【JG專訪】從股市到電商再到房地產｜從創業家角度觀察投資機會

[主持人-JG]
各位觀眾大家好，我是JG今天的來賓，是一位在台灣很少見的連續創業家
他曾創立台灣最大的財經部落格，那後來他轉戰了電商領域，在這個領域經歷了一些高低起伏
跟我們股市一樣有高峰有低谷，那我覺得在這段期間，我們有很多事情可以跟他請教
我覺得非常值得邀請他來跟大家分享，目前他最新是在轉戰所謂的房地產事業，
他這個領域有非常多自己的見解
他是謝銘元(艾克斯)

[主持人-JG]
艾克斯你好

[來賓-艾克斯]
Hello JG你好

[主持人-JG]
我們上次有見過一次面，我認識你是由於這個法意的關係，那很多人認識你是因為電商的關係
現在有很多人認識你，是因為房地產的關係，那我覺得可以做連續創業
肯定是抓到某些核心，那我在想股票我也把它當成一門事業，所以我覺得能夠邀請你來
我就很高興，那我們先讓跟各位觀眾介紹一下
這個當時這個最有名氣最大的這個部落格
在創業的時候，是你幾歲，而這個事情是怎麼會有一個開始

[來賓-艾克斯]
這件事情那時候我其實24歲，然後我白天是在就是投顧公司當研究員
那比較特別的是我剛好是負責美股，因為那時候大家要回想那是在15年前
美股在台灣其實幾乎沒有人在關注，然後財經媒體只有那個早上7點多的財經新聞
會稍微報道一下那之後就沒有人在討論那時候我們算是幾個合夥人，每個人都有專長
有的專門是台股那比較特別，是那時候我們團隊里面就有人是做美國債券期貨還有黃小玉這種原物料期貨
所以當時候我們本來是每周有一個固定的讀書會，那個讀書會是有限定要有分享的人才能來參加
所以我等於是每周我都要做投影片那剛好，我的工作本來就是在研究國外的市場
所以我來講其實他的負擔不會很大，那每周去學習交流尤其我可以學到美國債券跟就是一些總經還有原物料市場
所以我覺得這個我來講是一個蠻特別的經驗，那收獲也非常多是從這邊開始每周討論
那因為討論之後其實大家都會覺得可能在一兩個小時內，那個含金量太高有點吸收不來
所以我們就討論說那我們是不是把它寫成文章變成文字的方式把它記錄下來
原來是這樣所以就開始寫部落格，是從這個讀書會開始才有部落格
2008上半年我們就開始舉辦讀書會


[主持人-JG]
嗯，我覺得這個跟很多人分享一下
這個艾克斯他這個過程跟很多在我聽到矽谷的故事，包括我自己本身也是一樣我們很認真做好某件事情
但最後我人生的走向跟事業發展未必是那件事情本身
但是，它一定會跟我們累積的努力有關係
那我想確認一下，你是說你是研究你有研究美股嗎還是是債券

[來賓-艾克斯]
應該說我是以美股總經為主，

[主持人-JG]
在15年前的時間，就是以美國的股市為主那我很好奇，因為你們的部落格非常大
那我印象里當時也很多人因為這個部落格去開啟美股
好像是因為，很早大家美股是太遙遠那時候應該也沒有複委托，在台灣大部分就是你是外商的VIP
才會去買國外的產品，不然就是像我自己是開IB或者是Firstrade，
那都很早期15年前的台灣都沒有服務的人員啊應該那時候沒有中文客服
應該是沒有那我覺得在美股的這個經驗，很多以當時來講，我覺得如果有人在看你們的東西，
就代表說大家還是喜歡，

[主持人-JG]
那這麽多年來，我很好奇，你覺得台股跟美股你覺得是一個什麽樣的不同的概念的市場
那基於這個假設大家如果要學習台美股，應該會有什麽困境或應該要注意的事情

[來賓-艾克斯]
應該說我當時候會去研究美股，當然一方面是工作需要再來是我那時候因為台股的開盤
其實通常都是看美股，那後來我就覺得那我幹嘛不領先，往美股先去研究那研究了美股之後又發現美國債券市場
美國的外匯市場其實它反應的速度或是市場規模都會比就是股市還要快或還要大
所以我就會陸續往這這邊去研究，因為我希望更快的去了解領先市場，然後你再回頭來做台股
你會發現，哎其實台股的很多速度，
你跟著美股走或是你的研究重心放在美股、美債
你回來做台股，甚至現在回頭來看，我來做房地產都綽綽有余

