EP20 | 【股票】看好哪些金融股和營建股—丁彥鈞

艾克斯
大家好，歡迎來到埃克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討，股票房地產創投和創業，今天呢，我們繼續邀請到丁彥鈞分析師，那這一集呢
就是直球對決，我們直接請丁分析師來跟我們說，你看好哪些金融股。

來賓-丁彥鈞
好那目前市場上預期呢，美國會維持高利率，一段非常長的期間，那到2026年以前呢，美國的，的殖利率呢，大概都會在3%以上
所以這樣子呢，如果外幣放款占比比較高的金融機構，就會因此受惠，好因為如果利率比較高的話呢，存款跟放款的利差會比較大，那銀行的工作呢
就是把錢帶放出去賺取利差，好所以美元放款占比比較高的這些銀行呢，就會因此受惠，在臺灣的金融業當中啊，這個兆豐金，2886
這個兆豐金，它的外幣放款的占比是最高的，那它也是關股行庫，所以經營非常的穩健，它2023年的獲利呢，有望創下歷史新高
那我自己估計啊，EPS呢，大概是2.4元，它的現金股利啊，明年2024年的現金股利，每股大概是1.4塊，那這個錢呢，不是我亂猜的
也不是胡說八道的，這個是政府的這個資料呢，自己暗示的，那這個錢呢，我為什麼這樣說呢，因為兆豐金啊，它是關股行庫，它最大的股東呢，是財政部
財政部每年呢，都要編預算，去編列說，今年呢，有多少的稅率收入，有多少的稅收，它的稅收來源呢，其中一項是兆豐金的股利，所以呢
我們從政府編列的預算書，它去編列預算金額呢，今年呢，會有多少的，從兆豐金身上的現金股利，金額
再去除以財政部，持有兆豐金的股數，這樣就可以換算出來說，財政部呢，預估說兆豐金呢，在2024年，每股是發1.4元的現金股利
那過去這個數字呢，其實還蠻准的啦，這個金額呢，不會差太多，那兆豐金呢，由於獲利持續的創新高，那現金股利呢，也非常的穩健
所以適合大家，長期投資做存股，那除了兆豐金呢，如果不喜歡光股行庫的話，有一家民營銀行，臺灣最大的民營銀行，就是中信銀行
它的母公司呢，中信金，我覺得也可以考慮，因為它的外幣放緩占比呢，也是非常的高，它前9月的位元組EPS啊，是2.44元，表現非常亮眼
在法術會上呢，發言人直接說，今年的這個EPS，今年的獲利，有望創下歷史新高，我個人估計呢，EPS是，3.1元
中信金呢，很多人叫它一元金，因為它的現金股利呢，號稱只發一塊錢，那其實不是只發一塊錢，是這個金額呢，很接近一塊錢
那像2021年的時候呢，中信金的EPS是2.73元，它的現金股利呢，就是1.25塊，那也超過一元呢
那由於這個中信金呢，今年我估計說，2023年的EPS是，3.1塊，那現金股利的金額呢，有機會上升到1.35元，那目前的殖利率呢，是5%
那我覺得相當的不錯，那另外一家呢，是永豐金，2890的永豐金，它一樣是外幣放，它一樣是外幣放緩占比，非常高的金控
它的大股東呢，是永豐于的何家，那過去呢，有些弊案導致說呢，市場不願意給它，太高的股價淨值比，但是永豐金呢，現在變成專業經理人經營
所以呢，它的這個過去的一些狀況呢，已經大幅改善非常多，前9月的位元組EPS呢，是1.29元，今年2023年一整年的EPS，大概是1.7塊
那我們用過去的股利水準，六成來估計的話呢，那其實永豐金2024年的，美股現金股利呀，是有機會接近一塊錢的，那目前的殖利率呢
也大概是5%左右。

