EP40 | 【房產】在日本買房居然有6%的投報率—東京媽媽
2024 Mar 19 房地產相關 Podcast
本集重點：
＊什麼契機買了第一棟在東京的房子？
＊日本人真的在經濟泡沫後都不愛買房子了嗎？
＊台積電進駐熊本，在熊本投資是個很選擇嗎？
＊日本的代租代管的費用只需要5%
＊透過持有房地產真的可以拿到永居權嗎？
＊在日本適合投資民宿嗎？
＊如何挑選好的日本仲介
聆聽本集：https://link.xmy.tw/KcG4
本集精華：
逐字稿 :
東京媽媽
你可能會看到說 好多日本人都在租房子 可是那是因為他們離鄉背井去工作 到東京去工作 那還沒有結婚的時候就會租
自己租一個可能一房一廳的小房子 住然後工作 但是呢 他們結婚之後 就會去找家庭 家庭宅
可能是那種我們所謂的透田 戶建 就是自己一個這種兩三層樓的房子。
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，如果你覺得節目內容對你有幫助，請幫忙用iPhone手機按下右上角的追蹤
這對我會是非常大的支持和鼓勵，那今天的來賓是東京媽媽，那她有非常多，就是投資日本不動產的經驗，那請東京媽媽跟大家打聲招呼。
東京媽媽
哈囉，大家好，我是東京媽媽。
艾克斯
那可以分享一下，妳是什麼時候開始投資日本房地產的喔。
東京媽媽
我大概是2011年的時候開始。
艾克斯
是海嘯的時候嗎。
東京媽媽
對，就是正在地震剛過的那個時候。
艾克斯
那為什麼會是這個時間點。
東京媽媽
就那個時間點正好，因為我先生他要去日本工作，然後那本來很自然的就想說，那就租房子，但因為想說，欸看看日本的房地產
因為原本我在，我是在台灣做房地產，那想說看一下日本的狀況是怎麼樣，結果一看打開他的那個Yahoo房地產，一看發現，哇，怎麼投報率6%起跳
那個時候。
艾克斯
這麼高，對，在台灣台北大概就是2%以下，新北大概就3%，為什麼日本可以到6%以上。
Other，speaker
對，那個時候台北大概3%。
東京媽媽
然後我就想說，哇，也太便宜了吧，然後7%的很多，然後甚至可以飆到10%，所以那個時候就，哇，這麼好
對啊，然後那個時候因為日本給人一種，景氣非常非常不好的感覺，然後那時候日幣又很高，跟現在完全不一樣，日幣非常高，景氣又不好
所以不會有人想要去，不會有台灣人想要去那裡買房子，那那個時候是因為，第一個我們有需要，那第二個我們是用手上有的日幣去買
所以匯率對我們來講，不是什麼太大的問題。
艾克斯
因為你就生活在那邊，在那裡可能有收入，那你還是要把它花掉或是用掉。
東京媽媽
對，那所以一比較這個投報率，因為日本的房租租金很高，所以就想說，那這樣還不如用買的，好像比較划算，就從那個時候開始，就買了第一間
是在東京嗎，對，在東京。
艾克斯
那像日本人他們會，像就是台灣人一樣，都很想要有自己的房子嗎，還是說以前可能，經濟大泡沫之後，聽說啦，因為我都是看媒體，都說日本人不想要買房子了，會嗎。
東京媽媽
這好問題，很多人都說，日本人他們不像台灣人，覺得有土思有財，一定要買一個自己的房子，其實我不知道，這是從哪裡來的錯誤觀念
因為你可能會看到說，好多日本人都在租房子，可是那是因為他們，就是離鄉背井去工作，可能到東京去工作，那還沒有結婚的時候，就會租
就是自己租一個，可能一房一廳的小房子住，然後工作，但是呢，他們結婚之後，就會去找家庭，家庭宅，可能是那種我們所謂的透田
戶建，就是自己一個這種兩三層樓的房子，那或者是公寓，也很多人住公寓，那可能離工作地點，一個小時電車
他們都覺得還OK，但是他們會願意，就是成家之後，就會想要有一個自己的房子。
艾克斯
那這些謠言都真的不知道怎麼來的，對啊。
東京媽媽
而且他們會背，三十年四十年的貸款，我知道去年好像有推出五十年的房貸。
艾克斯
對，所以一樣嘛，就是全球的趨勢就是，房價越來越高的時候，政府就會鼓勵銀行，推出更長天期的貸款，因為這個現金流的壓力會小很多
而且他們的這個自住。
東京媽媽
自住貸款利率非常的低，低於一趴，哇，對。
艾克斯
因為日本的利率本來就低嘛，所以其實房地產應該在日本會是一個，蠻好蠻穩健的投資標的，對，而且我覺得還有一個好處是。
東京媽媽
像我們可能第一個就想說，那我去買一個自住的房子，但是我其實偷偷把它租給別人，我們可能都會這樣想，可是在日本是不行的，你一旦被發現
銀行就叫你立刻把全部的錢還出來，所以沒有人會。
艾克斯
所以自住就真的是自住，然後要出租的投資的，就是有另外的規範在。
東京媽媽
就是照規矩來。
艾克斯
