楊書林主持人與艾克斯-訪談逐字稿
2024 Feb 01 未分類
波卡老師
早安我是波卡老師，歡迎收聽職人早餐會，EP24用一杯咖啡一個話題，半小時的晨光讓我們一起聊聊每個職業背後那些看不見的設計甘苦談，今天來和大家一起喝咖啡聊天的是，我們謝銘元，他也是電商達人，然後現在也在做房地產的資訊平台，
開始請銘元和大家打個招呼。
來賓-謝銘元
大家好，我是謝銘元。
波卡老師
謝謝銘元。
來賓-謝銘元
今天我們要和大家聊的主題是一位從事線上虛擬，而且在資訊平台上非常強大的這個資訊達人，網路達人，當他轉換到房地產這樣一個很傳統的行業到底會擦出什麼樣的火花呢，先聊聊我認識的銘元，其實我認識銘元在疫情前有一個叫做餛飩大學的一個APP，它其實就很像在大陸我們常用手機去做一些商業課程學習的這個轉體，那我看他把它引進台灣以後，那再做推廣，其實我也加了一年的會員，就是我想在上面學到很多的一個資訊內容，那藉由這樣的接觸以後，慢慢我去了解到，原來銘元很厲害，他除了做軟體之外，他又是網路電商的達人
他們賣這個衣服服飾業賣得非常的好，然後他還不只是這樣子，通常在網路社群上面做各種資訊的分析最近呢，我看他進入到一個房地產的資訊平台上，，開始轉戰進房地產這樣的行業，那當然波可老師因為本身是對室內設計房地產這個行業算有一定的熟悉度
那我就非常的好奇說，哇!，像這樣子一個跟我們行業完全差異這麼大
然後他的做事，這種虛擬的速度非常非常快這樣子一個人物
進到我們，我印象中其實我們房地產是一個傳統而緩慢龐大的一個行業
那這樣子由最快進到最慢，到底會有多好玩
所以我就厚著臉皮特別邀請銘元說，可不可以來我這邊頻道上和大家聊聊
那我非常感謝銘元，我一約，他就說好啊，沒問題我們來和大家聊一聊
那是不是可以直接進入到我們今天的主題
我們請銘元來和我們聊聊
為什麼你會想要進入房地產這樣子一個不一樣的市場。
來賓-謝銘元
好，我先講一下我的創業背景好了
我其實到現在我已經創業超過十五年的時間
那電商不是我第一個創業，電商是第二個
也就是說我從2008開始到2012年我其實是在金融業
然後專門看的是美股跟國際金融市場
那時候其實台灣比較少人關注國外的市場
所以我已經習慣必須在很短的時間，吸收大量的知識然後把它消化之後，做出投資決策，因為2008年是金融海嘯，那時候幾乎每天都有公司倒閉
然後央行有重大的政策出爐，所以就養成了我，快速閱讀快速分析，然後要講給別人聽，不管是透過投影片或者是透過文章，那最重要的是有觀點有邏輯
所以我覺得我的思考模式或是能力，是那時候訓練出來的。
哇，2008我印象很深刻，因為我們公司就是2008年開始創業的
那一開始我也覺得時機還不錯，你知道年初的時候都還蠻好的
然後我手上也接了幾個設計案，就覺得哇，一開始起步就很棒了
我手上有好幾個設計案可以做很開心，然後我記得大概在接近9月10月
那個時候就突然變成是，那個金融危機這樣子出來後，，時等倒閉
哇這種事情老實說，對當時的我來說，是遠在天邊的事情
我們就是個小裝潢商其實和我是沒什麼關係，可是根本事情不是這樣子想的
只是還沒有燒到我們，因為我們是一個慢行業
國外的金融危機爆發以後，可能要四個月六個月半年才開始影響到我們室內設計業，也就是我的創業第二前就開始邁入急速的寒冬沒有案子，那時候過得好辛苦
然後我不知道為什麼整個市場全部都停下來了。
來賓-謝銘元
對，那時候真的是全世界的金融危機，所以真的蠻恐怖的
不過，我在那裏也學到非常多
後來我在2012年就看到粉絲團的崛起
整個流量從過去的部落格平台到FACEBOOK粉絲團
那我就發現了這個商機，因為我是看數字看趨勢看紅利的人
那所以我就很快地投入電商產業也做了十年
大概前六年是非常的順利，公司規模營收也做到四億多
最高峰是220幾個人，。
波卡老師
那時候在國內有算到前面幾名吧。
來賓-謝銘元
就是如果是中小型創業
電商這一塊應該也前20-30.名應該有。
波卡老師
對，因為能夠到兩百人以上團隊，真的不容易
來賓-謝銘元
但是從2017.18.19到後來，其實FACEBOOK一直在調高它的廣告費
因為它自己的獲利也要不斷的創新高嘛，那當然就是從這些買流量買廣告的人下手，對，所以我公司的規模大概是呈現每年20-30%的縮減
波卡老師
很可怕
來賓-謝銘元
其實很可怕，你員工那麼多，人事庫存，我庫存最高成本的金額是超過一億，對，所以那時候其實坦白講過了蠻痛苦的，對，所以就這樣大概熬了六七年
那在去年的時候，我把公司賣掉，賣給郭台銘郭董的旗下的公司，所以也算是一個人生暫停吧
或者是重來的一個狀況，那時候我就在想，我到底要選什麼行業，其實我思考了非常多行業，從個人喜好，個人競爭力
產業的趨勢，產業結構，競爭分析，我大概做了，大概想了一年多吧，然後也做了一些小小的嘗試
那後來就覺得就是房地產了，對，那我大概講一下為什麼，那我們先比較，電商跟房地產的差異
然後我們再來比較股票跟房地產的差異，好啊，這聽起來就很精彩，對，那不管創業或投資，你一定要選一個大的市場
對，那房市呢，其實比電商還要大，甚至它是股市的2.5倍以上，其實臺灣有910個住宅，我們先講住宅就好
商辦廠房不要理它，那，平均的話大概是，平均價格大概都是超過1000萬的，也就是說其實整個，房市是非常大，這是第一點
第二點是，你要創業或是你要找工作，你就要在一個持續成長，不一定要很快速成長，你要在一個持續成長的行業裡面，對
房子越蓋越多，房價越來越高，所以相乘數量乘以價格，就代表整個市場，的價值是持續在創歷史新高當中
整個的占比的總價值。
來賓-謝銘元
它其實是。
波卡老師
雖然不管大家講說要打房要什麼的，但是以結果，目前看到的結果來說，它就是緩緩的一直在往上面，慢慢的去墊高。
來賓-謝銘元
所以整個市場的市值是越來越大，對不對，那我們來看一下電商，電商市場的確是越來越大，沒錯。但是前面幾名已經出現很明顯的，格局了，就是說大勢已定，以MOMO來講，它就是老大。
然後它的營收到今年10月11月都還在創新高，獲利表現也不錯，但是第二名的PC，Home，它就是輸給了MOMO，以及輸給了被蝦皮打趴，那PC，Home本業電商是出現虧損的，而且營收成長也沒有很漂亮，
它是靠它旗下去並購了幾家Fintech公司，的電商，所以它正在進行轉型當中，那Fintech這條路看起來是可行的，所以它把它原有的電商的優勢，
結合Fintech把它轉出新的商業模式，所以我覺得PC，Home正在走一條轉型之路，那我覺得可能在一兩年的陣痛期之後，就會越來越好，
但是電商這一條路，營收跟獲利想要再成長，我覺得難度是非常高。
波卡老師
也就是說其實以電商這個區塊來講，其實龍頭老大其實已經奠定了，那第二第三名其實它的差距是慢慢的，而且都在賠錢，都在賠錢，而且它是慢慢的下去。
來賓-謝銘元
對PC，Home蝦皮都在賠，好那韓國的酷朋來了。
波卡老師
最近不是廣告打很多。
來賓-謝銘元
酷朋其實是韓國的Amazon，它是這種等級，因為韓國市場比台，人口就比臺灣大大概三到四倍，是，對所以酷朋來台，它臺灣雖然第一二年賠錢，但是它對臺灣是很大的費用，但是它對臺灣市場的成長是非常滿意，而且它在韓國以及國外市場是賺錢的，所以它跟蝦皮不一樣，蝦皮是電商的部分一直在賠，
它是用遊戲來燒嘛，遊戲賺錢，但遊戲現在也不好了，所以蝦皮的，就是蝦皮的手續費一直在漲啊，優惠都不見，電到電越收越貴。
波卡老師
其實以前它其實靠那個電到電，或是一些免費的免運費的優勢，來去把PC，Home打下去。
來賓-謝銘元
結果自己也不太行。
波卡老師
結果自己也一起打下去了，好。
來賓-謝銘元
好，好，好，電商我們以大平臺來講，大家都在賠錢，那中小型的，其實也就是維持著，還OK的一個狀態，要持續成長，有人，但是那個數字相對是少數
但是呢，你看房地產住宅市場，因為外資法人不能進來，然後，中國大陸也有限制，對，那臺灣等於都是一般老百姓是你的對手，就是彼此民眾是民眾的對手，也就是說它的競爭強度，並沒有很強，所以我們創業或投入一個事業，你就要找一個，就是對手不強，然後市場還在成長的環境。
波卡老師
這個解讀很棒，就是說如果你今天在電商，其實你要跟的是那種超人等級，一個龐安巨獸，去做一個，站在同樣一個戰場上去對決，但在房地產市場上，
其實除了少數的一個建商之外，其實大部分的，你是跟你差不多，你是類似同樣普通等的，級的人一起，一起在這個競技場上面，雖然是人非常非常的多，可是沒有人是特殊的強度這樣子。
來賓-謝銘元
對，那電商其實很麻煩的一件事，就是FB跟Google的演算法，遊戲規則一直在改，Google大概一季調一次FB幾乎是每個月都在調整。
波卡老師
也就是你受制於，FB或者演算法，能不能讓你被曝光。
來賓-謝銘元
或是你的流量，或是對，曝光或廣告，反正就是你受制於，都會改。
波卡老師
但是以前其實蠻流行的，就是想辦法讓人家加入會員制，這件事情難道不能去克服嗎。
來賓-謝銘元
可是消費者是喜新厭舊的，他會一直嘗試新的東西，也有無數個新的品牌出現，所以其實你說要持續累積下去，除非你有價格優勢，像是Unicool
或是Zara這種等級，你才能夠不斷的，給消費者便宜又新奇的產品，我有聽過說。
來賓-謝銘元
如果你先要打價格戰，其實，你先要打價格戰。
波卡老師
基本上你要很有很有錢，跟雄厚的資本，才能用價格跟人家去做武器，不然一般的人，其實你要走獨特，或是特殊的一個利基市場，不然其實沒有辦法跟資本市場去對抗的。
來賓-謝銘元
對，那我們反過來看房地產市場，基本上，不管你是建商，設計師，或是包租公，或什麼，你核心的能力，基本上是一招打天下然後可能可以用十年，二十年，甚至有更久的時間，例如說水泥師傅，他用的可能是三十年前，他學的那一招，對。
波卡老師
而且他現在賺的錢。
來賓-謝銘元
還比以前還多。
波卡老師
這就是剛剛我們在會前會聊的，我說，我其實，一直都覺得我們這個行業，是很老舊，很傳統，很慢，像烏龜一樣，但它非常非常的龐大
是一個很慢的一個，沉睡的一個巨獸這樣的感覺，但是呢，在我們投入裡面，其實蠻有機會的，因為說實在的，我們投入這個行業的人
不管是設計師或是學生，你看的課本是三四十年前的，你到底有沒有最近十年的課本，我跟你講，你去學校去看，沒有幾本十年內寫的，全部都是三十年前的課本，教科書然後你用的CAD，你用的技術，這叫十五年二十年前的，我二十年前在學校念書的時候，也是使用AutoCAD，只是AutoCAD的版本是R14，然後現在變成是比較厲害的版本而已，然後那你說，你做師傅，水電師傅，木工師傅，他用的工法，他用的技術，甚至他用的材料，我跟你講一定是二十年前的，因為切紅磚，你去問你阿公阿祖，是不是用紅磚砌牆，是，現在你去工地看，除非高樓大廈，不然也是，不然就是紅磚白磚。
