EP14 | 【房產】如何買到會賺錢的房子：三重都廳大院、塭仔圳、A7 —CWC

艾克斯
那這一集呢，我們繼續邀請到的來賓是C大，他在股票和房地產都有很好的表現，那我們請C大跟大家打聲招呼。

來賓-CWC
嗨，大家好。

艾克斯
那請問C大就是，你要怎麼如何去買到自住又賺錢的房子呢。

來賓-CWC
就第一件事情，你當然一定要有專業的知識，買房子跟買東西是一樣的，你要買任何一個東西你都要做功課，我們平常像你要買手機
買電腦，我們不是都在網路上找一大堆評論，就看一大堆資料，那房子也是一樣的，你得了解房子是一個什麼樣的東西，他要怎麼看，房子本身怎麼看
然後買房子畢竟要用到很多錢，而且他又有貸款，還要借錢，所以他又會有財務上的東西，這些都是專業知識，我覺得這個專業知識一定是要優先具備，再來就是
你有知識之後你當然就要努力了就看嘛，還是用手機的例子一樣，或3C產品，我們研究完3C產品的時候，我們不就是在市場上到處找，哪邊便宜，哪邊划算
哪邊可以買到我要的產品，大概就是這樣子，我覺得就是一樣的事情。

艾克斯
好，那我分享一下我自己的經驗好了，就是，我自己其實在買第一間房子之前，其實我也有做了蠻多的功課，那我的做法簡單粗暴但有效
唯一的缺點就是花錢花時間，那我覺得這是必然的，我幾乎是把市面上房地產老師的各種課程，我都上完了
從如何當一個二房東開始，到比較進階如何買自住，如何買投資，如何裝潢
如何跟銀行打交道，甚至是如何跟房仲溢價，我大概把課程都上完，但我覺得最有幫助的還是自己親自去現場跑
我第一間房大概是我看了50間以上，我才選到一間我覺得自己比較喜歡的物件
那我不知道希大你自己在這個過程當中，你買你第一間，或是給你的學員，通常他們的經驗大概是要看多少房子。

來賓-CWC
我當年上課的時候，我們那時候的目標是三個月之內要看100間，然後一開始聽到也就好像很多，然後開始看之後發現也還好，我有曾經一個下午我就看了9間房子。

艾克斯
怎麼做到的，你事前會先做哪些功課。

來賓-CWC
那時候就是有鎖定好目標了，區域然後我要的產品是有鎖定好的，所以其實就是一直努力的去跑仲介店，我就跟仲介說我需要什麼樣的物件，就前面跟我說
他們就安排好之後就帶著我到處去看，我就盡量都是安排在一起的時段，因為我有時間那時候也蠻有限的，我也還在上班
一個下午我就排了9間，就是努力的把它跑完，然後我還記得那9間都是五樓，我總共爬了10間。

艾克斯
那這樣運動量非常夠。

來賓-CWC
然後其中因為9間為什麼會這樣，就看了時間，是因為其中有一次，那其中一個仲介帶我上去之後，門真的打不開，再下來，不好意思爬錯梯，我們隔壁梯
所以還多爬一次，所以那個下午就爬50層樓，對啊就是真的體力活，我就看房子體力活，沒錯。

艾克斯
尤其如果你是看老公寓，真的就是要付出你的時間跟體力。

來賓-CWC
對啊沒錯，那所以像我現在也是偶爾去看預售屋，那就輕鬆。

艾克斯
輕鬆多了，輕鬆進去。

艾克斯
咖啡要茶，要不要點心，要不要吃那個什麼蔥餅，開心。

艾克斯
那以C大來講，你自己的話，在投資標的上的選擇會以哪一個類型為主。

來賓-CWC
投資標，因為我最熟悉的還是格套，這是我最熟悉的，那預售屋，我現在也蠻有接觸的
那在這兩個都還是重點，那其實我覺得你只要自己掌握度夠夠，我覺得都行，對啊，所以沒有什麼一定對跟錯
那只是說產品特性會不太一樣，像格套的技術門檻最高。

