EP26 | 【房產】包租代管心法大公開—洪怡芳(Ruby)

艾克斯

歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，如果你覺得節目內容受用，請幫忙用iPhone手機按下右上角的追蹤

這對我是很大的支持和鼓勵，這一集呢我們繼續邀請到一方生活的Ruby，來跟我們分享包租代管的know，how。

 

來賓-Ruby

哈囉大家好我是Ruby。

 

艾克斯

Ruby我們就直接把包租代管的流程，把它拆解出來，第一關當然就是要找到房東願意租給你，這有什麼秘訣嗎。

 

來賓-Ruby

這個是最大的秘密。

 

艾克斯

這最難的超難的。

 

來賓-Ruby

我今天本來來的時候想要買一杯啤酒，想說酒後吐真言，那其實這個是最難最難，而且是新手上來的時候最卡關的，那我覺得呢

第一個我就要先從心法開始講，你要去知道房東跟我們不是對立的，我們，我們，,不是拿房東的房子來賺錢

我們你要相信我們是幫助房東的，我覺得這件事情要先搞清楚。

 

艾克斯

我想提問，就是因為我之前也有聽過一些包租代管的，課程或演講，那其實那些老師就說，你不能讓房東知道你是要轉租

可是他遲早會知道啊，怎麼可能不知道。

 

來賓-Ruby

所以我們就應該要讓他知道，對而且要讓他就是，就是你自己要先說服你自己，你自己要先相信，因為其實我剛開始在做的時候，我也有點小小情緒覺得說，我好像是二房東

好像是透過別人的資產來來賺錢，可是事實上呢，我們現在有越來越多的房東來找我們，其實他們是非常非常有需求的，我們幾個房東的樣台跟大家分享

第一個就是很老的年紀很大的，他呢已經管了房子管了二三十年了，然後呢上樓都要十分鐘。

 

艾克斯

那個爬樓梯，很多都是老公寓，對對對。

 

來賓-Ruby

然後他也就是要維修什麼，他覺得真的是很辛苦，那第二種呢是很年輕的，因為你知道COVID之後，很多屋主都過世了，繼承來的，繼承來的，可這些人呢

他還在他的職涯的上升曲線，所以他可能三四十歲，他每天忙的跟，就是很忙啦，跟狗一樣，不好意思講出來。

 

艾克斯

他很忙。

 

來賓-Ruby

而且呢他開會過程當中，房客打電話給他，我房東。

 

艾克斯

我的戶口，房客會一直催一直催。

 

來賓-Ruby

對因為他覺得不舒服，他覺得住不舒服，所以他覺得說，天啊，這個房子對我來講是一種累贅，我真的不想去處理這些，那第三種是住很遠的

有的人房東呢，他們很多是住國外，然後呢一直都是委託，姐姐妹妹什麼什麼親戚樓下隔壁，可是一委託十年了，你覺得這好意思嗎，不好意思，所以他覺得說乾脆找一個專業管的，找專業的來處理啦。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

然後而且他每個月都要給我租金，這保證的嘛，然後這些公司又有什麼加入工會，又有保證金在工會裡面，安心，所以很遠的，那第四個很好笑，大家都沒有想過就是剛買房的，為什麼，為什麼剛賣房的，因為大家想像一下，我不知道，艾克斯可能比較有錢，像我每次買房，心裡都一陣空虛，就窮的只是要那間房子然後戶頭裡面都幾乎歸零，因為每一次買房的時候，就是要付很多頭期款，所以你那時候，你買房的那個前面，你都會當下都會覺得說，我想要自住，然後我想要裝修，裝得漂漂亮亮可以住進去，可是你每一次買房的時候，大部分80%的人，都沒有留裝潢款，他就是覺得，因為就是買房價真的很高啊，你自己看了你會覺得說通風採光什麼，這些都是很重要的，所以就買了一個很好的房子，但是你真的沒有錢再去裝潢，也沒有錢再去整理，尤其現在那個裝潢都是兩百萬幾條。

 

艾克斯

我還遇到那個，設計師跟我說，一坪沒有八萬他不做，當然啊。

 

艾克斯

那你這樣，二十幾坪，三十坪就兩百萬起跳了啊。

 

艾克斯

對啊。

 

