EP24 | 【房產】包租代管2年400個房間—洪怡芳(Ruby)

艾克斯

大家好,歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票、房地產、創投和創業，今天邀請到的是一方生活的創辦人洪怡芳Ruby。

 

來賓-Ruby

Hello,大家好,我是Ruby。

 

艾克斯

Ruby是我認識很久的老朋友，她這兩年就投入包租貸款的行業，然後她有一個數字讓我非常的驚訝，在兩年內就有100間

這個100間不是100個房間，是兩年開發了100戶。

 

來賓-Ruby

這是非常驚人的。

 

艾克斯

這樣是幾間?。

 

來賓-Ruby

100戶大概就是400間。

 

艾克斯

400間,你在兩年做到，別人可能都要做10年才會有這樣的成績。

 

來賓-Ruby

對,因為其實我們的同行，大概一年平均是做4間，所以我大概是他們兩年的話，我大概是他們的，這樣是20年

20年，20年，的這個數量，對。

 

艾克斯

那你為什麼投入包租貸款?。

 

來賓-Ruby

這個就講到就是我以前，因為我認識這個艾克斯的時候，應該是我那時候做女裝的時候，也是營收上億。

 

艾克斯

然後她的鐵粉非常鐵，沒錯。

 

來賓-Ruby

那時候做女裝一做就做了十幾年，那沒有想到遇到疫情，疫情的時候，我們女裝的業績不是砍了三層，是剩下三層。

 

艾克斯

因為不用出門了，所以不用穿得漂漂亮亮的。

 

來賓-Ruby

大家沒有那種想要打扮的需求，所以呢，那時候我們整個女裝都在賣的都是什麼，可以穿出門三分鐘的睡衣。

 

艾克斯

哦。

 

艾克斯

就是不像以前就是穿很像公主風，或是很夢幻的風格，現在是訴求很快就可以出門。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

因為可能只是出去買個東西，或是說，因為那時候就是封城嘛，所以就是只是買個東西，或是丟個垃圾，所以我們那時候賣最多的是睡衣跟，家居服

但是這整個營收就掉了非常多，那在這個過程當中我就覺得，哇。

 

艾克斯

呃。

 

來賓-Ruby

我這個行業，我這個我也是創業家嗎，我這個行業，有一點脆弱，有沒有什麼方式，或是什麼產業，是比較反脆弱的，那這時候我就在想說，啊，以前啊

我們自己也是北漂的嘛，我是屏東人，然後來臺北的時候，always就是要買很多傢俱，因為以前房東都不給傢俱嘛，然後就買很多傢俱嘛，但是要搬家，因為可能公司變大啊，或怎麼樣

要搬家的時候，又要重新把那些傢俱都送給別人，然後到了新的房子，可能有的傢俱可以用，有的傢俱要丟掉，或是怎麼樣，那就覺得很麻煩，所以我在想說，有沒有辦法

讓我們這些北漂的人，他可以住得更舒服，他拎包入住，然後保持他，就是來臺北，剛開始北漂那種彈性，對

然後他入住的成本，可以下降。

 

艾克斯

非常大的，對。

 

來賓-Ruby

那為什麼會叫一方，其實我覺得說，我剛來臺北的時候，其實對這個天氣，因為我們屏東人，每天都大太陽，所以剛來臺北的時候，每天都對這個天氣，就覺得，很玉足。

 

艾克斯

真的我台南人，我剛來臺北超不習慣，然後以前在台南，從來沒有用過圍巾，也不知道圍巾，到底是設計出來給誰用，來臺北我就懂了，沒錯。

 

來賓-Ruby

然後所以那時候會覺得說，如果我有一個住在一個，很舒服的地方，這個地方就是，我這一方空間，我每個人都有自己的一方天地，我在我這個天地裡面

我就是主宰，我就是可以控制，我這個房間裡面，我就是king，我就是老大，所以為什麼要加一方生活，就是希望說，每個人都有自己

屬於他的一方天地。

 