[主持人-JG]
我非常認同應該是說我們台美當時就是綁在一起
現在更綁在一起，現在綁的更緊那美國的產業影響台灣產業很多
我常跟一些這個上市公司的這些高層聊天，你們當時就被美國公司吃的死死的
那現在大數據要被人家吃屎怎麽辦，他說沒辦法但看起來還是沒辦法嘛
所以你等於是研究，不管是開盤時間美國先然後再來台灣
那產業也是美國先動他們才跟著動

[主持人-JG]
那如果是這樣的話，我們以你的觀點就好了，你覺得現在想要做好台股的人
應該要專心研究台股本身會比較有效率，還是其實可以往美國研究
那如果不管是研究台股本身還是美股研究，你有沒有覺得應該研究的方向是什麽，

[來賓-艾克斯]
應該說第一個是我大概從創業之後就比較少投資股票
但我覺得ETF是一個蠻好的操作方法，
那如果要投資ETF的話，我自己是覺得投資美股會比較直接了，
因為美國的企業它在全球的競爭力還是最強的，
不管是科技類股零售類股或是金融股其實都一樣，
就美國他的企業本身的競爭力，就是全世界最強所以我覺得如果你是要投資ETF的話，
建議是直接投資美國會比較可能，報酬率也會比較好，

[主持人-JG]
我覺得只要在我們的觀眾，
只要在手續費啊各項費用上，千注意萬注意，然後我覺得ETF有個好處，它有很多分類直接幫你分好，
像我覺得我們最近還有做一些，看到一些奇怪分類，叫護城河ETF
OK你都不要學什麽是護城河，你要選股，你就去看那個護城河ETF里面股票也很有趣，
那我覺得OK，你的觀點我認同，我覺得在台灣美股有這些標的之後
我會去看他的聯動性，就是說產業有沒有綁在一起
我很怕有些人說啊台灣這個公司跟美國綁在一起，就營收跟美國公司相關
什麽三趴五趴這個我就不太認同，

[來賓-艾克斯]
就是還是要做功課
因為其實我覺得在如果要投資台股的話，美股只是一個觀察trigger
就是接下來議題要炒什麽，往往都是美國先動，然後台股就會跟上去，
那這時候你的你就要看你的專業，到底他是漲真的還是漲假的
所以其實我覺得基本功，如果你在台股有優勢你就做台股
所以我並不會覺得說，一定要投資哪一個國家，或哪一個市場是最好
還是要看自己的優勢在哪里，

[主持人-JG]
OK 包含作息恐懼還有資訊來源
資訊來源自己能不能掌握，我也是覺得做美股
他的選股方面，是有可能找到一個坡道，又大又長的坡道
但他當然過濾資訊比較困難，那台股的話坡道比較短
然後資訊比較簡單，

[來賓-艾克斯]
因為資訊就像你說的會，你資訊越多你越安心嘛
所以我覺得這個這一點，其實實質上在投資還是蠻重要的

[主持人-JG]
我就很羨慕美國人，他們生在那里然後他很放鬆的
他得到又長又遠的坡道，

[來賓-艾克斯]
就像巴菲特說的每次金融海嘯
他就說他就是買美國，他不會賣大概就是這樣

[主持人-JG]
那像這樣子這個，在這段過程中累積了這麽多那什麽契機
或者是什麽因緣際會，讓你覺得我從這個地方轉到電商，好像一理通百理明
有沒有這種東西，還是說沒有的話是什麽原因讓你直接轉行

[來賓-艾克斯]
應該說我從經營部落格的時候就察覺到，流量這件事情是非常重要的
那時候2012年，Facebook算是推出粉絲團這個功能，然後那時候大家就很瘋粉絲團
那我就從這里觀察到巨大的流量出現了，而且2012年的第四季，
Facebook IPO 廣告那時候的廣告投放是非常初階
界面非常難用，但是它的好處就是便宜所以我認為就是經營Facebook
是一個新的大紅利，這是外在環境的部分
那就我個人來講，就是我從小就想創業
所以一直想要有實務的經營經驗，所以那時候我才覺得金融業大概做過，也大概知道怎麽做
那看到一個新的機會來，然後我又想創業，那時候就會想
我是要做實體的還是做電商，那評估過後就商業結構或經營一家公司來講
電商的天花板比較大比較高，所以你同樣是一個團隊，你經營實體的話
你可能是直線線性的成長，但是在經營
電商來講，加上便宜的流量，你有機會是呈現指數性成長
所以我那時候才選擇以電商網絡創業為主，

