EP119 | 【房產】南科到底是不是南柯一夢呢？—徐佳馨

本集重點
＊台積電設廠對嘉義所帶來的影響
＊為什麼台積電比其他廠商帶來的效應更好
＊南科真的是南柯一夢嗎？

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本集精華 :

逐字稿 :
徐佳馨
就是台南的時候，南科剛發展起來的時候啊，我們大家都不是很看好南科啊，就覺得南科叫做南科一夢。

艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，今天我們邀請到來賓是，住商不動產的發言人，徐佳馨，佳馨姐。

徐佳馨
哈囉，艾克斯好，各位聽眾們大家好。

艾克斯
好，今天我們就來聊聊，嘉義科學園區。

徐佳馨
哦，嘉義真的是一個好地方啊，除了雞肉飯，不只雞肉飯，還有很多好玩的東西。

艾克斯
對啊，台積電這一次就是，落腳嘉義科學園區，目前看起來是先進封裝廠，嗯，會先做是，然後。

艾克斯
房市最近的推案，好像也是聽說熱銷啊。

徐佳馨
欸對，因為現在，主要就是台積電進去之後的話，大家的焦點會放在一個地方，就是高鐵站那邊的太保，然後再來的話，就是大家會認為
如果以我們過去的地理位置的，那個邏輯來說，因為太保其實已經貴了，太保現在新的案例已經三字頭了，想想真恐怖，我認識嘉義的時候還不到一字頭，好，然後呢
嘉義的旁邊，比如說像是鋪子，然後或者是水上，因為他們本身在這個，太保這邊他們有跟他的地緣性，那另外來說的話
就是有一個地方是，嘉義本來的交易的熱區，就是嘉義市，那這些區域上面來說，嘉義市裡面本來它就有一個屬於，嘉義自己的買盤
所以整個嘉義市裡頭來說的話是，過去大概也都，價格其實都還蠻堅穩的，我那天跟我們店頭在聊天這件事情，我有點嚇到，各位你知道嗎
嘉義新的透天，嘉義市新的透天，有電梯的，這樣一棟要多少錢，你猜猜看。

艾克斯
一千五。

徐佳馨
兩千，哇，我覺得真不可思議，所以這個事情，那我們店頭就跟我說，除了這個事情之外的話，農地也來到一坪十幾萬，已經跟建地所差無幾了
所以換言之就是，其實在嘉科有台積電話題之前，陸陸續續就已經有一些外地的投資者，進來去做佈局
那所以很短的時間之內，像明月你也知道，就是嘉義這邊現在推了幾個案子，夯不讓當加起來，有六百兩個，兩個六百多戶嘛
然後還有一個八百多戶，八百多戶，差不多快完結了。

艾克斯
聽說賣九成了，一個月。

徐佳馨
嚇死人了，到底誰在買，那你說這樣子，三四千的這樣子案量，在這麼短的時間之內，嘉義一整年，以前一整年的供給，也不過就是雙倍
也不過就是，可能台北市或新北市，一個月或者是半個月的量而已，那這麼短的時間之內，很多的大的業者進來，然後大的買盤進來，都是衝著台積電而來
所以你就可以想像，第七期的優勢，確實對於投資者很有吸引力。

艾克斯
對我這裡補充一下基本資料，就是還是先看人口啦，嘉義的人口呢，是嘉義縣是持續在外移跟減少當中，
但是太保呢
他是每年是穩定的增加，那過去五年呢，是增加了一千人，是對，然後當然台積電這個消息確定之後
我相信往太保來進駐的，是從嘉義市可能會想要搬到太保這邊，因為畢竟高新的工作機會相對比較多，然後那邊的
除了嘉科之外呢，還有一個科學園區叫做馬籌後產業園區，他也算是半導體的協力廠商會進駐在這邊，所以你這樣來看
我覺得嘉科他還是會持續的變好，因為你從過去，當然從新竹科學園區的經驗到南科
甚至到喬科這幾個經驗不斷的重演上演，所以就是你來看，就是嘉科大家為什麼這麼放心的去買
對所以我覺得這是有他的背景在的。