艾克斯

對那我想請教，就是我在金週刊上，有看到說，很多房東，很願意安心的，把房子交給你，那這是為什麼呢。

 

來賓-Ruby

我覺得這也是，我們就是為什麼成長那麼快的原因，因為呢，我們這個包租代管，其實是2018年，才開始的一個新興的行業

他這個叫做特許行業，因為你要先申請一個證照，然後申請證照之後，有點像房仲，他需要一個經紀人的牌照，然後才可以開。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

那我們這個包租代管，其實是兩個行業合在一起，一個叫包租，一個叫代管，那我們公司呢，做99%都是包租。

 

艾克斯

包租就是跟房東，整個把房間租下來，然後你自己再去找租客，沒錯，所以對房東是沒有風險的，他只要跟你約定好，你每個月按期付錢給他

他就什麼事都不用再管。

 

來賓-Ruby

沒錯，而且他就是，而且這個房東，例如說我的租客，他可能回南部了，或是他換工作了，那他是不是就會提早退租，提早退租，我要再去重新整理，或是說

他中間的空窗期，都是我們來負擔，那最重要還有一個東西，屋主非常喜歡我們的服務，就是我們會幫屋主出裝修費。

 

艾克斯

為什麼，因為裝修費，可能也要三四十萬，或五十萬以上，這樣你賺的錢，cover的過來嗎。

 

來賓-Ruby

因為很多，我覺得這個是在臺北特殊，我不敢說全臺灣，都可以做這樣的生意，但是在臺北，這個是有市場的，為什麼呢，因為臺北的房價，其實非常高

那像我最近買了一個房子，超級舊，四十幾年，三房兩廳，也要兩千萬，所以這個價值很高，所以如果呢

我可以幫他整理的更好一點，他的價值就更容易凸顯，所以我會希望說，我呢，借由，你看嘛，房東他的心情就是，你如果有房子要出租給別人，你有幾個心情

第一個你不想再花錢了，因為你覺得，我租房子給別人，我就是要賺錢，為什麼，我還要花三四十萬來，來租，然後一個月租三萬，不就要十個月，二十個月我都沒有拿到錢嗎

所以第一個他們不想要花錢，那第二個他們不想要，他們怕房客不會愛惜，所以我每一次只要做完，然後房東就會說，你都不怕房客給你破壞嗎。

 

艾克斯

對啊。

 

艾克斯

你怎麼不擔心，房客真的會破壞，真的，因為不是自己的，真的不會愛惜。

 

來賓-Ruby

大家都是這樣說的，然後第三個就是怕壞房客，或是那種什麼租屋長，但這些東西，其實，考慮就是說，很多屋主，他們有很高的資產，我們講話來說

他的房子其實是，很有很高的價值，但是他們不願意，再多花一點錢，把他這個價值，真正的展現出來，所以呢，我們公司，為什麼願意花這個

因為我們把這個房子裝修好了，其實他價值就提高嘛，價值提高了，我是不是就是租金會提高，說實話是這樣，但是租金提高了，我是不是找到的租客，就是

就是更好的一群租客，因為他們對於。

 

艾克斯

生活比較要求。

 

來賓-Ruby

對他們他們有點，有點小龜毛，但是至少比租屋蟑螂還要好，他安全，所以我們要找到一群，比較好的租客，所以他就會變成一個，正向的迴圈

所以我會覺得說，因為以前我們，就是做那種女裝嘛，我都會覺得，我們女裝，因為可能跟我背景有關係，我們女裝就是買賣業，所以我們每次做什麼事情

都要幹嘛，先囤貨，所以我都會覺得，我先付出，沒關係，我先付出，但是呢，這個租屋市場很棒的地方就是，他是慢慢慢慢的，就是回收，而且是穩定的回收

我只要讓我租客服務的好，他是不是租兩年三年，這都是很正常的，所以我就慢慢的回收，然後很被動的，就是我就，不太需要像我以前做女裝

這個月做一千萬，下個月又從零開始做，又歸零。

 