[主持人-JG]
這個提到兩個重點，第一個是大家可能我幫大家整理一下
剛剛這個艾克斯說，因為他發現Facebook第四季的這個東西IPO了
所以這就是典型的一種，我以前一直在倡導的看美股不僅學的是股票
學到的是，不管是選工作的方向還是創業的方向
沒錯，你做知道美國的動向，你做台股可能會領先一步
那知道美國趨勢，你選事業或者是創業
我覺得也可以領先一步，這是我最喜歡美股的第一個原因
第二個是那個艾克斯有提到，就是說經營電商跟我們實體
電商有可能是指數型，應該是說他會幾何性的成長
那這應該是說
這沒有絕對
但是可能以你的觀點
以我們一般人的角度
我們不是傳統實業出身的二代或三代
可能做電商比較會有指數型的成長
一直講幾何性的成長

[來賓-艾克斯]
應該是說
如果你是開實體店面
我講最最簡單的開咖啡廳或是開餐廳
你其實營收因為你實體本身就有一個限制
你可能一個月超厲害一個月就100萬就頂了
那你下一間店，你又要開始投入裝潢
開始招人然後你要一間店做好
再開第二間第三間
那但是做電商的好處是
我可能一個小團隊
我我5個人或10個人
我可能就可以做到一兩千萬的營收
所以在當時候的時空背景，其實做電商是真的比較好做

[主持人-JG]
是也就是說我們我們有發現一件事情
就是說第一個我們大家一般平凡散戶
因為想要要的是翻身嗎，我不管做股票還是做生意
應該要這個都很辛苦
我常覺得工人跟郭台銘是一樣辛苦的
我覺得大家都很累
沒有誰比較累
這件事情
但是艾克斯選擇的
是一個能夠這個幾何性成長的事業
那我自己的選股也是偏向這樣子
第二個是剛我翻譯一下
那個艾克斯講他比較講的很難
因為我們開實體的話
你每攢一家店
你的固定成本是他是疊加的
你請10個人的成本就10個人
你請50個人成本就50個人成本啊
這個不確定是不是一門好生意啊

[主持人-JG]
但是做這個電商的話就不一樣了
所以我要從股市的角度來請教你
因為一般會去問怎麽經營嘛
但我們是股市頻道我覺得可能要請教的是
那如果是你要投資一家上市的這個電商公司
投資人要怎麽去觀察
甚至要看
這些電商產業的哪些數據是最重要的
以經營的角度來建議的
我覺得最直接的還是看營收成長率

[來賓-艾克斯]
因為現在市場上的電商
大概就剩也其實也沒幾家了
一家是
最大的是MOMO
第二大的是PChome那有上市櫃的
包含像是創業家兄弟或Gomaji
不過這兩間後面，這兩間其實這幾年都經營的很辛苦
每年的營收大概都呈現20%-30%的衰退，所以這兩間我們就先不討論
那我們還是看回MOMO、PChome，蝦皮、Coupang 這四間
那以MOMO來講，其實你如果回頭去看他的財報
他從2018年之後幾乎每年的營收成長都有30%以上
但是到了去年他的營收成長大概只剩下個位數大概5%-6%左右
也就是說他的成長性，其實一直在掉
那這也是為什麽MOMO的股價
表現從一兩千塊一直跌跌下來
沒有繼續成長的動能，所以股價也很難有表現，不過他還是賺錢的
那第二名
就是PChome
那PChome其實經營得蠻辛苦的啦
他本業到現在電商本身還是在賺錢
那你去看他的年營收成長率的話
過去五年大概都是落在
10%-15%左右
但是從2022年開始
它的年營收就是-5%
那2023年更慘
是跌了快11%
也就是說電商在經營
你因為現在流量太貴
流量其實跟營收
是一個很直接的正向關係
所以你流量太貴的情況之下(口誤)
你的營收就是往下掉
所以PChome本身
他的營收
我覺得短期很難再成長
所以PChome現在靠轉投資
像Fintech
他收購了幾間公司
是以Fintech為主
那這個是有出現小幅的獲利
但是我覺得
電商本身經營起來還是辛苦的
那蝦皮的話就是
台灣的EBITDA
就是經營的本業狀況
他是損平的
但是他的店到店策略
我覺得是他有可能再翻身
賺錢的一個機會
那Coupang的話非常強
他是韓國的亞馬遜
他去年整個事業體看起來還是賺錢
那在台灣
他其實從兩三年前就開始進入台灣
但是還是出現虧損
不過
去年Coupang的創辦人是親自住在台北
聽說住在信義區，然後親自操盤台灣的市場
所以他的營收是大幅在成長當中
所以我覺得，Coupang會是接下來直接挑戰蝦皮
挑戰MOMO跟PChome，他是一個非常強大的手
這個Coupang我們在過去的會員頻道也提過這一檔

