是說他們這是這個A7的土地

他們要處理給某一個那個，那個那個哪一家公司，就是有一個基金就對了，因為他之前已經有處分過了，然後他的市場就有在關注說，他們還有哪一些土地

然後我就去欸其實這邊還有一塊，就是也快要完工了。

 

艾克斯

所以這也算是你長期追蹤才會注意到這個消息嗎。

 

來賓-營建薯

就是一直都會列在清單上面，然後剛好他現在的，我看工程進度的話明年上半年會完工，而且他的入帳會跟一般營建股不太一樣，一般營建股是等到

交屋以後。

 

艾克斯

對啊死照下來嘛，對死照然後交屋嘛。

 

艾克斯

最後拿到錢其實中間還會有幾個月的落差。

 

艾克斯

對對對。

 

來賓-營建薯

但因為他是單純賣土地，所以他跟富宇建設約定好的是，只要拿到死照以後就差不多要給錢了。

 

艾克斯

喔就是通常是死照到交屋之後還有幾個月的時間，但是他這個合約是，就是死照拿到就等於可以認列獲利，所以他的時間點是非常精準的。

 

來賓-營建薯

對而且就是大概算一下這個案子，共現EPS就有10元以上，嗯，他其實之前已經有漲過一波啦，就是漲到130幾元，然後後來因為前陣子，因為那個筆電庫存不佳

然後這個有一點時間嘛，所以現在又掉到80塊左右。

 

艾克斯

對。

 

艾克斯

好那中期呢。

 

來賓-營建薯

中期的話我所謂設定大概是，1到3年以內這樣子，那目前的話我覺得南港這家就是，呃可以可以注意，他本來就是做輪胎，不過大家有在

應該都有聽過這家的，這家賣輪胎公司，但其實他在南港那邊有推一個，世紀大案，叫做世紀的民族，真的號稱總銷就是有800億

然後已經蓋到已經都快要封頂了，然後預計的話是2025的下半年，就會完工，那有可能交屋，再delay一點有可能會到2026的，就是第一季這樣子。

 

艾克斯

那這樣還有3年多的時間，4，5差不多因為通常會。

 

來賓-營建薯

如果2026第一季的話，現在差不多兩年多一點點而已。

 

艾克斯

對所以他都賣完了嗎。

 

來賓-營建薯

他的話目前實際銷售數字，大概是50%，對但是這個案子，我自己算的話，總銷可以貢獻一撇子，大概30元以上，然後如果他淨值這樣加一加

大概會接近50元，如果全部賣完的話，淨值會到50元，那如果現在賣一半的話，淨值也至少有差不多呃，40接近40元，就那現在跟他股價其實還蠻

就已經有蠻接近，現在大概30，今天好像39塊。

 

艾克斯

好我補充一下，南港這邊，就是我今天看了一份報告，他是分析整個台北市高鐵，台北市捷運站人口

就是跟疫情前去比較，就像現在可能疫情好一點了，但是包含像是東區啊，或者是西門町這邊，其實人數都是進出人數

都是比疫情前還要少，但是唯一突顯出來的，是南港這邊捷運站的進出人口，數是比疫情前還要多，那是不是就代表著

其實南港這一個地區的發展，是越來越蓬勃，有更多的呃，就業機會，或者是廠商進駐

來帶動整個南港的表現，那不知道叔叔怎麼看，這個應該是。

 

艾克斯

我記得之前有一個南港。

 

來賓-營建薯

忘記是門戶計畫還是什麼，就是他想要把南港再打造成一個，像是信譽區一樣，這麼成功的一個一個一個，算是重畫嗎，或者說一個區域這樣子

因為他那邊有生技產業嘛，然後又有高鐵，然後那邊現在有那個呃，流行產業嗎，有那個流行，台北流行音樂中心也在那邊，對

然後未來我才是覺得蠻看好這一塊，因為不管是人口還是房價，我覺得其實他都有在上上的趨勢。

 

艾克斯

好那長期呢。

 

來賓-營建薯

長期的話，這個可能就要拉到三年以上。

 