艾克斯
好。

來賓-丁彥鈞
所以臺灣呢，有很多的金融機構，它的殖利率呢，是接近5%的，那比這個很多的金融標的呀，像是可能保險啊
或者是特別股啊，等等，其實報酬率都還要來的高，那另外呢，像金城銀行2809，他過去呢，因為投資很多的債券
那當這個利率上升，債券價格下降的話，這個金城銀呢，在過去，2022年他的獲利就比較慘，但是呢，隨著這個利率開始下降，那這個債券的價格上升
所以金城銀他的獲利很不錯，他2023年整年的EPS呢，有機會達到五塊錢以上，那如果美股呢，發放2.1塊錢的現金股利
目前的殖利率也大概是5%，林大那我想請教一下。

艾克斯
像金城銀啊。

艾克斯
如果明年美國開始降息，那是不是他手上的債券的價格會再漲呢，會漲更多。

來賓-丁彥鈞
是的，那一般的銀行呢，是把錢貸放出去，把錢借給其他人，好那金城銀呢，因為他手上呢，他有很多的債券，尤其是美債，一般的銀行呢
是把錢貸放出去，但是金城銀呢，與其說把錢借給其他人，也有這個收不回來的風險，那不如直接去買這個國外的債券，在2022年的時候
由於利率上升，那利率上升呢，債券的價格會下降，所以呢，金城銀在2022年的時候，已經認列很多的投資損失，那如果2024年的話
美國開始降息，那如果降息有五碼的話，這個債券的價格會上升，所以金城銀在之前認列的投資損失
在2024年就有可能回轉認列投資利益。

艾克斯
好。

來賓-丁彥鈞
所以金城銀呢，可能2022年的話，他的獲利比較低，但是2024年他的獲利，就會補回來，那另外還有一家呢，是上海商銀2876的上海商銀
他一樣是外幣放緩占比，非常高的金融機構，那我個人估計呢，今年2023年的EPS，大概是4.1塊，那明年呢
2024年是有機會發2.2元的現金股利，值利率呢，大概是5%左右，其中呢，最特別的是公勝保金，他是新貴公司代號6028
他這個保險經紀人公司呢，他是這個代銷保單銷售保單收取傭金，那本身呢，不用提列準備金，那由於這個資本市場呢
在2023年已經復蘇了，所以公勝保金呢，在2023年9月的營收呢，創下歷史新高，那金額是3.09億元，我個人估計啦
2023年的EPS呢，大概是6.82元，那如果盈餘分配率，維持過去的水準，那大概是75%左右，那2024年的現金股利
就會有5元，值利率是8%，那非常的高，但是這家公司呢，他是新貴公司，他的成交量比較小，買賣價差比較大，所以我建議呢
是長期投資比較好。

艾克斯
那我想請教丁大一個問題，就是像最近新青安啊，公股行庫，就是業績非常好，反而是，銀行就是的房貸業績
都被這些官股搶走了，那這個有沒有哪一家，公司的官股是比較受惠，還是說其實新青安，看起來很多，但是對這些銀行整體來講，占比是小的。

來賓-丁彥鈞
好那其實我們看到市場，是有效率的嘛，這個青年首購貸款的方案呢，非常的熱絡，這個金額非常的高，但是我們看到這些官股行庫，
例如說兆豐金啊，合庫金啊，第一金啊，他的股價有大幅上漲嗎，好像也沒有，那是因為這個新青安專案呢，他的貸款利率非常的低啊，
大概是1.775%，那銀行呢，他的業務就是賺取利差嘛，那雖然可能這項業務呢，金額很龐大，但是由於貸款利率太低了，獲利比較差，
所以變成說這些官股行庫呢，可能只是貸款金額龐大而已，這個利潤呢並不好，那反映在股價上呢，太明顯的漲幅。

艾克斯
原來是這樣，我還想說那些官股應該賺翻了，結果後來發現是政府補貼民眾，所以大家想要買房的人，可以好好的思考一下新青安，
好那我們講到房地產啊，就是銀建股今年非常非常熱，那還有沒有哪些看好的，就是銀建股可以比較屬於長期投資的。