[主持人-JG]
那你說韓國亞馬遜，確實我覺得他蠻有野心的
他本來要挑戰全世界嘛
那你說他會不會打入美國市場
很難講
但是我猜他打台灣市場的經驗
可能比較夠格
那剛剛這個艾克斯也幫我們提到
這個觀點
跟我們過去提到的很多東西很像
就是這個電商
高科技
高科技產業年收成長率要20%以上
要不然就很難買
那看台灣的
剛剛提到的
不管是MOMO還是PChome
好像年營收成長率一掉下來就也不行
股價就不行了
所以我覺得大家可以理解一件事情
為什麽營收掉下來就不行了
為什麽不看EPS

[來賓-艾克斯]
哎也可以的
營收是最領先的
因為你成長性都沒了
EPS更不用期待

[主持人-JG]
這個也是嘛

[來賓-艾克斯]
因為看EPS是一回事
和看營收它是先的
而且就算EPS沒賺錢
營收好
沒賺錢營收好代表也是攻城掠地嘛
強勢戰嘛
那他後面還有的變化

[來賓-艾克斯]
還有一個故事

[主持人-JG]
還有一些事情可以玩
但如果他營收都掉下來了就很難
所以我們在投資美國科技股
其實我自己也是很很重視這個
營收成率沒上來
你有什麽夢想
我都停一停就好
你要你得上來吧
那剛剛大家那個艾克斯有報一個
這個Coupang
他應該在台灣還沒有上市
在美國有上市
那大家可以去理解一下
比台灣的財報
MOMO、PChome財報
就可以看出這個營收成長率的重要性
跟股價相關性
那我很好奇
從一個經營者的角度
經營者那你會怎麽跟投資人溝通說你這個
假設電商這件事來講，他們該怎麽去這個
去講出他們未來的利多會是什麽，散戶要怎麽解讀這些消息
或者是不止電商任何公司，因為我覺得台灣消息太多了

[來賓-艾克斯]
第一個是我還沒有IPO過
所以我不確定我講的是不是適合
但我覺得還是要看這個公司的老板
他在跟市場溝通時候
他是習慣樂觀講還是中立或者是保守
像台積電或者是大立光，他們通常老板在對外溝通的時候
通常都是保守，然後有些電子股都是比較樂觀在講
所以其實市場會去持續追蹤，你這個老板對外或這間公司對外溝通訊息
時候的習慣然後給予你這一間公司的評價
我，覺得這個是會有很大的落差

[來賓-艾克斯]
講太有道理
因為我覺得台灣的上市櫃公司
每次溝通都是樂觀
相對樂觀
因為我們的法說會
沒有那個記者去刁他
那國外的公司一發財報底下一堆人
哎不對啊
你上次說那個沒有兌現
你打算怎麽兌現
所以他們就變得很小心
國外的法說會都非常直接
而且他們問的數據都會問到非常詳細
問到底
因為我自己有在看
蝦皮的法說會的資料
因為現在都有即時翻譯
或是有一些中文都有逐字搞出來
那你可以發現
那些不管是記者或者是法人在提問
都問到非常關鍵的數據
甚至是細到例如說
蝦皮你在巴西市場
你的人均客單多少
你的轉換率多少
那你接下來打算花多少錢
怎麽做執行策略是什麽
其實都問到非常細
但在台灣
通常都是公司提問
那記者來寫寫新聞
那法人也是發個報告(發獎品)
就很比較顧及人情面了
所以通往不會太嚴格的去批評
或問道太細