徐佳馨
對因為這嘉義這幾年來說的話，他本身供給相對會比較少，而且比較外界沒有在矚目他，像剛剛明月有提到，就是比如說像馬籌後啦
或者是說跟著嘉科這些走的這些所謂的區域的話題，現在主要是比較大熱的區域一個就是高鐵特區，那你也看新竹也曾經複製這樣子的經驗
然後那個台南比較慢一點，然後再來的話就是，嘉義市附近的這個湖子內重劃區，那現在主要的供給大概都會落在這兩個區域裡面了
所以你就可以觀察到就是說，好像這兩個地方目前會是區域市場上面比較矚目的一個焦點，很多人也會問我說
為什麼台積電特別有這個效應，其實是因為台積電相較於其他的公司，他最大的優勢是他會把他上下左右的廠商，全部帶過去
然後他就會形成一個聚落，然後再加上這些人，其實台積電的收入還挺不賴的。

艾克斯
他好像是全台灣都一樣的薪水標準，他不會因為你人在台南就給你少一點。

徐佳馨
對我還記得我們那時候有一個有一個同學啊，他就說，他們早年啊，因為全台灣錢都一樣，所以啊，被調去台南的人就好像被流放邊疆一樣
可是這幾年因為他們會漸漸的發現說，我在新竹日子越來越難過，那我不如乾脆就是去一些還沒有開發的地方，我第一個是我反正新設廠
那你有這種開國元老的這樣子的身份，然後第二個是因為這區域還沒長起來，你還有機會可以去做資產佈局，所以他們說最近在找人去中南部
就難度就會低很多，但是我們也可以觀察到就是說，在這一波科系業的帶動之下的話，也確實是會把區域的房市明顯的去做拉抬
因為我記得我那時候剛台南剛去台南，就是台南那時候南科剛發展起來的時候啊，我們大家都不是很看好南科啊，都覺得南科叫做南科一夢
然後對然後但是但是後來就是前年，我在疫情前我就去做了一個演講，然後去做演講剛好跟台積電在真人是在同一個同一個會場
我就沒事幹就跟他聊天，然後聊天他就說問他們薪水嘛，他們薪水就說大概，就你就是至少是一年或一年以上就可以破百萬
他說以那個時候的薪資其實很高哦，為什麼我就說我說破百萬之後我就回來跟我朋友，我說我覺得台南會長，他說那我持的理由是什麼
我說一般我們大概在算你的購物購買力的時候，你會是你的年薪大概乘以十倍，所以這些人啊他如果來他至少都可以買一千萬，但那個時候台南的房價只有六七百
所以中間還是會有一個價差，那果不出其然就是後來他就自己在那邊設廠的時候，哎整個整個區域的房市就往上拉
那他也是這幾年來很多人，這種對於點石成金期待裡頭最明顯的地方，那現在台積電現在走到哪就是哪兒就是名牌，大家就想辦法
就是跟著台積一起發財，所以這也是你看到現在各家的各地方政府想盡辦法要拉攏台積電，然後來到他們的所在地的一個主要的一個原因。

艾克斯
對我們看一下過去的數據，像南科的LM特區呢，大概是這兩年新建案每坪從16萬漲到快40萬
所以就是兩年漲了150%，而且這個你看哦如果你是預售，你可能只，漲了10%，然後漲了一倍，哦這個報酬率不知道怎麼算。

徐佳馨
是啊而且你說像這種狀況之下的話，他買股票搞不好沒賺了多錢。

艾克斯
沒有，然後像男子一樣是漲的蠻誇張的，就是橋頭也是一年多漲了一倍。

徐佳馨
哎呦嚇死人了。

艾克斯
所以我覺得這個就是投資客看得見了，然後工程師也都看得見，可能例如說好他人在新竹的，他就不一定會去買，就是
高雄他可能有有些人就會想說啊，高雄都已經漲上去，我不如去追嘉義，是對其實是有這種族群在了，那當然像我自己我也有去問
就是代銷的朋友說，哎到底如果橋頭高雄一坪35，然後嘉義家科一坪34
那為什麼不直接買橋頭就好，因為台積電今年底就進駐了啊，但是嘉義好像還，還還沒有那麼快嘛，那他就說啊
其實如果是住在台南高雄的，都還是會以南科跟那個橋頭為主，但是如果他是中部或是北部的
他可能就是會往嘉義去走，對因為他剛好也在高鐵旁邊嘛，對那你你從單價來看，這樣一坪34，然後相對
而且他的供給量相對是少的，不像橋頭，其實陸續有廠商當然會繼續買地繼續蓋，那一邊的腹地還蠻大，但是嘉義
他相對是才剛開始開發啦，所以你現在去買預售，可能在嘉義，嘉科這邊的話，至少要蓋三年啊，三年後可能台積電的廠也好了
所以那邊才算是剛要起漲，所以很多比較是中北部的就會往嘉義這邊去走啊。