來賓-謝銘元
其實還是一樣的工法，不會變化太大。
來賓-謝銘元
可是其實國外已經有很多先進的工法了。
波卡老師
可是臺灣不會去用啊，因為臺灣可能太方便了吧，就好像你用舊方法，其實我砌個紅磚，一個禮拜就砌完了，我幹嘛去學那些什麼，玉柱工法，然後很複雜的東西，因為老方法就可以做完了，對啊。
來賓-謝銘元
所以以從業人員來講，只要你願意更努力一點，然後不斷的嘗試新東西，你在這個行業就會非常有競爭力，對。
波卡老師
因為我不像電商一樣，我要，大家都已經是那種，極高速的那種競爭狀態，然後你每個人在那邊，沖那種10%，20%，30%的能力，一直上去，其實在我們建築或室內設計的行業啊，你只要比旁邊的人多，2%的能力，你就贏過90%的人了，對。
來賓-謝銘元
那最後來講一點，我非常有感的，就是庫存這件事，電商的庫存很多嘛，像食品，它保存期限就是一年多，然後效期過一半，對過一半
你就被平臺退回，好，那你以3C產品，你的庫存是會貶值的，對，好，那房子的庫存呢，不會貶值還會增值耶。
波卡老師
對，這真的是一件很匪夷所思的事情。
來賓-謝銘元
就是你把它當一個事業，一個商業模式來看。
來賓-謝銘元
你的庫存，不用處理它，越放會越值錢，其他的行業都是庫存，只會賠錢，你找倉庫放庫存，管理它都是成本。
波卡老師
而且另外一個是，房地產的庫存，還可以有其他用途，你還可以出租，你還可以做生意，也可以做其他事情，對你的庫存是可以賺錢。
來賓-謝銘元
所以我也常跟朋友講。
來賓-謝銘元
就是與其你，就是花了三五百萬，然後去做一間咖啡店，你不如把這個能力，先拿去上課好好學，然後在房地產事業，你買一個從老公寓，或小套房開始，自己學著如何經營，你這個一個物件，不管它是哪一種類型的事業，成功幾率都會比你開咖啡店高非常多。
波卡老師
其實我們在這個行業這麼久，我是非常認同明源的，這個意見的，因為真的開咖啡店的人，很容易動不動就賠個，一百五到兩百萬
然後通常如果你，我這樣講好了，如果找我們做咖啡店，有些假如說是年輕人，充滿了夢想，跟我說我要準備開咖啡店，然後什麼東西用最新的，用最酷最炫的然後我都問他說，你們有沒有什麼特殊技術，還是你的咖啡豆，還是你們得世界冠軍，如果都沒，那你在網路上是經營很久嗎，也沒有，那我都會勸他說你要不要考慮稍微做小一點，不然的話可能，大概一兩年後，你就會叫我過來再猜一次。
來賓-謝銘元
對我們剛剛比較完，以事業來看，做房地產的行業，絕對會比做電商還要，存活率還要高，然後可以相對比較輕鬆，又能持久的一個行業，那我們來比一下，我們把房子，當做是一個金融產品來看，這裡我也告訴大家五點，就是買房絕對比買股好，第一個，我們把自己當做是平凡人，在房地產的世界，我統計過，從2013年實價登錄，開始有資料以來，轉手買賣的人，有85%都賺錢，只有15%是賠錢的，那如果再加上長期持有，都不賣房子的人，那如果再加上長期持有，絕對超過9成，甚至是9成5的人都賺錢，那我們不要把自己當做是特例，就是出類拔萃很強，沒有我們就是一般人，就是9成以上會賺錢，就算你以今年房市非常非常冷的第一季來說，轉賣有97%的人賺錢。
波卡老師
但是這應該是指，他已經買了很久吧，因為我們這些年的房地產市場，其實是緩慢的上去。
來賓-謝銘元
這三年漲非常多了，你只要在兩三年前買的全部都賺，你只要在兩三年前買的全部都賺，對我記得像。
來賓-謝銘元
就是說你不要犯低級錯誤都會賺錢。
波卡老師
尤其是我聽說像那種預售屋，幾乎都賺翻了。
來賓-謝銘元
對，他們都是20-30%以上或是更高在賺。
波卡老師
可是這些是因為我們的歷史經驗，房地產是一直在墊高的狀況下，
那當然剛剛有提到，會不會有一天往下，其實不是這麼的容易，
但是持平的時候加上，我們台灣的稅制跟一些持有的成本其實相對國外來說是低的，不太容易跌的原因，其實不太容易跌的原因，因為你的持有成本跟維護成本並不高，可是我剛才有聽到您說，如果是房地產跟這個股票比起來，
你會覺得房地產比股票還要好，其實這一點我會很好奇是，其實股票的話，他的流動性跟幅度是高的，那如果有些人專門去研究股票的話，我看到他們
當然我知道耶，不是每個人炒股都會赚錢，很多人炒股都會欠一屁股債，如果你是認真有一樣的能力去做股票的话，不是股票邏輯上它應該。
來賓-謝銘元
請聽我慢慢到來，因為你也是這方面的專家。
來賓-謝銘元
我們用數據來講，股票大概二十兩成的人賺錢，全世界都一樣。
來賓-謝銘元
再來期貨當沖保證金，大概九十幾趴的人都賠錢，對好，這是券商給我的朋友給我的資料，那為什麼會這樣呢，因為持有制度不一樣，房地產因為它的交易成本高，可能買兩趴賣四趴，賣房平均三到六個月才賣得掉。
所以你在這過程當中，你會深思熟慮，不會很衝動，或是立刻就可以賣掉做決定，但是股票呢，你可能今天大漲，就覺得自己是股神，就重壓
然後可能連遇到兩顆子彈，或是金融海嘯，或是疫情來連續跌停，然後可能連遇到兩顆子彈，你就會歸零，那反而流動性高，它很快轉手，反而是不利長期持有，那你以就是變現能力來講，其實房地產也有理財型房貸，它比股票還快啊，你APP或網路銀行用一用，立刻瞬間把錢匯到你的帳戶，這是現在啦，大概以前不是這樣，但現在就是非常非常方便，像永豐有些銀行，你線上的銀行，可以直接增貸，它線上IT全部用好，你線上按一按就增貸，然後轉出來錢就出來，所以變現或是資金融通這件事，其實房市跟股票，股票可能還要T加1或T加2，其實我覺得就是，這個已經差不了多少，
其實沒有想像中的這麼的緩慢，因為以前的印象可能會覺得很慢，但是其實現在都有各種方式，把錢用出來了，所以這個是一般民眾比較沒有更新最新的資訊，可能比較不瞭解的地方，對那剛剛在講到，一樣我們從交易對手來講，你民眾是對民眾，一般人的一生，80歲好了，你可能交易房子，頂多交一個三四間，但是如果你專業一點，你在這個行業工作，你要在一年做一間，這其實是不難的，那其實不管你做任何行業，都是經驗不足的，你會不斷的透過練習，增加你的能力，對不對，所以你只要在這個行業裡面
或你多練習更積極幾次，你一輩子都可以用，這個能力一輩子都在，股票不一樣啊，你看那些全世界的精英，都是在他們的國家股市啊
避險基金外資法人，然後還有國外的人會來競爭，甚至有專業專職的散戶投資人，他很專注一天研究好久，長期累積下來，那你怎麼會覺得你贏得過這些人，對你看，所以你這樣聽我講一講，有沒有覺得房地產，你就簡單做，不要想太多，也不是說不要想太多，一開始做好功課，學好你可以用一輩子，然後謹慎的做出你的投資決策，好那我們一樣來看，歷史的資料表現，房市的空頭市場，這邊用的是信義房價指數，因為我不太看，就是用在講房市的時候，其實就兩個市場，一個是國泰房價指數，看的是，預售屋市場，一個是中古屋信義房價指數，那我個人是覺得，信義房價指數比較有代表性，原因是，臺灣一年大概就是平均增加，11萬戶新的房子出來，那中古屋全臺灣住宅，有910萬戶，那當然是910萬戶，比較有代表性，但是大家都比較喜歡看預售屋，因為比較新，比較有話題，
好那我們來看信義房價指數，他在2008年的時候，金融海嘯，指數只跌6個月，跌了7.4%。
波卡老師
哇才6個月，其實我覺得今天民園都用資料來說話，其實很多地方跟我們想像是不一樣，因為我們會用感覺的時候就知道，金融海嘯的影響其實是影響好幾年的，那原來他在指數上面，其實真正只有6個月，或是聽你身邊朋友多慘多慘。
來賓-謝銘元
通常都是感覺，那因為我是做投資決策，要有邏輯有資料以及歷史來支援，對那那個金融海嘯的時候呢，台股大盤是跌了6成，60%個股跌9成到處都是，對好，那我們一樣再看另外一個空頭市場，那當然金融海嘯過後，全球印鈔票QE，那全球房市都大漲臺灣也漲了不少，到了2014到2016，不管是奢侈稅，房地合一稅，或者是貨幣合一稅，或是政府打房，還有持價登錄上線
讓很多弊端都現行了，所以房市呢，從2014年到2016年，走了大概三年的空頭，信義房價指數呢，又跌了7.9%而已你說會那些跌很多套牢的，都是買預售物買超貴，經典的就是新莊富都心，從2014套到去年2022才解套。
波卡老師
不是說去年或今年才解套，因為我有些客戶在那邊，他就說那時候在最高點買下去，但是等到今年才稍微勉強持平。
來賓-謝銘元
對所以這就是你買房，當然也有很多產品，但是你自己必須先做功課，那我個人的習慣，不管股票或是房地產，或是電商行業我都一樣我進去這個行業，我就把先把他的歷史事件全部看過，有資料我就抓回來自己研究，像我當初研究美股是把100年的股市，債券原物料全部資料抓出來，再買一堆書交叉比對。
波卡老師
這個不是一般人可以這樣做的，這個有沒有什麼訣竅，讓人家稍微透露一點你的分析，或讀書的小秘訣。
來賓-謝銘元
應該說我覺得第一個是我很愛做研究，我很喜歡研究東西，然後有自己的觀點去驗證，那我覺得如果你沒有辦法這樣做，其實你可以多上課
像我自己我大概為了進入房地產市場，我花了三十幾萬，就是市面上，投資型的老師是實戰派現場派的，我也上了，實踐大學的課建材課，水電課我也上了，社區大學的水電課我也上了，線上課程的什麼水電宅師傅還是什麼，我也是上了能上他書我全部不管是自己買，或是圖書館借，我大概都看完，當然看完不代表你就會做，但是至少絕對可以保證你不要犯低級錯誤。
波卡老師
其實上課，或者是去考證照真的是最快，證照我也有，有系統的。
來賓-謝銘元
因為像我今年有跑去考那個包租代管的。
波卡老師
我就很快速的去把包租貸管的一些什麼法令，然後會遇到的租貸關係，就可以比較有系統的很快速的去看一遍，雖然看一遍以後我就想說包租代管好累，我沒有要進去做，但是我很快的就瞭解到說，原來包租代管然後跟各方面去做轉介的工作，可以怎麼去連起來，沒錯。
來賓-謝銘元
我自己不動產營業員。
來賓-謝銘元
我有租賃牌照，我也有，那我還嘗試去挑戰不動產經紀人，但是我上了幾堂課，我就後悔了，因為土地稅法土地法你根本就遇不到，也很難想像
完全不知道他在講什麼，對，所以我就放棄考不動產經紀人，跟那個地政事，我覺得算了。
波卡老師
地政事也很難，對，因為不動產經紀人相對簡單。
來賓-謝銘元
我都已經負擔不了，我覺得以我這麼愛讀書的人，都受不了，對。
來賓-謝銘元