來賓-丁彥鈞
那其實在2023年的11月12月呢，這個銀建指數，幾乎是，就是每天創新高啦，那很多優質的銀建股呢，都已經漲上來了
所以分享給大家的標的，大家就做參考，那如果已經漲得太高的話，當然也要做留意，那股價有拉回才可以做考慮啦，那有一家公司呢，基本面非常的好
就是冠德2520的冠德呢，在三重有個建案，就是新天會建案，好這個建案的EPS呢，是7塊錢，那，截止到2022年呢，
2023年的11月呢，其實這個建案已經銷售50%，已經賣了一半了，這個建案是2024年的第一季會完工交屋，
那至少會認定3.5塊的EPS嘛，那如果全部完銷呢，EPS就是7塊錢，那另外呢，冠德有個豪宅冠德信義建案，他的F棟呢
是超大坪數的建案，但是賣的比較差，目前是沒有賣出去，所以建設公司呢，把他一分之二的建案呢，分為二，一戶變成兩戶，瞄準的是單身貴族
例如說科技新貴啊，或是一些醫生，但是沒有結婚的這一類族群，那目前聽說市場反應也不錯，那如果這個建案賣的也很好的話呢
就是冠德2024年的EPS，是有機會超過10塊錢的。

艾克斯
那我請教一下丁大，那個冠德信義啊，是原本一億變成一戶五千萬嗎，是這個意思。

來賓-丁彥鈞
對，原本的一億變成五千萬就是砍半，這樣可以買到的人可能就比較多了。

艾克斯
不然要買一億的人，現在相對也是比較少。

艾克斯
或者是比較低調，不想要上新聞了。

來賓-丁彥鈞
那豪宅的話比較難賣嘛，那豪宅都是大坪數，那現在就是地段還是非常好，他的用料呢，他的材質還是非常好，但是價格呢，就變成一半。

艾克斯
還有一點，因為如果是低於八千萬，他在臺北市還是七千七千萬七千萬。

艾克斯
在臺北市就是低於豪宅線嘛，對。

艾克斯
所以他在跟銀行貸款的時候就比較好貸。

來賓-丁彥鈞
是。

艾克斯
所以這個也會蠻直接的影響，就是想買房子的人的意願，因為貸八成跟貸四成，這個價現金要差，這個現金的差額就會差距非常多
那還有其他看好的營建股嗎。

來賓-丁彥鈞
還有一家呢，是秦美1532的秦美，他一樣有一個豪宅建案，就是秦美之森，那這個建案呢，因為土地呢，被取得的時間比較早，保護利率是將近50%
總銷的EPS大概是八塊錢左右，那目前已經銷售八成了，那秦美之森那個建案呢，大概是在2023年的12月，小量交屋
大部分是在2024年交屋，那秦美呢，還有金屬成型部門，這個部門每年的EPS大概是兩塊錢，再加上其他零星的建案，所以秦美呢還有金屬成型部門這個部門每年的EPS大概是兩塊錢
所以秦美呢還有金屬成型部門這個部門這個部門這個部門這個部門在2024年的EPS也是挑戰十塊錢以上，那除了貫德跟秦美以外呢，那另外像新美琪2442的新美琪
那最近呢，2023年年底啊，股價也是持續不斷上漲，那原因是因為有新的建案要完工入帳的，那其中最大的亮點呢，是這個跨世代建案
還為剛好碰到10任新北市侯友宜市長，有個快神專案，所以這個都更案呢，一下子就完成了，成本被壓得非常的低，這個建案的EPS呢
超過8塊，那目前呢，住宅部分已經全部都完銷了，銷售比率呢是98%，所以在2025年完工的話呢，這個新美企就會任列
8塊錢以上的這個獲利。

艾克斯
這裡我要幫那個丁大見證一下，因為新美企是他在今年2月，就跟我講了，那時候股價大概多少。

來賓-丁彥鈞
大概14，15塊。

艾克斯
現在好像也是20幾塊了嘛，對對對，你看一年不到的時間，就快要翻倍了，對這些股票，大家可以好好的留意，好那接下來我們來談一下，就是政策面
因為像政府這兩年，打草防打的很凶，但是營建股卻一直漲，這到底是為什麼呢。