艾克斯

然後每天要開一堆會議，那FB演算，演算法又每天在那裡改來改去，大家都很痛苦。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

然後什麼三年就感覺是一個景氣迴圈，三個月就是一個景氣迴圈，所以非常非常辛苦，那我覺得說，沒關係，我就投小投投資一些錢，然後呢，我讓屋主安心，因為他就覺得說

哎，你都花錢了，你是不是一定會好好愛惜我的，因為這是你自己花的錢，那租客也是你自己找的，你自己就不會搞自己吧，對不對，所以我就，他因為這樣子，所以他把房子租給我

我以前都，都以為屋主會覺得，我好像用他的房子賺錢，他會不開心，可是呢，事實上最近，所有的屋主都說，謝謝你們

我真的很開心可以認識你，感謝你把我的房子照顧好，所以我覺得，也是因為這樣子，才是讓這個，我們因為願意投資

更多的前期的成本，讓屋主其實更相信我們，更歡迎我們，然後再，讓我們在這個，短期之內，可以累積那麼多的。

 

艾克斯

那我想請教Ruby，像你以前做電商的能力，有哪些是可以用在，包租代管這個行業上。

 

來賓-Ruby

你這個題目就是，來行，行啊來，對因為呢，其實我發現，其實我之前做電商，然後現在做房地產，我真的覺得，我真的入對行了

對，以前就覺得，做太久電商，做太久女裝了，怎麼沒有早一點來做，房地產了，房地產，可是我朋友跟我說，我老公跟我說，不對啊，就是因為你累積

這麼扎實的基本工，你現在做房地產，才會如魚得水，那在哪裡有一些基本工，例如說，我是做女裝的嘛，所以呢，我對顏色，搭配

配置，美感，就是特別的有，有自己的感覺，我可能領悟力，會比別人高非常的多，那包括說，像我們以前做快時尚，我們每個禮拜

都要去攝影棚拍照，攝影棚，就把它做得像咖啡廳，我們也常常就去找，漂亮的咖啡廳，帶穿拍照，這些是不是都是，養分來，累積在我現在

做的這個房源裡，所以其實我做的房源，不是做住家的感覺，我做的房源是做，咖啡廳的感覺，那為什麼要做咖啡廳的感覺。

 

艾克斯

因為。

 

來賓-Ruby

其實你咖啡廳賣的也是，空間嘛，也是空間跟環境，其實就是讓人家有一種，舒服的感覺，然後，回到家有一種，幸福的儀式感，所以我覺得我自己，是非常重視

這一塊，這個是我，這個女裝給我，非常非常大的，那第二點呢，就是女裝，其實像我們某種程度，算是製造業，所以我們要先從，發想

買板，配料。

 

艾克斯

打板。

 

來賓-Ruby

投錢板，產錢板，上架，拍照什麼，哇哥就是這個，可能要半年，對不對，就是開發期要半年，對。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

然後呢，可是我們是快時尚，所以我們以前想的都是，怎麼樣把半年變成兩個月，變成一個半月，對不對，然後可以很快的就是，有新款出來，那所以呢，我在做這個

包租貸款的時候，我這個工程，我可以把一般人，可能可以有兩個月的工程。

 

艾克斯

對通常都要二到三個月的裝潢期。

 

來賓-Ruby

我就把它縮短到，兩個禮拜到三個禮拜。

 

艾克斯

這有什麼秘訣嗎。

 

來賓-Ruby

秘訣，秘訣喔，秘訣就是，這個有一點難講，就是，其實最重點就是，還是你對你自己的commitment，像我

我那時候在做的時候，我發現我就會去計算，我的卡點在哪裡，例如說你不熟師傅的時候，你每一次都要先約一個師傅來報價

再約第二個師傅來報價，然後呢，他就三天了之後才要報價給你，四天的時候報價給你，是不是就等了四五天了。

 