[主持人-JG]
所以我常覺得國外的法說會
你說經營者想要多糊弄大家
不太容易
因為財經記者問完
還有這個專家問完
問完之後回去還要寫一篇報告
跟那個美食評論一樣
那台灣的好像就比較是
我們就出來開開心心的
我發個獎品啊
然後跟大家見見面啊
看看王雪紅本人
然後看看
看看誰這樣子
那這樣子我覺得很重要
所以第一個就是保守
但是唯一可以唯一可以做的事情
就是某些公司向來都是樂觀的
我們就小心一點
某些公司向來都是保守的
那我們就把它放在身體里
不要被騙
他或許很好
嗯
也就是說
這個過程中
我覺得都是非常有經驗的一個論述
從做股票從做事業來看
這整個過程很多人
在你這個年紀是沒有辦法
有這些觀點
那有些觀點是從書來的
像我自己在經營
我很多次從書來
然後實際經營的時間沒有你那麽多
但你實際經營的時間這麽多
你一定遭受過很多挫折
也一定成功過很多次
那幾Round下來
我很難想象
你現在的你的精神力到底有多強
你這個行動力這麽強
這個背後的原因是什麽

[來賓-艾克斯]
你被揉揉過好幾次
然後又展開好幾次
應該是說我從大學
應該說我高中我就想創業
所以我替創業這條路
做了非常多準備跟努力
所以我大三就開始去
現在是永豐餘董事長
何奕達的部門工作
然後也在外商的投信待過
到後來一邊上班一邊創業
長時間工作
我已經變成習慣
我從大學那時候
連工讀我一周都超過60 哎
都超過50個小時
所以就已經習慣這樣的節奏
那所以創業之後更不用講
基本上是除了睡覺以外都在工作
那我覺得大家可能會覺得我行動力強
我覺得還有一個原因
就是可能經歷的事情非常多了
所以當我可能要達成某一個目標的時候
我大概都知道會經過哪些步驟
所以不太需要去花很多時間在思考說
要不要做
要怎麽做
我大概都已經知道答案
那剩下的就是去執行它

[主持人-JG]
這個從大學的時候就為了創業做準備
那我們再往前推
為什麽會有這麽強的動力
在大學就做這件事情
這個在台灣並不會
我覺得在中國
這10年15年中國的年輕人
很有這個感覺
可在台灣比較少為什麽

[來賓-艾克斯]
我覺得這還是跟成長背景有關
因為我家是開在南部開那種工廠
所以我從小我印象非常深刻
我大概從國小的寒暑假
我爸媽就是叫我在工廠工作
然後做起來其實蠻累的
那他就會說
你以後是要讀書
還是要上班
還是要創業
那他剛剛跟我說
你只有透過讀書跟創業
然後你才不用在工廠工作
所以我覺得是從小的這個過程
讓我知道工作很苦，以及你可能只是當個上班族
你沒辦法自由，所以後來為什麽我選擇創業
以及為什麽選擇金融業其實就是我不想再過工廠的那種日子
因為真的蠻苦，就是顧機台呀，搬貨送貨
非常辛苦
所以我小時候很討厭放假
很討厭放假
跟我小孩現在不太一樣
我我我所以我知道我要讓他們創業
我就是讓他放假比較累
所以
你這個聽起來
你就是有一個我們說富爸爸窮爸爸
你就是有個富爸爸
所謂的富爸爸意思是
當時那個富爸爸也是叫他去工作
是工作老半天才跟他講
說你要一輩子這樣工作還是要幹嘛
你已經被植入這個觀念
所以從小就想創業
就想創業
然後不想待工廠
因為工廠真的太累

[主持人-JG]
那我想問你
創業有比上班還要輕松嗎
沒有啊創業比較累啊
不過創業就要分你是要
像是小公司小而美
還是要做大公司
小公司的話
以我現在能力
我覺得會很輕松
那如果要做大公司
我覺得那個壓力跟責任的
應該說是責任感會很重
因為我曾經創業最多200多人
就是光解決人的問題
我覺得就是一個很辛苦的一件事
但是像我現在可能白天上班
那我就是下午或周末就自己創業
那我覺得我接下來會選擇的
是過得比較輕松的日子
那我也認為創業是一條好的路
因為它的確是比較有機會賺到錢

[主持人-JG]
我覺得可以給大家分享
就是說心中時時有創業
心中時時有股票
都沒關係
就是說我們現在做的每一件事情
不要只是為了工作做
我做時候我是在替自己成長去看東西
一定要這樣
不然就沒有累積未來
其實我們做
像你說你在投信做
你就做了部落格
其實就這樣嘛
累積很多東西
他就會轉換成一個東西
只要用心過每一分鐘
我覺得感覺
都有機會做逆轉