那像日本啊，我聽到前幾年好多人跑去北海道，說要買一個什麼度假宅啊，或是也可以出租，然後投報率也很漂亮，那這是真的嗎。
東京媽媽
投報率漂亮當然是真的，可是這個投報率不是你真的，通常啦，不會是你真的拿到手的錢，那只是用一個，他如果有順利租出去
然後一個月可以租多少錢，去回退回來的投報率，所以越偏僻的地方，他的投報率會越好，因為房價相對是低的嘛，可是他最大的問題就是
你確定你租的出去嗎，這個是非常大的一個問題，尤其是你在北海道，你去旅遊地化學地買了一個，那夏天的時候誰去租。
艾克斯
就空空著啊。
東京媽媽
可是很多人不會想到這些啦，那像北海道還有其他問題，比如說他冬天的水管會結凍，都會有一些額外的支出，這些都要去考慮一下啦。
艾克斯
那大阪呢，我也看到很多人跑去大阪買，大阪最近房價一直在。
Other，speaker
就是他的上升幅度是比東京還高的。
艾克斯
是因為過去漲比較少嗎，還是他有什麼地方建設，或是什麼像台積電要去投資這樣嗎。
東京媽媽
他比較像是之前的房價被低估了，對那因為之前如果東京大阪，可能大家還是會選擇東京，但是現在資金變多了
那大家可能會想說欸我，分散東京之外還有哪裡，那第二個選擇一定就是大阪。
艾克斯
對那我剛剛聊到台積電嘛，就台積電去設廠，聽說也是很多整個供應鏈會過去啊，然後就有有一些投資房地產的朋友，就說啊接下來就是複製竹科經驗
然後他們就跑去附近開始買房嘛，然後聽說當地的地價好像也漲了，那你怎麼看這個現象。
東京媽媽
對熊本那邊的地價的確是在這幾年漲了很多，但我自己覺得前面的那個，玩價差的時間其實已經過了
就是現在這個時間點已經是末端了，而且還有一個很大的問題是，熊本那邊的土地真的很多
他跟台灣的狀態不太一樣。
艾克斯
因為像竹北竹科就是附近的房子就相對是少嘛，對那熊本就是可能開發的區域還有很多，然後就像你剛剛說的
日本人是可以接受通勤電車一個小時，所以他這樣輻射出去的距離好像就很很大了。
東京媽媽
對那有些人他會想說我在那邊蓋房子，我是要租給台灣人的。
艾克斯
對啊這聽起來蠻有道理的。
東京媽媽
但我覺得這個就是更更是一個不可控的因素，因為你你根本不知道他大家的習性是什麼，大家場色在那樣那樣一個什麼都沒有了
那你覺得他在哪一個地方是最好的地方，大家會願意住在場旁邊嗎，那台積電很多工程師他要on，call，那他到底能不能選擇住在電車通勤
30分鐘的地方也許根本不行，那他選擇住在場旁邊，那場旁邊的土地又這麼多
那就是他的選擇就會變成相對也很多，那這時候你進去他到底有沒有空間呢，如果你想去日本投資的話
其實其實有更簡單的選擇。
艾克斯
例如什麼有什麼好的建議嗎。
東京媽媽
我覺得比較成熟的市場還是在像東京大阪大都市裡面，這些因為他們房價也相對穩定，制度也非常的健全你不能不能亂來，所以嗯就是除當然除非有什麼很大的意外發生，不然很不容易會有很大很大的這種房價的破洞，所以你只要有一個建議，只要能夠確保你的房子是可以好好租出去的，就是控制率很低的狀態下，那這個就是一個很穩定的收入。
艾克斯
那像你這樣投資日本東京也十幾年了，那這當中都是順利的出租嗎。
東京媽媽
對因為我的房子都是在東京的市中心，然後只有在疫情的時候，那時候很有趣因為那時候大家都上課也線上課嘛，然後上班
也都線上在上班，所以很多人原本住在鄉下的，他就不來東京。
艾克斯
他就回鄉下在家裡工作，對他就回去了。
東京媽媽
那所以那個時候有蠻多房子受到影響，那當然我的當然有受到一點點影響，但是還好就是在大學旁邊的比較有受到影響。
艾克斯
那租客的管理會很複雜，還是你有委託物業管理公司。
東京媽媽
我是直接委託物業。
艾克斯
那他們通常怎麼收費，嗯。
東京媽媽
行情價是5%，這麼少，對啊。
艾克斯
因為台灣的物業就是代租管大概就是10到15%。
東京媽媽
這個我要講一下，因為之前我在台灣做的時候，我連10%到15%這個，
我要用這個錢去找代租代管都很難找，
因為他們會覺得很麻煩，對啊真的沒多少，不太想做，對。
艾克斯
不過這幾年因為台灣政府在推社宅啦，就是有很多包租業者代租代管的業者，
越來越多，所以現在這個變得比較可行，
然後有部分政府也會補助他們，所以相對利潤就會好一點點，
當然還是很便宜啦，我自己覺得，那為什麼日本5%他們做得起來。
東京媽媽
這就是因為他們的制度非常的健全，而且他們房東跟房客之間的關係是，等於說被法律規範的非常的。
艾克斯
可以舉幾個例子嗎。
東京媽媽
比如說在台灣大家一定常常遇到說，房東說我進來打掃一下，我進來換個什麼，這不行啊。
艾克斯
因為那你已經出租出去了。
東京媽媽