艾克斯

對時間就這樣過去了，對。

 

來賓-Ruby

然後呢，再等他儘量施工，是不是又等了一個禮拜，就是他可能說，我下週一去，好好好。

 

艾克斯

那就這樣，結果也沒來啊，有時候常常遇到放鳥。

 

來賓-Ruby

對啊。

 

艾克斯

好。

 

來賓-Ruby

那這樣子你看了，所以你會發現，你在施工的過程當中，很多時候你都是在等待跟比價當中，還有在就是嫌接期嫌不好

那我做法是什麼，因為我自己創業嘛，所以我就覺得說沒關係，我就一次給你四天之間的工資，四個案子，然後呢，你就永遠，你我現在的師傅已經配合到

他不問我要做什麼，他只問我什麼時候要到工地，反正他就全部搞定。

 

艾克斯

只要你能到跟他講好期限，他就把他搞對。

 

來賓-Ruby

他就會來，然後料我是我買的，所以他不用備料，所以料我買他不用備料，他就不去不用知道他要做什麼，反正他就是把工具帶來人帶來，連梯子都是我幫他準備

所以他就會很順暢，就他只會問我說老闆娘，那我明天我們要去哪裡啊，那我去哪裡，對他完全不知道明天那邊，是要做什麼，他不用知道，因為他到了之後，他就會做了。

 

艾克斯

對因為其實有時候在跟工班談，對他們來講，有些師傅也很困擾，因為他可能跟你不熟，那接了你的案子，他也擔心被騙嘛，所以有時候其實大家都在選客戶

或者是說報價，他可能也報貴一點，因為可能遇到，有一個阿搜比，對阿搜比，就是他下一個客戶被倒了，他的錢還能夠支撐他的生活，所以我覺得他這樣的做法，真的是蠻好，蠻好的

那我也想請教一下，像我看金週刊上是說，你只租臺北市的房子，那這個是有什麼原因在裡面嗎。

 

來賓-Ruby

因為應該說，第一我自己也是住在臺北嘛，那其實現在呢，有開放到新北啦，就總之就是說，臺北的這個房租的

房子的價值比較高嘛，所以例如說這樣好了，我都是花50萬去裝修，那臺北呢，Average的租金是4萬，那臺北呢，那經過我裝修，巧手改造之後

我提高了三成，我是不是有，一萬兩千元的價差。

 

艾克斯

對不對。

 

來賓-Ruby

但是若是台中，我呢，Average的房價是兩萬，但是我也是巧手改造，也是花了50萬，但是。

 

艾克斯

對房租，裝潢不會因為這樣比較便宜。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

但是我呢，也是提高了1.5倍，也是提高了1.3倍，變成提高了三成，那這樣子是多少，只有，6000

,對所以6000跟12000價差，所以等於說我如果，我的創價能力在臺北，因為雖然都是三成的創價能力，但是呢，我在臺北的這個回轉回收期

相對會比較比較少一點，那因為，就是有一些媒體採訪嘛，所以真的全臺灣各地都有屋主來洽詢，那很多屋主

他其實是蠻認同我們這樣子的一個理念，因為他覺得說，年輕人買房啊什麼的都是非常不容易，我們這樣子的一個，共用的

感覺對就是屋主其實是對於我們的價值是非常買單的，所以呢，如果說是其他例如說桃園台中，我們現在都是以貸款為主

就說我還是可以幫你幫你，改造幫你管理幫你招租，但是我就沒有辦法包租，因為他對我來講風險會稍微大一點。

 

艾克斯

對，那我最近看到你們好像，有開始開放加盟，那這個部分可以請你介紹一下嗎，好啊。

 