好。
來賓-謝銘元
那我們再看回股市，就是2022年台股就跌了32%，它只是一個小空頭就跌了三成，股票各股腰斬五成多的是，所以從這裡來看，是不是在空頭市場房地產，為什麼人家說保值就在這邊，那第五點也是我覺得，我研究完所有金融商品
不管實體虛擬數位貨幣最新的，我都研究完了，房地產，是所有金融產品裡面，唯一可以長時間開杠杆的產品，也就是說你只要出20%的資金，銀行會借80%給你，這個再，那更重要的是你的還款期限可以長達30年到40年，那更誇張的是，你只要付利息，本金不用還，還是可以，就是你就算你真的還不出來你去跟銀行談，還是有機會，他也不想你違約。
波卡老師
對你只要基本上利息付得出來，都是可以。
來賓-謝銘元
基本上有機會就可以談。
波卡老師
都有機會。
來賓-謝銘元
不要太誇張你的信用，不要太誇張，讓人家好做事都可以談。
來賓-謝銘元
那臺灣呢，在央行的控管之下，臺灣的住宅違約率是萬分之六，創歷史新低，第二季的數字。
波卡老師
這個應該是，不管跟任何行業比起來，這就應該就算超級低吧。
來賓-謝銘元
跟全世界，我應該覺得應該就是歷史第一，全世界第一，那一萬人裡面只有六個人違約，這個是比例低到不可思議，也就是說，臺灣的房市根本沒有泡沫
是非常非常非常健全，所以大家不要去期待，房價會大跌，沒有這回事，你從歷史的空頭，或是現在的市場，都比以前任何一個時間都還要健康
那政府是打炒房，他不是打房，雖然央行總裁已經講很多遍，但是沒有人理他，媒體還是說央行打房，他其實是打炒房，他是把它變得更健康
因為打房這句話比較有聳動一點。
來賓-謝銘元
才會有新聞效益。
來賓-謝銘元
對那我們反過來看股票嘛，股票開杠杆，你可以透過融資或質押股票，他的杠杆倍數，像房子是五倍，股票是2.5，那最大的缺點是，只要他有一個叫做融資
融資維持率低於130%，那簡單來講就是股票跌22%，你就要在兩天內把錢補進去，不然你就會被券商或銀行，直接斷頭賣出股票，你看房地產是，你只要三四十年付了出利息，他會想盡辦法不要讓你違約，但是股票是，你只要兩天內沒有把錢補到，他就強制斷頭，所以你看以投資金融商品來講，我找不到比房地產更好，所以你看我們在回歸到，事業跟投資這兩件事，有沒有覺得房地產真的是和藹可親，就是這是一個我覺得可以長期投入，而且你會越做越輕鬆，你所做的努力都會持續的累積複利出來
他不像網路一直變，然後消費者喜好也一直變，那股票一樣啊，下市的股票很多啊，因為他也是從產業累積轉換出來的嘛，但是只有房子土地是屹立不搖，站在那裡長期持續增值，你的能力也一樣，所以這是我就在思考了，人生下半場，未來的40年甚至更久，我要選擇哪一個行業，我就是選擇房地產。
波卡老師
謝謝銘元，這樣聽起來以後，那我們都開始就想要開始存錢買房了，這樣子，那個外面有一些什麼空頭總資利，那我們銘元可以來加個這個，我們不算空頭
我們叫做多頭，長期樂觀。
來賓-謝銘元
長期樂觀啦。
來賓-謝銘元
因為其實我們在這個行業裡面。
波卡老師
真的是看到，他其實相對來說，很安，其實我們我之前是沒有想過，那麼細的一個數字的比較，但是不管你看到哪裡，你都會發現房地產，他其實是一個平平穩穩，慢慢往上，而且你剛剛講到持有成本，他還有一個特性就是，我們在市場上常常會看到一些，很幾乎快零成本的地主出來了，就是因為他如果是繼承，或是在分回來的，他根本沒有成本。
來賓-謝銘元
對啊那是人家基因的，祖上有德啊。
波卡老師
對這個是，這個是人家祖上有德，是人家給他的福，對這個是人家祖上有德，這是沒有辦法的事，但是如果我們自己要累積的話，其實我們就要用時間，慢慢去換這個金錢，但是因為他相對安全很多，那幫我們來休息一下。
然後我們接下來進到下一個階段我們剛剛聊到銘元，他為什麼選擇房地產，這樣的一個市場，去投入的一個理由，那他分析的非常精彩，給我們很多的一些有用的訊息，那接下來我想請銘元
因為我聽說你現在進入到這個樂居這樣一個房地產資訊平臺，那是不是可以跟我們聊聊，你進入這個房地產資訊平臺的原因，跟你現在在裡面在做什麼事情。
來賓-謝銘元
好，其實我過去，還有開一間出版社，那因為樂居的創辦人李毅農，他當時候在七八年前，剛要創業的時候，我們就認識然後有幫他出版他的第一本書，也是唯一一本書，那後來他非常厲害的，就是從一個網站，慢慢變成了現在一百人的團隊，那在去年因為我就像我剛剛所說，我很愛做資料研究分析，那因為我認識李毅農，然後就想跟他請教，那因為我是用以前股票市場的分析邏輯，我就覺得房地產應該也要有資料才對，但是我自己在網路上找，怎麼都找不太到相關的資料，然後我就LINE李毅農說，這些資料你知道哪裡有，他就說樂居有外面沒有，但是樂居目前沒有對外要開放，所以就是這樣，那又過了三個月，我又遇到了新的想法，我想把這些資料搞清楚
我傳LINE問李毅農說，你這些資料有沒有，他說樂居有，然後但是外面沒有，那我們也還沒有，未來會把這些資料開放出來，對好
我就說好，那我到時候再請教你，或是你們有新的服務，我再來成為客戶，好，那就在去年耶誕節前，那時候我在美國，Happy的時候
李毅農就說，他們的資料平臺叫樂居pro，預計在2023年的11月上市，然後所以他們提前一年，在做一些使用者的訪談
那因為我自己過去，長期都使用國內外的金融資訊平臺，那所以他想請我跟他們的PM做訪談
好我就在國外美國連線，那我就聊了快跟他們分享快一個小時，包含這些財經平臺怎麼用啊，以及你這樣UI的設計會讓我有些困惑，不知道怎麼點選
那怎麼做會比較好，那我們就聊得非常開心，那聊完呢，那個創辦人就跟我說，他覺得PM跟他講說收穫非常多，那他想要找時間跟我聊聊，那問我回國的時候，有沒有機會碰個面，我就說好啊沒問題，然後碰面的時候呢，我記得是在某一個禮拜五我跟他下午跟他約，然後他就問我說，如果我要學房地產，樂居這邊有非常多資料，以及他在這方面也是十幾年經驗，從土地到開發到銷售，房仲他都有經驗，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣去參與，那因為我那時候公司剛結束掉，我也還在找新的可能性嘛
所以我就說就聊聊看，那聊完我們在那一天，應該聊兩三個小時，那聊得非常開心，那他問我有沒有意願上班，我說好啊可以啊，只是我還不確定
因為我15年沒上班了，我不確定我能不能適應上班族的生活，那既然反正你敢用我，我也敢來上班嘛，然後他就問我，那我就問他希望什麼時候
他就說三天後就是禮拜二，因為禮拜一還禮拜二，因為是1月2號，我說好吧，那就也沒有多想，原本想說還可以休息一陣子。
波卡老師
就馬上就調試一下心情。
來賓-謝銘元
對那就很快就來上班了，所以我去樂居做的是研究部的主管，那我的任務呢，就是把創辦人或者我個人對於房地產資料或房地產，市場的觀察，透過文字短影音長影音向YouTube，提出我們的觀點，那當然前半年我應該是他帶著我做，就是他有什麼想法，然後請我去落實，然後我把相關的資料或觀點把它補齊對那在今年的5月開始，就變我自己要開自己的，上自己的YouTube頻道，以及拍短影音，所以我就必須把我自己的觀點，就是整理出來，而且透過文字圖片，長短影音去呈現出來，所以對我來講，這是一個非常有挑戰性，而且不斷的學習成長的工作，因為我以前是擅長用文字，我根本就不擅長用影音，因為像就是蘇靈哥也知道，就是影音你長影音跟短影音，做法不一樣
而且你要有畫面感，你要跟，跟腳本要先寫好，甚至分鏡要跟設計都先對過，跟後制要對過，所以這裡對我來講，除了房地產的專業學習之外，內容的呈現方式，長短影音以及表達能力，我覺得我在這邊就是收穫非常多。
波卡老師
那這個我還有感觸，我其實我從，我本來是室內設計師嘛，然後我現在花了很多一些時間，投入到這個YouTube影音
甚至說現在我也在做這個短影音，剛講說這種表達方式，表演方式，我真的是在這裡面碰的滿頭包，然後一直磨到現在
因為像我們團隊的同事跟我說，老闆你講話沒有一種邀請感，你要很親切，我說很親切，那我們就很親切的來講話吧，你就太輕浮了，什麼不能太輕浮，那我們緩慢一點
那個大家好，然後我要很歡迎你，然後就講完以後說，你這聽起來很假欸，你就看起來就是好像你有什麼，有什麼就是很假的在邀請人家，你根本沒有誠心誠意，這裡我給你一個建議。
來賓-謝銘元
就是做自己就好，不要想那麼多，那做自己，我覺得我就比較像是個教書匠，那沒關係啊，每個人有每個人的，很像在教書的樣子。
波卡老師
每個人有每個人的風格啊。
來賓-謝銘元
那好這裡就牽涉到短影音，好我們以短影音為例。
來賓-謝銘元
短影音有幾個平臺，Ttalk嘛，FB，Reels。
波卡老師
對。
來賓-謝銘元
Google的YouTube的Shorts，是，其實每個平臺的TA，就是觀看用戶，跟他的性質都不一樣，所以以我自己拍的，短影音來講
我不適合Ttalk上的族群，也不適合Ttalk的演算法，我跟你比較像是，我把一個房地產的小知識，或是一個小觀點
在59秒內，把它講清楚，嗯，但是在Ttalk上，它是一個娛樂型的平臺，沒有人要聽你說教，所以我就放棄了，我還是會放上去，但是就500觀看
300觀看，隨便。
波卡老師
就是下載上傳，因為其實像我現在的短影音，我的觀看數最好的，其實是在FB的這個Reels上面，它其實那個Reels，我很容易就能夠到，就是破千或是多少這樣子，其實我很容易上去
然後第二的就是Shorts的部分，那我其實有把它丟到Ttalk，或者是小紅書上，小紅書最慘了，我丟到小紅書上，小紅書上的時候，那個觀看數都不到100，超爛的。
來賓-謝銘元
對小紅書就是先給你100，那Ttalk因為要經營臺灣市場，它會先給你300，你說對了。
波卡老師
我都差不多300到500之間，那是低標。
來賓-謝銘元
那如果你連300，可能連100都沒有，就是你的帳號違規，被它限流了，對所以這個我都有研究完，我應該沒有被限流。
來賓-謝銘元
因為我裡面有一兩支，有到將近于大概10萬，但是我大部分平均都在300到500。
來賓-謝銘元
對所以這時候你就要抉擇了，你要不要為了Ttalk，對所以這時候你就要抉擇了，Ttalk的演算法，或觀眾的喜好去改變，但是坦白講，不是每個人都能一直改變這麼容易切換。
來賓-謝銘元
而且其實我們的時間有限。
波卡老師
很難說我針對不同平臺，然後我其實同個主席，做好幾種的表現，其實蠻困難的，有它的難度。
來賓-謝銘元
那像我自己或樂居都一樣，我們就是以專業，比較說教型的方式呈現，所以比較好的結果，會是在，在Facebook。
