EP94 | 【房產】不同年齡層買房重點—法拍小哥

本集重點
＊購買房地產的口訣
＊不同年齡層夠買房子該注意的重點
＊租屋買屋都要當屋主
＊房子是資產不是消費財
＊出場策略的種類
＊國外的房產與台灣的差異
＊中南部房地產分析

聆聽本集 : https://link.xmy.tw/LWqN

本集精華 :

逐字稿 :
法拍小哥
我覺得台積電它是一個可以帶動周邊產業一起懂的一個產業，就好像說很多人會覺得說，某某上市公司要來我們這個縣市，社廠，你可能要稍微注意一下說
這個公司到底可不可以把整個產業鏈帶過來，那台積電它就是有這個功能，就是說它一過去，很多的什麼封裝廠也跟著過去，或者是一些不動產的材料的廠商也跟著過去
這個是台積電對於房價很大的因素。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，那今天我們繼續邀請到法拍小哥，來跟我們分享房地產投資的秘訣。

法拍小哥
大家好，各位聽眾大家好，我是法拍小哥。

艾克斯
那法拍小哥上，你能不能，聽說你最近是有推出新的房地產線上課程，能不能幫我們介紹一下這門課程是在講什麼。

法拍小哥
OK，我在那個知識衛星，在知識衛星有開設一堂叫做不動產買賣攻略課，那這堂課程就是，我把它，就是把我這13年的不動產的經驗
從一般的，從租屋，我一開始才在租管公司上班，到自己當投資課，當屋主，到建設公司，道路用地，法拍公司，相關的一些經驗
把不動產的知識整合，濃縮之後，就是推出這堂8個小時以上的線上課程，8個小時這樣非常的紮實，真的真的，而且裡面完完全全都是乾貨，為什麼呢
因為我在，我在就像說我在其他的地方拍的課程，就是我想要講什麼，就是變成說當時我想要講什麼講什麼，但是知識衛星是，我講完之後我要先錄音，錄音之後呢
再上就變成逐字稿，那逐字稿逐字逐句的修，哇，每一句都是乾貨，真的，而且我把它，把很多的知識都全部都濃縮成就是口訣
讓很多想要踏進來房地產的新手，都可以很輕易的可以上手。

艾克斯
由上一集我們就小哥就跟我們分享了，幾個很厲害的口訣，那今天要帶來哪些口訣。

法拍小哥
OK，我可以跟大家稍微就是分享一下，像我們在上一集有跟大家分享到就是說，我們要買便宜，缺分離移擠拍
就缺錢分家產離婚移民集售拍賣，就這幾個是我在13年的經驗中，買賣的房地產的物件，我把它總結出來
最容易發生買到便宜的案子，那大家可以去把握這個口訣，再來就是說，像我們在看騰本的時候，我們可以，口訣是取補燈他在，就是取得的時間
時間會影響到你的成本，再補，有一些陽台補燈的，像有一些陽台補燈，如果你懂跟不懂，哇那可能價差就兩百萬，三百萬再起跳。

艾克斯
我有一兩個房子都有陽台補燈，非常開心，真的。

法拍小哥
如果原屋主不知道陽台補燈，你知道，你用市價跟他買進來你都划算，沒有我那個狀況是。

Other，speaker
其實屋主現在都知道，仲介也都會跟他們講，但是會不會過不確定，所以他們也。

法拍小哥
就是不想去賭這個。

Other，speaker
那當然我也沒有玩，也有補成功也有補失敗的。

法拍小哥
對，然後再第二個是補，再就是登，那個登記原因，像說有繼承啊移民，繼承啊或者是，那個贈餘啊，或者是拍賣啊信託啊等等之類的，有不同的取得原因
那你就可能有不同的一家策略，啊那就你找，看這個取得原因，就可能會買到便宜的案子，再來就是他鄉權利，那其他登記原因，其他登記原因就是，那個，那個預查破甲甲
預告登記查封登記，破產登記甲扣押甲處分，對再來就是債，就是說債就是債務的問題，你要怎麼計算就是說，他跟自然人借錢，跟民間法人借錢
民間法人就像說，欣興啊，和潤啊，裕隆啊，這些這種金融法人，那如果你跟一般的，正常的銀行借錢，就像說什麼華南啊，富邦啊，國泰世華這種
那他的不同的借錢的模式，他就有不同的談判策略，就是取補他在從藤本裡面，去找到便宜的蛛絲馬跡，其實課程中有很多的口訣，就是真的我真的覺得
如果你是房地產的新手，或者是經驗蠻多的話，那都蠻適合來聽這堂課的。