對在日本這是天方夜譚，這個房東是變態嗎，竟然想要進你的房子，那或者是什麼，
我房子要賣，所以我要帶人進來看房子，對，這個在日本也是不可能的，
那甚至你像我們買日本的房子，如果他本身是帶租約，就是已經有人住在裡面的話，你是不能進去看屋的，等於說你買房子的時候你是沒有看過，裡面長什麼樣子的，你就決定要買或不買。
艾克斯
所以你當初買的時候也沒看過裡面，有，有一些是這樣，有些是這樣，那像那個，
在日本買房啊，貸款的話要怎麼貸，還是只能用全現金。
東京媽媽
如果是台灣人過去的話，3000萬以上的日幣，3000萬日元以上的房子，
有一些台系銀行他會乘坐，2500到3000以上，
就是因為要看你的年數，跟你的大小，跟你的離車站啊什麼的地點，
那他的%數大概要2.5%左右。
艾克斯
你說利率，對，2點最低最低。
東京媽媽
我聽過大概2.2，2.3，那比台灣還要高耶，對沒辦法，
因為他就是，他是一個給外國人的貸款。
艾克斯
那可以貸幾成。
東京媽媽
要看地點喔，如果是在比較新，新屋然後地點好的話，也許可以貸到7成。
艾克斯
7成。
東京媽媽
那但是就看，如果你地點沒那麼好，或是房子比較老的話，那可能他就會，
只能貸到5到6成，哇那這樣也要準備蠻多現金的，對所以其實
我所知道的蠻多朋友過去買，那因為可能一開始都先買套房，
可能在日幣1000萬左右的套房。
艾克斯
像台幣也才兩三百。
東京媽媽
對。
艾克斯
就有一間套房，對，那比台灣還便宜耶。
東京媽媽
便宜啊。
艾克斯
是在東京嗎。
東京媽媽
在東京啊。
艾克斯
那月租金多少。
東京媽媽
在以前的話大概可以抓到6%的投報率左右。
艾克斯
那不錯啊。
東京媽媽
對但現在的話可能，我剛剛說1000萬的這個房子，現在可能已經漲到可能1400，1500都有。
艾克斯
那聽起來還還算不錯，難怪這麼多人想去日本就是買房租屋，
那也有一個，我有聽說是買在那邊買房可以移民，或者拿到永居權
這個規則能不能跟大家分享一下，好啊。
東京媽媽
這這也是好多人問我的問題，如果你去買一個房子，你只是擁有那個房地產的這件事情，
是完全不構成任何可以去拿到永居，或是移民的條件，那通常如果你不是去那裡工作，
而是就是不是經由工作簽證，而要拿到永居的話，
通常我們會用經營管理簽證。
艾克斯
就投資移民。
東京媽媽
對但日本他就不叫投資。
艾克斯
叫經營管理。
東京媽媽
因為他希望你真的去經營，他不是要你只是錢進去投資，他要你的人，
他不是要你的錢，所以呢如果你要靠房地產這件事情，來拿到經營管理簽證的話，
他有一個門檻就是你的年營收，大約要超過300萬日元。
艾克斯
是在當地已經有了，還是說他會給你個兩三年時間去做。
東京媽媽
他會讓你寫了，寫一個那個事業計劃書，然後他會去審核，他要看看合理性，
那這個地方就是300萬只是最低的門檻，
不見得說你超過300萬，他就一定會給，那所以如果要靠房地產來取得這個簽證的話，
那你就可以回推一下嘛，如果營收要到300萬日幣的話，
你的房產大概資產大概是多少，才能達成這樣的一個，營收目標。
艾克斯
OK那最近日本就是他少子化的問題，可能也是他房價的一個，算是主力啊，
那你你怎麼看待這件事，真的有影響這麼大嗎，OK他。
Other，speaker
因為要看的，雖然日本是全國都少子化。
東京媽媽
但是我們如果做房地產的話，你要看當地人口的淨流入或淨流出，
那目前來看這幾年，人口淨流入的地區大概就只有，奇異縣，
千葉縣，東京縣，東京都，跟神奈川縣，大阪，福岡，
大概就是大家常去旅遊的地方，還是大城市，大城市，
其他的大概都是淨流出，所以其他的都房價下跌。
艾克斯
然後都市上漲。
東京媽媽
對像他們的地價，你就看公，政府公告的地價就可以看得出來，
他們好地點的地價是一直在上漲，那中間就是緩跌，
如果是比較郊區的就是，跌的一塌糊塗，所以如果你只看平均的話，
就會發現好像他們的房價地價都是跌的，可是我們不需要去買那樣子的地方嗎。
艾克斯
對還是買能夠出租的地方會是最好，請教一下就是在民宿的部分，
因為我也看到身邊有朋友想要去，一樣是旅遊勝地附近買民宿來經營
然後也一樣說投報率還不錯，那你覺得這是一個好的投資方向嗎。
東京媽媽
民宿經營的問題是，它其實會需要你花蠻多的精力，下去做經營的這個動作，
然後還有就是它現在日本政府對於，你要做民宿民泊你要做LB&B這些，
它的規範是很嚴格的，也許你在五年前十年前聽到有人說，哇我就隨便去買了一個房子，
然後整理整理就當民宿了。
艾克斯
然後投報率超高，對LB&B也是，對但現在就是你會被檢舉。
東京媽媽