來賓-Ruby

所以你怎麼可能會有那些裝潢款，所以他們很多現在的屋主，什麼新興的屋主，他會說我先住給你五年，很聰明啊。

 

艾克斯

在你的街嘛，對。

 

來賓-Ruby

然後我給他用的漂漂亮亮，他就住我的漂漂亮亮，蠻好的啊，是不是，所以呢這種房，這種屋主現在非常多，就是最近這種屋主非常多，所以這四種屋主呢

他其實是非常需要的房子，需要你的幫助，因為他沒辦法管，或是他管不了，或是他真的需要你，跟他一起投資他的房子，所以你的心態如果是正確

你去的時候，你是來幫助屋主的一個顧問，而不是偷偷摸摸的一個什麼二房東，我覺得這個心態是最重要的。

 

艾克斯

對因為我覺得還是直求對決，把自己的價值講清楚，不然真的你心虛，而且你實際上又不是在做什麼壞事，對啊，那你為什麼，為什麼要假裝不是要出租

而且我覺得現在觀念，大家也都在改變，沒錯，而且因為現在政府。

 

來賓-Ruby

其實政府他號稱說，他自己已經掌握了六成的出租市場，因為現在很多租屋補助啊，所以現在租屋市場其實越來越透明

所以其實在現在呢，有越來越多的屋主，他是可以認同合法繳稅的，大家現在都會覺得說，我就給一個專業的管，那我就跟專業的

我每天都睡得安安心心，我不用擔心說，我的租客今天會不會來去幫我報租補助，我會不會下個月就被人家查稅一查查五年

所以第一個這個這個我覺得開發技巧，什麼技巧都沒有用，第一個就是你心態要正。

 

艾克斯

那你有什麼是其他人沒有的嗎。

 

來賓-Ruby

其他人沒有的，第二個就是還有一個心態，我覺得也是很重要，因為呢，很多老師或是很多教你怎麼改變的事情，其實有很多人是開發的人，其他都會希望你可以得到更好的條件

對不對，例如說起租期可不可以談兩個月，三個月四個月租金可不可以怎麼樣，房東你可不可以幫我換冷氣，或是房東這個隔音窗你可以幫我換嗎

就是會去想要房東幫你多做一點，可是你換位思考的話，房東真正喜歡的租客是什麼，就是大氣，你知道嗎，就啊這個這冷氣蠻久了，我能換嗎，我可以自己付錢，然後房屋主就覺得，你可以。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

然後第二個好咖，然後第二個說，這個燈啊，因為我們很多那種燈有沒有，都沒有燈罩，只剩下一顆燈，啊房東我可以，因為我是做女裝的嘛，以前做女裝

所以我想要把用漂亮可以嗎，可以啊，我可以自己付錢之後留給你，哦好哦，這樣，所以其實你要跟房東有一個，你願意投資他，那你願意投資他

你跟他是，用贏的雙贏的，所以很多時候我跟我們的同事，我也會分享一個概念，你是要贏還是要成交，你要贏你多了一個月的免租期

好那就是成本少了三萬塊，可是事實上你跟房東，完成了這個五年的租期，其實隨便都有好幾十萬，你是有獲利的嘛

那你為了這三萬塊，讓房東不相信你，房東當然希望他有這個資產，他當然希望找到一個好咖，或是好談，或是有commitment

有責任感的一個租客，所以我覺得第一就是，可能我自己也創業了蠻久，所以看起來就是，就是蠻好相處的。

 

艾克斯

你是經營者的心態，對對對，蠻正面積極的，對對對。

 

艾克斯

所以我不會想要去。

 

來賓-Ruby

把所有好的條件，全部都放在自己身上，我反而希望我跟房東，長長久久，而且如果大家合作的愉快。

 

艾克斯

可能第六年甚至到十年的合作，都有可能。

 

來賓-Ruby

沒錯，我覺得我們有同行統計，大概有八成的屋主會持續的續約。

 

艾克斯

哇那這比例蠻高的，而且關係好合作開心，這可能說不定到九成以上，對，因為其實要做長久後面，才會真正的獲利才會出來。

 