來賓-謝銘元
因為上面的TA大概就是35到40以上，大家都習慣看正經的東西，不是娛樂型的。
波卡老師
講到這個我就要補充一下，我前一日跟那個，就是，誒那個叫什麼，我有一個賣，突然名字突然想不起來，就能做女裝然後賣很多這個，就是女裝的這個店商，好，喔Aspace，Aspace的老闆Louis，然後我在跟他聊天的時候，因為他是我，那個EMBA的同學。
來賓-謝銘元
喔Aspace我知道，對Aspace。
來賓-謝銘元
Louis，他也很厲害。
波卡老師
然後我那時候跟他聊，我們就聊到說，因為他那時候說，他在弄那個IG的圖片，然後IG圖片的時候，他就說，他現在都被他們同事覺得這個，IG圖片放上去都是，看起來一看就知道是。
來賓-謝銘元
老人家在看的，老人做或是男生做的，對然後他就跟我講一個心得。
來賓-謝銘元
我一聽就覺得。
波卡老師
這樣一針見血，他說，他說只有我們這種，就是三四十歲以上，好四十歲了，我們都四十多歲了，他說，正常IG上面的，年輕十幾歲，十五歲十七歲的小妹妹，放的照片就是一定是放的歪七扭八，然後會模糊，然後也不會打，正經的打幾個字，凡是看到，對水平線的，或者上面會很認真的，說這張照片在幹什麼一看就知道是老人。
來賓-謝銘元
對所以我自己也是，直接放棄IG這個平臺。
波卡老師
就是一天丟上去。
來賓-謝銘元
然後不要看成效，因為我知道也不會有成效。
波卡老師
真的我被他一攪，突然想，我的IG全部都很認真的想，上面要寫什麼內容。
來賓-謝銘元
對所以這是我，白天上班的工作，那晚上跟週末呢，就是主業，我真正的事業主業，是買老公寓來整修，然後出租，然後就一直複製這個模式，對所以，就是還蠻忙的啊，但是我還是喜歡，嘗試新的東西，新的可能，其實講到忙這件事情。
來賓-謝銘元
我今天一看到。
波卡老師
那個，我，我今天一看到銘元，我就跟他說，其實我覺得銘元，你到底有沒有睡過覺，我看到你就是，那個FB啊，LINE啊，論壇啊，群組啊
每天都有分析報告，我就說你的，你又在樂居，你又在做房地產的研究，然後每天寫報告，你到底要不要休息。
來賓-謝銘元
有時候寫東西，或是看東西，是我的休閒娛樂，這比較跟一般人不一樣，我反而不喜歡，出去吃吃喝喝，越來越少啦，就現在覺得，早上五點起床，
開始讀書寫文章，好像還不錯哦。
波卡老師
對啊，這不錯不錯不錯，其實我也是習慣，我大概也是五點起來，不過我的，我的五點起來，其實跟銘元不一樣，我是因為，因為之前是，哄小孩睡覺，大概十點十一點，哄小孩睡覺
通常哄完我就睡著了，所以我就已經習慣，大概在，四點半五點半，五點起來，那時候很安靜，沒人吵我，我通常這個時間，也是我的看書，跟整理資料的時間。
來賓-謝銘元
開始覺得，這是不是年紀大了的表現。
波卡老師
我不知道是不是，再過，再過一段時間，我們可以在公園，一起看到，在做，打太極拳嗎。
來賓-謝銘元
有可能哦。
波卡老師
那我們來聊聊，聊聊這個樂居的事情，那，對於，因為我們今天，已經分析了很多，跟房地產相關的話題，那對於未來，這個房地產，因為其實你也投入過，一段時間你覺得，假如說，之後，我們不要講太遠啦，我們可能比如說，五年十年這樣，房地產的一個，發展，你會認為，有什麼樣的一些，觀點或建議，或者是大家，既然聽了前面那麼精彩的分析，大家聽到，我都想要存錢，趕快去買房，買房子了，那我們，可以有什麼樣的建議，來著手。
來賓-謝銘元
第一個是，當然學習就看個人啦，那我建議上課，以及把相關的書，因為我是很愛做研究，就是都上，都學，對，至少你不會犯低級錯誤，這是第一點，第二個是，你在買房的時候，如果你想不賠錢，或是買便宜，一定要看銀行的估價因為銀行是極度保守，那通常銀行的價格，會低於實價登錄，大概15到20%，所以如果銀行，跟你談貸款的時候他不願意借你八成，這背後的意思就是，你買貴了。
波卡老師
而且這個就很有用哦。
來賓-謝銘元
對，所以你只要買在，估價，我自己是買在估價以下啦，對，沒有估價以下我不買。
波卡老師
這聽起來就非常的厲害。
來賓-謝銘元
其實有難度啦。
波卡老師
它已經比實價登錄低，打八折了，你還可以比這八折再低，那就是厲害，對，所以屋況通常不好。
來賓-謝銘元
所以你要有能力處理它，對。
來賓-謝銘元
像我自己為什麼要搬水泥啊，在頂樓做防水工程，我也都做啊，油漆粉刷那些都基本，那當只有你自己做過幾次，你以後點工，或是請師傅來，你才不會被啊
糊弄嘛。
波卡老師
但我覺得這個是你啦，那我們可以呼籲一下，其實你不要那麼辛苦，如果每個人都跟民園一樣，自己這個一毛錢，都不讓人家賺到的話，那我們室內設計公司，就要餓死了。
來賓-謝銘元
沒有啦。
來賓-謝銘元
我後來還是都那個啦，外包啦，其實不一樣的。
波卡老師
不一樣的一個情況，因為有時候有一些，基礎整修，講真的，點工點料是便宜很多的。
來賓-謝銘元
我只會基本的啦，但是出問題，你還是要自己能夠處理啊。
波卡老師
對對對，那除了，這個已經給一個很棒的建議就是，這個已經給一個很棒的建議就是，我們可以用銀行的這個估價來，判斷自己，有沒有買貴或買便宜，對，那可是如果我每次都看到，是貴的話
那我還沒有其他的方向啊。
來賓-謝銘元
還有一招，就是，我自己都這樣做，我自己住的，我用租的，你可以租電梯大樓，然後租比較核心地段，因為臺北市的租金報酬率
只有兩趴以下。
波卡老師
才兩趴哦，所以你用租的是比較便宜的。
來賓-謝銘元
沒有用杠杆之前啊，所以你租是比較便宜，那你用杠杆之前啊，那你自己可以買新北市，或是桃園拿去出租，在新北桃園，比較有機會買在估價以下，然後出租給別人。
波卡老師
因為有時候房租，其實它對比起來，那個房租的比例，其實是相對，有比較划算的。
來賓-謝銘元
對對對，然後還有一點是，買喜歡的東西，總是要付出貴一點的代價，但你如果只是買來出租別人，你就是看數字就好。
波卡老師
其實就是因為銘元，他這個很理性的分析，我們要把喜歡的跟投資的，是分成兩件事。
來賓-謝銘元
對喜歡你用租的，住別人都幫你準備好，又好地段嘛，對不對，住一住如果不喜歡，還可以再換新的，對我就是住五年，我會換一個地方，享受不同的生活方式，每五年就換。
來賓-謝銘元
換新車換新房子。
來賓-謝銘元
沒有我這裡講到了，那個年輕人有錢，麻煩買房不要買車。
來賓-謝銘元
車子你一買。
來賓-謝銘元
就是先跌25%，然後每年跌價，以及繳各種稅，油錢跟那個保險，還有像BNW，第六年就開始壞，哇，超厲害，我們好幾台都一模一樣。
波卡老師
其實我覺得買車是，我覺得當我孩子出生以後，我會比較深刻的，會去建議說，我覺得要有一台車，是一代孩子出門是方便的，但是在我還沒有孩子之前，我真的覺得，其實
因為當然一方面，我的大部分生活就在雙北，交通相對是方便一點，那我其實大部分都，不太會用到什麼車子，在雙北真的捷運超方便。
來賓-謝銘元
然後不然就自己租車嘛，現在的租車也非常方便，現在共用又更方便，租車也非常方便，租車什麼都超級方便，而且都蠻新保養的嘛。
波卡老師
而且如果，剛剛有比較過房地產跟股票，房地產跟快時商業，電商業，如果今天把房地產，再跟車子一比，我相信一定會被你比到那個，不知道比到哪裡去了，真的。
來賓-謝銘元
然後再來是，你在買房之前，一定要想著以後怎麼賣，所以現在的趨勢就是買兩房，不要買三房，那一樣你想住三房四房，你就去用租的
那你買的就是買兩房，因為，以後的主流絕對就是兩房了。
波卡老師
對，就是我們買之前，要先想好怎麼出手，對，比方說買的很開心，然後最後最後面，看似資料上都一直都覺得，很划算，好像很不錯，結果最後面
因為你根本就完全沒辦法處理掉，對。
來賓-謝銘元
然後我也，常常有朋友就會，有困擾來問我，或很生氣的跟我說，為什麼我的房子，已經買了五年到十年，銀行還是給我的建價
跟我之前買的價格，沒差多，多少房子過五年十年，不是漲很多嗎，那這時候我只能說，如果他是比較懂的人，我就會說，那你就是當初買貴了
而且貴很多，那比較不懂，我就呢，就安慰他，然後說多找幾家問問。
波卡老師
問問看，會不會問到哪一家，幫你估高一點。
來賓-謝銘元
也有可能，這實際上是有可能的，但是如果你找了好幾家，在賣的時候，價格都不漂亮，銀行估價都很差的話，轉貸啦，對，就代表，你當初買太貴了。
波卡老師
那在最後啊，我會有一個好奇的問題，因為你曾經是有在這個金融業嘛，每一家銀行，如果他幫你去做估價的話，他背後會連線嗎，就是比如說，我A銀行估完以後那B銀行他會知道，A銀行的估價參考，他告訴你嗎，還是說因為他們彼此是，不會相通的，所以才會出現說，你可能多問幾家，有可能你會問到划算的。
來賓-謝銘元
估價是不會，但是如果問貸款，條件進入到你簽約，或是在詢問前，有時候他會跟你簽，授權他去做聯徵
或是銀行有些，真的是給你做聯徵呢，上聯徵查，這個是會留下記錄，但是估價是不會，只是你要怎麼讓，銀行的房貸專員
為你免費做估價，這又是另外一個學問了，因為他沒有義務幫你啊，他做任何事情，都是有銀行的費用的，成本的。
波卡老師
對對對，因為他如果你沒有確定要買，他或是說，他不可能一天到晚應付你，就幫你一直在做，這麼多的估價嘛，對啊。
來賓-謝銘元
對啊，不過現在也有很多網站，包含樂居，各種銀行，永豐富邦，都有線上的估價系統，那線上的估價系統，通常比較保守，你可以再加個
5到10%上去啊，因為免費的，他們會用保守一點，以免未來有爭議。
波卡老師
我知道會有爭議啊，不然他說，我就看這個網站，估的多少錢，為什麼你估的不一樣。
來賓-謝銘元
對所以他們都會保守估一點，但是也大概就是5%落差啦，你自己心裡有個底啊。
波卡老師
哇今天非常謝謝銘元，我覺得這個銘元，今天給我們的分析是緊湊，而且都有資料去佐證的，大家我覺得，大家應該不能只聽一次。
來賓-謝銘元
這集要多聽幾次，這集要幫我重新回播好幾次。
波卡老師
而且啊，這一集一定要看，我們銘元這麼精彩，告訴他這麼多，房地產可以賺錢的機會，跟資訊的訊息，幫我在底下多多的，留言給銘元
一個意見哦。
來賓-謝銘元
麻煩給我五星好評。
波卡老師
對要給五星好評，然後還要給評價，如果這個評價給的多一點，我去看看能不能再邀請銘元來，再來一集，來跟我們講講後半段，還有什麼，秘技可以再跟大家分享一下。
來賓-謝銘元
希望以後有機會再來分享，那就請大家五星好評，謝謝。
波卡老師
謝謝銘元，那我們今天的，職恩早餐會就到這邊咯，那我們下次見，拜拜，拜拜。
來賓-謝銘元
拜拜
