EP35 | 【房產】誰在買凶宅？公寓買便宜的秘訣、不動產賺3種智慧財—徐佳馨

來賓-徐佳馨
我們以前這個行業有一些投資客，他們的路數其中一個是這樣子，那我不要說誰了，因為反正現在已經對外說他退出江湖，金盆洗手不乾
他的做法就是說，他會用他自己的公辦，然後他自己也就會稍微做一些整理。

艾克斯
把房子弄得很像飯店。
 
來賓-徐佳馨
然後他對外的說法是說。
 
艾克斯
他因為以前住過很多飯店。
 
艾克斯
覺得飯店很好，感覺很好。
 
來賓-徐佳馨
然後就用這個方式來去做經營。
 
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我會邀請來賓一起探討股票和房地產，如果你覺得節目內容很受用，對你有幫助，請幫忙用iPhone手機按下右上角的追蹤，這對我會是非常大的鼓勵和支持，今天我們繼續邀請到我的房地產老闆，住商不動產的執行總監徐佳馨。
 
來賓-徐佳馨
嗨，明文好，各位聽眾大家好。
 
艾克斯
嗨，佳馨姐，上一集我們有聊到就是在預售屋的市場，其實是你有觀察到這裡的買氣還是持續增加，那能不能就六都都幫我們分析一下。
 
來賓-徐佳馨
我們這樣說幾個事，第一個是說先回頭來看看，因為你也知道市場空方已經大概從，大概從各位入行，或說了解房地產開始就已經不停的叫空了，那我們來看看。
 
艾克斯
我要補充一下那個張教授，不是是張教授嗎。
 
來賓-徐佳馨
是是是，張教授他已經翻多了。
 
艾克斯
他說他看不到2024年空方有下跌的理由，那怎麼辦。
 
艾克斯
這個事情各位可能第一個張教授以為是。
 
艾克斯
以為是工廠張教授沒有不是工廠張教授。
 
來賓-徐佳馨
不是工廠張的張金鱷教授是張定軒張教授，那那個張教授，我個人很尊敬他，就是張金鱷教授我個人很尊敬他
我個人很尊敬他原因有幾個是說，第一個是說他雖然是學者，可是他個人不大會有一些立場，就是雖然他也是工廠張教授的徒兒，可是他的他有一些觀念我個人還蠻欣賞的，一個是說多就多空就空，市場沒救就沒救，市場會很好他就很好，這個是我覺得不容易的事，然後第二個的話就是說他在
雖然是自己做學者，可是他我認為他是他跟很多的學者的角度可能不大一樣，他會從財經的邏輯去做思考，在台灣這幾年下來
你如果純粹用居住思考，你絕對是沒有辦法想通，台灣不動產市場怎麼會這個樣子啊，但你如果從那個財經的財務的角度來看
然後你如果從資金的角度去思考，你約莫也就可以了解，這也是為什麼埃克斯我很佩服他的原因，就是他在很短的時間之內
他就可以pick，up整個房地產的一些重點，那我們如果說從這樣子的角度來看的話，張教授也認為梵多他應該有幾個背景，一個背景是說目前市場上面的資金行情，然後還有就是通膨的狀況
那看起來通膨的狀況其實沒有緩解，那台灣的通膨還算好過的喔，因為我們的油電水都是控制的，那你如果去其他的國家，他們油電水就給他放飛了，放飛了之後直接反映在日常的生活上面，就會讓固定薪資的人
活得非常的痛苦，那台灣這一塊，我們因為很多東西都是政府補貼，所以日子還算過得去，那大家也看到了這一塊啦，這也是為什麼現在很多人會想要把錢，都往不動產方的原因，而且我們過去從一些市場面上面的指標，比如說現在的違約率，那比如說房地產，現在的政府的，就是你每個月，你大概可以從央行看到
包括預放筆啦，包括建築的貸款啦，然後一般住宅貸款，這些數據上面看起來，這個都跟過去的市場認知不一樣
我們在我自己入行的時候，我舔為比大家早入行了十來年，那我們那個時候所了解到的市況，是從大概在1970年，之後的那個市場循環在走，那那個市場以前的市場循環是這樣子，很單純十年一個cycle，三年兩到三年一個多頭，在這十年cycle裡面，會有兩到三年的多頭，然後七年左右的空頭，可是整個趨勢
價格的趨勢是往上，是說在這一波我們03年之後，整個市況它變得很不一樣，怎麼說咧，一個是說，在03年之後，我們利率來到了史上最低
我前陣子才去問，打擾了我的那個老師，莊孟漢老師，莊孟漢老師也是房產活字典啦，我那時候問莊老師，那個70年代，就民國大概78，79年，那個時候你們房貸利率大概多少%，他說大概是23%啦，然後他自己，那他自己也曾經經歷過房貸16%，什麼房貸16%很震撼，這也是為什麼，而且早年喔各位，早年我才知道原來房貸，20年房貸，是大概最近20幾年30年的事，早期沒有20年房貸。
 
