EP12 | 【房產】重劃區如何選？青埔還能買嗎？—何世昌

艾克斯
大家好，歡迎來到艾克斯的財經事件，我會邀請來賓一起探討，股票、房地產、創投和創業，那今天我們繼續邀請到何世昌、世昌哥，來跟我們分享
如何買到一間會賺錢的房子，那讓我們歡迎世昌哥。

來賓-何世昌
哈囉,艾克斯大大好，各位朋友大家好。

艾克斯
好,世昌哥我想請教，就我們上一集呢，就是最後是鼓勵年輕朋友，一定要趕快買房，那對年輕人來講，你覺得他們是買，預售屋比較好
還是新成屋、中古屋，電梯大樓或者是公寓呢。

來賓-何世昌
這個最大的重點就是在，自己口袋有多少錢，就做多少事，如果你口袋麥克麥克，那你就去買新房子，那你如果口袋沒錢，當然你第一間房子就買中古屋
因為你不是投資的目的嘛，那不管你怎樣，我會覺得盡早決定，會比你，在那裡猶猶豫豫來得好，在這個空閒時間，我跟艾克斯大大有
講到一個很早之前的故事，我二十幾歲到三十幾歲都當憤青嘛，那我那時候呢，就非常的支持張金鱷老師，因為我們在採訪的時候
採訪過張金鱷老師很多次嘛，我大概在金融海嘯那個時候，曾經要買房子，而且物件也看好了，是一間新成屋的建案，那時候呢，原本是要買在內湖
一坪大概四十幾，四十五萬。

艾克斯
哇，現在都翻倍了。

來賓-何世昌
對沒錯，那，可是呢那時候張金鱷大大，這個老師不是大大，他就在，媒體上廣為呼籲說房價還沒跌完至少還要再跌個兩三層才會見底，現在不要買，現在買了就會，這個被當肥羊仔之類的，之後跌了你就很痛苦
現在買絕對是追高，後來我就想說，喔張老師，話嘴會給當你知道嗎，我想說那應該聽他的對不對，後來呢，我那一個案子後來我沒有簽啦
後來沒有買下來，沒有買下來之後當然，現在回頭去看就非常的扼腕了，不過我也親自跟這個張老師講過這件事情，我沒有怪他，那因為呢
每個人決定，個人做事個人當小丁做事小丁當，你做的決定，不管別人給你什麼建議，決定權在於你自己身上
我們現在勸你買房子決定權也是在你身上，而不是說我們叫你買房子，你買房子賠錢來謝謝我們或者虧錢來怪我們，不是這樣，所以說
我們呢我為什麼會建議說年輕朋友趕快買房子，就是不要跟我一樣，犯了這麼大的錯誤，其實呢我更好奇的就是說，愛克斯大大怎麼會想要跨進房地產
不曉得這個愛克斯大大可不可以，幫跟我們介紹一下他是怎麼跨進房地產，而且他買物件有什麼訣竅。

艾克斯
我來回應一下就是我自己是金融業出身，我是從股票投資開始，那後來跑去做電商創業10年
那等於我是有金融背景加實際營運公司的經驗，那去年我把公司賣給郭台銘郭董的集團下面，那我就在想我接下來人生下半場
要選哪一個領域哪個事業，要重新開始，那當然如果你是做競爭分析或產業分析，我們一定要先選好賽道，那這個賽道呢通常有幾個特點
第一個就是這個市場要夠大，第二個就是沒有壟斷者，沒有那些大集團因為我們是個人創業或是中小企業
要在一個比較舒服有機會的環境去做自己的事業，比較容易成功，所以我就想來想去，我就發現，房地產
他的市值比台股要大兩倍以上，那再來是呢因為政策的限制，所以在房地產的領域，法人司法人或外資他是不能進來的
而且呢對很多散戶來講他一輩子，應該說對一般民眾來講他一輩子可能就買個兩次或三次，所以在專業上呢我的對手就會是一般民眾
所以我做了產業分析做了競爭分析，就覺得說，房地產業，好像是一個，我有機會善用我過去的優勢
不管是從金融股票的角度來看這個世界或者是，從創業的領域來看尤其是在網路工具或是數據的分析上
我覺得我比一般人都還有優勢所以我才決定，跳進來房地產產業，那其實到現在也大概兩年的時間，我覺得收穫非常多啦就代
我也驗證自己的看法就覺得這個產業是一個很好的產業，我是挑對了，而且房地產的好處是，你學會了，你就是用一輩子，像我之前做電商
可能兩三年你會的招數就完全沒有效，沒錯，然後一直要學新的東西，但房地產就是你只要通了，就是一招打天下了。