早安我是波卡老師，歡迎收聽職人早餐會，EP24用一杯咖啡一個話題，半小時的晨光讓我們一起聊聊每個職業背後那些看不見的設計甘苦談，今天來和大家一起喝咖啡聊天的是，我們謝銘元，他也是電商達人，然後現在也在做房地產的資訊平台，
開始請銘元和大家打個招呼。
來賓-謝銘元
大家好，我是謝銘元。
波卡老師
謝謝銘元。
來賓-謝銘元
今天我們要和大家聊的主題是一位從事線上虛擬，而且在資訊平台上非常強大的這個資訊達人，網路達人，當他轉換到房地產這樣一個很傳統的行業到底會擦出什麼樣的火花呢，先聊聊我認識的銘元，其實我認識銘元在疫情前有一個叫做餛飩大學的一個APP，它其實就很像在大陸我們常用手機去做一些商業課程學習的這個轉體，那我看他把它引進台灣以後，那再做推廣，其實我也加了一年的會員，就是我想在上面學到很多的一個資訊內容，那藉由這樣的接觸以後，慢慢我去了解到，原來銘元很厲害，他除了做軟體之外，他又是網路電商的達人
他們賣這個衣服服飾業賣得非常的好，然後他還不只是這樣子，通常在網路社群上面做各種資訊的分析最近呢，我看他進入到一個房地產的資訊平台上，，開始轉戰進房地產這樣的行業，那當然波可老師因為本身是對室內設計房地產這個行業算有一定的熟悉度
那我就非常的好奇說，哇!，像這樣子一個跟我們行業完全差異這麼大
然後他的做事，這種虛擬的速度非常非常快這樣子一個人物
進到我們，我印象中其實我們房地產是一個傳統而緩慢龐大的一個行業
那這樣子由最快進到最慢，到底會有多好玩
所以我就厚著臉皮特別邀請銘元說，可不可以來我這邊頻道上和大家聊聊
那我非常感謝銘元，我一約，他就說好啊，沒問題我們來和大家聊一聊
那是不是可以直接進入到我們今天的主題
我們請銘元來和我們聊聊
為什麼你會想要進入房地產這樣子一個不一樣的市場。
來賓-謝銘元
好，我先講一下我的創業背景好了
我其實到現在我已經創業超過十五年的時間
那電商不是我第一個創業，電商是第二個
也就是說我從2008開始到2012年我其實是在金融業
然後專門看的是美股跟國際金融市場
那時候其實台灣比較少人關注國外的市場
所以我已經習慣必須在很短的時間，吸收大量的知識然後把它消化之後，做出投資決策，因為2008年是金融海嘯，那時候幾乎每天都有公司倒閉
然後央行有重大的政策出爐，所以就養成了我，快速閱讀快速分析，然後要講給別人聽，不管是透過投影片或者是透過文章，那最重要的是有觀點有邏輯
所以我覺得我的思考模式或是能力，是那時候訓練出來的。
哇，2008我印象很深刻，因為我們公司就是2008年開始創業的
那一開始我也覺得時機還不錯，你知道年初的時候都還蠻好的
然後我手上也接了幾個設計案，就覺得哇，一開始起步就很棒了
我手上有好幾個設計案可以做很開心，然後我記得大概在接近9月10月
那個時候就突然變成是，那個金融危機這樣子出來後，，時等倒閉
哇這種事情老實說，對當時的我來說，是遠在天邊的事情
我們就是個小裝潢商其實和我是沒什麼關係，可是根本事情不是這樣子想的
只是還沒有燒到我們，因為我們是一個慢行業
國外的金融危機爆發以後，可能要四個月六個月半年才開始影響到我們室內設計業，也就是我的創業第二前就開始邁入急速的寒冬沒有案子，那時候過得好辛苦
然後我不知道為什麼整個市場全部都停下來了。
來賓-謝銘元
對，那時候真的是全世界的金融危機，所以真的蠻恐怖的
不過，我在那裏也學到非常多
後來我在2012年就看到粉絲團的崛起
整個流量從過去的部落格平台到FACEBOOK粉絲團
那我就發現了這個商機，因為我是看數字看趨勢看紅利的人
那所以我就很快地投入電商產業也做了十年
大概前六年是非常的順利，公司規模營收也做到四億多
最高峰是220幾個人，。
波卡老師
那時候在國內有算到前面幾名吧。
來賓-謝銘元
就是如果是中小型創業
電商這一塊應該也前20-30.名應該有。
波卡老師
對，因為能夠到兩百人以上團隊，真的不容易
來賓-謝銘元
但是從2017.18.19到後來，其實FACEBOOK一直在調高它的廣告費
因為它自己的獲利也要不斷的創新高嘛，那當然就是從這些買流量買廣告的人下手，對，所以我公司的規模大概是呈現每年20-30%的縮減
波卡老師
很可怕
來賓-謝銘元
其實很可怕，你員工那麼多，人事庫存，我庫存最高成本的金額是超過一億，對，所以那時候其實坦白講過了蠻痛苦的，對，所以就這樣大概熬了六七年
那在去年的時候，我把公司賣掉，賣給郭台銘郭董的旗下的公司，所以也算是一個人生暫停吧
或者是重來的一個狀況，那時候我就在想，我到底要選什麼行業，其實我思考了非常多行業，從個人喜好，個人競爭力
產業的趨勢，產業結構，競爭分析，我大概做了，大概想了一年多吧，然後也做了一些小小的嘗試
那後來就覺得就是房地產了，對，那我大概講一下為什麼，那我們先比較，電商跟房地產的差異
然後我們再來比較股票跟房地產的差異，好啊，這聽起來就很精彩，對，那不管創業或投資，你一定要選一個大的市場
對，那房市呢，其實比電商還要大，甚至它是股市的2.5倍以上，其實臺灣有910個住宅，我們先講住宅就好
商辦廠房不要理它，那，平均的話大概是，平均價格大概都是超過1000萬的，也就是說其實整個，房市是非常大，這是第一點
第二點是，你要創業或是你要找工作，你就要在一個持續成長，不一定要很快速成長，你要在一個持續成長的行業裡面，對
房子越蓋越多，房價越來越高，所以相乘數量乘以價格，就代表整個市場，的價值是持續在創歷史新高當中
整個的占比的總價值。
來賓-謝銘元
它其實是。
波卡老師
雖然不管大家講說要打房要什麼的，但是以結果，目前看到的結果來說，它就是緩緩的一直在往上面，慢慢的去墊高。
來賓-謝銘元
所以整個市場的市值是越來越大，對不對，那我們來看一下電商，電商市場的確是越來越大，沒錯。但是前面幾名已經出現很明顯的，格局了，就是說大勢已定，以MOMO來講，它就是老大。
然後它的營收到今年10月11月都還在創新高，獲利表現也不錯，但是第二名的PC，Home，它就是輸給了MOMO，以及輸給了被蝦皮打趴，那PC，Home本業電商是出現虧損的，而且營收成長也沒有很漂亮，
它是靠它旗下去並購了幾家Fintech公司，的電商，所以它正在進行轉型當中，那Fintech這條路看起來是可行的，所以它把它原有的電商的優勢，
結合Fintech把它轉出新的商業模式，所以我覺得PC，Home正在走一條轉型之路，那我覺得可能在一兩年的陣痛期之後，就會越來越好，
但是電商這一條路，營收跟獲利想要再成長，我覺得難度是非常高。
波卡老師
也就是說其實以電商這個區塊來講，其實龍頭老大其實已經奠定了，那第二第三名其實它的差距是慢慢的，而且都在賠錢，都在賠錢，而且它是慢慢的下去。
來賓-謝銘元
對PC，Home蝦皮都在賠，好那韓國的酷朋來了。
波卡老師
最近不是廣告打很多。
來賓-謝銘元
酷朋其實是韓國的Amazon，它是這種等級，因為韓國市場比台，人口就比臺灣大大概三到四倍，是，對所以酷朋來台，它臺灣雖然第一二年賠錢，但是它對臺灣是很大的費用，但是它對臺灣市場的成長是非常滿意，而且它在韓國以及國外市場是賺錢的，所以它跟蝦皮不一樣，蝦皮是電商的部分一直在賠，
它是用遊戲來燒嘛，遊戲賺錢，但遊戲現在也不好了，所以蝦皮的，就是蝦皮的手續費一直在漲啊，優惠都不見，電到電越收越貴。
波卡老師
其實以前它其實靠那個電到電，或是一些免費的免運費的優勢，來去把PC，Home打下去。
來賓-謝銘元
結果自己也不太行。
波卡老師
結果自己也一起打下去了，好。
來賓-謝銘元
好，好，好，電商我們以大平臺來講，大家都在賠錢，那中小型的，其實也就是維持著，還OK的一個狀態，要持續成長，有人，但是那個數字相對是少數
但是呢，你看房地產住宅市場，因為外資法人不能進來，然後，中國大陸也有限制，對，那臺灣等於都是一般老百姓是你的對手，就是彼此民眾是民眾的對手，也就是說它的競爭強度，並沒有很強，所以我們創業或投入一個事業，你就要找一個，就是對手不強，然後市場還在成長的環境。
波卡老師
這個解讀很棒，就是說如果你今天在電商，其實你要跟的是那種超人等級，一個龐安巨獸，去做一個，站在同樣一個戰場上去對決，但在房地產市場上，
其實除了少數的一個建商之外，其實大部分的，你是跟你差不多，你是類似同樣普通等的，級的人一起，一起在這個競技場上面，雖然是人非常非常的多，可是沒有人是特殊的強度這樣子。
來賓-謝銘元
對，那電商其實很麻煩的一件事，就是FB跟Google的演算法，遊戲規則一直在改，Google大概一季調一次FB幾乎是每個月都在調整。
波卡老師
也就是你受制於，FB或者演算法，能不能讓你被曝光。
來賓-謝銘元
或是你的流量，或是對，曝光或廣告，反正就是你受制於，都會改。
波卡老師
但是以前其實蠻流行的，就是想辦法讓人家加入會員制，這件事情難道不能去克服嗎。
來賓-謝銘元
可是消費者是喜新厭舊的，他會一直嘗試新的東西，也有無數個新的品牌出現，所以其實你說要持續累積下去，除非你有價格優勢，像是Unicool
或是Zara這種等級，你才能夠不斷的，給消費者便宜又新奇的產品，我有聽過說。
來賓-謝銘元
如果你先要打價格戰，其實，你先要打價格戰。
波卡老師
基本上你要很有很有錢，跟雄厚的資本，才能用價格跟人家去做武器，不然一般的人，其實你要走獨特，或是特殊的一個利基市場，不然其實沒有辦法跟資本市場去對抗的。
來賓-謝銘元
對，那我們反過來看房地產市場，基本上，不管你是建商，設計師，或是包租公，或什麼，你核心的能力，基本上是一招打天下然後可能可以用十年，二十年，甚至有更久的時間，例如說水泥師傅，他用的可能是三十年前，他學的那一招，對。
波卡老師
而且他現在賺的錢。
來賓-謝銘元
還比以前還多。
波卡老師
這就是剛剛我們在會前會聊的，我說，我其實，一直都覺得我們這個行業，是很老舊，很傳統，很慢，像烏龜一樣，但它非常非常的龐大
是一個很慢的一個，沉睡的一個巨獸這樣的感覺，但是呢，在我們投入裡面，其實蠻有機會的，因為說實在的，我們投入這個行業的人
不管是設計師或是學生，你看的課本是三四十年前的，你到底有沒有最近十年的課本，我跟你講，你去學校去看，沒有幾本十年內寫的，全部都是三十年前的課本，教科書然後你用的CAD，你用的技術，這叫十五年二十年前的，我二十年前在學校念書的時候，也是使用AutoCAD，只是AutoCAD的版本是R14，然後現在變成是比較厲害的版本而已，然後那你說，你做師傅，水電師傅，木工師傅，他用的工法，他用的技術，甚至他用的材料，我跟你講一定是二十年前的，因為切紅磚，你去問你阿公阿祖，是不是用紅磚砌牆，是，現在你去工地看，除非高樓大廈，不然也是，不然就是紅磚白磚。