來賓-丁彥鈞
那我想不管是國民黨，還是民進黨，不管是執政黨，還是在野黨，我想大部分的政治人物，都是希望說，民眾可以買到，自己理想的房子
所以政府帶頭炒房，我覺得這個說法是不正確的，那其實大部分的政治人物，還是有為人民著想的，但是有時候會有一些副作用，造成說房價
不但沒有下跌反而上漲，那我舉4個政府的政策，第一個是實價登錄，實價登錄，當時是為讓市場的資訊更透明
我想應該也沒有人會反對實價登錄，好但是，心理學上有個定謀效益，大家呢不喜歡賠錢賣嘛，大家都喜歡有獲利再賣出
所以呢實價登錄呢，變成一個基本的門檻，大家都希望說用這個價格呢，去往上加把它賣掉，所以實價登錄的實施呢，變成說轉手的次數越多
那房價呢就被越墊越高，好這個是這個實價登錄的副作用。

艾克斯
我補充一下實價登錄，還有一個副作用，就是大家都覺得我這一間房子，比隔壁的好，所以，我要賣的比他貴。

來賓-丁彥鈞
對啊，因為自己買的房子，一定覺得說我一定比別人好嗎，不然當初怎麼會買他呢，那第二個這個政府的政策呢，是短期交易的稅負加重
那最高是到45%的稅率嘛，這樣的目的呢，當然是希望可以防止短線炒作，鼓勵大家呢，好去長線持有，但是副作用就是
雖然政府的稅負加重了，但是呢我可以把它轉嫁給買方啊，政府課的稅，會越重，那這個賣方他的價格呢，就開的越高，所以房價呢
就因為稅負比較重，又被這樣慢慢墊墊墊墊上去了。

艾克斯
好這裡我也補充一下，就是這裡面的那個房地合一稅2.0的，大贏家就是政府，因為他的稅收也是創歷史新高。

來賓-丁彥鈞
對啊，所以好像也是好事啊，那政府就是如果有把這些稅收用在，這個人民名聲上面，應該也是。

艾克斯
補貼租金嘛，但補貼一般民眾的租金。

來賓-丁彥鈞
對啊那如果是這樣也是不錯，那另外呢，政府禁止預售屋轉讓，就是這個平均地權條例2.0版，那這樣的方式呢，也是防止短線炒作
但是副作用就是你在短期啊，很多的投資客，他手上的這個預售屋呢，他沒有辦法把它賣出來，所以現在想要買房子的人，只有唯一一個方法
唯一一個途徑就是跟建商買，那我們都知道價格呢，是供給跟需求決定的，當市場上的供給者變少了，那價格就會往上，所以我想呢
這個禁止預售屋轉讓，是造成短期房價上漲的原因，那最後一個呢，是青年首購方案，這個方案的大大降低，年輕人的買房門檻
那年利率呢，是1.775%，而且寬限期呢，長達5年，5年內都不用還本金，而且呢，貸款的期限長達40年
所以如果是一個40歲的人買房子，那就是他的期限呢，就是80歲貸款才會還完啦，好，那由於這個政策上路呢，很多人呢，買不起房子的
全部都下去買房子了，那或是有一些父母呢，名下已經有房子，還想要買第二戶，就用小孩子的名義去買，所以這個方案一出來啊，整個市場的買盤都出來了
當市場的需求增加，那房價就跟著繼續上漲，好。

艾克斯
那看起來，政府這些好意可能，實際上都有造成一些負面的副作用，那我們來看一下，就是想請教丁大，對明年房市的看法如何。

來賓-丁彥鈞
那目前要看那個青年優惠貸款的方案，他會持續多久，那如果這個方案就是一樣非常的熱絡的話，那我想明年的房地產還是一樣很熱絡啦
那如果這個買盤的漸漸被消化完畢的話，那明年的成交量有可能萎縮。