徐佳馨
嗯哼，對所以這個，這個世界，這個事情是我們可以觀察到，台灣房地產市場很特殊的現象啦，我們過去在整個市場上面
通常利多的話題都會跟著建設走，那這個應該是，史上也不能說史上第一次
應該是說比較少見的會跟著某一間公司走的一個，一個所謂的房市，房市起漲的方程式。

艾克斯
對他算是，半導體這幾年在台灣應該說在全球都賺了非常多錢，而且這個競爭力，至少接下來兩三年還是持續的領先
也就是說接下來這些工程師們會賺的非常多錢，那再加上有高鐵這個效益，所以交通再加上就是半導體的就業機會
跟分紅獲利，我覺得這兩個因素加乘起來，我覺得他的效益是會延續個好幾年，至少短期內都不太需要擔心它，對。

徐佳馨
所以在這個狀況之下的話，也會造成整個市場上面，同時會存在著，就是樂觀積極跟焦慮的一個氛圍，那大家都會在想說
這市場到底什麼時候才會下去，其實如果我們從資金行情的，邏輯上面來看的話，它終究可能有一天會下去，只是說我到後來
我都會跟朋友講，我說有些時候，你也不要想太多，你如果覺得它是個，它是個可以讓你，比如說持有個六年，五六年
然後它至少可以轉一個波段的時候，那你或許你就可以上車，那你只要記得下車就可以了，那坊間有那種說，三十年之後會發生什麼什麼事情，我認為那太遠了
你與其去等待三十年，不如就活在當下。

艾克斯
真的例如說，你持有個，預售三年，然後加烏之後再持有個五年，八年，八年說不定就漲一倍了，到時候再跌個十五二十趴，你還是漲很多。

徐佳馨
是所以就是說，在邏輯上面來說的話，至少就是說把握一個，波段的一個起漲點，這個概念就是很像是，你不能夠說
今天假設我們就是回到過去，回到過去，你不能夠說，我今天可能台積電，比如說三百開始漲，好漲到比如說六百，你覺得他，你覺得他可能就要下來了
你就你就跌到五百的時候，哎呀你看他就是跟我講的一樣下來了，就沒上次他漲到八百，所以與其這件事情來說的話，你不如就是針對區域做好功課
大概知道他的基本面的狀況怎麼樣，今天台積電能夠漲到將近八百，他絕對是有他的一個結構性的領導的強勢，才能夠反映在股價上面
那在房地產的投資邏輯上面，或許你也可以，你可以這樣思考，就是你可以去選擇一個對你而言，你可以理解做功課資料取得方便，然後你也負擔得起的區域
那如果說對於不動產，無論是自用或者是投資有興趣的話，這個可以會是你的
我們說是你的開始怎麼樣入門進入不動產研究的一個起點
那你勝過在那邊聽有一些名嘴講了這麼多年，然後市場就還是不斷往上走，然後你錯過了很多人生很重要的時機
然後二晚不宜，所以我的看法是說，回歸到一件事情，我一直是認為一件事
就是到後來就會市場分析到後來會變得有一點哲學，我說你要知道，名嘴可能說不準
但是只有一個東西不會騙你，市場不會騙你，市場就是那樣，有時候今天市場長這樣子是個幻象，那你去看一下
所以但凡你眼睛看得到那是真的東西，那就是真的啊，那你只要記得控一下風險，控一下資金，控一下負債，時間倒計的下車，這樣就很好。