來賓-謝銘元
其實還是一樣的工法，不會變化太大。
來賓-謝銘元
可是其實國外已經有很多先進的工法了。
波卡老師
可是臺灣不會去用啊，因為臺灣可能太方便了吧，就好像你用舊方法，其實我砌個紅磚，一個禮拜就砌完了，我幹嘛去學那些什麼，玉柱工法，然後很複雜的東西，因為老方法就可以做完了，對啊。
來賓-謝銘元
所以以從業人員來講，只要你願意更努力一點，然後不斷的嘗試新東西，你在這個行業就會非常有競爭力，對。
波卡老師
因為我不像電商一樣，我要，大家都已經是那種，極高速的那種競爭狀態，然後你每個人在那邊，沖那種10%，20%，30%的能力，一直上去，其實在我們建築或室內設計的行業啊，你只要比旁邊的人多，2%的能力，你就贏過90%的人了，對。
來賓-謝銘元
那最後來講一點，我非常有感的，就是庫存這件事，電商的庫存很多嘛，像食品，它保存期限就是一年多，然後效期過一半，對過一半
你就被平臺退回，好，那你以3C產品，你的庫存是會貶值的，對，好，那房子的庫存呢，不會貶值還會增值耶。
波卡老師
對，這真的是一件很匪夷所思的事情。
來賓-謝銘元
就是你把它當一個事業，一個商業模式來看。
來賓-謝銘元
你的庫存，不用處理它，越放會越值錢，其他的行業都是庫存，只會賠錢，你找倉庫放庫存，管理它都是成本。
波卡老師
而且另外一個是，房地產的庫存，還可以有其他用途，你還可以出租，你還可以做生意，也可以做其他事情，對你的庫存是可以賺錢。
來賓-謝銘元
所以我也常跟朋友講。
來賓-謝銘元
就是與其你，就是花了三五百萬，然後去做一間咖啡店，你不如把這個能力，先拿去上課好好學，然後在房地產事業，你買一個從老公寓，或小套房開始，自己學著如何經營，你這個一個物件，不管它是哪一種類型的事業，成功幾率都會比你開咖啡店高非常多。
波卡老師
其實我們在這個行業這麼久，我是非常認同明源的，這個意見的，因為真的開咖啡店的人，很容易動不動就賠個，一百五到兩百萬
然後通常如果你，我這樣講好了，如果找我們做咖啡店，有些假如說是年輕人，充滿了夢想，跟我說我要準備開咖啡店，然後什麼東西用最新的，用最酷最炫的然後我都問他說，你們有沒有什麼特殊技術，還是你的咖啡豆，還是你們得世界冠軍，如果都沒，那你在網路上是經營很久嗎，也沒有，那我都會勸他說你要不要考慮稍微做小一點，不然的話可能，大概一兩年後，你就會叫我過來再猜一次。
來賓-謝銘元
對我們剛剛比較完，以事業來看，做房地產的行業，絕對會比做電商還要，存活率還要高，然後可以相對比較輕鬆，又能持久的一個行業，那我們來比一下，我們把房子，當做是一個金融產品來看，這裡我也告訴大家五點，就是買房絕對比買股好，第一個，我們把自己當做是平凡人，在房地產的世界，我統計過，從2013年實價登錄，開始有資料以來，轉手買賣的人，有85%都賺錢，只有15%是賠錢的，那如果再加上長期持有，都不賣房子的人，那如果再加上長期持有，絕對超過9成，甚至是9成5的人都賺錢，那我們不要把自己當做是特例，就是出類拔萃很強，沒有我們就是一般人，就是9成以上會賺錢，就算你以今年房市非常非常冷的第一季來說，轉賣有97%的人賺錢。
波卡老師
但是這應該是指，他已經買了很久吧，因為我們這些年的房地產市場，其實是緩慢的上去。
來賓-謝銘元
這三年漲非常多了，你只要在兩三年前買的全部都賺，你只要在兩三年前買的全部都賺，對我記得像。
來賓-謝銘元
就是說你不要犯低級錯誤都會賺錢。
波卡老師
尤其是我聽說像那種預售屋，幾乎都賺翻了。
來賓-謝銘元
對，他們都是20-30%以上或是更高在賺。
波卡老師
可是這些是因為我們的歷史經驗，房地產是一直在墊高的狀況下，
那當然剛剛有提到，會不會有一天往下，其實不是這麼的容易，
但是持平的時候加上，我們台灣的稅制跟一些持有的成本其實相對國外來說是低的，不太容易跌的原因，其實不太容易跌的原因，因為你的持有成本跟維護成本並不高，可是我剛才有聽到您說，如果是房地產跟這個股票比起來，
你會覺得房地產比股票還要好，其實這一點我會很好奇是，其實股票的話，他的流動性跟幅度是高的，那如果有些人專門去研究股票的話，我看到他們
當然我知道耶，不是每個人炒股都會赚錢，很多人炒股都會欠一屁股債，如果你是認真有一樣的能力去做股票的话，不是股票邏輯上它應該。
來賓-謝銘元
請聽我慢慢到來，因為你也是這方面的專家。
來賓-謝銘元
我們用數據來講，股票大概二十兩成的人賺錢，全世界都一樣。
來賓-謝銘元
再來期貨當沖保證金，大概九十幾趴的人都賠錢，對好，這是券商給我的朋友給我的資料，那為什麼會這樣呢，因為持有制度不一樣，房地產因為它的交易成本高，可能買兩趴賣四趴，賣房平均三到六個月才賣得掉。
所以你在這過程當中，你會深思熟慮，不會很衝動，或是立刻就可以賣掉做決定，但是股票呢，你可能今天大漲，就覺得自己是股神，就重壓
然後可能連遇到兩顆子彈，或是金融海嘯，或是疫情來連續跌停，然後可能連遇到兩顆子彈，你就會歸零，那反而流動性高，它很快轉手，反而是不利長期持有，那你以就是變現能力來講，其實房地產也有理財型房貸，它比股票還快啊，你APP或網路銀行用一用，立刻瞬間把錢匯到你的帳戶，這是現在啦，大概以前不是這樣，但現在就是非常非常方便，像永豐有些銀行，你線上的銀行，可以直接增貸，它線上IT全部用好，你線上按一按就增貸，然後轉出來錢就出來，所以變現或是資金融通這件事，其實房市跟股票，股票可能還要T加1或T加2，其實我覺得就是，這個已經差不了多少，
其實沒有想像中的這麼的緩慢，因為以前的印象可能會覺得很慢，但是其實現在都有各種方式，把錢用出來了，所以這個是一般民眾比較沒有更新最新的資訊，可能比較不瞭解的地方，對那剛剛在講到，一樣我們從交易對手來講，你民眾是對民眾，一般人的一生，80歲好了，你可能交易房子，頂多交一個三四間，但是如果你專業一點，你在這個行業工作，你要在一年做一間，這其實是不難的，那其實不管你做任何行業，都是經驗不足的，你會不斷的透過練習，增加你的能力，對不對，所以你只要在這個行業裡面
或你多練習更積極幾次，你一輩子都可以用，這個能力一輩子都在，股票不一樣啊，你看那些全世界的精英，都是在他們的國家股市啊
避險基金外資法人，然後還有國外的人會來競爭，甚至有專業專職的散戶投資人，他很專注一天研究好久，長期累積下來，那你怎麼會覺得你贏得過這些人，對你看，所以你這樣聽我講一講，有沒有覺得房地產，你就簡單做，不要想太多，也不是說不要想太多，一開始做好功課，學好你可以用一輩子，然後謹慎的做出你的投資決策，好那我們一樣來看，歷史的資料表現，房市的空頭市場，這邊用的是信義房價指數，因為我不太看，就是用在講房市的時候，其實就兩個市場，一個是國泰房價指數，看的是，預售屋市場，一個是中古屋信義房價指數，那我個人是覺得，信義房價指數比較有代表性，原因是，臺灣一年大概就是平均增加，11萬戶新的房子出來，那中古屋全臺灣住宅，有910萬戶，那當然是910萬戶，比較有代表性，但是大家都比較喜歡看預售屋，因為比較新，比較有話題，
好那我們來看信義房價指數，他在2008年的時候，金融海嘯，指數只跌6個月，跌了7.4%。
波卡老師
哇才6個月，其實我覺得今天民園都用資料來說話，其實很多地方跟我們想像是不一樣，因為我們會用感覺的時候就知道，金融海嘯的影響其實是影響好幾年的，那原來他在指數上面，其實真正只有6個月，或是聽你身邊朋友多慘多慘。
來賓-謝銘元
通常都是感覺，那因為我是做投資決策，要有邏輯有資料以及歷史來支援，對那那個金融海嘯的時候呢，台股大盤是跌了6成，60%個股跌9成到處都是，對好，那我們一樣再看另外一個空頭市場，那當然金融海嘯過後，全球印鈔票QE，那全球房市都大漲臺灣也漲了不少，到了2014到2016，不管是奢侈稅，房地合一稅，或者是貨幣合一稅，或是政府打房，還有持價登錄上線
讓很多弊端都現行了，所以房市呢，從2014年到2016年，走了大概三年的空頭，信義房價指數呢，又跌了7.9%而已你說會那些跌很多套牢的，都是買預售物買超貴，經典的就是新莊富都心，從2014套到去年2022才解套。
波卡老師
不是說去年或今年才解套，因為我有些客戶在那邊，他就說那時候在最高點買下去，但是等到今年才稍微勉強持平。
來賓-謝銘元
對所以這就是你買房，當然也有很多產品，但是你自己必須先做功課，那我個人的習慣，不管股票或是房地產，或是電商行業我都一樣我進去這個行業，我就把先把他的歷史事件全部看過，有資料我就抓回來自己研究，像我當初研究美股是把100年的股市，債券原物料全部資料抓出來，再買一堆書交叉比對。
波卡老師
這個不是一般人可以這樣做的，這個有沒有什麼訣竅，讓人家稍微透露一點你的分析，或讀書的小秘訣。
來賓-謝銘元
應該說我覺得第一個是我很愛做研究，我很喜歡研究東西，然後有自己的觀點去驗證，那我覺得如果你沒有辦法這樣做，其實你可以多上課
像我自己我大概為了進入房地產市場，我花了三十幾萬，就是市面上，投資型的老師是實戰派現場派的，我也上了，實踐大學的課建材課，水電課我也上了，社區大學的水電課我也上了，線上課程的什麼水電宅師傅還是什麼，我也是上了能上他書我全部不管是自己買，或是圖書館借，我大概都看完，當然看完不代表你就會做，但是至少絕對可以保證你不要犯低級錯誤。
波卡老師
其實上課，或者是去考證照真的是最快，證照我也有，有系統的。
來賓-謝銘元
因為像我今年有跑去考那個包租代管的。
波卡老師
我就很快速的去把包租貸管的一些什麼法令，然後會遇到的租貸關係，就可以比較有系統的很快速的去看一遍，雖然看一遍以後我就想說包租代管好累，我沒有要進去做，但是我很快的就瞭解到說，原來包租代管然後跟各方面去做轉介的工作，可以怎麼去連起來，沒錯。
來賓-謝銘元
我自己不動產營業員。
來賓-謝銘元
我有租賃牌照，我也有，那我還嘗試去挑戰不動產經紀人，但是我上了幾堂課，我就後悔了，因為土地稅法土地法你根本就遇不到，也很難想像
完全不知道他在講什麼，對，所以我就放棄考不動產經紀人，跟那個地政事，我覺得算了。
波卡老師
地政事也很難，對，因為不動產經紀人相對簡單。
來賓-謝銘元
我都已經負擔不了，我覺得以我這麼愛讀書的人，都受不了，對。
來賓-謝銘元
好。
來賓-謝銘元