[來賓-艾克斯]
我覺得人生就是一個持續累積的過程
你有些能力或是經驗
都會不斷的幫助你未來的成長
我知道大家現在都很多人
我們的聽眾
有可能啊

[主持人-JG]
有一些人心里會覺得我現在很苦
我想過年了
我趕快放假
我知道可是每一個人都很辛苦
我甚至覺得那個奧特曼就是那個AI的
他也很辛苦
他也很辛苦
那我們最後我想很好奇
你說到輕鬆兩個字
那你為什麽會專注在房地產市場
尤其是熱錢
快要熱錢已經被收回來
那一兩年你才進
你不是在熱錢灑出來的時候進
你是熱錢收回來的時候進
OK那我覺得大家一定也很想知道
為什麽這時候進
還有好處嗎
還有比較輕松嗎
還是不一樣的思維

[來賓-艾克斯]
房地產真的比較輕松
那我我先解釋一下
為什麽我是這兩年進入房市
應該是說
我上一個創業
已經大概10年左右的時間
那一樣是做電商嘛
那做電商的這一個行業里面的
公司都非常辛苦
不管你說上市櫃的
MOMO、PChome、創業家
或是Gomaji
或是中小型的電商都一樣
因為最大的受益者就是Facebook
它的廣告費越來越貴
因為流量都在他手上
所以我的創業
其實後來這幾年每年都賠1,000多萬
所以已經賠到自己都快要沒有自信
那後來我就做了停損
就把公司賣給
就是郭台銘郭董旗下的永悅健康
那在賣掉之後
不是賣掉之前
其實就是這一段時間
我一直在思考我接下來要做什麽
因為我知道做電商已經沒有超額報酬
你只能賺賺自己的薪水
或是當一個創業者
小小賺錢的這個模式
但是其實你是很累的
那我其實研究過非常多行業
那最後我會選擇房地產
我覺得有幾個原因
第一個是像我做電商
庫存是不斷的疊加
科技也一樣
你的庫存都永遠只會越來越便宜
你的庫存是不值錢的
但是房地產的庫存是房子
是土地他就是越來越有錢
再來是你就是跟時間站在同一邊
你持有越久
你的資產增值的
幅度會的效果會越明顯
那還有是房市比股市還要大就我們在選行業
一定是選一個大市場
而且持續在成長的市場
那房地產比股市大
而且它一直在成長
所以從產業的競爭分析面經營面來看
房地產絕是一個比電商好的市場
那在是股市里面高手非常多
但是房地產高手相對比較少而且法人不能進來房地產
住宅市場所以我覺得以個人來
就是進入房地產產業
其實還有蠻多的競爭優勢

[主持人-JG]
第一個就是
你提到就是說
剛剛提到一個觀念啊
提到很多
但我截取我看到的
聽到的重點就是持有的久
然後把時間當朋友
那我覺得從股票市場
從房地產市場
從任何的商品增值的角度來講
持有時間久才是發財的核心
是那每個商品它的周期啊
很多人股票喜歡當沖嗎
那我常覺得如果你能持有一年以上
比較容易發財是然後獲得貪心一點2年到3年
那房地產你的周期又更大
所以我比較主張
每一項商品的投資周期盡大化
所以這第一件事
第二件事情是
我很好奇的是
房地產它變現比較困難
第一個它變現難
那一般投資人要怎麽去評估這個事情
因為股市它的唯一最大好處是
它變現很快
它不用犯
它犯錯它馬上可以
它可以離開嘛
這要怎麽給大家解決
第一個是你說的沒錯
就是在犯錯這件事情上
房地產的門檻相對就高
所以你必須要有更多的專業知識之後
再去買
要審慎評估
那你至於提到所謂的流動性其實現在的理財型房貸
或銀行提供的貸款速度都很快
就是你甚至APP按一按就是下一秒
你就可以變現所以並不會說
當你需要資金周轉的時候
其實拿不到錢
那我也不太會去考慮變現
這件事情的原因是
如果你買到的是一個好的資產
它持續幫你賺錢
除非我買錯了
不然我應該會持續的持有它
那當然我需要資金周轉的時候
我會選擇用理財型房貸
甚至是二胎
還有很多方式
去把房子本身的價值用錢借出來