艾克斯
哇，非常精彩，然後我上次小哥有給我一個，不同年齡要怎麼買房，的那張表，我覺得那個算是我第一次，看到有人把不同的生涯規劃
你要注意的重點，是什麼把它用一張圖表，整理得非常清楚，你能不能分享一下。

法拍小哥
對對，因為我自己本身，從大學時代開始買房子，那我自己慢慢的到建設公司，經營的一些客群，想買房子的客戶，到仲介公司
我買賣房子，就是買賣房子的那個委託的，賣方或者是買方，他們的需求是什麼，再加上說法拍屋，法拍屋的那個客群又拉得更廣，因為我都在網路上做，只要跟著法院走
像什麼，台東，花蓮我都去標過，澎湖我也去標過，這麼遠你也去標，對對對，就沒有地域上的限制，所以我接觸的人群又更廣，戰線又拉得更長，那年齡層又更廣，所以我就是把這些經驗總結
就是從25歲開始，你要租房子，到你65歲退休75歲的遺產證語，我全部都把它就是規劃說，你如果在房地產的世界
你在位在不同的年齡層，你的房地產的購買策略，或者是說貸款策略，或者是說，你在資金的移轉策略，或者是結稅的策略，我全部都把它總結出來
像說很多人到了年紀大了，可能要退休了，他想要把房子移轉給小孩子，那用證語的還是買賣的，那當然如果你懂得房地合一稅，跟不懂得房地合一稅
或者是你懂得就職的，就財產教育所得稅，跟那個之間的差別的話，那你就可以幫你省下很多的稅金。

艾克斯
那能不能跟我們分享一下，假設我是30歲上下，想要，剛買房的要結婚的人，年輕人你會給他什麼樣的建議。

Other，speaker
30歲我就要看說，第一你的薪資的狀況。

法拍小哥
再來假設5萬，OK薪資5萬，那你就可以去推算說，你適合買多少錢的房子，那我首先我會，我裡面有一個口訣，就是說租買借屋主
我自己個人就是，我蠻推崇租買策略的，租買策略的意義就是說，我租房子跟買房子，其實你都要當屋主，把它變成六個維度
租屋跟買屋，投資跟自住，跟屋主跟屋奴，你可以買屋投資當屋主，買屋自住當屋奴，所以很多人會覺得說
我買屋自住我一定是屋主，其實不是。

艾克斯
那對啊這差在哪裡。

法拍小哥
為什麼會有屋主跟屋奴的差別，就是屋奴就是說，你買得起但是扛不起，就是說可能之後的負擔，把你壓到就是這30年，你都好像我在為房子工作，我懂了我懂
如果懂的房地產的操作策略的話，你是買屋自住當屋主，會越來越開心越來越幸福，對因為你如果善用房價的，或者是房貸的一些操作策略的話
你很容易就是買屋自住當屋主，像很多人說，租屋自住當屋主，租屋自住我還可以當屋主嗎，當然啊，假設說人家像我一個客戶，最近在五股
他就是一個單親媽媽，他的租金都兩萬多塊錢，每個月工作的薪資，大部分都是拿去繳房貸，繳租金
他就覺得說他過得很痛苦，我就跟他說，其實你租屋，民法425條，買賣不破租賃，所以你租屋你還是可以當屋主，你不要被你的租金給
就是壓得這麼喘不過去，他就跟我說他慢慢在找尋，我就教他就是怎麼樣，算出租金跟房貸最的甜蜜點，你買在甜蜜點以下等於說，哇你等於說你租金
很便宜嘛，所以他就從那個兩萬多塊的租金，換到九千多塊的，九千多塊之後又可以領補助，政府再補助他四千，等於說他一個月的租金，從兩萬降到五千，之後一年下來他省下十八萬
那我說你這十八萬，你就可以給你小孩子，有更好的教育啊，或者是更好的生活品質。

艾克斯
這裡我補充一下，我自己也是租屋當屋主，租屋自住當屋主，對我比較不一樣，我是自住的，我用租的，租在台北市，的間梯大樓，沒錯
然後那個買的，就是買老公寓出租，沒錯，對然後當然就是幸福的主人。