艾克斯
因為。

來賓-丁彥鈞
因為當這個平均地權條例2.0版上路之後，其實呢，很多人預期說投資客會退場，所以市場的成交量會萎縮，但是呢
因為這個政府的優惠貸款方案，那個青年的首購方案呢，一出來整個房地產又變成非常的熱絡，成交量又起來了
那所以我對於明年這個成交量的看法可能會萎縮了，因為買盤的已經消化完畢了，但是我認為明年的房價呢，應該還會持續上漲
那為什麼我這樣說呢，因為這個犯法的生意，殺頭的生意有人做，但是呢，賠錢的生意是沒有人做的，那房價呢
除了反映這個建設公司的利潤以外，還要反映成本嘛，當營建成本持續不斷的上升，那我想建商為了賺取固定的利潤
一定是把房價往上漲，那為什麼近期房價會上漲呢，好，因為成本上升，那成本上升除了利率低，這個土地價格上漲以外呢
其實電價上漲也是造成營建成本上漲一個主因的，我們在2022年7月的時候，電價上漲了一次，2023年4月的時候，電價又再次上漲
那偏偏呢，這個營建股呢，這個建設公司，他的原料就是鋼筋跟水泥都是用電大戶，所以電價上升的勢必推升，成本上漲
那營造成本越來越高，建設公司的開價當然也就越來越貴，那我要提醒大家的是目前政府的暫定2024年的下半年
要實施這個碳稅的交易，那所以這個鋼鐵水泥的用電大戶呢，在反映這個碳的成本之後呢，那勢必鋼鐵水泥的價格會上升
那營建成本上升的勢必會推升房價，那就北部而言了，北部的土地大概占七成，那房屋占三成，所以房屋占三成
那根據國外的這個研究機構呢，在課真碳稅之後，可能營造成本會上漲兩成啦，那臺北呢，這個北部的房價
他的房屋的比率大概是三成，那這個三成如果漲價兩成的話，這個房屋的成本是上漲6%。

艾克斯
好。

來賓-丁彥鈞
可是南部就不一樣了，台南高雄呢，土地的成本大概占三成了，那房屋的成本占七成，好，這個七成的房屋成本，如果漲價兩成的話，變成說南部的這個房屋呢
他的不動產的成本可能上升14%，好，等於說如果課真碳稅的話呢，這個營造成本上升，南部的房價的漲幅呢，可能會高於北部
那這個2024年的下半年，如果真的課真碳稅的話，那我想房價呢，還有繼續上漲的空間。

艾克斯
那在代銷的部分呢，我看他們業績也是非常好，而且像我有在追蹤代銷的現場狀況，就是週末的時候，還是會有朋友傳那個代銷現場的影片給我
都是人擠人在搶案子，那丁大你怎麼看呢。

來賓-丁彥鈞
其實不動產的景氣呢，我們可以從代銷公司的業績來著手，因為代銷公司他會計的任列原則，是當月銷售多少的房屋，當月就任列營收
那建設公司是房屋銷售出去之後，必須等到完工，入帳交給客戶，這個時候才可以任列營收跟獲利，那我們可以看到第三季的時候
代銷公司例如說2348的海月，或者是2540的愛三菱，其實這兩家代銷公司呢，在2023年第三季的時候
他的營收都是成長兩位元數字，那甚至是50%，非常的高。

艾克斯
所以建設公司呢。

來賓-丁彥鈞
他的營收就是跟代銷公司有關係嘛，代銷公司先把房子賣出去，先任列營收跟獲利之後，等到建案完工就變成說
這個建設公司任列營收跟獲利，所以如果代銷公司現在表現很好，我們就可以推測，很多的建設公司未來的表現會不錯
那這個代銷公司之所以營收這麼高，就是青年首購方案的這個成效，所以呢，我們就可以，從代銷公司他最近賣的很好的建案
然後到底是哪一些建設公司所有，例如說冠德的新天會建案，那這樣子呢，我們就可以去推估說，當這個建案完工的時候，這一家建設公司的營收跟獲利
可能也會不錯，那如果這個時候股價還是低於美股淨值的話，就代表說這家公司的股價目前是不貴的，是有投資價值的，這個時候就可以進場買進。

