EP50 | 【創業】經營民宿真的是退休的好選擇嗎？—許天亮

本集重點
＊民宿經營的成功關鍵因素是什麼
＊退休經營民宿是一個好選擇嗎？
＊宜蘭蓋民宿一直蓋是個好選擇嗎？
＊台灣的民宿經營地點分析
＊下一站準備往哪裡發展

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本集精華 :  

逐字稿 : 
許天亮
投報好的地方，它其實的價格區間帶都是很固定的，那同時間就是我們會透過retime，然後去了解這個物件，
它到底能不能進場，但能不能進場其實只是一開始而已
那接下來的話我們就會去看，我們要動哪一些東西，它的，它的，
它在市場上面才會有具備一定程度的價格競爭力。

艾克斯
大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界，會邀請來賓一起探討，股票房地產創業和創投，
那今天邀請到的是許天亮
天亮他們是經營，就是協助旅宿業者做營收管理，而且自己也跳下來實際經營，
所以不管你是想要透過他們增加營收
或者是你乾脆把房子委託他們經營的，這兩種模式都可以，那我們歡迎天亮。

許天亮
嗨各位聽眾朋友大家好，我是翠旅社的經營長許天亮。

艾克斯
好那這一集我想要請教天亮的是，民宿經營的關鍵詞，成功因素是什麼。

許天亮
好我可以分享一下，就是我們自己本身在看物件，那我覺得最關鍵其實是location，
因為我們必須要先區分，就是我們想要吸引的受眾是誰
那以我們自己習慣的，因為其實很多人會吸引的是商務客，有的人擅長是自由行，
有的人擅長是團客，那我們擅長的是自由行的觀光旅客，對那在以觀光旅客來講
就是他們最在意其實是location，那location其實它就包含了，就是你對於周遭景點的便利性，
那以及你的生活，周遭的生活經驗到底好不好，那當然就是很多人會認為說
但是有很多聲音很好的物件，它其實都是在一些很偏的地方，對啊，而且媒體特別愛報導這種，
對那其實這些物件不是不能夠經營，但是在我們的觀念裡面
它其實是一個就是超越，就是市場的，就是超越市場的搜索熱度的一個狀態，
就是因為我們內部會有一個分析
就是例如說我們會去，因為我們內部有一個評算系統，就是說我當我打台南住宿的時候，
那它這個leet，time，就是leet，time就是說預定的週期
那其實是會一般的旅宿，其實都會依循著這個leet，time去走的，那但是會有一些特殊的物件，
它當它進行到很高級的時候
它的leet，time其實是會比所有的旅宿都還來的高，那這種物件我覺得超難經營的。

艾克斯
它這個leet，time是什麼意思，是指訂房到去住的時間嗎。

許天亮
對訂房到去住的時間，那一般以我們自己看到的數據來說的話，可以舉個例子，就是澎湖大概在leet，time大概在60天。

艾克斯
兩個月前就要先訂，因為還要訂機票或是坐船，然後飯店，然後因為可能是一群人出去玩。

許天亮
對所以基本上我們只要透過leet，time，我就可以知道這個這個物件的狀況，那如果你例如說以澎湖的狀態來講，你的訂單大部分都集中在90天以上
那其實你這個物件就是我們說的超稀缺物件，就是你可以打破市場的行規，那其實這個的話就是你一定要有view，超強的view，然後你一定要花很多錢去做你的硬體成本
你一定要提供非常好的服務，你才有機會達到這件事情，那以投報率的角度來看是不好的，除非你是自有資產。