法拍小哥
對所以民員的策略是這樣，買屋自住當，租屋自住當屋主，跟買屋自住，買屋投資當屋主，對所以他的終點就是屋主
所以我第一句話的口訣叫做，租買接屋主，你不管租屋還是買屋，你一定要當屋主，不要當屋奴，因為很多人買屋當屋奴，那沒意義，房子是要帶給你幸福的，不是讓你來壓榨你的
OK就是租買接屋主，再來就是住投化光譜，很多人要買房子的時候，自住跟投資根本就分不清楚，他到底要什麼。

艾克斯
我兩個都要，小孩才做選擇。

Other，speaker
兩個都要。

艾克斯
沒有這麼美好，對就是說從純自住100%自住。

Other，speaker
到自住為主投資為輔，還是投資為主自住為輔，還是純投資，像我基本上我就是在光譜的極端，就是說我是在純投資的，對，拉的非常長。

法拍小哥
就是說台南的也買，彰化的也買，台中的也買，桃園的也買，新北的也買，那基本上我對我來說，我沒有要自住，所以我根本就不在乎地區，但是如果你是純自住的話
你可能就要考慮地段環境屋況價格，這個你就要評估進去，哪一些哪到底是適合你的，對那這是第二個口訣，那第三個就是資產中移轉，很多人都沒有覺得說房地產是一個資產
他沒有覺得說房地產是可以移轉，可以變現，可以抵押設定，所以很多人沒有這個觀念，所以都會覺得把房子當成是一個消費財，所以我第三句話告訴大家說
資產中移轉要希望說帶給大家是，房地產是一個資產，他最終還是要移轉，假設你這輩子不移轉，到最後你的小孩子會幫你處分
或者是說如果你沒有小孩子的話，國產署也會幫你處分，像我在國產署也標很多案子，就是說反正房地產就是一個資產，他不是一般的自住消費財，好，再來就是，地環物價
我們在評估地段環境物況價格，價格跟價值之間要做一個權衡比較，再來就是五出策略，就是你的出廠策略一定要像，在進場之前就要想清楚。

艾克斯
有哪些出廠策略。

法拍小哥
出廠策略第一個就是原屋出售，你進場之後你原屋出售，再來就是裝潢之後出售，裝潢再加裝潢就加工費，對就是第一一般人，一般人可能是原屋出售
買進來之後住了一段時間就賣掉，對啊再如果比較有知識的就是，比較有技術的，他就會裝潢之後再出售，對，再來就是抵押設定，對抵押設定就是說
我今天我買來之後去超貸，這是一種方法，對很多房地產的投資客都會超貸，或者是把額度都計算到最滿，能不自己出錢
把ROE拉到最高，把ROE拉到爆表，對再來就是這種那個裝潢後出租，對再來就是危老度更，這五出策略，反正房地產的出廠策略基本上我都幫你想了一下
那基本上百分之九十八吧，或九十九趴基本上就是這五大出廠策略，對我覺得非常詳細有架構，對你今天上完這花一點點錢
把我這十三年的經驗帶回家，說實話比起市面上的一些課程，真的非常非常的CP值非常非常高，而且那個知識衛星這樣瘋狂的壓榨我
我真的覺得哇天啊，我也是做這個做的很身心俱疲。

艾克斯
那你這樣，花了多少時間準備這個課程，我真的我這半年真的我把所有的事情全部都排開。

法拍小哥
我把我的法拍的廣告全部都下架，啊之後也就是等於說把我的生活的事情全部都弄在做課程，我已經做了半年多了，每天在那邊做課程寫足字稿
錄音啊之後修稿，哇我光一個單元可能就要寫四十幾張的A4紙，就是足字稿，因為每一字每一句都要寫出來，老實說。

艾克斯
應該好幾萬字了，應該十萬字。

法拍小哥
超過超過超過超過，遠遠超過，我我我說話說話，呃做課程啊，大家大家買這個課程，老實說真的會非常值得，這是第一點
啊再來就是我這這多年來的經驗，啊之後再加上我把它變成口訣，又很容易的去接收，就如果說啊我把我的知識就用講出來的，那大家可能聽過就會忘記，但是如果用一個口訣
就像說豬買切屋主，豬頭畫光譜，哎這個市場上根本就沒人在講啊，哪有人說哎豬屋也可以當屋主，豬屋什麼時候是屋主，啊沒有我告訴你就是用法律的角度，豬屋確實還可以當屋主
啊但是豬屋也可以當屋奴，就看說你的資產策略怎麼做操作跟分配，對所以真的我覺得哎這堂課真的很值得推薦給大家。