來賓-何世昌
真的而且艾克斯達達剛才講到一個重點，就是這個行業沒有被壟斷，為什麼，因為房地產，跟股票不一樣房地產是沒有內線的，所以你不用怕被坑
這一點非常的重要很適合，初心者跟一般投資朋友。

艾克斯
好那我們接下來就是像重劃區現在都長蠻多的嘛，但是有些重劃區，我覺得他可能，未來的價格都已經反映那有些可能還是比較有潛力的
那能不能請市長哥跟我們分析一下怎麼挑選重劃區怎麼分析呢。

來賓-何世昌
在挑選重劃區的話你只要記住幾個守則啦，第一個守則是，公辦重劃區一定比自辦的重劃區，好，那如果，有得選的話一定先選公辦的
那第二個就是，盡量要有，政府的重大建設，題材，那這些重大建設題材呢有可能是蓋圖書館啊棒球場，可是最重要最重要的就是要有軌道建設交通建設
比如說，高鐵啊，捷運啊，國道交流道啦，但其中，所有的交通建設裡面又有，又以高鐵跟這個捷運是最好的
因為他對於房價的增值效益，增值效益，是最大的。

艾克斯
那輕軌呢。

來賓-何世昌
輕軌喔，我是真的很不建議根據我們過去的研究輕軌對於房價的幫助效果，真的非常少，他只有在初期剛定案的時候可能會有一波慶祝行情
但是你會很快的發現，哎喲，輕軌怎麼這麼外強中乾啊咧，為什麼因為，輕軌他，還要等紅綠燈，他在通勤上，沒什麼效益
他在通勤上可能跟你騎摩托車甚至比騎摩托車還要高一點，他還要慢，所以呢，很多人是不想搭的，你看看，那個高雄輕軌跟淡海輕軌的運量，真的是
扶不上搶的這個爛泥巴就知道，真的是沒什麼用，那為什麼這個，運量這麼的重要呢，你可能會想說啊捷運是不是炒的高鐵是不是炒的，絕對不是。

艾克斯
因為。

來賓-何世昌
只有你的通勤習慣改變了之後你才會改變的你的買房的習慣，所以呢，要怎麼證明，人們的這個通勤習慣改變，就看運量，運量有沒有出現
運量如果出現你就會發現，在高鐵站點周邊或者捷運站點周邊呢，移入了人口，會快速的增加
尤其在新的重劃區從無到有的過程中，如果有捷運的話，他可以帶來很大量的外來客，那外來客就是房價票房的一個保證
我們常常說外來客通常都會被當成肥養，這個雖然是，有點開玩笑的說法但是也是血淋淋的說法，因為，很多外來客他跨區買房的時候
通常，認知價格會比較高，比如說你台北人嘛，那你如果到台南高雄去買房子你會發現，一本三四十萬，哪這麼便宜，趕快買多買個幾間
可是其實三四十萬可能是從，一和十萬，都已經漲到三四十萬，所以在買這個重劃區的時候你當然也要有一個，心裡有一個，比價的概念，存在
然後也要去注意說他的房價有沒有漲到一個瓶頸點，如果他的房價漲到一個瓶頸點的時候，這個房價，這個時候房價通常就會停頓下來，然後進入磨合的階段
另外一個重點就是，千萬不要在，大量交屋草的時候，也不是說不要在，大量交屋草的時候賣房子就是說
我們要知道重劃區的發展過程，都是從無到有，那每一個重劃區你要去買房子，絕對都是發展初期的時候最便宜，所以你不要想說
重劃區初期的時候你買瓶醬油，都找不到7-11，對不對草比人高狗比人多，我去買那個，那裡幹什麼，其實
你這樣想就錯了你要去想像他十幾年後二十幾年後的發展是怎樣，很多人，的重劃區購屋的迷思就是說，他什麼都沒有的時候他不敢買，可是你要去想喔
一個城市，從原本荒蕪一片發展到高樓大廈，一個城市可能要花個100年，甚至好幾百年，可是一個重劃區
你要他從無到有你就要想說35年就要發展，非常的亮麗非常光鮮亮麗這有可能嗎，不可能嘛，所以你一定要有耐心，尤其是年輕人
為什麼我們建議你比較早，比較早買房子趁你年輕的，的時候趕快去買，最好是買在重劃區，因為重劃區可能要發展，15到20年，他才會趨於成熟
那一開始發展的時候很便宜到的發展成熟就房價就變很貴，所以呢你可以用你的青春在重劃區上，提早的佈局，等到，重劃區發展成熟的
那時候呢你可能已經四五十歲了這個時候，你就收獲人生第一筆非常可觀的財富。