來賓-Ruby

沒錯，所以我覺得這個反而是最重要，我覺得開發，嗯，什麼什麼小技巧，那個那個都是可以你在這過程當中慢慢去學習，但是心態我覺得反而是最重要的。

 

艾克斯

好，那第二關呢，就是在裝潢的部分，有沒有什麼小秘訣要分享的。

 

來賓-Ruby

小秘訣，嗯，我們裝潢啊，就是，因為我以前做女裝嘛，所以我常常會用那個量化去分析美感，那這個裝潢裝修啊

就是說軟裝是CP值很高的，因為呢，其實像你買女裝，像我以前都常講，你買女裝，你在網路上看網拍的時候，請問一下你買的是衣服嗎，不是

你賣的也不是衣服，你賣的是想要變美的心，你你幻想你自己就是那個model，在巴黎的街上，在那個艾菲爾鐵塔前面

然後穿得很漂亮，你喜歡的是這個，可能會變漂亮的這個心情，那跟我們一樣，我們呢，租的房間本身，除了這房間本身

軟裝是讓他覺得他可以擁有，他值得擁有更好的生活的一個。

 

艾克斯

嗯。

 

來賓-Ruby

加分，讓他更實現更更具體化出來，所以我覺得很多屋主，他就是，以前我們最常的那種分割套房就是什麼，有三寶放進去就要出租了

這是什麼床衣櫃書桌冰箱電視放進去的那種分割套房就是什麼有三寶放進去就要出租了，對，可是呢，你如果把一些，把一些軟裝佈置好一點，掛一個畫

做一些，燈光的設計，那這樣子其實他的這個價值是會有很大的提升，那軟裝的第一步要做什麼，我們都要先做抓大

抓大是什麼就是面積大，面積大是什麼，例如說地板，你知道地板每次坐上去，你就覺得這間房可以住，因為這間房可以住

因為很多女生都很討厭那種瓷磚的地板，而且還有花紋。

 

艾克斯

而且還很舊，很舊還有捧供這樣子。

 

來賓-Ruby

或是而且以前的人啊，他的地板可能有選擇障礙很好笑，我看了非常多間地板呢，主臥室藍色，女兒房粉紅色

小孩房綠色就是瓷磚這樣子，或是以前會做那種大理石拼花，就是花紋很亂你知道嗎，就回到家裡就會覺得喔，好像走迷宮這樣子，那地板，鋪了

塑膠地板之後，就會很漂亮，你會覺得哇，這整個質感提升，我都說這個地板是我們的這個美肌啊，我們濾鏡，我們濾鏡，那第二個部分就是油漆

油漆就很像我們女生的粉底，對，你長得不用好看，沒關係，但是你皮膚好，氣質就好，對吧，所以你把這個粉底有沒有，把它做好，所以油漆呢

你不要選那種很爛的油漆，不要選那種最便宜的油漆師傅，你要找比較品質的油漆師傅，他幫你披完，然後再上完，你整個房間看起來就會很有質感

所以第一個地板油漆，那還有什麼是大呢，例如說窗簾，很多屋主都會用那種提花的你知道嗎，還有香羹，香羹這樣子

還有閃爍感的，對，這種呢就是，比較舊式，或是有的屋主，他甚至有一個屋主，就給我放一個大毛巾，你知道給我夾在那邊，他說，我說這個，呃，這布可以拿下來

窗簾啊，擋光啊。

 

艾克斯

哦。

 

來賓-Ruby

好，所以這種大布，大面積的軟裝品，也是這個，呃。

 

艾克斯

大。

 

來賓-Ruby

那小，小是什麼，我們有一些東西要點綴，做精緻感，你知道嗎，就例如說。

 

艾克斯

呃。

 

來賓-Ruby

眼妝，呃，飾品，耳環，這種東西都是小，那這小通常會在哪裡，例如說，吊燈，吊燈，很有趣，因為吊燈造型

而且他在你的視覺上，他跟，吸頂燈，跟，桌燈，最後或是說跟家具，他是，他是在這個視覺的中間的，所以吊燈呢，很你會發現

設計師或是你去看，呃，什麼，什麼設計的時候，你很容易被吊燈所吸，水燈具，在桌上的桌燈，在床邊的床邊燈，這些燈具，他會有一個

呃，聚光的效果，而且因為他發亮嘛，所以你，眼睛不又自主，就會，往那邊去集中，所以你就會，呃，剛剛把，大面積的有沒有，底妝先，呼呼，然後呢

小部分的例如說，可能一個著燈，或是一個吊燈，或是一幅畫，在牆上的一幅畫，他就會特別的吸睛，那你盡量的把這個幅畫，或是吊燈，或是桌燈，放在

你一進房間，就會看到的地方，他就會覺得，這個房間是被，設計過的，他就有一個儀式感出來。

 