艾克斯
那能分享一下要掌握哪些關鍵。

來賓-CWC
格套的關鍵太多了，房子要先買到就是CP值夠高的房子，然後再來就是要合格申請室內裝修，那現在都要樓下統一書
然後拿到樓下統一書，然後再找到適合的工班，用最經濟的方式，幫你做出區分割經濟，做出套房出來
那這個過程其實就，這真的太多了，光是這個我們可能可以講八集，我們預約接下來八集，就是真的蠻多東西，那我覺得這個
就每一關都有很多的細節要再去談，所以格套的技術門檻我覺得是最高。

艾克斯
我覺得格套應該是最難的。

來賓-CWC
對格套最難，因為格套。

艾克斯
當然它的報酬率也是相對是比較高。

來賓-CWC
對呀沒錯就是因為它最難，當然報酬率要最高，如果報酬率還最低還最難，當然沒人要做，那現在特別是因為我是，目前我都是傾向就是要讓它是合法的物件
那難度其實還會再更是很高。

艾克斯
對那這樣對新手來講，你會建議他從哪一個類型開始入門。

來賓-CWC
入門的話我覺得最輕鬆的應該還是中古屋。

艾克斯
是電梯大樓嗎還是老公寓。

來賓-CWC
應該老公寓。

艾克斯
為什麼老公寓通常屋況沒有很好。

來賓-CWC
那大部分都還是可以修，還是可以整理，因為老公寓的成本理論上最低，一般來說你在同一個區域裡面來講，應該最便宜就是公寓，然後再就是中古的大樓
然後最貴的就是新城屋，不然就預售屋，大概是最貴的，對呀那以新手來講，我覺得就以收租，我現在談的是收租，就不是以買賣為主，就收租
收租這件事情當然是成本越低越好，所以老公寓大概會是一個比較好入手，而且總價也低，你的金融門檻也會再降低一點。

艾克斯
那你通常總價會抓在多少區間以內，你自己的習慣。

來賓-CWC
以現在來說，我覺得大概不要超過1000。

艾克斯
不要超過1000，這樣台北市基本上就不太可能。

來賓-CWC
應該都是以新北為主，台北市不太行，如果以隔套來講，像以前隔套，我就比較不會去看台北市的房子，因為台北市的房子，不管如何
大概都比新北的這個第一圈的範圍，至少是兩倍價。

艾克斯
哇那這樣投報很難票量。

來賓-CWC
至少兩倍嘛，但是租金大概只有1.6倍左右。

艾克斯
對就是屋子越貴，但是他的租金的比例，其實是邊際效益是遞減的，他並不能同比例的往上拉。

來賓-CWC
對這跟不上來，所以我那時候就比較都沒有看到，因為我比較沒有看到台北市的房子，因為我重點還是在就是收租，我要有現金流，對這件事情上面。

艾克斯
那這樣現金流，是不是要做到讓房子自己養自己。

來賓-CWC
那最基本了，如果你要再養房子，那你就這個就不要做。

艾克斯
那是不是說等於是你的租金的收入，要等於或大於，本加利，你是怎麼計算，你的標準會是什麼。

來賓-CWC
如果是隔套的話，他一定會大，那如果以現在來說，如果是合法的物件，因為合法有申請合格證，有申請合格證的物件
你的隔間數一定沒不可能像以前，那個愛怎麼隔就怎麼隔那麼多，隔間數一定會下降，所以你的總報已經什麼各方面都會下降，那如果是以合法物件來講的話，我覺得至少你付個，20年
本地攤，30年的本地攤之後，你應該還有個2萬塊的現金流。

艾克斯
對那如果是整成出租呢。

來賓-CWC
整成出租的話，我覺得是你要付得起30年的寬限，30年的本地攤。

艾克斯
就等於你的租金是大於等於，30年的本加利，本地的金額，就這樣等於是房子就自己養自己，那你就可以除了賺一點點現金流之外
你還可以賺到房子的長期增值。

來賓-CWC
30年，其實如果是以老公寓的30年本地攤來算的話，其實租金應該就是剛好剛好，其實沒有什麼太多的現金流，但是你養得起30年本地攤的意思就是
如果你直繳息的話，那你就會有現金流。

艾克斯
就是利用寬限期，然後你的只還利息，那這時候你的租金收入就會大於你的利息支出。

來賓-CWC
對所以是我會有，幾個標準，那其中一個就是直繳息的話是怎麼樣，然後20年本地攤怎麼樣，30年本地攤怎麼樣，那40年本地攤也會算
但是40年本地攤就比較不會直接來運用，因為它有一些門檻，基本上就是只有你的第一間房子，而且你要。