然後罰錢，就是政府就是馬上派人來，稽查，所以現在是你要真的取得使用執照才行，
但取得使用執照又很麻煩，就是它每一個區的規範又不一樣。
艾克斯
那會有這種管理公司來協助嗎。
東京媽媽
民宿的管理公司有，但是如果你買一個房子，然後託給民宿管理公司去經營的話，其實那投報率大概都被吃的差不多了。
艾克斯
所以還是一般住宅會比較適合，因為大家都會想說啊，民宿我有一間民宿，
那我自己去玩的時候就可以住，這樣好像不太划算。
東京媽媽
是說如果你只是單純想要投資收租金報酬的話，我自己還是覺得就是一般的長租會比民宿來的好
但是如果你自己對於經營民宿這件事情是很有興趣的，你很想當民宿主人，
那可是你會需要花時間去真的經營它。
艾克斯
那你覺得在日本，像你也常常在日本生活嗎，那它的生活環境應該也是蠻好，
還是說你有沒有覺得是哪裡，台灣人可能會不太習慣的地方。
東京媽媽
台灣人不太習慣的地方，我覺得我最常聽到的就是說，日本工作跟旅遊不一樣，
就是去工作在職場上會有很多。
艾克斯
是像日劇演的那樣是真的嗎，還是那是戲劇效果。
東京媽媽
根據，因為我先生在那裡工作，他去大概一個月就跟我說，你千萬不要來，他說這裡重男輕女
男尊女卑的狀況跟日劇上演的一模一樣，他說就算女生是主管，訪客來了，一樣是女生負責倒茶
就是並不是最小的人倒茶，也不是助理倒茶，反正總之就是女生倒茶，全部都叫女生做。
艾克斯
那那個就是，晚上要跟主管出去吃飯喝酒，這個還是一樣有這個習慣嗎。
東京媽媽
疫情之後就比較沒有了，疫情之後大家發現，因為疫情不能喝酒嘛，
那大家發現，其實不喝酒的生活好像更快樂。
艾克斯
更健康。
東京媽媽
對，所以他們現在硬籌的，跟那種，跟老闆去吃飯啊，這種的習慣已經跟以前大不相同了。
艾克斯
那像很多人想要去買日本的房地產嘛，那一定是透過仲介，那你覺得怎麼挑選仲介或者是房地產嗎，那你覺得怎麼挑選仲介。
東京媽媽
我覺得如果你完全不會日文的話，就不用想太多了，就是找台系的仲介公司，
那當然台系仲介公司，據我所知，
他們可能會賣的稍微貴一點，但我覺得這個就是沒有辦法，
就是一個資訊落差，因為你語言不通。
艾克斯
他們也要服務費嘛，對。
東京媽媽
那大陸系的，我就比較沒那麼建議。
艾克斯
你說中國大陸在那邊經營，對對對。
Other，speaker
就是說語言是通，可是他們有他們的玩法。
東京媽媽
就是跟我們，我們想要做的這種穩定的事情，跟可能我們比較不會想要去，
鑽一些灰色地帶，所以我比較沒有那麼推薦大陸系的，
那日本的話，他的問題就是你必須你日文要懂，那當然有些日系的仲介公司，
現在也請很多台灣人或中國人，來會講中文的來跟你對，
那但是以整體來說，整體服務來講，可能還是台系的仲介公司，
就是大品牌的會比較可靠一點，對，就是大家也會比較安心一點。
Other，speaker
好。
艾克斯
那他們的仲介費大概怎麼收，是像台灣一樣收個，買方2%賣方4%嗎。
東京媽媽
他們固定是3%加6萬，這是公定價。
艾克斯
3%是買賣雙方都各3%，對，哇那這樣比台灣還要高，對。
東京媽媽
但一樣這個仲介費是可以。
艾克斯
可以談的，對。
東京媽媽
但就是我也要提醒一下大家，不管是殺仲介費或是殺房價，在日本的玩法跟台灣是不一樣的。
艾克斯
那可以分享一下怎麼玩嗎，講房價的部分，因為這個比較大條。
東京媽媽
房價其實我遇到很多朋友去，然後被仲介那個LINE直接封鎖，因為像我們台灣可能一次就直接殺個100萬。
艾克斯
打個七八沒有啦八折九折。
東京媽媽
對啊。
艾克斯
先喊喊看，對喊喊看有沒有先從很低開始，對對對。
東京媽媽
如果你這樣一喊，那仲介馬上覺得你這個人是來亂的，因為日本的房價，
他們的實價賣價就是他燈，刊登出來的這個價錢，其實就差不多就是他的賣價
你頂多跟他殺個10萬日幣。
艾克斯
他們有實價登錄嗎，跟台灣一樣有，所以都查得到。
東京媽媽
全部都查得到，連租金都查得到，所以就是殺個大概30萬，就已經算是。
艾克斯
30萬台幣還日幣。
東京媽媽
日幣日幣，那就沒有了啊，就是意思，台灣人就是意思意思想要殺價。
艾克斯
那仲介費呢。
東京媽媽
仲介費也是一樣，像我自己的習慣我是不殺啦，因為我是覺得跟仲介是長期合作的關係，
那我我少賺點，你多賺一點，你幫我服務好一點，有好的物件你先通知我。
艾克斯
對對沒錯沒錯，這是專業的都會這樣，我會比較喜歡這樣的做法，
這樣聽起來在日本，其實好像他的規矩也蠻多，整個市場相對是比較健全的，對
那下一集我們就來請東京媽媽來分享一下，就是東京的房價到底怎麼看怎麼分析，
OK，那今天就到這邊囉，謝謝大家。
東京媽媽