艾克斯

那想請問，像這些軟裝的器具或設備，通常都要去哪裡買，喔。

 

來賓-Ruby

這個呢，你可以。

 

艾克斯

去。

 

來賓-Ruby

我通常都會去，蝦坪，我去蝦坪，對，那有些呢，有一些東西，其實你可以去淘寶，對，那有一些東西，我會去IKEA，所以，他都沒有超級貴

例如說，布織品，就是，織布類的，織布類的，我覺得淘寶的，品質就蠻好的，因為我買很多的。

 

艾克斯

床單啊。

 

來賓-Ruby

被套啊，其實，他們的品質還蠻好的，我自己也都用，所以這種，品質類的東西，可以去淘寶，那燈呢，也可以去淘寶，不過你去淘寶的時候

一定一定要注意，要跟他講說，你的電壓是110，因為呢，有些時候他們忘記，改電壓，他們是210，還是220的，你來，你的燈泡是不會亮的，所以這個部分

你要跟他們說明說，你要改燈泡，不是每一個燈，都可以改電壓。

 

艾克斯

那第三關，就是在招租跟出租的管理，有什麼經驗分享嗎。

 

來賓-Ruby

招租呢，其實，很多人說，是管理比較重要，還是招租比較重要，因為招租是一時的嘛，管理是很久的嘛，一直要管好幾年嘛，但是呢，我必須要跟大家說明

招租是最重要的，因為呢，你，得了這個果，出來的果實，就是那樣子，所以，招租知道了好之後，就沒煩了。

 

艾克斯

那你會篩選什麼條件，對。

 

來賓-Ruby

那第一個就是，因為我們都是做共生公寓，為什麼大家喜歡共生公寓的原因是，以前啦，以前在台北市，大家比較喜歡住的是分租套房，就是一坪

裡面有可能有五六間，就是套房這樣，但是那個套房真的超級小，然後，也沒客廳。

 

艾克斯

真的很小，沒有廚房。

 

來賓-Ruby

所以如果你在那邊用微波爐呢，用那個電磁爐煮一碗泡麵，晚上睡覺的時候，你的枕頭就有一個泡麵的味道，所以現在的這個年輕人，他們希望的是更寬敞

然後有裡外的，所以他會覺得說，我呢，招待朋友的時候，我是可以在客廳，我煮飯洗衣服的時候，可以在陽台，可以在廚房，但是我回到我的房間

這就是專屬於我的地方，那些地方呢，那個外面，我可以跟大家一起分享，而且是很少人的，對，那我們就是，追求是一個房間，基本只能住一個人

不要住很多人，因為呢，我們是共用廁所嘛，所以廁所呢，最多就三個人或四個人共用就好了，你超過五個人，你就要排廁所，那是很辛苦的一件事情

那個例如像三房一位的。

 

艾克斯

你會考慮嗎。

 

來賓-Ruby

三房一位就是三個人共用廁所啊，那OK，因為我們有，我們有統計過，其實你每天回家，使用廁所的頻率並不是很高。

 

艾克斯

這就是早上跟晚上啊，出門前跟回家休息，的時候，對。

 

來賓-Ruby

那每個人用半小時，所以就兩個小時，所以我覺得三四個人共用一個廁所是很正常的，不太會有什麼問題，那所以我們在租客，找租客的時候，我們有幾個，第一個，我們不用591

可以這樣講嗎，我們不用，可以啊，不用591。

 

艾克斯

那都在哪裡看的呢。

 

來賓-Ruby

你知道我最近啊，因為有一個特別的案子，是在101的小豪宅，然後一個套房要四萬多塊，那那個小豪宅，賣就要賣兩千九百三千塊，三千萬，三千萬。

 

艾克斯

在101附近。

 