艾克斯
就做爽的啦，對你就是做。你就做一個人生成就解鎖。

許天亮
對，如果說你的物件本身是低於這個leet，time，那代表的意思就是說，你的這個物件的競爭力在市場的周遭來講，priority是比較後面的，對所以所以其實我們在評估這個物件的時候
其實我們都會很一定都會看leet，time的邏輯，那所以說我們會先去看就是他的location，因為基本上就是投報好的地方，他其實的價格區間帶都都是很固定的
那同時間就是我們透過leet，time，然後去了解這個物件，他到底能不能進場，其實只是一開始而已，那接下來的話，我們就會去看我們要動哪一些東西，他的，他的
他在市場上面才會有具備一定程度的價格競爭力，對，所以第二個關鍵的話，一定是你的軟硬裝的程度，那你一定要一個基本的基本的條件出來，對，那再來第三個的話就是曝光
第四個才是服務，因為曝光會把人流短時間的全部引進來，但是其實以一個旅宿業者來講，你的長遠競爭力，其實是來自於你的服務品質的創造的回流客
因為旅宿業其實是一個低評次的消費，所以說你如果沒有辦法去創造你的回流客的狀態之下，你的曝光結束之後，其實就代表的是消費者不買單
你沒有辦法讓消費者就是很喜歡你這間旅宿，所以其實我們雖然說在會談說我們的線上營收曝光，然後會提高你的平均客單價，然後讓你的營收能夠提升
但其實我們也都會跟旅宿業者講，我只是幫你拿回你應有的就是，價格去肩貸，但你如果想要讓你的客戶更滿意，其實你要透過我們創造給你的營收
不斷提升你的旅宿的整體競爭力，那你這樣子你這個旅宿才能夠細時長久的做下去，而不會是短時間的像煙火這樣子。

艾克斯
因為聽眾有很多是台北人，那我想問一個大家最常在聊的話題，就是很多人都想要去宜蘭開民宿，你尤其是退休或半退休的狀況，你覺得這是可行的嗎，這是一個好選擇嗎。

許天亮
我覺得很多人都，就是我們看到很多旅宿業者，當時候會想要做旅宿，就是因為他有一筆，他退休了他不知道做什麼，所以他覺得我弄個房子，然後蓋一間民宿，然後我可以接待客人跟客人聊天。

艾克斯
對對跟客人聊天喝咖啡。

許天亮
對對對，那一件事情做一個禮拜可能會很新鮮，但你做10年你會超厭世的，所以其實我們都會跟客戶講說，你真的不要想太多，就是其實沒有你想像中那麼夢幻
那以宜蘭的市場來講的話，其實我覺得他可能因為他跟台北很距離很近，所以有非常多台北的人會去宜蘭去開民宿。

艾克斯
我看先撇開民宿，我看交西飯店還是一直蓋，那這個需求真的有這麼大嗎。

許天亮
飯店的需求其實我們不知道，因為其實觀光飯店有觀光飯店的邏輯，因為他們可能透過他們背後的會員系統，他們就可以短時間內，短時間內就衝高到很高的住房率
那其實最後談的，都是不動產了，所以但是如果以民宿的邏輯來去看，其實我們會認為就是宜蘭現在有一點點，可以再觀望一下下
原因是因為我們看到今年的整體的訂單表現，大概相較去年其實已經衰退了三成多。

艾克斯
為什麼會這樣。

許天亮
很大的原因是因為宜蘭的客人跟，宜蘭其實你大家各位聽眾如果去宜蘭住的話，你會發現宜蘭高質感的旅宿其實很多，然後其實都超貴，然後。

艾克斯
我朋友也有是網紅旅宿，對對對。

許天亮
那那個貴其實跟會去出國遊玩的人，其實客戶其實幾乎要重疊了，所以在我們自己去看全台灣的狀態來講，以今年來看
就是出國的人已經開始在大量的恢復，然後明年一定會超越今年，然後甚至可能就基本上全部都恢復了，那我們就看到說
其實宜蘭的住宿這件事情，其實他的衰退才該，剛才剛開始了，但是他們其實在這兩年的時間，其實投入了大量的成本，然後租金其實也都很高昂，哇
我就說我們我們可以分享一個，就是我們今年再看一個物件，然後他的房間數其實大概在20房左右，對，然後有游泳池什麼都有，然後租金開一個70萬，我就想哇天啊。