謝謝拜拜，拜拜
＊什麼契機買了第一棟在東京的房子？
＊日本人真的在經濟泡沫後都不愛買房子了嗎？
＊台積電進駐熊本，在熊本投資是個很選擇嗎？
＊日本的代租代管的費用只需要5%
＊透過持有房地產真的可以拿到永居權嗎？
＊在日本適合投資民宿嗎？
＊如何挑選好的日本仲介
聆聽本集：https://link.xmy.tw/KcG4
本集精華：
逐字稿 :
東京媽媽
你可能會看到說 好多日本人都在租房子 可是那是因為他們離鄉背井去工作 到東京去工作 那還沒有結婚的時候就會租
自己租一個可能一房一廳的小房子 住然後工作 但是呢 他們結婚之後 就會去找家庭 家庭宅
可能是那種我們所謂的透田 戶建 就是自己一個這種兩三層樓的房子。
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，如果你覺得節目內容對你有幫助，請幫忙用iPhone手機按下右上角的追蹤
這對我會是非常大的支持和鼓勵，那今天的來賓是東京媽媽，那她有非常多，就是投資日本不動產的經驗，那請東京媽媽跟大家打聲招呼。
東京媽媽
哈囉，大家好，我是東京媽媽。
艾克斯
那可以分享一下，妳是什麼時候開始投資日本房地產的喔。
東京媽媽
我大概是2011年的時候開始。
艾克斯
是海嘯的時候嗎。
東京媽媽
對，就是正在地震剛過的那個時候。
艾克斯
那為什麼會是這個時間點。
東京媽媽
就那個時間點正好，因為我先生他要去日本工作，然後那本來很自然的就想說，那就租房子，但因為想說，欸看看日本的房地產
因為原本我在，我是在台灣做房地產，那想說看一下日本的狀況是怎麼樣，結果一看打開他的那個Yahoo房地產，一看發現，哇，怎麼投報率6%起跳
那個時候。
艾克斯
這麼高，對，在台灣台北大概就是2%以下，新北大概就3%，為什麼日本可以到6%以上。
Other，speaker
對，那個時候台北大概3%。
東京媽媽
然後我就想說，哇，也太便宜了吧，然後7%的很多，然後甚至可以飆到10%，所以那個時候就，哇，這麼好
對啊，然後那個時候因為日本給人一種，景氣非常非常不好的感覺，然後那時候日幣又很高，跟現在完全不一樣，日幣非常高，景氣又不好
所以不會有人想要去，不會有台灣人想要去那裡買房子，那那個時候是因為，第一個我們有需要，那第二個我們是用手上有的日幣去買
所以匯率對我們來講，不是什麼太大的問題。
艾克斯
因為你就生活在那邊，在那裡可能有收入，那你還是要把它花掉或是用掉。
東京媽媽
對，那所以一比較這個投報率，因為日本的房租租金很高，所以就想說，那這樣還不如用買的，好像比較划算，就從那個時候開始，就買了第一間
是在東京嗎，對，在東京。
艾克斯
那像日本人他們會，像就是台灣人一樣，都很想要有自己的房子嗎，還是說以前可能，經濟大泡沫之後，聽說啦，因為我都是看媒體，都說日本人不想要買房子了，會嗎。
東京媽媽
這好問題，很多人都說，日本人他們不像台灣人，覺得有土思有財，一定要買一個自己的房子，其實我不知道，這是從哪裡來的錯誤觀念
因為你可能會看到說，好多日本人都在租房子，可是那是因為他們，就是離鄉背井去工作，可能到東京去工作，那還沒有結婚的時候，就會租
就是自己租一個，可能一房一廳的小房子住，然後工作，但是呢，他們結婚之後，就會去找家庭，家庭宅，可能是那種我們所謂的透田
戶建，就是自己一個這種兩三層樓的房子，那或者是公寓，也很多人住公寓，那可能離工作地點，一個小時電車
他們都覺得還OK，但是他們會願意，就是成家之後，就會想要有一個自己的房子。
艾克斯
那這些謠言都真的不知道怎麼來的，對啊。
東京媽媽
而且他們會背，三十年四十年的貸款，我知道去年好像有推出五十年的房貸。
艾克斯
對，所以一樣嘛，就是全球的趨勢就是，房價越來越高的時候，政府就會鼓勵銀行，推出更長天期的貸款，因為這個現金流的壓力會小很多
而且他們的這個自住。
東京媽媽
自住貸款利率非常的低，低於一趴，哇，對。
艾克斯
因為日本的利率本來就低嘛，所以其實房地產應該在日本會是一個，蠻好蠻穩健的投資標的，對，而且我覺得還有一個好處是。
東京媽媽
像我們可能第一個就想說，那我去買一個自住的房子，但是我其實偷偷把它租給別人，我們可能都會這樣想，可是在日本是不行的，你一旦被發現
銀行就叫你立刻把全部的錢還出來，所以沒有人會。
艾克斯
所以自住就真的是自住，然後要出租的投資的，就是有另外的規範在。
東京媽媽
就是照規矩來。
艾克斯
那像日本啊，我聽到前幾年好多人跑去北海道，說要買一個什麼度假宅啊，或是也可以出租，然後投報率也很漂亮，那這是真的嗎。
東京媽媽