來賓-Ruby

對對對，那我就想說，這應該是591的客群吧，我就把它放在591，你知道第一天來了幾通電話，一個下午，你知道來了幾通電話。

 

艾克斯

零通。

 

來賓-Ruby

不是，十五通。

 

艾克斯

都是仲介。

 

來賓-Ruby

十五通五通是仲介，五通而已，五通是仲介，其他十通什麼，其他十通是詐騙，全部。

 

艾克斯

為什麼會有詐騙，全部都是大陸腔，他要騙你什麼。

 

來賓-Ruby

他可能就是騙，因為感情詐騙。

 

艾克斯

因為知道房東有錢，所以想要騙房東，對。

 

來賓-Ruby

太恐怖了，所以他們都要我的LINE，他想要用我的LINE，持續的跟我溝通，而且我已經用那種，什麼電話轉接的那種了，就是那種電話轉接，他不知道我的LINE是多少

然後就打電話來，然後吞吞吐吐，然後說他是台灣人，但是就是一副大陸腔，我都一直鼓勵他們說，你再練習一下你可以的，你之後再打電話來，你再練習一下

所以詐騙是非常非常的多，那我們感覺就是，從我久以來的客群，確實就是比較廣泛，他不像是我們那種

習慣共生共育的這樣的客群，那共生共育呢，我們大部分都在社團招租，那在社團他會私訊我，私訊我的時候，我會稍微看一下，他的一些背景，FB嗎。

 

艾克斯

看到FB的發言，對，例如說什麼。

 

來賓-Ruby

最近選舉到了，他如果說，每天發個十幾封選舉的，不管有沒有跟我投一個政大，我就覺得，好怕怕。

 

艾克斯

那個還是避開。

 

來賓-Ruby

然後第二個就是，很多人，就是我們之前有看到一個，就是他每天都說，他要自殺，我覺得好恐怖，所以這種我們也會避開，或是說他的交友圈

全部都是肉奶妹。

 

艾克斯

或是8加9。

 

來賓-Ruby

對那種，我們就。

 

艾克斯

FB真的是一個篩選的好幫手。

 

來賓-Ruby

所以先篩選一下，然後再見面，那見面的時候，我們會，因為我們都面試過，對不對，所以我們就問他說，你是做什麼的，那可能就會說，他就會說工程師

那我就會接著問，是哪一方面的工程師。

 

艾克斯

是什麼語言，對啊。

 

來賓-Ruby

這個軟體工程師，是否什麼工。

 

艾克斯

前端還是後端，是否什麼產業的。

 

來賓-Ruby

他就會發現說，第一，他覺得這個房東不好唬，他不是一個好唬的，不是一個完全沒出過社會的房東，其實我們在跟他聊的時候，你就會覺得說

他可能是很了解他自己工作，或是很不了解他的工作，或是他對於他的人生是很有期待的。

 

艾克斯

還要做心理諮商，對。

 

來賓-Ruby

過人當中慢慢的聊，所以我們跟我們的租客，其實感情還算是OK，就是算是熟悉的。

 

艾克斯

那有沒有租客會順便買女裝的，這說不定等你事業越做越大，可以轉介紹。

 

來賓-Ruby

我們有女裝的客戶來撐住的，有，或是，因為我之前創業，所以有朋友的同事，就是

你是誰誰誰的特助。

 

艾克斯

好好好。

 

來賓-Ruby

或是有朋友來跟我說，我那個誰誰誰要去租，但是沒有選到他。

 

艾克斯

面試沒過要請老闆來幫忙溝通一下。

 