艾克斯
70萬這樣營收要做到多少才會回本。

許天亮
大概我們覺得以我們公司的邏輯來講的話，大概要接近700萬了。

艾克斯
700萬，然後打平，那這樣也太辛苦了，不可能達到。

許天亮
就我們的因爲我們公司的進場條件，比多數的業者來講，可能都還會高一些。

艾克斯
大部分是幾%房租占營收的幾%。

許天亮
我們公司是抓，我們有兩種大家都會有兩種計算方式，就是第一種的話是我們看100%的住房率下的percentage，我們公司是抓7-10
那第二個的話是我最有可能的住房率換算的營收的兩成，到三成。

艾克斯
例如說我可能是七成的住房率，對就是普遍嘛，那的兩成就是大概14%到20%之間。

許天亮
對對對，那但是但是這個東西其實只是一個標準啊，那就是端看就是大家的抗風險能力，嗯對對對對對。

艾克斯
那九份是個好市場嗎。

許天亮
九份還不錯。

艾克斯
對因為蠻多觀光客來都會去九份。

許天亮
以以我們現在的數據來看的話，回復最多其實是九份，九份的yoy已經超越去年同時期，然後也超越了疫情前了
對所以呃九份是個好地方。

艾克斯
但九份的民宿不多啊，新增的還可以再增加嗎。

許天亮
九份的民宿其實因為受限於法規關係，其實基本上已經定住了，那那九份的話，
所以所以其實九份的競爭對手就是就是那幾家，一百來一家
然後大家一起去努力，對把他把市場做好做大了。

許天亮
對對但是新的其實很應該說也進不來了。

艾克斯
已經進不來了，他他其實總量已經在那邊了，那花東呢。

許天亮
花東的話，我們現在我們我們現在看花蓮來看的話，就就其實我們還沒有看到非常明顯的起色，因為其實花蓮很吃觀光客，尤其是吃就是入客入客吃蠻多的。

艾克斯
對可是短期間入客應該也不可能大量開放。

許天亮
對對所以我們自己看花蓮的話會是比較保守在看，那但是明年會怎麼樣，我們不知道。

艾克斯
對那是以國內客為主嗎。

許天亮
現在的花蓮的話還是會以其實以臺灣的角度來看，就是，國外客為主的我們以我們手上有看到的話，其實就是九份跟制約談。

艾克斯
那太魯閣沒有。

許天亮
太魯閣周遭的太魯閣周遭，我們看到的也有，但有有開始出現，但基本上我們自己手上的數據還是以國內客為主
對那臺東的狀態其實還是比較穩定的，因為其實。

艾克斯
反而比花蓮好。

許天亮
臺東其實比花蓮花蓮的表現還要好一些。

艾克斯
是因為他辦了很多活動嗎。

許天亮
活動可能是其中一個，那我覺得第二個是臺東市區，就是都是一個轉進中繼站，所以你你可以從臺東要去綠島蘭嶼都可以，然後再加上他有交通越來越便利
所以高雄可以走新南橫，然後臺南也可以過去，然後再來的話就是臺東在很多藝文活動上面的表現，其實非常非常的亮眼，所以其實他在一些淡季的時候呢
那時候的一些活動都可以讓整體的住宿行業都有維持基本盤，所以其實我會認為臺東如果大家想要去做民宿的話，我覺得臺東會比花蓮還要好做一些
對。

艾克斯
那臺南呢，臺南也是非常競爭激烈的地方。

許天亮
對臺南也是一個競爭激烈的地方，然後還不錯，嗯，臺南我覺得又比臺東好做，但前提是你要找到物件，因為因為臺南的話
就是只要你一個物件市場，基本上大概在兩天內就不見了。

艾克斯
所以你就是要很快就做決定，對。

許天亮
對，或者是你乾脆就不要做決定，你就先簽再說，所以因為其實我剛有提到說就是location很重要嘛，所以其實你你看到這個location對了，你接下來只需要煩惱的就只有
你你要用什麼方式把它做起來而已，對。