投報率漂亮當然是真的，可是這個投報率不是你真的，通常啦，不會是你真的拿到手的錢，那只是用一個，他如果有順利租出去
然後一個月可以租多少錢，去回退回來的投報率，所以越偏僻的地方，他的投報率會越好，因為房價相對是低的嘛，可是他最大的問題就是
你確定你租的出去嗎，這個是非常大的一個問題，尤其是你在北海道，你去旅遊地化學地買了一個，那夏天的時候誰去租。
艾克斯
就空空著啊。
東京媽媽
可是很多人不會想到這些啦，那像北海道還有其他問題，比如說他冬天的水管會結凍，都會有一些額外的支出，這些都要去考慮一下啦。
艾克斯
那大阪呢，我也看到很多人跑去大阪買，大阪最近房價一直在。
Other，speaker
就是他的上升幅度是比東京還高的。
艾克斯
是因為過去漲比較少嗎，還是他有什麼地方建設，或是什麼像台積電要去投資這樣嗎。
東京媽媽
他比較像是之前的房價被低估了，對那因為之前如果東京大阪，可能大家還是會選擇東京，但是現在資金變多了
那大家可能會想說欸我，分散東京之外還有哪裡，那第二個選擇一定就是大阪。
艾克斯
對那我剛剛聊到台積電嘛，就台積電去設廠，聽說也是很多整個供應鏈會過去啊，然後就有有一些投資房地產的朋友，就說啊接下來就是複製竹科經驗
然後他們就跑去附近開始買房嘛，然後聽說當地的地價好像也漲了，那你怎麼看這個現象。
東京媽媽
對熊本那邊的地價的確是在這幾年漲了很多，但我自己覺得前面的那個，玩價差的時間其實已經過了
就是現在這個時間點已經是末端了，而且還有一個很大的問題是，熊本那邊的土地真的很多
他跟台灣的狀態不太一樣。
艾克斯
因為像竹北竹科就是附近的房子就相對是少嘛，對那熊本就是可能開發的區域還有很多，然後就像你剛剛說的
日本人是可以接受通勤電車一個小時，所以他這樣輻射出去的距離好像就很很大了。
東京媽媽
對那有些人他會想說我在那邊蓋房子，我是要租給台灣人的。
艾克斯
對啊這聽起來蠻有道理的。
東京媽媽
但我覺得這個就是更更是一個不可控的因素，因為你你根本不知道他大家的習性是什麼，大家場色在那樣那樣一個什麼都沒有了
那你覺得他在哪一個地方是最好的地方，大家會願意住在場旁邊嗎，那台積電很多工程師他要on，call，那他到底能不能選擇住在電車通勤
30分鐘的地方也許根本不行，那他選擇住在場旁邊，那場旁邊的土地又這麼多
那就是他的選擇就會變成相對也很多，那這時候你進去他到底有沒有空間呢，如果你想去日本投資的話
其實其實有更簡單的選擇。
艾克斯
例如什麼有什麼好的建議嗎。
東京媽媽
我覺得比較成熟的市場還是在像東京大阪大都市裡面，這些因為他們房價也相對穩定，制度也非常的健全你不能不能亂來，所以嗯就是除當然除非有什麼很大的意外發生，不然很不容易會有很大很大的這種房價的破洞，所以你只要有一個建議，只要能夠確保你的房子是可以好好租出去的，就是控制率很低的狀態下，那這個就是一個很穩定的收入。
艾克斯
那像你這樣投資日本東京也十幾年了，那這當中都是順利的出租嗎。
東京媽媽
對因為我的房子都是在東京的市中心，然後只有在疫情的時候，那時候很有趣因為那時候大家都上課也線上課嘛，然後上班
也都線上在上班，所以很多人原本住在鄉下的，他就不來東京。
艾克斯
他就回鄉下在家裡工作，對他就回去了。
東京媽媽
那所以那個時候有蠻多房子受到影響，那當然我的當然有受到一點點影響，但是還好就是在大學旁邊的比較有受到影響。
艾克斯
那租客的管理會很複雜，還是你有委託物業管理公司。
東京媽媽
我是直接委託物業。
艾克斯
那他們通常怎麼收費，嗯。
東京媽媽
行情價是5%，這麼少，對啊。
艾克斯
因為台灣的物業就是代租管大概就是10到15%。
東京媽媽
這個我要講一下，因為之前我在台灣做的時候，我連10%到15%這個，
我要用這個錢去找代租代管都很難找，
因為他們會覺得很麻煩，對啊真的沒多少，不太想做，對。
艾克斯
不過這幾年因為台灣政府在推社宅啦，就是有很多包租業者代租代管的業者，
越來越多，所以現在這個變得比較可行，
然後有部分政府也會補助他們，所以相對利潤就會好一點點，
當然還是很便宜啦，我自己覺得，那為什麼日本5%他們做得起來。
東京媽媽
這就是因為他們的制度非常的健全，而且他們房東跟房客之間的關係是，等於說被法律規範的非常的。
艾克斯
可以舉幾個例子嗎。
東京媽媽
比如說在台灣大家一定常常遇到說，房東說我進來打掃一下，我進來換個什麼，這不行啊。
艾克斯
因為那你已經出租出去了。
東京媽媽
對在日本這是天方夜譚，這個房東是變態嗎，竟然想要進你的房子，那或者是什麼，
我房子要賣，所以我要帶人進來看房子，對，這個在日本也是不可能的，