艾克斯
對那，能不能分析一下輕浦因為輕浦好像就是一個這樣的案例就是在地人中立桃園人就會覺得，輕浦，太貴沒有人會去住然後
就是也沒有生活機能但是這幾年這樣看下來因為我看大家在笑輕浦已經笑了五年以上，對但是這幾年看下來輕浦的發展生活機能街邊店也逐漸開出來然後
捷運啊這些其實都越來越方便，那你怎麼，看輕浦呢因為會不會覺得已經長這麼高了我還能買嗎。

來賓-何世昌
講到輕浦我講一個，故事，輕浦大概在，2016到2018的時期，的時候那時候，有大量的預售屋交屋，那時候也是市場最不景氣的時候
那時候交屋的時候，購屋的原本，成購的這個購屋主他的成交價大概都在30萬上下，其實已經算蠻高的
那時候有個建商在輕浦有大量的推案大概有三四個案子，三四個案子大概有兩三個案子在那一段時間交屋，然後呢，就發生，在交屋當天喔
屋主，竟然跑到頂樓，要跳樓。

艾克斯
為什麼發生什麼事。

來賓-何世昌
因為那時候輕浦，房價殺到一坪剩下20出頭萬，甚至有的建案，有成交價有出現18，19萬現在一坪的建造成本都。

艾克斯
都超過這個金額。

艾克斯
是啊。

來賓-何世昌
然後那個屋主他本身是個投資客，他買的很多戶，那一坪呢至少賠10萬塊以上，那他兩三戶至少就，哇，那都賠不知道賠幾百萬甚至上千萬
而且買的坪數又很大，那時候呢大家，銷售人員知道之後就趕快衝上頂樓，去苦勸他，勸了一個小時才好不容易才把他拉下來
哭哭啼啼的，然後辦理完簽完字，他也沒有去驗屋啊什麼就哭哭啼啼的然後送上計程車送，送他回家，這件事情讓我感受非常的深
所以你民眾你在買房子的時候不管是輕浦還是什麼重挖區，你一定要知道，如果遇到大量家屋草的時候，通常賣壓會比較重一點
這個時候價格也許會出現下殺，可是你心裡不用慌，因為這是，重挖區發展過，必經的一個過程，所以你那時候呢你只要你看，你只要撐過五六年到現在
已經變成四五十萬了對不對，所以歷史都在不斷的重演，那輕浦呢，有的人會說他房價會不會已經漲到頂點現在一坪都至少40萬，貴的話都沒辦法，他會賣到五十幾萬
可是我不建議你們這樣想，因為輕浦呢你不要用桃園的眼光看輕浦，輕浦如果你把，整個高鐵動線拉出來
高鐵就好像放大版的捷運，那捷運呢你每一個站點去筆劃，你把這個高鐵站拉出來之後
每一個站點畫出來然後每一個站點的新建案價格你也把它寫出來，你就會發現有一件事情非常的可怕，你看喔，台北火車站，一坪至少130萬以上
那到過了一站到了新阪特區板橋站，一坪80到100萬，而且都是中古屋，新阪特區現在沒有新建案
那如果有新建案的話一坪應該是在百萬元上下跑不掉，那到了從板橋到了輕浦，一坪剩下多少，40到50萬。

艾克斯
那就不到一半那這樣通勤時間是多久。

來賓-何世昌
通勤時間，你其實非常的快啦不到半小時，絕對在半小時以內而且你買月票的話還有打折，正常的話應該是20分鐘就可以到了，那你會發現
怎麼才跟板橋差一站，房價竟然，腰斬，那，這樣的話你就會發現很多台北人看到這一點嘛，他就大量的搬到輕浦去住嘛，然後通勤靠著通勤上下班
最好笑的就是說，你在輕浦然後搭高鐵上下班，還比室內從內湖開到中山區還要來得快。