來賓-Ruby

因為呢，其實我自己觀察我們呢，其實跟屋主最重要的，我們真正賺錢的絕對不是裝修，裝修都是我們對屋主的一個

就是一種服務而已，其實我覺得我們這一行最重要，因為其實價那個單價非常高，所以我們這行真正重要的是人跟人之間的信任關係

我們跟屋主的信任關係，我們跟租客的信任關係，而且是長期的。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

所以在做這一行呢，其實現在一方確實有一些領先優勢，因為很多屋主他已經瞭解了我們，然後會主動來找我們，但是呢

我們可能沒辦法做到所有的地區，還有我們可能沒有辦法自己管所有的量，因為我們覺得這個市場，這個包租貸款的市場在日本

現在的滲透率大約六成。

 

艾克斯

這麼高。

 

來賓-Ruby

但是在那個臺灣的話，我覺得大概只有五趴而已。

 

艾克斯

因為才剛開始不久。

 

來賓-Ruby

對對對，那如果說好，未來的十年會變成五成的話，不要像日本這麼成熟變五成的話，那這個市場還有十倍量的成長

那這時候靠我們一方全部來自己做，做得完嗎，做不完嗎，然後我們可以管理這麼多的員工嗎，這麼多的租客嗎，也不太可能的

所以我覺得我們需要去打群架，讓更多人參與這個包租貸款，但是很多時候就是這樣子，因為這個東西價值很高嘛，所以你要怎麼樣控管SOP

你要怎麼樣讓屋主的信任，是認定在品牌上面，我覺得這個是未來必然會走的這個趨勢，所以我會覺得就像房仲一樣

你看房仲以前我們，大家都說房仲什麼，砍高啊，或是隔壁的什麼代書在做的。

 

艾克斯

還有裡長啊，對對對。

 

艾克斯

領長啊之類的。

 

來賓-Ruby

家長會會長之類的，在做這些事情，但是現在你現在都不敢自己私下買賣，你都喜歡還是找一個房仲好了，因為就是覺得安心，所以這其實我覺得本質是一樣的

那你看房仲為什麼到最後都是加盟，因為他有個地域性嘛，還有一個品牌，因為這種信任關係跟餐飲業差很多，餐飲業就是不用信任關係，他是一個藏鮮的

所以他可以百家爭鳴，但是一旦有信任基礎的，他到最後一定會鎖在少數的品牌上面，那我會覺得我們應該一起打群架

用一個品牌去跟屋主溝通，然後我們品牌也為這個品質去做把關

這個是我們目前現在想要努力推展加盟的原因。

 

艾克斯

那你想要找什麼樣的加盟主。

 

來賓-Ruby

其實很多人一直希望，找我，我們加盟只是我們還沒有真的很ready，就是因為加盟這個東西，你要SOP嘛，你要去控管嘛。

 

艾克斯

還有教育訓練，還有很多後續的集合，你都是品牌總部要好好的控管。

 

來賓-Ruby

沒錯，所以呢我們現在第一步，我們會先找就是類加盟，我們先做類加盟，就是我們先找種子部隊，我們先run一遍，在run的過程當中呢

跟種子部隊一起去把這個機制，在建構的更完善的方式去做，所以第一，現在這個階段，我們找的大概只有類加盟，大概明年年底，我們才會真正的開放加盟

那加盟呢，有一個大問題，就是就是總部都要控管什麼嘛，我們想要控管的是合約，就是說我們要對屋主負責，我們也要對租客負責

那加盟主扮演的角色是什麼，就是我們的房屋的管理人員。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

然後還有他取得了房租的收租權。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

就是他取得了這個價差的，賺取價差的這個權利，對，那我們總部幫忙做什麼，我們總部幫忙做開發

給屋主跟房客保證。

 

艾克斯

就是最難的地方你們處理掉。

 