[主持人-JG]
所以這可能聽起來就是你專業的部分啊
就是說這個
目前的房地產市場的話
首先大家如果要接觸
可以考慮一下
第一個變現問題
第二個是我有沒有足夠專業的知識問題
那這個東西我還要再往下請教
一般人他的配置不要說主力是股市
主力房市
假設不要
我們就配置
大家愛配置多少配置多少
如果要配置的話
他要涉略專業知識
假設一般人只有6日可以研究
還要稍微放鬆一點點
這才是一般人啊
不是你這樣子的工作形態
因為我也是這樣工作形態
大概要多久可以建立基礎知識
而他開始建立的
這個入門應該怎麽開始
最短時間內他很用功也這個人也很勤奮
他該怎麼

[來賓-艾克斯]
我舉我自己學習房地產的經驗
第一個應該說省錢有省錢的做法
省錢的做法就是現在網絡上有
討論區包含像PTT Facebook社團
或是各種Line群
我自己也有Line群
那你去觀察上面網友的討論
再來是最基本的
就是把市面上房地產的書
全部買回來看我的做法就是這樣
那花錢省時間的方式
就是直接去上投資的課程
房地產投資市面上也有課程
不過水準參差不齊
有比較專業也有物超所值
也有可能兩三萬但是很爛的課
所以這個就要各自小心去評估
那我覺得不管是看書或者是上課
我覺得最重要還是你要去第一線
親自去看房
不管你是要買預售屋或者是中古屋
預售屋你就是去案場跟代銷一直互動
你就會了解這一個區域
以及現在市場到底熱不熱
因為你看實價登錄的數字
通常都是已經一兩個兩個月過後了
你只有第一線去按常跟他們聊
你才能夠知道最新的銷售狀態
以及代銷是不是想要賣
或是他的姿態如何
像上個禮拜我就去看了幾個案子
代銷的態度就是就這樣不買
那你不買就算了
那這時候就代表行情很熱
那一樣到仲介端也一樣
你可以去觀察賣方
他價格到底願不願意降
不過這個真的
第一線的經驗
我覺得真的要花蠻多時間親自去跑
那你說多久
我覺得至少要一年
你才會培養出一定的敏感程度
所以我覺得房地產他的門檻高
一般人的交易次數少
所以你需要花更長的時間去累積

[主持人-JG]
我人生中買過幾次房子
幾乎都是社區最低價
但我覺得我的訣竅也沒什麽特別的
我就跟買股票一樣
價格沒有到我就不買
沒錯
我損失很多機會
但因為我完全不知道房子
但是我也不知
我也不是把它
覺得買來一定要投資還是幹嘛
我沒這想法
我只是已經養成了
買什麽東西都不能買貴
我連買機票那個會波動的
我都要等便宜的時候買
是是
我沒有辦法忍受
我買東西是波動的情況下
我買在追高
所以我常常也沒買到嗎
那這是我的邏輯
那這是這個作為股票來講
就像策略
所以我用在房子我也只有策略
我也不夠了解啊
雖然我看了很多資料
那我這邊想替觀眾問的是這個
你研究分析事情有沒有什麽
我們說框架和結構
我們哲學系的
一定有一套框架
去替我們過濾那麽多
複雜討厭的資訊
如果有的話
可不可以教觀眾一下

[來賓-艾克斯]
應該是說我學習房地產
我是把研究股市這一個方法
套到房地產
很像
其實它很像
只是房地產
我覺得它比較大的問題是
相關的數據很少
或者是不正確的資訊更多
那這也是為什麽
我當初會被吸引加入樂居的原因
因為我那時候在研究房市
我就覺得應該要有委買委賣
然後成交比重這些數據
但是在房市上的數據通常是官方統計
但是官方統計的數據不是拿來交易用
不是拿來做投資決策用
而是作為制定政策使用
所以在房市數據面我覺得
可以追蹤樂居的
它也會提供非常多的數據
那再來你說資金面
總經面其實都跟房股市一樣
就是總體整體的環境才是決定大趨勢
那只是它受政策的影響會再大一點
了解也就是說這個
聽起來
股市的結構跟房子的結構蠻接近的
總經景氣好
你好我好大家好
第二個是這個政策
政策
我自己的
當年了因為我做股票也是這樣研究
所以我會看都市計劃書
我相信應該大家都會去看啊
我一般人不會看的
一般人不會看
我在想這基本的了
要稍微看一下
看政府把錢砸哪里
沒錯沒錯
那就是他們
他們要扶嗎
他們要跟財產幹嘛
不關我事
政策就是房地產
你只要跟著政策走
就是不會賠錢
賺多賺少是另外一回事
但是你不會犯低級的錯誤
然後剛剛艾斯也提到說
但是差別是
我以為股市錯誤的資訊很多
所以你覺得房子更多