艾克斯
首購又要夠年輕，你也要夠年輕。

來賓-CWC
對像我們已經垂垂牢矣，已經沒有辦法了。

艾克斯
對那像你有帶很多學員去看重劃區，或是預售的房子，那你自己有什麼挑選的標準嗎，或是你喜歡哪一個區域的房子。

來賓-CWC
還是要熟悉，那我其實看不管任何房地產，我有一個很大的重點是，它一定周遭要有工作機會。

艾克斯
所以你比較不會挑那種可能，距離比較遠要搭交通工具去城市裡面工作，你反而是比較在意是當地要有大集團
工作機會多的地方，對那其實因為你雙北區來講。

艾克斯
其實這個這不是什麼很難的條件，對啊因為雙北區，到處都是工作。

來賓-CWC
那只是說它旁邊能不能再有更明確的，如果有那當然是最加分，這個條件在雙北區裡面，它不算是非常非常嚴格的，舉一個例子來說
譬如說像體育大學站就A7那邊，A7那邊因為那個是一個新的重劃區，就這幾年才重劃的，然後這幾年這個如火如荼，一根一根的長出來了，那你幾年前去的時候
其實那是荒野滿草，什麼都沒有，那你敢買嗎，我是有買，那為什麼有買，因為旁邊是華亞科技園區，旁邊這個華亞旁邊有廣達，旁邊有美光
大陸大公司在那邊，你只要有工作就一定要，就會有人，有人他就有居住的需求。

艾克斯
所以出租也都算蠻順利的。

來賓-CWC
很順利，我像我今年7月的時候，那個出租真是快到，我今年出租都覺得真的是非常快，而且租金都還蠻不錯的
我應該7月1號吧，還6月30，反正就那一天，房客有兩間房到齊，套房，到齊我就一個月12點
一個月3點退租，退完租之後，我就開始清潔，就自己弄，屋況當然都算還好的，所以我才會幫他自己弄，如果太髒我就不行，我再找人來
弄到6點清潔好了，布置也弄完了，第一組房客是，8點來，第二組房客是9點，就租掉了，那就是不到一天的時間
才幾個小時就租掉了，如果以清潔好來算的話，是6點，8點就租掉，9點就租掉了。

艾克斯
那很厲害，廣告當然是前幾天。

艾克斯
我就先上了。

艾克斯
然後就是約那一天。

來賓-CWC
我就是，原本的房客，我其實沒有先問他們室內的狀況，我也沒有先看室內的照片，但是我想應該是，狀況應該是OK的，我也是跟他讀了
應該是OK，我當天應該就可以整理完，當天再看，還好蠻順利的。

艾克斯
對那像新北的重化區，現在最熱的應該就是在，三重的那個，都廳大院跟，冠德的那個新天會，你怎麼看這一個區域。

來賓-CWC
這個都廳大院我覺得，我覺得它是個蠻有，特色的一個案子。

艾克斯
怎麼說。

來賓-CWC
因為其實你想它是在仙舍公站，仙舍公站往北，應該是往近台北的路線，捷運上來看，仙舍公站往台北就是三重菜寮
然後那個叫什麼。

艾克斯
大橋頭名泉溪，對對對。

艾克斯
其實就三四站就近台北市了。

來賓-CWC
你會想這個周遭裡面，還有沒有那麼大一塊地，沒有，所以不會有這麼大型的案子，當然大型的案子，有優點有缺點，我不知道，不是說大型案子就是好。

艾克斯
它缺點是什麼。

來賓-CWC
缺點就是人可能很多。

艾克斯
因為我看它一期就是，一千多戶或兩千戶，然後都賣得非常好。

來賓-CWC
一期我記得是兩千多，然後二期是一千多，將近是兩千，兩邊加起來應該，兩期加起來快四千戶，有人是不喜歡密度太高，然後太多的
因為它大概也都二三十層樓，所以其實密度算蠻高的，有人是不喜歡這種大案子，大案子的好處是，你的管理費也便宜，而且公社應該用起來都蠻舒服，公社會很豐富
所以我不是看它的缺點，看缺點就沒什麼好談了，缺點大家都可以寫，我看它的優點就是，它是一個很大型的開發案，你的未來的區塊的接擴，也都會很漂亮
它前面是要擺東森電視的總部，擺一棟，然後另外一個是，新北的一二行政中心，擺兩棟在那邊，我剛剛是不是有講，工作機會。