那我們再看回股市，就是2022年台股就跌了32%，它只是一個小空頭就跌了三成，股票各股腰斬五成多的是，所以從這裡來看，是不是在空頭市場房地產，為什麼人家說保值就在這邊，那第五點也是我覺得，我研究完所有金融商品
不管實體虛擬數位貨幣最新的，我都研究完了，房地產，是所有金融產品裡面，唯一可以長時間開杠杆的產品，也就是說你只要出20%的資金，銀行會借80%給你，這個再，那更重要的是你的還款期限可以長達30年到40年，那更誇張的是，你只要付利息，本金不用還，還是可以，就是你就算你真的還不出來你去跟銀行談，還是有機會，他也不想你違約。
波卡老師
對你只要基本上利息付得出來，都是可以。
來賓-謝銘元
基本上有機會就可以談。
波卡老師
都有機會。
來賓-謝銘元
不要太誇張你的信用，不要太誇張，讓人家好做事都可以談。
來賓-謝銘元
那臺灣呢，在央行的控管之下，臺灣的住宅違約率是萬分之六，創歷史新低，第二季的數字。
波卡老師
這個應該是，不管跟任何行業比起來，這就應該就算超級低吧。
來賓-謝銘元
跟全世界，我應該覺得應該就是歷史第一，全世界第一，那一萬人裡面只有六個人違約，這個是比例低到不可思議，也就是說，臺灣的房市根本沒有泡沫
是非常非常非常健全，所以大家不要去期待，房價會大跌，沒有這回事，你從歷史的空頭，或是現在的市場，都比以前任何一個時間都還要健康
那政府是打炒房，他不是打房，雖然央行總裁已經講很多遍，但是沒有人理他，媒體還是說央行打房，他其實是打炒房，他是把它變得更健康
因為打房這句話比較有聳動一點。
來賓-謝銘元
才會有新聞效益。
來賓-謝銘元
對那我們反過來看股票嘛，股票開杠杆，你可以透過融資或質押股票，他的杠杆倍數，像房子是五倍，股票是2.5，那最大的缺點是，只要他有一個叫做融資
融資維持率低於130%，那簡單來講就是股票跌22%，你就要在兩天內把錢補進去，不然你就會被券商或銀行，直接斷頭賣出股票，你看房地產是，你只要三四十年付了出利息，他會想盡辦法不要讓你違約，但是股票是，你只要兩天內沒有把錢補到，他就強制斷頭，所以你看以投資金融商品來講，我找不到比房地產更好，所以你看我們在回歸到，事業跟投資這兩件事，有沒有覺得房地產真的是和藹可親，就是這是一個我覺得可以長期投入，而且你會越做越輕鬆，你所做的努力都會持續的累積複利出來
他不像網路一直變，然後消費者喜好也一直變，那股票一樣啊，下市的股票很多啊，因為他也是從產業累積轉換出來的嘛，但是只有房子土地是屹立不搖，站在那裡長期持續增值，你的能力也一樣，所以這是我就在思考了，人生下半場，未來的40年甚至更久，我要選擇哪一個行業，我就是選擇房地產。
波卡老師
謝謝銘元，這樣聽起來以後，那我們都開始就想要開始存錢買房了，這樣子，那個外面有一些什麼空頭總資利，那我們銘元可以來加個這個，我們不算空頭
我們叫做多頭，長期樂觀。
來賓-謝銘元
長期樂觀啦。
來賓-謝銘元
因為其實我們在這個行業裡面。
波卡老師
真的是看到，他其實相對來說，很安，其實我們我之前是沒有想過，那麼細的一個數字的比較，但是不管你看到哪裡，你都會發現房地產，他其實是一個平平穩穩，慢慢往上，而且你剛剛講到持有成本，他還有一個特性就是，我們在市場上常常會看到一些，很幾乎快零成本的地主出來了，就是因為他如果是繼承，或是在分回來的，他根本沒有成本。
來賓-謝銘元
對啊那是人家基因的，祖上有德啊。
波卡老師
對這個是，這個是人家祖上有德，是人家給他的福，對這個是人家祖上有德，這是沒有辦法的事，但是如果我們自己要累積的話，其實我們就要用時間，慢慢去換這個金錢，但是因為他相對安全很多，那幫我們來休息一下。
然後我們接下來進到下一個階段我們剛剛聊到銘元，他為什麼選擇房地產，這樣的一個市場，去投入的一個理由，那他分析的非常精彩，給我們很多的一些有用的訊息，那接下來我想請銘元
因為我聽說你現在進入到這個樂居這樣一個房地產資訊平臺，那是不是可以跟我們聊聊，你進入這個房地產資訊平臺的原因，跟你現在在裡面在做什麼事情。
來賓-謝銘元
好，其實我過去，還有開一間出版社，那因為樂居的創辦人李毅農，他當時候在七八年前，剛要創業的時候，我們就認識然後有幫他出版他的第一本書，也是唯一一本書，那後來他非常厲害的，就是從一個網站，慢慢變成了現在一百人的團隊，那在去年因為我就像我剛剛所說，我很愛做資料研究分析，那因為我認識李毅農，然後就想跟他請教，那因為我是用以前股票市場的分析邏輯，我就覺得房地產應該也要有資料才對，但是我自己在網路上找，怎麼都找不太到相關的資料，然後我就LINE李毅農說，這些資料你知道哪裡有，他就說樂居有外面沒有，但是樂居目前沒有對外要開放，所以就是這樣，那又過了三個月，我又遇到了新的想法，我想把這些資料搞清楚
我傳LINE問李毅農說，你這些資料有沒有，他說樂居有，然後但是外面沒有，那我們也還沒有，未來會把這些資料開放出來，對好
我就說好，那我到時候再請教你，或是你們有新的服務，我再來成為客戶，好，那就在去年耶誕節前，那時候我在美國，Happy的時候
李毅農就說，他們的資料平臺叫樂居pro，預計在2023年的11月上市，然後所以他們提前一年，在做一些使用者的訪談
那因為我自己過去，長期都使用國內外的金融資訊平臺，那所以他想請我跟他們的PM做訪談
好我就在國外美國連線，那我就聊了快跟他們分享快一個小時，包含這些財經平臺怎麼用啊，以及你這樣UI的設計會讓我有些困惑，不知道怎麼點選
那怎麼做會比較好，那我們就聊得非常開心，那聊完呢，那個創辦人就跟我說，他覺得PM跟他講說收穫非常多，那他想要找時間跟我聊聊，那問我回國的時候，有沒有機會碰個面，我就說好啊沒問題，然後碰面的時候呢，我記得是在某一個禮拜五我跟他下午跟他約，然後他就問我說，如果我要學房地產，樂居這邊有非常多資料，以及他在這方面也是十幾年經驗，從土地到開發到銷售，房仲他都有經驗，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣去參與，那因為我那時候公司剛結束掉，我也還在找新的可能性嘛
所以我就說就聊聊看，那聊完我們在那一天，應該聊兩三個小時，那聊得非常開心，那他問我有沒有意願上班，我說好啊可以啊，只是我還不確定
因為我15年沒上班了，我不確定我能不能適應上班族的生活，那既然反正你敢用我，我也敢來上班嘛，然後他就問我，那我就問他希望什麼時候
他就說三天後就是禮拜二，因為禮拜一還禮拜二，因為是1月2號，我說好吧，那就也沒有多想，原本想說還可以休息一陣子。
波卡老師
就馬上就調試一下心情。
來賓-謝銘元
對那就很快就來上班了，所以我去樂居做的是研究部的主管，那我的任務呢，就是把創辦人或者我個人對於房地產資料或房地產，市場的觀察，透過文字短影音長影音向YouTube，提出我們的觀點，那當然前半年我應該是他帶著我做，就是他有什麼想法，然後請我去落實，然後我把相關的資料或觀點把它補齊對那在今年的5月開始，就變我自己要開自己的，上自己的YouTube頻道，以及拍短影音，所以我就必須把我自己的觀點，就是整理出來，而且透過文字圖片，長短影音去呈現出來，所以對我來講，這是一個非常有挑戰性，而且不斷的學習成長的工作，因為我以前是擅長用文字，我根本就不擅長用影音，因為像就是蘇靈哥也知道，就是影音你長影音跟短影音，做法不一樣
而且你要有畫面感，你要跟，跟腳本要先寫好，甚至分鏡要跟設計都先對過，跟後制要對過，所以這裡對我來講，除了房地產的專業學習之外，內容的呈現方式，長短影音以及表達能力，我覺得我在這邊就是收穫非常多。
波卡老師
那這個我還有感觸，我其實我從，我本來是室內設計師嘛，然後我現在花了很多一些時間，投入到這個YouTube影音
甚至說現在我也在做這個短影音，剛講說這種表達方式，表演方式，我真的是在這裡面碰的滿頭包，然後一直磨到現在
因為像我們團隊的同事跟我說，老闆你講話沒有一種邀請感，你要很親切，我說很親切，那我們就很親切的來講話吧，你就太輕浮了，什麼不能太輕浮，那我們緩慢一點
那個大家好，然後我要很歡迎你，然後就講完以後說，你這聽起來很假欸，你就看起來就是好像你有什麼，有什麼就是很假的在邀請人家，你根本沒有誠心誠意，這裡我給你一個建議。
來賓-謝銘元
就是做自己就好，不要想那麼多，那做自己，我覺得我就比較像是個教書匠，那沒關係啊，每個人有每個人的，很像在教書的樣子。
波卡老師
每個人有每個人的風格啊。
來賓-謝銘元
那好這裡就牽涉到短影音，好我們以短影音為例。
來賓-謝銘元
短影音有幾個平臺，Ttalk嘛，FB，Reels。
波卡老師
對。
來賓-謝銘元
Google的YouTube的Shorts，是，其實每個平臺的TA，就是觀看用戶，跟他的性質都不一樣，所以以我自己拍的，短影音來講
我不適合Ttalk上的族群，也不適合Ttalk的演算法，我跟你比較像是，我把一個房地產的小知識，或是一個小觀點
在59秒內，把它講清楚，嗯，但是在Ttalk上，它是一個娛樂型的平臺，沒有人要聽你說教，所以我就放棄了，我還是會放上去，但是就500觀看
300觀看，隨便。
波卡老師
就是下載上傳，因為其實像我現在的短影音，我的觀看數最好的，其實是在FB的這個Reels上面，它其實那個Reels，我很容易就能夠到，就是破千或是多少這樣子，其實我很容易上去
然後第二的就是Shorts的部分，那我其實有把它丟到Ttalk，或者是小紅書上，小紅書最慘了，我丟到小紅書上，小紅書上的時候，那個觀看數都不到100，超爛的。
來賓-謝銘元
對小紅書就是先給你100，那Ttalk因為要經營臺灣市場，它會先給你300，你說對了。
波卡老師
我都差不多300到500之間，那是低標。
來賓-謝銘元
那如果你連300，可能連100都沒有，就是你的帳號違規，被它限流了，對所以這個我都有研究完，我應該沒有被限流。
來賓-謝銘元
因為我裡面有一兩支，有到將近于大概10萬，但是我大部分平均都在300到500。
來賓-謝銘元
對所以這時候你就要抉擇了，你要不要為了Ttalk，對所以這時候你就要抉擇了，Ttalk的演算法，或觀眾的喜好去改變，但是坦白講，不是每個人都能一直改變這麼容易切換。
來賓-謝銘元
而且其實我們的時間有限。
波卡老師
很難說我針對不同平臺，然後我其實同個主席，做好幾種的表現，其實蠻困難的，有它的難度。
來賓-謝銘元
那像我自己或樂居都一樣，我們就是以專業，比較說教型的方式呈現，所以比較好的結果，會是在，在Facebook。
來賓-謝銘元
因為上面的TA大概就是35到40以上，大家都習慣看正經的東西，不是娛樂型的。