艾克斯
到哪裡都是半小時起跳上下班時間可能還要一個小時。

來賓-何世昌
沒錯嘛所以，這個輕浦的價值就在這裡，那你會說，我輕浦沒跟上現在買還來得及嗎，其實現在他還在發展的初中期因為輕浦的
那個從外面機很大，他需要發展的時間還很久，所以現在進去買40，幾萬我覺得，還蠻ok的連我自己都有動心起念
想要到輕浦去買，那如果假設說，你覺得，這個我跟不上我已經不想去跟了，還有沒有下一個機會，是有的，像宜蘭高鐵站
也就是有機會但是重點在於說，宜蘭高鐵站現在只是規劃階段。

艾克斯
那應該要十幾年以後才會出現，那如果假設真的政府。

艾克斯
編列預算而且。

來賓-何世昌
他把這些工程都發包之後，這個時候就是你，率先進場的，良好時機，就是說如果你是以10年以上的。

艾克斯
的。

艾克斯
自產規劃來講或許宜蘭的高鐵站是可以期待的但是這個前提是你必須要等，等個10年以上，對。

來賓-何世昌
就是正印證了我們一開始講的要用你的青春去換取政治的空間。

艾克斯
對那再來政府其實在政策上也給了首購主或是年輕人很大的，優惠就是，新清安的部分那能不能請市長哥來分析一下新清安對市場的影響。

來賓-何世昌
目前新清安對市場的影響，看起來是對中古屋幫助最大，那主要就是因為預售屋不能貸款嘛只有中古屋，可以貸款，那貸款了才可以去申請，適用，新清安房貸
那目前呢其實全台灣到北都在封一個東西，封一個東西就是，低總價的產品，不管是，小坪數的大樓，或者是低總價的公寓，這一種東西在市場上
非常的搶手，而且很多地方都是，有些仲介甚至說，賣到沒了，沒有貨可以賣，你可以看到市場有多熱絡，那新清安呢
因為他的貸款的上限從800萬拉到1000萬，所以呢現在市場上比較熱賣的大部分都是1500萬，以下的這種房型
那如果是往中南部走呢大概就在1000萬上下，是大部分民眾可以接受的一個總價貸，那你如果說中高總價的有沒有機會收位，坦白講收位程度
看起來不是很大，因為可以買，買得到買得起四五千萬的人，他不會為了這個銀頭小利去買房子，他本身就有錢了只是他想不想買，而不是，買不買得起的問題。

艾克斯
那接下來就是想請教市長哥你怎麼看，就是像總統大選啊或者是明年的景氣那跟房市之間會有什麼聯動關係呢。

來賓-何世昌
其實總統大選，跟市場的關係是蠻大的，可是不是說哪一個人選上就一定會漲，或者會跌，主要是跟這個
總統候選人他未來有沒有可能推出有利於房地產的政策，我們看的就是這一點，那通常的根據過去的經驗就是，在總統大選之前
大家都會比較冷靜，不去買房子，可是今年有點不太一樣因為新清安的關係大家在買房子，可是預售市場就相對比較冷一點
所以呢現在如果你要比較有比較大的溢價空間，坦白講喔，第一種價值，中古屋，很難有溢價空間，除非你運氣很好遇到那種，繼承而來的那種房子
所以那種人就會很急的把房子賣掉，溢價空間會比較大不然的話現在，預售的溢價空間會相對，比中古屋大一點
為什麼現在預售溢價空間比較大是因為賣壓比較大，他因為銷售去化的狀況比較慢，有的人會說，看起來好像還跌不夠啊
我要等他跌多一點再買，但是這種問題就是像說，我們都在比如說台積電好了台積電漲到600塊的時候你都想說，如果他可以跌到400多塊我就衝進去買，我就all，in
真的跌到400多塊你敢買嗎，通常不敢買，所以買房子呢你真的不要想說，他跌了我要再等他再跌多一點，通常你這樣想的時候他有很快的就反彈上去
又沒有便宜可以撿，所以呢我們在買房子的建議上我是建議，呃，各位朋友說，如果你有需要有需求就先買了
那如果你的口袋不足的話其實你有很多金融工具，可以讓你的資金槓桿化，那這樣的話可以幫助你快速的買房子尤其是年輕的手購主，你不要想
說我第一次買房子就要去買兩房買三房我不這麼建議的原因是因為，你的薪資，是趕不上房價上升的一個幅度的
你如果存到兩房的頭期款的時候會不會，你發現，夭壽喔，兩房已經買不起了，所以你在存到一房套房的頭期款的時候，就可以去買一房套房，可是有一個重點
除非，你們那你居住的那個縣市，沒有一房型的市場，有些是有些地方是沒有一房型市場，可是大部分的都會圈裡面，都有這個市場
那你買一房的話呢你只要買在15坪以上，貸款也不成問題，這樣子的話會比較保險，那接下來，你會發現，你買了一房之後你要
慢慢的還貸款你就，慢慢的培養出那個財務的紀律，你會有一個感覺大概，每個月還多少錢，是你可以hold得住的，即使說還不出來很神奇喔
我們為了還房貸你會拼命的去把那個錢給擠出來，等到你還一陣子適應了這個生活之後，換兩房，再換三房就是把原本的一房賣掉換兩房再接下來
再如法炮製把兩房賣掉再換三房，這個速度就會變得非常的快，會遠遠比你，單純存，三房的頭期款，再一次性，跳到三房
這個速度會來得更快一些。