艾克斯
這樣兩個大的商辦在前面，其實工作機會就非常多。

來賓-CWC
工作需求，光是那兩棟就是了，它的區塊其實對面也是，算工業區，那邊也很多工廠，公司什麼的，所以工作機會
我覺得也是沒有什麼太大問題了，然後門口就是捷運站，然後往北，往北就是我剛剛講的，也看不到這麼大案子，甚至往南邊走，也許看那個，那個叫什麼
新莊那個，文載郡，文載郡的範圍很大。

艾克斯
文載郡我覺得它還在很早期的階段，工作機會也跟三重來比，那的確是都廳大院那邊工作機會就是多，對啊。

來賓-CWC
所以說以工作機會，然後再以這種大型的開發案，就算是，那個文載郡那邊也不會，它雖然說有這麼大地，但可不可以整合出這麼大一片來做一個案子。

艾克斯
那是不是有這麼多廠商在那邊進駐，目前看起來是沒有。

來賓-CWC
那邊就陸續，因為那邊真的太大，我覺得那一塊可能整個起來，也許可能看20年吧。

艾克斯
那真的太久以後的事了。

來賓-CWC
太久了，20年我真的已經退休了。

艾克斯
那你怎麼看接下來的房市呢，就明年的房市你怎麼看。

來賓-CWC
其實我覺得房市是這樣的，大家都很擔心那個，什麼掃紙化，這些問題，上次熱狙出了一個影片，你做了一個影片也蠻好的
我從以前跟他講，其實人口數，雖然說掃紙化可能看起來會下降，但家戶數要增加，因為現在人，一戶人家就人數變少
以前我們小時候可能4個5個6個，現在人可能是兩個人加一隻貓，空間就開始變小，大部分的人還是想住下屋，住新房子。

艾克斯
住新房子真的舒服。

來賓-CWC
舒服，然後因為你各方面就是，他的設備也比較符合現代的使用習慣，什麼的，然後可能還有公設有管理，有什麼的，但缺點就可能就小，說真的現在房子就小
我帶我媽去看獄獸屋的時候，我媽就說這怎麼秀，鳥窩，她說這怎麼住，我說沒有啦，現代人就這樣，房子真的也貴，真的也貴，你說做那麼大坪數
總價也是會很驚人，所以說從這幾點來看，我覺得未來的房市，你在小型的房子上面，兩房的這種小型的物件上面
它還是有一定的剛性需求存在，所以你可以看市場上，現在就很多建商大家都在蓋這種房子，然後區劃的速度也都相對快，大坪數的可能三房或四房
買起來就算是新北的區域，我們不要講台北市，那更不用講了，在新北區買個三房四房的話，你可能總價都要2500萬左右，甚至更高
那真的是兩個小夫妻要去負擔，這個壓力太大，所以大部分建商看起來，現在就是在蓋兩房這種蓋很多，那它當然是有它的缺點，因為它終究是真的是小
所以它的有些格局，或者採光的一些條件，都會比較差一些，那這個大家如果要看的話，可能就真的要多看多跳，可以找到比較適合自己的這種
小坪數的物件。

艾克斯
就是我自己有在分析，分析那些賠錢的案子，它的特色通常是，第一個豪宅，第二個四五十坪，通常遇到這種高總價跟
坪數太大的，它在轉手的時候，因為買方相對就比較少，所以你要買到一個好的價格的難度，就提升了，反而就像希臘說的
你往兩房或是三房，然後總價不要太高的去做，你買了之後，未來可能五年六年七年八年，你想賣的時候，其實會接手的人
其實還是相對是比較多，比較好轉手。