波卡老師
講到這個我就要補充一下，我前一日跟那個，就是，誒那個叫什麼，我有一個賣，突然名字突然想不起來，就能做女裝然後賣很多這個，就是女裝的這個店商，好，喔Aspace，Aspace的老闆Louis，然後我在跟他聊天的時候，因為他是我，那個EMBA的同學。
來賓-謝銘元
喔Aspace我知道，對Aspace。
來賓-謝銘元
Louis，他也很厲害。
波卡老師
然後我那時候跟他聊，我們就聊到說，因為他那時候說，他在弄那個IG的圖片，然後IG圖片的時候，他就說，他現在都被他們同事覺得這個，IG圖片放上去都是，看起來一看就知道是。
來賓-謝銘元
老人家在看的，老人做或是男生做的，對然後他就跟我講一個心得。
來賓-謝銘元
我一聽就覺得。
波卡老師
這樣一針見血，他說，他說只有我們這種，就是三四十歲以上，好四十歲了，我們都四十多歲了，他說，正常IG上面的，年輕十幾歲，十五歲十七歲的小妹妹，放的照片就是一定是放的歪七扭八，然後會模糊，然後也不會打，正經的打幾個字，凡是看到，對水平線的，或者上面會很認真的，說這張照片在幹什麼一看就知道是老人。
來賓-謝銘元
對所以我自己也是，直接放棄IG這個平臺。
波卡老師
就是一天丟上去。
來賓-謝銘元
然後不要看成效，因為我知道也不會有成效。
波卡老師
真的我被他一攪，突然想，我的IG全部都很認真的想，上面要寫什麼內容。
來賓-謝銘元
對所以這是我，白天上班的工作，那晚上跟週末呢，就是主業，我真正的事業主業，是買老公寓來整修，然後出租，然後就一直複製這個模式，對所以，就是還蠻忙的啊，但是我還是喜歡，嘗試新的東西，新的可能，其實講到忙這件事情。
來賓-謝銘元
我今天一看到。
波卡老師
那個，我，我今天一看到銘元，我就跟他說，其實我覺得銘元，你到底有沒有睡過覺，我看到你就是，那個FB啊，LINE啊，論壇啊，群組啊
每天都有分析報告，我就說你的，你又在樂居，你又在做房地產的研究，然後每天寫報告，你到底要不要休息。
來賓-謝銘元
有時候寫東西，或是看東西，是我的休閒娛樂，這比較跟一般人不一樣，我反而不喜歡，出去吃吃喝喝，越來越少啦，就現在覺得，早上五點起床，
開始讀書寫文章，好像還不錯哦。
波卡老師
對啊，這不錯不錯不錯，其實我也是習慣，我大概也是五點起來，不過我的，我的五點起來，其實跟銘元不一樣，我是因為，因為之前是，哄小孩睡覺，大概十點十一點，哄小孩睡覺
通常哄完我就睡著了，所以我就已經習慣，大概在，四點半五點半，五點起來，那時候很安靜，沒人吵我，我通常這個時間，也是我的看書，跟整理資料的時間。
來賓-謝銘元
開始覺得，這是不是年紀大了的表現。
波卡老師
我不知道是不是，再過，再過一段時間，我們可以在公園，一起看到，在做，打太極拳嗎。
來賓-謝銘元
有可能哦。
波卡老師
那我們來聊聊，聊聊這個樂居的事情，那，對於，因為我們今天，已經分析了很多，跟房地產相關的話題，那對於未來，這個房地產，因為其實你也投入過，一段時間你覺得，假如說，之後，我們不要講太遠啦，我們可能比如說，五年十年這樣，房地產的一個，發展，你會認為，有什麼樣的一些，觀點或建議，或者是大家，既然聽了前面那麼精彩的分析，大家聽到，我都想要存錢，趕快去買房，買房子了，那我們，可以有什麼樣的建議，來著手。
來賓-謝銘元
第一個是，當然學習就看個人啦，那我建議上課，以及把相關的書，因為我是很愛做研究，就是都上，都學，對，至少你不會犯低級錯誤，這是第一點，第二個是，你在買房的時候，如果你想不賠錢，或是買便宜，一定要看銀行的估價因為銀行是極度保守，那通常銀行的價格，會低於實價登錄，大概15到20%，所以如果銀行，跟你談貸款的時候他不願意借你八成，這背後的意思就是，你買貴了。
波卡老師
而且這個就很有用哦。
來賓-謝銘元
對，所以你只要買在，估價，我自己是買在估價以下啦，對，沒有估價以下我不買。
波卡老師
這聽起來就非常的厲害。
來賓-謝銘元
其實有難度啦。
波卡老師
它已經比實價登錄低，打八折了，你還可以比這八折再低，那就是厲害，對，所以屋況通常不好。
來賓-謝銘元
所以你要有能力處理它，對。
來賓-謝銘元
像我自己為什麼要搬水泥啊，在頂樓做防水工程，我也都做啊，油漆粉刷那些都基本，那當只有你自己做過幾次，你以後點工，或是請師傅來，你才不會被啊
糊弄嘛。
波卡老師
但我覺得這個是你啦，那我們可以呼籲一下，其實你不要那麼辛苦，如果每個人都跟民園一樣，自己這個一毛錢，都不讓人家賺到的話，那我們室內設計公司，就要餓死了。
來賓-謝銘元
沒有啦。
來賓-謝銘元
我後來還是都那個啦，外包啦，其實不一樣的。
波卡老師
不一樣的一個情況，因為有時候有一些，基礎整修，講真的，點工點料是便宜很多的。
來賓-謝銘元
我只會基本的啦，但是出問題，你還是要自己能夠處理啊。
波卡老師
對對對，那除了，這個已經給一個很棒的建議就是，這個已經給一個很棒的建議就是，我們可以用銀行的這個估價來，判斷自己，有沒有買貴或買便宜，對，那可是如果我每次都看到，是貴的話
那我還沒有其他的方向啊。
來賓-謝銘元
還有一招，就是，我自己都這樣做，我自己住的，我用租的，你可以租電梯大樓，然後租比較核心地段，因為臺北市的租金報酬率
只有兩趴以下。
波卡老師
才兩趴哦，所以你用租的是比較便宜的。
來賓-謝銘元
沒有用杠杆之前啊，所以你租是比較便宜，那你用杠杆之前啊，那你自己可以買新北市，或是桃園拿去出租，在新北桃園，比較有機會買在估價以下，然後出租給別人。
波卡老師
因為有時候房租，其實它對比起來，那個房租的比例，其實是相對，有比較划算的。
來賓-謝銘元
對對對，然後還有一點是，買喜歡的東西，總是要付出貴一點的代價，但你如果只是買來出租別人，你就是看數字就好。
波卡老師
其實就是因為銘元，他這個很理性的分析，我們要把喜歡的跟投資的，是分成兩件事。
來賓-謝銘元
對喜歡你用租的，住別人都幫你準備好，又好地段嘛，對不對，住一住如果不喜歡，還可以再換新的，對我就是住五年，我會換一個地方，享受不同的生活方式，每五年就換。
來賓-謝銘元
換新車換新房子。
來賓-謝銘元
沒有我這裡講到了，那個年輕人有錢，麻煩買房不要買車。
來賓-謝銘元
車子你一買。
來賓-謝銘元
就是先跌25%，然後每年跌價，以及繳各種稅，油錢跟那個保險，還有像BNW，第六年就開始壞，哇，超厲害，我們好幾台都一模一樣。
波卡老師
其實我覺得買車是，我覺得當我孩子出生以後，我會比較深刻的，會去建議說，我覺得要有一台車，是一代孩子出門是方便的，但是在我還沒有孩子之前，我真的覺得，其實
因為當然一方面，我的大部分生活就在雙北，交通相對是方便一點，那我其實大部分都，不太會用到什麼車子，在雙北真的捷運超方便。
來賓-謝銘元
然後不然就自己租車嘛，現在的租車也非常方便，現在共用又更方便，租車也非常方便，租車什麼都超級方便，而且都蠻新保養的嘛。
波卡老師
而且如果，剛剛有比較過房地產跟股票，房地產跟快時商業，電商業，如果今天把房地產，再跟車子一比，我相信一定會被你比到那個，不知道比到哪裡去了，真的。
來賓-謝銘元
然後再來是，你在買房之前，一定要想著以後怎麼賣，所以現在的趨勢就是買兩房，不要買三房，那一樣你想住三房四房，你就去用租的
那你買的就是買兩房，因為，以後的主流絕對就是兩房了。
波卡老師
對，就是我們買之前，要先想好怎麼出手，對，比方說買的很開心，然後最後最後面，看似資料上都一直都覺得，很划算，好像很不錯，結果最後面
因為你根本就完全沒辦法處理掉，對。
來賓-謝銘元
然後我也，常常有朋友就會，有困擾來問我，或很生氣的跟我說，為什麼我的房子，已經買了五年到十年，銀行還是給我的建價
跟我之前買的價格，沒差多，多少房子過五年十年，不是漲很多嗎，那這時候我只能說，如果他是比較懂的人，我就會說，那你就是當初買貴了
而且貴很多，那比較不懂，我就呢，就安慰他，然後說多找幾家問問。
波卡老師
問問看，會不會問到哪一家，幫你估高一點。
來賓-謝銘元
也有可能，這實際上是有可能的，但是如果你找了好幾家，在賣的時候，價格都不漂亮，銀行估價都很差的話，轉貸啦，對，就代表，你當初買太貴了。
波卡老師
那在最後啊，我會有一個好奇的問題，因為你曾經是有在這個金融業嘛，每一家銀行，如果他幫你去做估價的話，他背後會連線嗎，就是比如說，我A銀行估完以後那B銀行他會知道，A銀行的估價參考，他告訴你嗎，還是說因為他們彼此是，不會相通的，所以才會出現說，你可能多問幾家，有可能你會問到划算的。
來賓-謝銘元
估價是不會，但是如果問貸款，條件進入到你簽約，或是在詢問前，有時候他會跟你簽，授權他去做聯徵
或是銀行有些，真的是給你做聯徵呢，上聯徵查，這個是會留下記錄，但是估價是不會，只是你要怎麼讓，銀行的房貸專員
為你免費做估價，這又是另外一個學問了，因為他沒有義務幫你啊，他做任何事情，都是有銀行的費用的，成本的。
波卡老師
對對對，因為他如果你沒有確定要買，他或是說，他不可能一天到晚應付你，就幫你一直在做，這麼多的估價嘛，對啊。
來賓-謝銘元
對啊，不過現在也有很多網站，包含樂居，各種銀行，永豐富邦，都有線上的估價系統，那線上的估價系統，通常比較保守，你可以再加個
5到10%上去啊，因為免費的，他們會用保守一點，以免未來有爭議。
波卡老師
我知道會有爭議啊，不然他說，我就看這個網站，估的多少錢，為什麼你估的不一樣。
來賓-謝銘元
對所以他們都會保守估一點，但是也大概就是5%落差啦，你自己心裡有個底啊。
波卡老師
哇今天非常謝謝銘元，我覺得這個銘元，今天給我們的分析是緊湊，而且都有資料去佐證的，大家我覺得，大家應該不能只聽一次。
來賓-謝銘元
這集要多聽幾次，這集要幫我重新回播好幾次。
波卡老師
而且啊，這一集一定要看，我們銘元這麼精彩，告訴他這麼多，房地產可以賺錢的機會，跟資訊的訊息，幫我在底下多多的，留言給銘元
一個意見哦。
來賓-謝銘元
麻煩給我五星好評。
波卡老師
對要給五星好評，然後還要給評價，如果這個評價給的多一點，我去看看能不能再邀請銘元來，再來一集，來跟我們講講後半段，還有什麼，秘技可以再跟大家分享一下。
來賓-謝銘元
希望以後有機會再來分享，那就請大家五星好評，謝謝。
波卡老師
謝謝銘元，那我們今天的，職恩早餐會就到這邊咯，那我們下次見，拜拜，拜拜。
來賓-謝銘元
拜拜
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