[來賓-艾克斯]
房子更多
那這個大家可能再注意一下

[主持人-JG]
我覺得這個也蠻要小心的
然後我過去
過去大概10年
15年也就是大概我大概30歲前後
我那時候認識幾個做
房地產的
我們說長輩好了
我其實他們很反感
因為我很怕他們
因為他們在論述事情的時候
他們是屬於那種
你知道嗎
就是我去教你買房子
然後我就借你錢
啊他是要賺你
賺你的房子
賺賺你貸款
然後如果還不出來
他就
便宜拿走你的房
我好害怕
我老一輩都這樣
我從來沒有
第一次於人心感覺到這種不可思議
他們的目標是這個
是但是我
我觀察我可以跟大家講
我觀察艾克斯
他完全不是走的路線的
所以我們今天才會坐在這里啊
所以我覺得反正如果有人要投資的話
這個結構應該是可以參考
就跟那個股市其實都一樣
我覺得一樣
啊如果是一樣
那就完全不同的事情啊
我相信你不會停在這里啦
雖然你說比較輕松
我想要再請教是
你下一步的計劃可能會是什麽
我覺得某種程度來講
我問這個問題我對你好奇
第二個是
大家也可以偷聽一下
對未來
有我們說有望遠鏡的
這樣子的一個個性的人
是他看到了什麽

[來賓-艾克斯]
我覺得分兩塊OK
一塊是在房地產這個領域
就是我過去兩三年
都是以雙北的老公寓為主
但是從今年開始
尤其是選後
就是賴清德未來總統的發言
非常的直接赤裸
他說就是以南部為主
所以我個人在房地產的時間和資源
資金我都會往南部
從嘉義台南高雄屏東
那搭配台積電電子產業設廠這個議題
我會往這邊去深耕
嗯
那在個人事業方面
我會加重自媒體的經營
因為我要認識這些建商
或想了解建商在想什麽
其實我不是個咖
他們完全不會理你
但是當我有一些流量的時候
我才有機會跟他們交朋友
去了解他們的思考模式
你所謂的建商是遠雄那種等級
只要是中區域
其實建商分很多種
但是中南部區
域型的建商其實很熱情很好往
那當然遠雄那種上市櫃
我們應該都見不到了
但是你說在地建商
或是他的高階主管嘛
其實跟他們互動都是蠻有趣的

[主持人-JG]
像我的一些建商朋友
他們會比如說他們在北部的
他會覺得啊不好賣
所以就兼做什麽月子中心啊
幹嘛幹嘛的
我說哎你怎麽開月子中心
哎你怎麽開飯店的
可能是當初不是想要開這些東西的
那如果呼應這個資訊
在呼應你剛剛提供的情報
就是中南部
確實很多人都觀察到這個跡象
那或不我不知道
那我建議大家在聽資訊的時候
我們今天這個Podcast有很多好東西
但是大家不要聽結論
要去看那個內容了
像剛剛艾克斯他提供的內容
就是他覺得是台積電嘛
大家就自己去研究這相關
不要說我們只聽答案
所以你說第一個會往中南部走
第二個是把自媒體做大把它做好
那我覺得這是也很好玩的一件事
因為各位
我這邊發表點個人自以為是的意見啊
就是說台灣的自媒體有一些是偏娛樂的
或者是有些在發表自己的知識的
那如果大家想要看有素養的自媒體的話
有個訣竅就這個自媒體本身
這個人是不是不斷在突破跟學習
如果是那他的內容才有可能一直疊加
他的知識翻譯給大家
不然就是大家東抄西抄了
是就好了嘛
所以我覺得台灣也蠻缺
希望是這樣那如果大家可以分享一下
那我覺得今天很高興
含金量是非常高了
從股市從房子然後電商, 電商連續創業
各位連續創業真的不簡單
你是被你是大了
又被揉又大又揉
然後現在還完好如初

[來賓-艾克斯]
現在一個就是比較小團隊
個體戶還蠻輕松自在
然後你又不小心又要把它弄大
沒有沒有
沒有人數比較大
規模可以大
但人數比較大

[主持人-JG]
我懂我懂
有的比較不一樣的規劃
那今天很高興你來我們這邊
接受我的訪談
謝謝艾克斯

[來賓-艾克斯]
謝謝