Other，speaker
好。

艾克斯
這個實在是要要業內的才敢就是先簽再說，那日月潭呢，嗯。

許天亮
嗯。

許天亮
日月潭我們現在在看的話，就就其實他表現很穩定，而且有越來越穩定的狀態，原因是因為就是越來越多的觀光客會去，那大家
大家大家可能會覺得日月潭是其實蠻無聊的，其實沒有沒有這回事，就是其實日月潭在近幾年也有蠻多的活動，可能日月潭畫畫節啊，然後還有他重要景點也慢慢有在開發
然後最關鍵的是就是日月潭會去玩的通常都是一定就是會有在開發的，大概大概就是一定年紀以上，對，所以他不算是就是就是年輕人會想去的地方
年輕人應該是台南最多嗎，台南是最多，我們自己的客群啊，對。

艾克斯
那你接下來主力發展的區域會是哪裡。

許天亮
我們我們接下來的話，公司公司現在接下來就是我們會在兩年內把我們的全台環島鏈佈完，那就是這是一個小小里程碑啦，就我會覺得哎
我我如果可以在每一個主流觀光景點區都有我們自己的旅宿的話，我覺得很酷，那你有沒有要做會員系統啊。

艾克斯
我三年前跟你說要做CRM，如果我是你的客戶。

艾克斯
我其實到每一個景點我都可以使用你們的服務，那有你也可能會給我們一些優惠，這樣聽起來還不錯啊，對對對。

許天亮
我們現在有聽謝大哥的就是做很簡單很簡單的就是發發email啊，就是有新店開幕，然後一點點這種CRM的東西，但真的很一點點，對
那然後因為我們主要還是就是每年都會想要去不斷的去做的啊，去開店啊，開店，然後累積更多的客戶，因為因為就是這種，我覺得就是剛好現在剛好有這個趨勢出來啊
所以我們就是積極的把握這些時間，然後所以我們在兩年內會希望能夠全台佈局，那在線上營收的管理服務的話，我們也現在在努力的去打東南亞市場。

艾克斯
對，是指東南亞的觀光客來臺灣還是說你們要去東南亞設點。

許天亮
我們在東南亞，我們現在我們現在想要去進貢是泰國，對，我們想要去泰國裡面去發展我們的我們的我們的客戶。

艾克斯
蠻好的啊，泰國非常多朋友跑去泰國玩啊，對對對，那如果你們一條龍把它做完，那那真的就是去泰國就很很輕鬆自在了，對啊。

許天亮
對啊，所以我們現在就很努力。

艾克斯
不過會在哪裡設點。

許天亮
我們我們現在鎖定是曼谷，對，曼谷，然後或者是清邁，但一直都一直都在看一直都在看看看地點啊，對。

艾克斯
不錯，泰國是一個非常好玩的地方，而且又便宜。

許天亮
對對對，啊，會選擇，泰國的邏輯也是因為，我們我們擅長的是整個線上平台的操作，所以我們那時候在看市場的時候，我們第一個會看哪一些在線上平台的佔比會比較高
然後第二個的話，我們會看說，就是台灣如果要去出國的排行，然後第一名是日本，第二名是泰國，然後所以我們後來就整體的考量之下，我們就選定了泰國市場。

艾克斯
那你日本怎麼沒考慮，台灣人超愛去日本玩啊。

許天亮
對啊，但因為進入門檻太高了。

艾克斯
你是指說直接買應該是用買的嗎，對對對。

許天亮
那個那個進入門檻實在是太太高了。然後再加上我們盤點我們手上的資源，
其實我們在泰國比較有比較多的資源可以去可以去操作，對好。

艾克斯
那最後呢，我還是要再呼籲一下，就是如果你手上有民宿不想經營的，然後可以就是找天亮他們公司合作，那你就可以收租金，好好享受你的人生。

許天亮
啊對，就如果如果各位聽眾，手上有物件，然後歡迎來找我們聊聊，好。

艾克斯
那今天的節目就到這邊囉，謝謝天亮，好。

許天亮
謝謝大家，好，拜拜，拜拜