那甚至你像我們買日本的房子，如果他本身是帶租約，就是已經有人住在裡面的話，你是不能進去看屋的，等於說你買房子的時候你是沒有看過，裡面長什麼樣子的，你就決定要買或不買。
艾克斯
所以你當初買的時候也沒看過裡面，有，有一些是這樣，有些是這樣，那像那個，
在日本買房啊，貸款的話要怎麼貸，還是只能用全現金。
東京媽媽
如果是台灣人過去的話，3000萬以上的日幣，3000萬日元以上的房子，
有一些台系銀行他會乘坐，2500到3000以上，
就是因為要看你的年數，跟你的大小，跟你的離車站啊什麼的地點，
那他的%數大概要2.5%左右。
艾克斯
你說利率，對，2點最低最低。
東京媽媽
我聽過大概2.2，2.3，那比台灣還要高耶，對沒辦法，
因為他就是，他是一個給外國人的貸款。
艾克斯
那可以貸幾成。
東京媽媽
要看地點喔，如果是在比較新，新屋然後地點好的話，也許可以貸到7成。
艾克斯
7成。
東京媽媽
那但是就看，如果你地點沒那麼好，或是房子比較老的話，那可能他就會，
只能貸到5到6成，哇那這樣也要準備蠻多現金的，對所以其實
我所知道的蠻多朋友過去買，那因為可能一開始都先買套房，
可能在日幣1000萬左右的套房。
艾克斯
像台幣也才兩三百。
東京媽媽
對。
艾克斯
就有一間套房，對，那比台灣還便宜耶。
東京媽媽
便宜啊。
艾克斯
是在東京嗎。
東京媽媽
在東京啊。
艾克斯
那月租金多少。
東京媽媽
在以前的話大概可以抓到6%的投報率左右。
艾克斯
那不錯啊。
東京媽媽
對但現在的話可能，我剛剛說1000萬的這個房子，現在可能已經漲到可能1400，1500都有。
艾克斯
那聽起來還還算不錯，難怪這麼多人想去日本就是買房租屋，
那也有一個，我有聽說是買在那邊買房可以移民，或者拿到永居權
這個規則能不能跟大家分享一下，好啊。
東京媽媽
這這也是好多人問我的問題，如果你去買一個房子，你只是擁有那個房地產的這件事情，
是完全不構成任何可以去拿到永居，或是移民的條件，那通常如果你不是去那裡工作，
而是就是不是經由工作簽證，而要拿到永居的話，
通常我們會用經營管理簽證。
艾克斯
就投資移民。
東京媽媽
對但日本他就不叫投資。
艾克斯
叫經營管理。
東京媽媽
因為他希望你真的去經營，他不是要你只是錢進去投資，他要你的人，
他不是要你的錢，所以呢如果你要靠房地產這件事情，來拿到經營管理簽證的話，
他有一個門檻就是你的年營收，大約要超過300萬日元。
艾克斯
是在當地已經有了，還是說他會給你個兩三年時間去做。
東京媽媽
他會讓你寫了，寫一個那個事業計劃書，然後他會去審核，他要看看合理性，
那這個地方就是300萬只是最低的門檻，
不見得說你超過300萬，他就一定會給，那所以如果要靠房地產來取得這個簽證的話，
那你就可以回推一下嘛，如果營收要到300萬日幣的話，
你的房產大概資產大概是多少，才能達成這樣的一個，營收目標。
艾克斯
OK那最近日本就是他少子化的問題，可能也是他房價的一個，算是主力啊，
那你你怎麼看待這件事，真的有影響這麼大嗎，OK他。
Other，speaker
因為要看的，雖然日本是全國都少子化。
東京媽媽
但是我們如果做房地產的話，你要看當地人口的淨流入或淨流出，
那目前來看這幾年，人口淨流入的地區大概就只有，奇異縣，
千葉縣，東京縣，東京都，跟神奈川縣，大阪，福岡，
大概就是大家常去旅遊的地方，還是大城市，大城市，
其他的大概都是淨流出，所以其他的都房價下跌。
艾克斯
然後都市上漲。
東京媽媽
對像他們的地價，你就看公，政府公告的地價就可以看得出來，
他們好地點的地價是一直在上漲，那中間就是緩跌，
如果是比較郊區的就是，跌的一塌糊塗，所以如果你只看平均的話，
就會發現好像他們的房價地價都是跌的，可是我們不需要去買那樣子的地方嗎。
艾克斯
對還是買能夠出租的地方會是最好，請教一下就是在民宿的部分，
因為我也看到身邊有朋友想要去，一樣是旅遊勝地附近買民宿來經營
然後也一樣說投報率還不錯，那你覺得這是一個好的投資方向嗎。
東京媽媽
民宿經營的問題是，它其實會需要你花蠻多的精力，下去做經營的這個動作，
然後還有就是它現在日本政府對於，你要做民宿民泊你要做LB&B這些，
它的規範是很嚴格的，也許你在五年前十年前聽到有人說，哇我就隨便去買了一個房子，
然後整理整理就當民宿了。
艾克斯
然後投報率超高，對LB&B也是，對但現在就是你會被檢舉。
東京媽媽
然後罰錢，就是政府就是馬上派人來，稽查，所以現在是你要真的取得使用執照才行，
但取得使用執照又很麻煩，就是它每一個區的規範又不一樣。
艾克斯