艾克斯
好那我我再問一個問題就是，今年買房有沒有特別要注意的，還是有錢就能買。

法拍小哥
呃首先把畫光譜畫出來，哦你要自住還是投資。

艾克斯
投資投資。

法拍小哥
啊投資的話，哎投資的話，基本上我覺得，我覺得一直都可以進場，只要台灣不發生戰爭的話，對因為這種系統性的風險真的，呃你哪一國，哪一個國家都承受不了嗎，就說假設真的台灣發生戰爭的話
就會像那個，呃在民國九十九十六年，哦第一次民選總統李登輝的時候，哎中國大陸發射的這個飛彈來要來轟炸台灣，啊那那那時候整個整個房地產下都下死了，在拋售嘛
對但是基本上如果不發生戰爭的話，我覺得台灣的房地產真的是相對穩定的。

艾克斯
對啊那個澳洲跟紐西蘭應該不會發生，因為那個，戰戰艦飛機飛不到那邊太遠了啦，所以大家如果為了，怕戰爭，就去那個澳洲可以考慮一下。

法拍小哥
對啊再再也就是說利率啦，就是台灣的利率其實相對抵擋，像像美國，哎像很多國家像韓國房價崩了，可是我覺得他利率拉的這麼高，六七趴，對六七趴以上
那如果說在台灣還是維持在兩趴左右，啊那通膨也沒有這麼快速的上升的話，那基本上央行應該也不太會有大幅度的升息的動作，啊如果不，利率維持在低檔的話
基本上我覺得台灣的房市是相對的會平穩，而且會緩步的上漲，這是我的看法。

艾克斯
對這裡我補充一下，就是像美國的利率是房貸利率大概是七趴上下啦，那不過美國因為房子有他結構性的問題
所以美國房價還是持續在創新高當中，那在韓國的部分呢，因為他們的制度也，每個國家有他特別的地方，他們有一個叫做，全租，對就全租還是全。

法拍小哥
就是全租房，全租房嘛。

艾克斯
就是房客把一筆很大的押金交給房東，對，然後房東就拿這一間，再去投資，房的押金再去投資更多房
所以他等於是槓桿再槓桿衝上去，所以在早期他的房價漲的幅度也是比台灣大很多，那我有去那個韓國統計局去抓房價的資料
他大概是從兩三年前就領先見到高點，然後首爾地區開始房價下修大概二十幾%，然後又最近
過去一年又反彈了八趴左右啦，那也就我只是要講說其實，韓國的房價真的有跌，但不像媒體說的什麼韓國首爾房價腰斬，房價跌四成
就是任何一個國家只要房價跌個三成以上或四五成，那個國家的經濟都是出現嚴重的問題，所以大家也不要就是要清
正確的認知不要被媒體嚇到說，韓國首爾就要崩盤啊，跌五成嚇死人了，對其實沒有那麼恐怖啦。

法拍小哥
對啊而且在台灣的生活真的，我覺得比日韓都好，現在GDP已經要超越，超越日本，對啊我覺得我去日本玩，其實我覺得日本的生活品質是真的不錯
可是可能經濟水平，你看台灣又超過了，而且台灣的物價指數都比日本低很多。

艾克斯
有去年去了兩趟日本，然後那個和牛，去年就日幣一直貶嘛，然後去就很便宜嘛，然後就覺得好開心好難得，當然相對它的物價是高啦
但是你要跟以前比當然就會比較便宜，那今年我自己也打算再去一趟日本，然後我這次去就不是純粹吃喝玩樂
我就想要去看看當地的市場，像台灣人很愛買的就是東京嘛，東京附近的房地產我也想去研究，那另外一個我想要去那個熊本
就是這要找關係去安排啦，就是想去看台積電，到了日本之後，社廠對整個熊本的房，聽說土地已經漲很多，房價都開始漲了，我也想親自去考察一下
順便做個影片回來大家來討論一下。

法拍小哥
哇那這樣房地產的國際觀的會那個，知識就會更全面，對就是我覺得台灣就是有很多謠傳啊。

Other，speaker
就是日本房價都在跌。

艾克斯
沒有啊人家東京還是持續創新道嘛，對啊沒錯沒錯沒錯，然後什麼泰國買房很好真的嗎，那你真的是這樣嗎，所以我自己也想說我想要定一個目標就是
每年去可能兩三個國家一邊旅遊，然後一邊去找當地的房仲，熟悉認識一下當地行情，然後回來做個功課跟大家分享
這樣我覺得又可以出去玩，好像很又可以做研究好像很名正言順，所以以後那個出國玩的行程就可以多拍一點。