來賓-Ruby

可以給他嗎，好的，所以這個是招租上面，我們會，就是你一定要了解他，然後就像了解一個客戶，那當中其實你會感覺到，有一些人

例如說我們有每個月，會有那個叫公共區域的打掃，那就之前就有一個小男生，那可能就屁屁的這樣，他就說

那我們就故意在那個前一天，就把用很亂讓阿姨來打掃，我想說，你怎麼會有這種想法呢，對或是說他可能會說

請問一下外面會有一個人嗎，有監視器嗎，我想說，那你我覺得你可能還是適合租，獨立套房，因為你就是沒有沒有沒有沒有

沒有準備好要跟其他人一起生活嗎，所以會有這種或是說，那如果我都不煮飯，那有人一直煮飯，那我們瓦斯還要評分嗎

我想說其實瓦斯費一個月，就可能是個100塊之類的，那如果你也覺得這樣不太公平，那可能就很難，就是我們很難

所以我們做這個工程公寓，其實我們要找到的是，他是喜歡跟人相處，然後他相對不愛計較，然後大家可以互相幫忙，的這樣子的一個租客

那你們有提供租客什麼樣的服務，我們提供就是，因為你知道我們租客都很嬌貴，大家就算垃圾車就停在樓下也不會下去的，所以呢我們最基本就是會有垃圾袋收

就是我們會有垃圾袋收，我們會請人家去幫忙他們就是收垃圾。

 

艾克斯

所以他們不用拿出去，只要放在客廳就好嗎。

 

來賓-Ruby

放在客廳或是放在門口，那我們會很早去趕快把他收走，這第一個，那第二個就是我們會有那個，因為其實都是為了讓他們住的更好，或是減少他們的紛爭

所以我們一個月會請阿姨去打掃一次，公共空間，因為有些時候你也不知道這滴油是誰噴的，或是這個微波爐裡面有沒有什麼髒髒的東西，你也不知道是誰用的 所以呢不用擔心，當你覺得有一點髒的時候，再忍耐一個禮拜，阿姨就要來了，所以阿姨會去幫忙他們打掃公共空間跟公用的廁所，然後讓他們

然後我們公司比較特別，因為我們就是預防型的，所以呢例如說這個可能也是我們公司特別會有的，因為量體大的話才會有這種意識，例如說三月的時候

你就要跟所有的租客說，請把冷氣打開，然後用到最冷，然後你就會發現，就是會有幾台冷氣就會壞掉。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

這時候趕快去修，因為到了四月五月的時候，冷氣師傅就沒有空了。

 

艾克斯

冷氣來的時候就來不及了。

 

艾克斯

對。

 

來賓-Ruby

或是他可能剛開始開的時候，他才覺得，因為他那天就很需要了，他在開的時候，他才發現，我冷氣好臭，或是我冷氣有什麼問題，那這時候，你再去幫忙，其實就有一點

有點那個，就是緩不濟急，然後又要受制於師傅的時間，那例如說我們會半年清理一次冰箱，就會固定的把冰箱東西拿出來，就跟他們講說我們要清理冰箱了

大家先把東西全部拿出來，然後先標好，然後先固定好放在哪一層，那我們會去清理冰箱，然後三個月會清理一次洗衣機，所以很多時候因為洗衣機沒用，或是怎麼樣

就會長長海帶啊，這樣子，這些東西其實就是，我們是固定要去去做的，然後讓那個，可能三月還有十月，我們會清濾網，就是這種東西

我們是有一個pattern，然後會去固定的去做，那你固定去做，你衍生出來的問題就會比較少。

 

艾克斯

對啊除了給租客更好的服務，生活品質之外，你也可以趁機進去看一下，他們有沒有亂搞。

 

來賓-Ruby

也還好，因為還有就是說，因為我們的公共空間，是我們借租客使用的，所以呢，其實我們自己蠻自豪，大部分的空間，我們去的時候

都跟我們招租的時候，就是只有多一點點的那些煙火味，就是生活的痕跡，但是大部分，大家都是非常守規矩，如果說一個租客，很多租客會這樣喔，我東西很多

哇這空間好大喔，我可以把我的腳踏車放在這裡嗎。

 

艾克斯

嗯。

 

來賓-Ruby

我有一個大櫃子，我可以放在這邊嗎，然後可以給大家使用，這種就是我們會覺得，可能沒有那麼適合。

 

艾克斯

OK謝謝，Ruby今天分享了，從開發到裝潢軟裝到，招租的一些經營的小秘訣，那也可以從中看出Ruby是，真的是創業十幾年的

的創業家喔，所以很多事情都是預防勝於治療，然後用制度來篩選，或者是來管理，那大家合作起來就，都會開開心心的，好

那就今天就到這邊囉，再次感謝Ruby的分享。

 

來賓-Ruby

謝謝大家，謝謝，掰掰，掰掰。