那會有這種管理公司來協助嗎。
東京媽媽
民宿的管理公司有，但是如果你買一個房子，然後託給民宿管理公司去經營的話，其實那投報率大概都被吃的差不多了。
艾克斯
所以還是一般住宅會比較適合，因為大家都會想說啊，民宿我有一間民宿，
那我自己去玩的時候就可以住，這樣好像不太划算。
東京媽媽
是說如果你只是單純想要投資收租金報酬的話，我自己還是覺得就是一般的長租會比民宿來的好
但是如果你自己對於經營民宿這件事情是很有興趣的，你很想當民宿主人，
那可是你會需要花時間去真的經營它。
艾克斯
那你覺得在日本，像你也常常在日本生活嗎，那它的生活環境應該也是蠻好，
還是說你有沒有覺得是哪裡，台灣人可能會不太習慣的地方。
東京媽媽
台灣人不太習慣的地方，我覺得我最常聽到的就是說，日本工作跟旅遊不一樣，
就是去工作在職場上會有很多。
艾克斯
是像日劇演的那樣是真的嗎，還是那是戲劇效果。
東京媽媽
根據，因為我先生在那裡工作，他去大概一個月就跟我說，你千萬不要來，他說這裡重男輕女
男尊女卑的狀況跟日劇上演的一模一樣，他說就算女生是主管，訪客來了，一樣是女生負責倒茶
就是並不是最小的人倒茶，也不是助理倒茶，反正總之就是女生倒茶，全部都叫女生做。
艾克斯
那那個就是，晚上要跟主管出去吃飯喝酒，這個還是一樣有這個習慣嗎。
東京媽媽
疫情之後就比較沒有了，疫情之後大家發現，因為疫情不能喝酒嘛，
那大家發現，其實不喝酒的生活好像更快樂。
艾克斯
更健康。
東京媽媽
對，所以他們現在硬籌的，跟那種，跟老闆去吃飯啊，這種的習慣已經跟以前大不相同了。
艾克斯
那像很多人想要去買日本的房地產嘛，那一定是透過仲介，那你覺得怎麼挑選仲介或者是房地產嗎，那你覺得怎麼挑選仲介。
東京媽媽
我覺得如果你完全不會日文的話，就不用想太多了，就是找台系的仲介公司，
那當然台系仲介公司，據我所知，
他們可能會賣的稍微貴一點，但我覺得這個就是沒有辦法，
就是一個資訊落差，因為你語言不通。
艾克斯
他們也要服務費嘛，對。
東京媽媽
那大陸系的，我就比較沒那麼建議。
艾克斯
你說中國大陸在那邊經營，對對對。
Other，speaker
就是說語言是通，可是他們有他們的玩法。
東京媽媽
就是跟我們，我們想要做的這種穩定的事情，跟可能我們比較不會想要去，
鑽一些灰色地帶，所以我比較沒有那麼推薦大陸系的，
那日本的話，他的問題就是你必須你日文要懂，那當然有些日系的仲介公司，
現在也請很多台灣人或中國人，來會講中文的來跟你對，
那但是以整體來說，整體服務來講，可能還是台系的仲介公司，
就是大品牌的會比較可靠一點，對，就是大家也會比較安心一點。
Other，speaker
好。
艾克斯
那他們的仲介費大概怎麼收，是像台灣一樣收個，買方2%賣方4%嗎。
東京媽媽
他們固定是3%加6萬，這是公定價。
艾克斯
3%是買賣雙方都各3%，對，哇那這樣比台灣還要高，對。
東京媽媽
但一樣這個仲介費是可以。
艾克斯
可以談的，對。
東京媽媽
但就是我也要提醒一下大家，不管是殺仲介費或是殺房價，在日本的玩法跟台灣是不一樣的。
艾克斯
那可以分享一下怎麼玩嗎，講房價的部分，因為這個比較大條。
東京媽媽
房價其實我遇到很多朋友去，然後被仲介那個LINE直接封鎖，因為像我們台灣可能一次就直接殺個100萬。
艾克斯
打個七八沒有啦八折九折。
東京媽媽
對啊。
艾克斯
先喊喊看，對喊喊看有沒有先從很低開始，對對對。
東京媽媽
如果你這樣一喊，那仲介馬上覺得你這個人是來亂的，因為日本的房價，
他們的實價賣價就是他燈，刊登出來的這個價錢，其實就差不多就是他的賣價
你頂多跟他殺個10萬日幣。
艾克斯
他們有實價登錄嗎，跟台灣一樣有，所以都查得到。
東京媽媽
全部都查得到，連租金都查得到，所以就是殺個大概30萬，就已經算是。
艾克斯
30萬台幣還日幣。
東京媽媽
日幣日幣，那就沒有了啊，就是意思，台灣人就是意思意思想要殺價。
艾克斯
那仲介費呢。
東京媽媽
仲介費也是一樣，像我自己的習慣我是不殺啦，因為我是覺得跟仲介是長期合作的關係，
那我我少賺點，你多賺一點，你幫我服務好一點，有好的物件你先通知我。
艾克斯
對對沒錯沒錯，這是專業的都會這樣，我會比較喜歡這樣的做法，
這樣聽起來在日本，其實好像他的規矩也蠻多，整個市場相對是比較健全的，對
那下一集我們就來請東京媽媽來分享一下，就是東京的房價到底怎麼看怎麼分析，
OK，那今天就到這邊囉，謝謝大家。
東京媽媽
謝謝拜拜，拜拜
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