艾克斯

三年以上長期抗戰。

 

來賓-營建薯

甚至有可能三到五年，呃其實這個之前有一個，呃新竹的五一大戶共我分享，他是專門只做營建股，然後他說他反正

他平常其實也不缺錢的，然後他覺得讓投資簡單一點，他就是設定五年翻一倍為這個目標，但他就是有耐性膜，他平常每次就種田，或者是就是代代孫子這樣子，然後就五年翻倍

那我就是就覺得他這個概念很好啊，所以我有一部分就設定在這是比較長期，這是反人性的這個一個一個，這真的是很很很很難的考驗啊，對。

 

艾克斯

那我自己目前在關注的話是有兩兩檔。

 

來賓-營建薯

那第一檔的話是那個台中的建商，昆月建設，那他其實最五年，接下來五年他的推案都蠻完整的，那尤其第一個機會有可能會在2024年

他有一個軍會案，這個如果這個案子能夠準時入帳的話，那一年的EPS有可能可以到五年，到7元，那如果如果不幸的話delay的話

那也許在2026，27年這邊EPS還有10元的機會，就是短線的話2024也可以蹲，然後2026，27他這邊有兩個檔案開賣，如果賣不錯的話

那有可能之後也會有反應，有可能會是下一個新潤，因為新潤也是因為規劃很完整嘛，所以價格翻倍這樣子

那在另外一檔的話是主要是在台北這邊，推案的全昆建設，那全昆建設他其實已經空窗期一段時間了

那杜更案也都已經漁污銷售差不多了，但他現在最近有一個答案，就是在新莊這邊叫全昆豐碩，總銷61，那我自己追的話其實應該有更高啦

然後光是這個案子，他EPS就可以貢獻6元，然後不管你是用淨值法去算，用本益比去算，或是用殖利率去算，目前價格差不多才16元

我覺得還有很大的空間了。

 

艾克斯

大概還有多少。

 

來賓-營建薯

我自己看是至少要30元以上。

 

艾克斯

哇還有一倍以上，不過這個真的就是要用時間去換取空間。

 

來賓-營建薯

對那這就是需要耐心啦，但是這我剛才前面可能沒有特別提到，就是有提到說安全邊際低的時候嘛，那像我自己在安全邊際低的時候，會加開槓桿

就是時間等待其變長，但是我用槓桿再去放大那個績效的話，其實出下來的話就是有可能五年不止一倍這樣子，大概是這樣的想法。

 

艾克斯

好那我們剛剛都講看好的部分，那在風險上你覺得要怎麼去控制會比較好。

 

來賓-營建薯

風險我覺得是這個，當你的部位到達一個程度的時候，我覺得風險的管控真的是蠻重要的，因為有時候可能賺好幾倍

但是也一次100%就歸零，那我自己的話，尤其是在長線的部位，那是我就是重倉就是最大的部位，我會在

去看它最近五年的低價，尤其是會看2020年，疫情最低點的時候它的價格是多少，比如像剛剛提到的那個全坤建設好了，它之前疫情最低的時候

也沒有比16塊還低，它反而是最近最低可能到14塊吧，是在今年的事情，對那你這樣可以去算說，它以前可能可以到二三十塊，那它現在才14塊

或是16塊，那你去抓它的風險，它在跌的空間可能就是這麼一點點而已，對假設你的估算錯誤好了，或者是說，市場不領情沒有反應

但是那你的跌幅空間有限，那它上檔的空間反而可以說是比，就是風險很低的意思，就是風險報酬比非常高。

 

艾克斯

就是風險有限，但是它未來的報酬是比較高的。

 

艾克斯

這樣其實我覺得這是一個非常重要的一件事情，那也想請教叔叔，就是現在政策今年推了非常多政策，那對上市櫃建商的影響你怎麼看。

 