法拍小哥
感覺不錯。

艾克斯
對啊那我們來聊聊那個好了，我那個台積電的議題，就是台積電在高雄要設廠，現在是設兩個廠
然後聽說那個高雄的房價也是蠻明確的往上拉。

法拍小哥
真的我覺得台積電它是一個可以帶動周邊產業一起動的一個產業，就好像說很多人會覺得說啊，某某上市公司要來我們這個縣市設廠，欸你可能要來我們這個縣市設廠啊
要稍微注意一下說欸這個公司到底可不可以把整個產業鏈帶過來，那台積電它就是有這個功能，就是說它一過去哇很多的什麼封裝廠也跟著過去
或者是一些材料那個不動產的材料的廠商也跟著過去，這個是房地那個台積電對於房價很大的因素，那房那個那個台積電就是會帶來就業人口
而且他的算是高薪對高薪的人口，那他們高薪人口在台灣的台灣的台灣人的腦中就有有土是有財，欸有錢人在幹嘛，就是可能很多人會想說欸去買房地產
欸反正股票還可能還會比房地產還要後面一點點，大家就覺得欸買有土是有財的觀念嘛，對所以高雄的房價，像我舉個例子我有個高雄的朋友
他在高雄那個前鎮欸那個在火車站那邊是左營嘛對不對，對左營那邊小巨蛋那邊就賣不掉，他已經掛了大概兩三個月了都賣不掉啊之後
突然間有那個高雄的那個台積電，社長的新聞，對的新聞一出來之後呢，他就馬上他的房子就被加價買走了。

艾克斯
他沒有趕快漲價嗎。

法拍小哥
那時候他可能也在搞不清狀況，突然間一通電話中介說欸這個房子有人要買了，就這樣，他本來掛對之前掛賣都賣不掉，欸突然間有一個訊息下來就馬上賺錢的出場。

艾克斯
我補充一下就是那個陳其邁就高雄市長有，有一次的新聞他有說啦就是，台積電的那個高雄市長有一次的新聞他有說啦就是，台積電一個員工其實周邊廠商可以帶來八個
所以他就像小哥說的，其實有很多例如說好紡織業來設廠，那其實就沒幫助嘛，因為他不會帶動周邊廠商，但如果是台積電來他有周邊整個產業鏈都會進來
所以一個人例如說好一個廠，可能他是一千個員工好了，那他周邊的廠商可能會有八千個進來，所以他周邊的效益或平常總是要去台積電，在那邊開會幹嘛
物流啊建築啊設備啊這些所產生的經濟價值，對整個高雄的就是經濟是非常利多啦
所以我自己也是非常看好中南部的一個房地產的行情。

法拍小哥
對其實我蠻看好中南部，因為現在中南部的價格漲很多，其實我之前在那個道路用地公司上班的時候，我之前在那個道路用地公司上班的時候
那個台南啊的那個道路用地價格是一日三價，那個台南啊的那個道路用地價格是一日三價，一日三假真的不誇張，早上一個價格，中午一個價格，下午晚上一個價格，所以就是建設公司很勇敢的在追價
從那時候永康道路用地，或是台南的道路用地，本來從二三十趴，這樣一路飆飆飆飆到一百多趴，甚至超過可能到一百二一百三，我說公告限值的趴數
我們以後有機會再請小哥來跟我們分享這一塊。

Other，speaker
這個是一般外面都聽不到，那就算懂的人，他講出來一般人也聽不懂。

艾克斯
小哥就是有實力很厲害，然後專業，但是又能用一般人聽得懂，然後還編口訣來告訴你，讓你更快的記憶，對
那最後再請小哥推薦一下你的課程。

法拍小哥
我這堂課程，如果你對房地產有興趣，不管你是要投資還是要自住，還是你要自住為主投資為輔，還是投資為輔自住為主的
那基本上你在光譜的任何一個階段的，或只是在各個年齡階段的，我覺得都蠻適合來聽這堂課，那我們這邊就是有一個條碼
就是XMY350，大家如果輸入這個條碼XMY350的話，就可以在知識衛星得到一個折扣，折扣券350，折扣券這樣
那這個資訊我們會放在資訊欄裡面。

艾克斯
那就期待大家一起去上小哥的課了，對謝謝大家，好今天就到這邊囉，拜拜。

Other，speaker
拜拜