艾克斯
我這裡做一個拿台股大盤來比喻，大家應該就比較能感受到，就是以前都有大概過去20年吧，就是台股漲到9000點，大家就覺得我要賣了
高點到了，當然這樣這種情況，相大區間的相形整理其實已經好幾年了，那但是你說這幾年來，當他突破萬點，大家都覺得啊
應該接下來就會再跌破了，我之後再來低階，結果就從一萬點漲到兩萬點來了，在短短的兩三年內，那這樣所帶來的影響是說
這個可能就代表一個國家或一個區域，他所的整個產業或整個經濟結構進行蠻大的突破
不然股價指數不可能這樣漲，對，那我以台積電到高雄，我來做一個比喻好了，就是通常我們在看股市嘛
就是股價等於EPS乘以本益比嘛，那EPS當然就要看他公司賺了多少錢，那本益比通常是，大家對於，他未來的期待
可能他這個商業模式或公司的競爭力，在未來都是持續變好的，所以大家願意給他比較高的本益比，所以股價要成長
在股票市場大概就這兩個因素，那我把它套在房市來看，你說像高雄好了，在EPS的部分，我可能把它比喻成人口好了，人口增加
那在本益比的部分，比較會像是他帶來多少，就是資金行情進來，那也就是說你的，你看哦
如果台積電到高雄或到嘉義都一樣，就是，第一個是人口會持續的集中在變多，對，那再來是，他所帶來的就業機會的薪資
其實也是會呈現完全不同的做法，因為你說在嘉義年薪可能六七十，蠻普遍的，但是台積電一過去就是破百，是啊，對，所以你看哦，你看哦
你你的凈利是乘以二，獲利就是本益比是乘以二，那你所帶來的價格的上漲，我覺得是一個，我自己覺得蠻合理的
如果你從這個角度去看區域的發展，或是股票把它拿過來對比，我覺得這樣看，就是還是很多人會買的下去，尤其是像你說，像剛剛佳馨講的就是
薪水的十倍，那你說你，對啊，如果一個人的收入，是一百多，然後乘以十買個一千多的，其實對他們來講，其實不會負擔太大。

徐佳馨
對，因為雖然是說很多人對我們業者在講，價格或往上走，這論調不是很認同，然後每次都說啊，你們這些業者就是炒房元兇，各位
如果你覺得我們業者是炒房元兇的話，那你可以想像一個情境，就是如果有一天，呃，政策不準大家做房種，那你認為房價會漲還是會跌，所以這個事情
其實終究回歸到以後，我們大家都很清楚啊，到底誰才是真正的，炒房或者是說帶動房價的，的，我們說是關鍵的那個key，man，就政府啊
不就是這樣嗎，就是標的，每次那個標的，標的，超級驚人，政府做莊，然後你說，科樂同屋稅等等的稅，稅改等等，又是政府收手
所以不覺得這些，這一個邏輯其實，我自己覺得，蠻蠻蠻蠻蠻有意思了啦，對。

艾克斯
對我自己是看，應該說他是整個結構的運轉，就是會讓房價不斷的往上走，包含你說像政府在賣地，他有可能賣便宜嘛
賣便宜又被說是圖利廠商，賤賣國家資產。

徐佳馨
哎對。

艾克斯
啊你賣貴了，當然大家就會說，嗯，呃，建商就會把成本再往上加嘛，那這樣好像也是市場機制，對，對所以我覺得
就是這個是整個系統性結構，他就是這樣在運作，所以如果你能看得懂這個結構，你大概就比較能理解，為什麼房價都是持續的往上，那往上徵稅好
人民說要徵稅來打房，結果到最後是政府獲利最多，然後建商的獲利不一定會增加，因為他就是多出了額外的成本，那最後一樣是民眾買單嘛
所以政府永遠都是最大贏家。

徐佳馨
對啊，所以這一間這個雖然大家聽了就是有點神奇，但是你從園區的角度上面來看，然後再從可能未來幾年的一個發展來看
那我們或有時候都跟我朋友就說，哎，你要知道一件事，其實任何投資都是同樣的邏輯啊，花開堪則直虛者，莫待無花空則枝
所以做好功課，然後選擇你覺得可以理解，你也方便處理啊，你也方便處理的標的，然後去做一些人生理財上面的規劃
我覺得這會是把心裡頭的一些所謂的，呃不開心的底層邏輯，把它排除掉之後，我相信人生就很容易可以開個大瓜。

艾克斯
好那這一集呢，我們探討了就是家意的房市，然後還有可能像是科學園區帶來的效益
以及最後我覺得就是政府他算是驅動整個房價，最根本的原因還是在他身上，所以我覺得這這個是蠻值得大家去好好的思考一下的
好那我們今天非常謝謝甜心。

徐佳馨
好謝謝銘元，謝謝大家，謝謝大家。

艾克斯
今天到這邊了，拜拜