來賓-Ruby

還有第二個就是設計，因為我們公司就是很會設計嘛，所以說公務，因為很多人，他們有服務精神，但是他們也很親切，但他們不會做前端，例如說

設計，然後公務，這些東西，其實你一定要有一定的量體，他才會有一個優勢存在，如果說你這個東西就可以加盟主，那加盟主沒有這個優勢，所以很像說

我們就是中央廚房，我們就把那個調理包先做好，然後做好了之後呢，就可以加盟主加熱，放到餐盤上，然後服務客戶，所以我們加盟主最主要就是

客戶的服務，還有就是後續的這個，這個維修的maintenance，那你們會要求加盟主全職投入嗎。

 

艾克斯

還是說其實他也可以先從兼職開始，慢慢的嘗試。

 

來賓-Ruby

我們比較希望，因為我覺得這個，可能我們覺得他還是一個，需要承諾的一個行業

因為我們需要對我們的租客承諾，也需要對我們的房東承諾，所以我還是希望他，就算是接受了這個服務，也是他主要的兼職。

 

艾克斯

我懂我懂，不能說用到一半，然後去開Uber，或是去送餐，這不行，但是他可能可以兩三個人一起來，合心合力把這個事業做好。

 

來賓-Ruby

對因為是這樣子的，所以呢我們會希望說，至少一個月，一個禮拜要投入的時間，至少要20個小時，大概會是這樣，那一個人呢

我們自己算了一下，一個人呢，大概可以管80個房客，80個租約，這樣子呢，20個小時或30個小時

差不多是他一個禮拜的工作量。

 

艾克斯

我覺得這樣非常好，就是有志於想投資，有志於想投入房地產產業的，我覺得一方生活是一個，蠻好的物件，大家可以透過加盟去

練習創業，因為我覺得很多人想創業，想有自己的事業，但是其實沒有辦法一步到位，那我覺得，可以借由

借由加盟一方生活這樣的品牌，然後開始試試看自己到底適不適合創業，以及領會創業所帶來的酸甜苦辣。

 

來賓-Ruby

我覺得這邊也跟大家分享，我覺得蠻有趣，我出乎我意料之外，你知道誰想要加盟我們嗎，最近，做電商的朋友嗎。

 

艾克斯

不是。

 

來賓-Ruby

不是，想要加盟我們的人，大部分是，現在他就是房東，很特別，或是他已經是房地產相關的人

例如說他已經是一間重借店的店長，或是他是一個代銷的大主管，通常是這樣。

 

艾克斯

那為什麼?

 

來賓-Ruby

很有趣，因為呢，他們看得懂我們的模式，因為他看得出來說，我們這個東西會越做越輕鬆，因為我們這個行業有有有三個要素

第一個就是說房地產，就像那個艾克斯，你應該知道房地產在Facebook，或是在社群媒體上面，還是具有流量的，還是具有紅利的，那第二個就是我們是訂閱制

所以我們是做了之後，他續定率，像我們公司的續定率，大有七八成，所以我我我明年要努力的東西並不是太多，就是我就可以maintain

那第三個就是你，你之前有分享的就是編輯的成本，是逐年下降的，我肯定年花多一點錢，可是我第二年第三年第四年第五年，甚至續約了，我編輯成本都是很低的

所以我覺得這些人，他是完完全全知道他的價值在哪裡，然後他想要過一個他他現在已經，因為做房仲跟代銷基本上沒在休假。

 

艾克斯

那不是人過的生活，看起來獎金很多。

 

艾克斯

但是有時候就是用健康，還有跟家人相處的時間去換來的。

 

來賓-Ruby

所以他們想要的是反而不是那種年輕，剛要創業的人來加盟，我們是那種，都知道這個社會的發生了什麼事

然後他想要把他的步調變慢一點，然後來加盟我們。

 

艾克斯

好那如果對加盟有興趣的朋友，能後續請上一方生活的粉絲團，那後續都會有相關的計畫公佈在上面，那今天的節目就到這一邊，那下一集呢

我們將請Ruby來繼續跟我們分享包租貸款的know，how，那就到這裡了，謝謝大家。

 

來賓-Ruby

拜拜，感謝觀看。