艾克斯
我覺得丁大的分析非常的透徹喔，可以從預售屋的營收可以發現，其實市場是越來越熱絡，但是從銀建股的刃裂營收跟獲利，其實他是會晚一點的
因此這當中的時間差呢，就值得大家好好把握，那最後想請教丁大，就是對於美股跟台股明年你的看法是什麼。

來賓-丁彥鈞
好那其實美股跟台股呢，美國跟臺灣呢，都有面臨總統大選那個議題啦，那很愣都期待說會不會有選舉行情呢，那我個人是認為呢
認為說在雙方勢均力敵的時候，比較會有選舉行情，那如果雙方的差距非常的懸殊，這個勝負幾乎已經確定的話，那就比較不會有選舉行情
那目前看起來呢，就是藍白沒有合嘛，那我們就可以去觀察一下，各個候選的民調，如果民調比較接近的話，就比較機會有選舉行情，那民調比較懸殊的話
可能就沒有，那我們在2023年的下半年，不管是美股的道瓊，還是臺灣的加權指數，其實表現都蠻強勢的，都是一路往上漲
那我覺得除了選舉行情以外呢，也是在反映基本面，因為2023年呢，他是機器比較低，他的景氣呢還沒有完全的復蘇
亮了好多顆的這個藍燈，那在2024年呢，因為2023年機器低嘛，所以成長的機會就很高，那我們知道說，一個國家的機器呢，一個國家的股市
他是反映一個國家的經濟狀況，那股市是領先指標，會領先經濟去做成長，那2023年呢，經濟即將復蘇，所以股市就已經反彈了一部分
那如果2024年，這個經濟真的復蘇的話，那我相信股市呢，還是上漲的機會是比較高的，只是幅度呢，不會有2023年來的這麼的高，那在這個
銀建股方面呢，因為建案賣的很好嘛，那這個，房地產還是非常的熱絡，所以銀建指數呢，就持續創新高，那在這個產業面來看呢，好，因為2023年
這個電子股的庫存水位還是比較高的，好，所以這個電子股呢，雖然表現也不錯，但是就沒有銀建股來的強勢，那我對於2024年的看法呢
我覺得說只要經濟是成長的，那我想這個股市呢，長期持續不斷創新到的機會還是蠻高的，所以大家不要因為說，股市已經漲得很高了，已經漲到17000了
已經漲到18000了，就不敢去投資股票，我還記得在我小時候，這個10年前20年前，如果股市上萬點的話，不得了大家放鞭炮
這個經濟表現非常好，可是如果現在股市是萬點的話，大家搖頭歎氣，想說完了，怎麼景氣這麼糟，台股才萬點，好
所以我想只要一國的經濟是持續不斷的成長，這個股市呢，一定是慢慢慢慢的漲高，不要因為說已經到萬七，已經到萬八，就覺得漲得很高了，如果公司的獲利沒有成長
但是股價持續上漲，就是漲太多了，但是呢，如果像台積電或是很多的公司，他的獲利是持續不斷的成長的，臺灣的GDP是持續不斷成長的
那股價跟的經濟一起往上漲，覺得是非常合理的，所以不要因為說這個股市已經到了萬七，或是萬八，就覺得說漲得很高，我們要去看說，公司的獲利有沒有跟上。

艾克斯
好，謝謝今天丁彥鈞分析師的分享，今天除了有推薦他看好的個股之外，其實也有很多是股市運作的邏輯，那也蘊含非常多財富密碼
那建議這一集大家要聽個兩三遍以上，才能真正的把這些寶貴的知識吸收進去，那今天的節目就到這邊，如果有任何問題
歡迎到粉絲團留言跟我互動，謝謝咯，拜拜。

艾克斯
拜拜。