艾克斯
對這邊我要分享我自己的經驗，就是我最近也在回想以前，自己的一些財務決策，那我就發現說
就年輕時候就覺得要開好車我就買了B&W320，然後過幾年，五年了，又換一台B&W320，那如果我當時候在10年前
把買車的錢拿去買房，我現在就多好幾台車出來了。

來賓-何世昌
沒錯我也很後悔。

艾克斯
因為車子是你一開他就先，先貶值20%然後每年的折就這樣，持續的下降，但你如果我那時候買房他是每年在慢慢的增值
而且現在政府有新清安那個寬限期呢是從3年拉高到5年，你在前5年裡面呢你只要，還利息，就好不用還本金
而且前三年的利率呢是政府有補貼是降到1.775%是市場上，現在可以說是最低價的一個價格，那我自己有算過一個數字啊就是
如果你買1000萬的房子跟租1000萬左右價格的房子，你付出去的利息其實是比你租金還要低的，也就是說，在新清安這個價格帶以及
優惠之下，絕對是買會比，租還划算因為，利息是小於租金而且你持有5年的寬限期之後，可第一個房價可能會再增值
第二個就算沒有增值，就也可以，利用上一集四昌哥講的無限轉貸大法就是，我可以再透過跟不同的，銀行再去詢問說
我能不能跟你重新來一個新的房貸那我再持續使用可能兩年或三年的寬限期，讓我的，現金流的壓力不會那麼大。

來賓-何世昌
那很多，朋友有個迷思就是說，我這個房貸30年期40年期的壓力會不會太大總利息成本太高了
其實你不用想這個最重要的就是你把房子保住，因為呢，你帶了30年40年不代表說，你一定要還到30年40年你有錢就可以清場，而且呢
如果是只還利息的話可以快速擴張你的這個，財務槓桿的一個比例，你可以很快的買兩房，那另外就是說另外一個就是，租房好還是買房好坦白講
雖然說我們都說兩個都好啦就看你的，這個個人的條件，但是以我來講我建議還是買房比較好，雖然說你租房，同樣每一個月花的租金可能會
比如說你三四，一個月三四萬可能可以租到，1500，2000萬的房子，但是這些租金呢，你租了10年20年都是房東的
你買房子呢苦過去之後，這些房價，房子是你的而且房價還增值，所以最後呢你把房子賣掉會發現，你絕對會比租房子還要划算的。

艾克斯
對我覺得這個就是大家真的要補充專業的知識然後把，現金流啊財務數字這些數字都要認真的把它算清楚，那這樣不管你做什麼樣的財務決策我覺得對你都是會非常有幫助的，好那我們今天就非常謝謝四昌哥帶來這麼多精彩的分享，那如果大家，有什麼問題呢都可以上我們兩個的粉絲團來發問那我們都會回覆你那今天就到這邊謝謝四昌哥謝謝大家拜拜。