來賓-營建薯

如果說結論的話，我覺得，不管是平均地權條例啦，或者是說那個，囤房稅2.0，我覺得對建商，他們的影響都不是最大的

我覺得影響最大還是建造成本的上漲，這個才是他們care的，因為我有看一些統計資料，囤房稅就算就是加徵，對他們來說對他們佔營造成本

好像連1%都不到，那個平均地權條例限制換約好了，然後司法人或者是說投資客出場，確實成交量有降低沒錯

但是剛需還是在那邊，對啊其實以前等於是建商先賣給投資客。

 

艾克斯

然後建商在拉價格的時候，投資客會用比較低於建商的價格來賣掉，那等於是短線有一個不穩定的籌碼障礙

但是在預售屋禁止換約之後，就是這些短線的投資客消失了，其實就變剛性的買盤進來，那我自己在看，對建商的好處是

他可以完全掌控價格的銷售，因為不會有人在那裡當沖，不會有人在那裡短進短出，所以我覺得對建商來講，看起來是壞事，但是長期來看

他的控盤能力會變得更強。

 

來賓-營建薯

某代銷老闆就是說，現在都是只有我有貨了。

 

艾克斯

對啊我覺得那個代銷老闆怎麼會，這麼明目張膽的講出來，不過他股價也是表現不錯，業績獲利都很好，真的，好啦那叔叔你自己房子有在投資嗎。

 

來賓-營建薯

我沒有耶，這一點也是比較可惜，但是我是只有自住一間自住房，但是我有評估，我覺得還是在股市，對我自己的資金運作會比較靈活一點。

 

艾克斯

那你房子是什麼時候買的。

 

來賓-營建薯

我是2019年買的預售屋。

 

艾克斯

那不錯啊。

 

來賓-營建薯

剛好還沒有起漲。

 

艾克斯

那買多少。

 

來賓-營建薯

那時候只買四字頭。

 

艾克斯

四字頭在哪裡。

 

來賓-營建薯

在江翠重化區就是板橋這邊。

 

艾克斯

那現在這樣也有一倍以上，沒有50%啦。

 

來賓-營建薯

對現在差不多60萬，40漲到60萬差不多漲50%。

 

艾克斯

那你投這樣以現金報酬率耶。

 

來賓-營建薯

對啊如果以現金報酬率去乘5，這樣就250。

 

艾克斯

很誇張耶，那你賺4年的時間200%。

 

來賓-營建薯

對啊沒有預期到建造成本，會把房價帶到這種程度。

 

艾克斯

所以建造成本有下降嗎。

 

來賓-營建薯

目前看那個政府每個月發布的指數，還是在高點這邊盤選，金屬的部分有微降，但是其他材料類的或是人工的都還在漲。

 

艾克斯

所以看起來這個建造成本是居高不下，在高原期，那明年的碳稅或碳費加上去，我想要降下來的機率就更低了

覺得沒有什麼空間。

 

來賓-營建薯

但是你說要在像這一兩年隨便都漲一二十趴，我覺得機會也不大，但是我覺得下降是沒有什麼空間。

 

艾克斯

對啦就是低檔的空間不多啦，機率也不大，那但是價格你要他標可能也不太可能，那可能我自己在看啦，就是呈現一個量縮緩漲的一個局面

那我覺得這樣可能對整個房市也會是比較健康啊，那現在也有些人啊，政府也推新清安來幫助首購族購買嘛，所以我一直跟我身邊的年輕朋友們說

要好好把握機會啊，政府做多讓你上車，你就趕快搭上去吧。

 

來賓-營建薯

還有40年啊。

 

艾克斯

對啊就是寬限期三年變成五年，然後還款期限從30年變成40年，那前三年又有利率的補貼

我就覺得這真的是最好的條件了，所以首購族請好好把握啊。

 

來賓-營建薯

真的真的。

 

艾克斯

好啦那我們謝謝叔叔今天的分享，那後續如果大家有什麼想請教叔叔的，可以搜尋他的粉絲團。

 

來賓-營建薯

我的粉絲團就是營建薯。

 

艾克斯

對那可以，對如果有什麼問題都可以直接私訊我，或私訊營建叔，那今天就到這邊囉謝謝，謝謝大家。

 

艾克斯

好掰掰。