艾克斯
對。

來賓-CWC
我自己是因為我的重點不在買賣，我重點不在買賣，因為我覺得，現在回過頭仔細想一想，賣掉都買不回來。

艾克斯
真的，而且它的交易成本是高的，買要1到2%，賣是要4%。

來賓-CWC
然後現在它有房地合預稅，就算擺個五年那也是要扣20%，再來就是如果你買的是一個小坪數的房子，你可以想一想，你買一個小坪數的房子，然後你要賣掉，給你一坪賺10萬好了
你擺了五年，給你一坪賺10萬，小坪數我們算20坪，那不就是賺200嗎，不能說賺200，已經收到你增加200了，那200你要扣，你要扣中介服務費
50萬就去了，剩150，然後你要再扣房地合預稅，算20%，150年，30萬又去了，剩120，然後，裝修，家具店是沒辦法扣的
其實你根本沒有多少錢可以扣，但實際上你又花了，就算是家具店最基本，你也要二三十萬，那些是不能扣的，好，那你120再扣個二三十，剩八九十，搞一個案子
弄半天賺八九十萬，我是覺得這樣子有點不好賺。

艾克斯
所以還是會比較往長期自產出租的這條路線去走，對啊。

來賓-CWC
因為你看你出租了，如果說你出租，算租三一年租個三十萬，三十出頭，我剛剛算起來不是九十嗎，就三五年其實也就有了，資產還在手上
而且你要再想一件事，我剛剛講說讓你賺十萬，你可以賺十萬的意思就是，如果你要再買，應該要再大於這個十萬，所以你可能會用更貴的成本，然後去
收租，然後租金可能差不了多少，所以我的立場就覺得，現在好像就不要，一直賣，其實你就穩穩的，好好的收租，我其實也不樂見房價就這樣一直被，就是
炒作炒上去，對啊，說真的我們，任何一個個人投資人都沒有能力炒作房價，沒錯，不要想說，什麼投資客可以炒房，沒有沒有，完全辦不到
整個房價的成長是因為很多的因素，當然，利率，國際的熱錢，然後政府，還有財團，建商這些的一個區域的一個造價，還有他們的遊戲規則
還有通膨之等等因素，我們就我們前輩是一般人，所以我們一般人的角度，我覺得你應該要看懂的是，這個世界，這個金融遊戲到底是怎麼一回事
然後我們就順著金融遊戲去做，跟著市場做，你不要跟市場對坐，跟市場對坐太難了，很辛苦。

艾克斯
我其實蠻認同就是C大的做法，就是持續累積資產，然後擴大現金流為主，那資本利得為輔，然後長期持有來出租，所以像我自己的做法
其實也跟C大一樣是，找到好的標的，然後一直的持有他，讓他幫你賺錢，那因為我聽過一句話，就叫做，本小利大利不小
本大利小利不，本小利大利不大，本大利小利不小，那這個說法呢，其實就是說，你短期價差好像進進出出
在以前看起來那個總金額很高，但是其實你的本金不大，最後換到的絕對報酬，可能那個金額真的沒有很多，再加上現在房地和一稅的，一些稅制的調整
其實你短進短出真的很難賺，那不如你就是挑選好的標的，然後想辦法去擴大你的本金，那這樣你可以透過長期出租持有，有現金流
然後長期也有價差可以賺，我覺得這是會是一個比較符合，現在的時空背景，一個比較好的投資策略。

來賓-CWC
比較穩健，那你就是收收租這樣子，我覺得是蠻好的，但這個就說真的，他的那個剛開始的時候的利益，利潤是比較少的，你就是一間房子收租
其實租金能夠收到多少是比較少的，但就是慢慢累積，慢慢累積，也不用著急，而且房地產的，不管怎麼說他進入門檻，還是高一些
我們就慢慢累積，美積累積資金，當你有了第一間房子，第二間，後面的速度當然就快了起來，因為有兩間在幫你賺錢了，對啊，這個就不用著急慢慢來，我都覺得是
大家都有機會去累積出來的，不管是房地產或者是股票，其實都一樣，就是好好的累積就好了。

艾克斯
好謝謝希大，今天帶來寶貴的實戰經驗，那大家如果有什麼問題，可以上我的粉絲團，或者是去希大的粉絲團，CWC的財商講堂
可以上CWC的財商講堂，有問題都可以歡迎詢問，那我們也都會回覆，那謝謝今天希大的分享，那我們今天節目就到這邊，謝謝囉，掰掰。