艾克斯
有房貸嗎，有房貸。
 
來賓-徐佳馨
早年的房貸是10年房貸，所以，然後他還跟我說，他說以前他們要買房子的時候喔，為什麼政府很爭，為什麼現在很多長輩還在講那個首購這件事
因為他們以前首購真的差超多，當利率大概8%9%10%的時候，你首購就是那一生一次那個首購，6%，是不是很值得珍惜，所以這延續下來很多人會覺得說，我一定要把握自己首購什麼這一次，沒有現在沒有，現在所謂的首購不是那個事情，現在首購是名下沒有住宅就是首購，所以很多人就是名下，農地辦公室等等一大堆，但他沒住宅還是這樣可以首購，好反正anyway，就是，那個背景不大一樣，而且他說，老師跟我說，他說他們以前要借錢的時候，你要跟銀行的經理非常的好，因為銀行的經理決定他要不要放款，那他也就造成了，就是銀行他銀行端喔，他會覺得說喔我要買房子，
是一件很辛苦，是一件很辛苦，我借了錢，就要趕快把他還完，那這個台灣人也是很很勤奮，就我們的，我有個老師他說
台灣人喔，沒什麼壞習慣，最大壞習慣就是好作懶吃，一直做一直賺錢，然後懶得花錢，好作懶吃，可是這幾年因為那個我們說是
房貸時間拖長，因為房價也高了，房貸時間你可以看到以前20年，後來現在變成30年。
 
艾克斯
40年都出來。
 
來賓-徐佳馨
所以以後我覺得在可見的未來50年是有可能。
 
艾克斯
日本也都開始出現50年房貸。
 
來賓-徐佳馨
是所以你從這個角度上面來看喔，變成是房子，他是一個槓桿的工具
那他當他是一個槓桿工具的時候，很多人會把他拿來講好聽一點，叫抗痛棚啦，講難聽一點就是，錢方案的變反就，就先這樣吧
那不要讓錢變薄，那這個也是，我覺得台灣比較，比較特殊的一點，但凡我們只要民間有錢，一個是我們因為我們也缺乏投資管道，而且今年2023年股票，漲成這樣，大家都，就漲成這樣之後，錢要放哪，錢要拿去放不動產
所以這些，這些種種，因素都是，資金上面喔，對於房地產的直接挹注，那很多人可能還很關心一件事情就是本產業什麼時候會倒，我本產業當然不大可能這個世界上有，金剛不壞的產業啦，所有的產業都已經進入了
就是說他總是會有一天他會，他會在景氣循環的狀況下去，這我們從種種的一些指標上面來看的話喔，至少在
可見的兩三年間，恐怕還沒有一個大幅修正的可能，我不是說不會跌喔，我不是說全面都會漲喔沒有，這一波下來因為我們已經到了一個，整個市場喔，走向比較平穩狀態的，的一個情況，為什麼我們會這樣說一個是說
在這個比較平穩的，市況裡面喔，整個市場上面他，比較沒有大漲大跌的機會，這是我們上一集有聊過，那個供給變少的關係
供給變少你看喔，房地合一綁了五年，然後平均定期你預售不能賣，那鄉親啊我想買一間，新出買一間新房沒有沒有市場沒貨，沒有貨我就有限資金，無限資金追求有限物有限物減喔，只是說有限物件也要看產品，看品項喔
如果說這個品項總價太高喔，或是貸款有問題，那又或者是說他有一些，有一些硬傷，我們說所謂的硬傷，比如說像某些瑕疵的案子喔，真的貸不下去啊，比如說像我們前一陣子，前一陣子我有朋友來跟我聊啊
就說欸那個那個凶宅，他說他凶宅想要買一間，就是業者跟他報一間凶宅，然後問我說可不可以買，他自助還投資，一般這個不會自助，因為通常喔你會開口要幹這件事情的人，或人家開口你開口跟人家介，人家開口跟你介紹這種案子，你絕對不是菜鳥，因為菜鳥會有很多情緒，就像剛談戀愛，你這輩子都沒談過戀愛的人，你一定會希望你的對象是，就是高富帥或是，白富美，然後個性很好等等等等，談戀愛的過程要磨合磨合磨合，你後來發現當初不切實際，那我們仲介也不會，這麼不切實際的推一些，
白癡的欸不能說白癡了，就推一些就是會被打槍的案子給你，因為到刻數處理不完啊，我們有時候就說就是，業績就是業障
因為他們就會挑人那個，那我正要說，我說凶宅這事不是不能買啦
一個是你說台灣房子這麼多，哪有可能沒有凶宅咧，那你買了之後你是要來幹嘛，那我之前是有朋友，他們買了之後幹嘛，拿來租，雖然現在租賃專法裡面規定，也是要講，那你拿來租了之後咧，因為他就是你的成本一定會比較低嘛
因為凶宅這東西，掛一個就房價變五到八成啊，那你想想看你進手價是不是就比較低了，唯一的問題是你要付現啦，因為銀行不大貸款，有一些銀行會願意貸，但是這貸那個就很少，如果然後你租金，出租也不會，也不會花比一般正常的租金便宜太多，也不大可能這個區域一萬，你用三千租人家不大可能嘛，你頂多就一萬啊，不好意思我是凶宅，七千，也要不要租，趨之若鶩，所以這個，這個是很多人他們如果在買凶宅的時候，那個粗粗的邏輯，有些人他是把凶宅當作倉庫，倉庫像我們之前有個朋友，他買來幹嘛，他是古董商
然後因為他非常想要在市區裡面找一間倉庫，然後你也知道倉庫，倉庫它有條點，可是現在你如果一來，你一來一樓的房子又貴，好啦
就給他遇到一間凶宅，遇到凶宅他就用半價，然後反正這個房子就，他就拿來囤貨，這個也是一個選項，有一些人他是拿來做辦公室
做辦公室最大的好處，晚上不會有人加班，大家覺得就不大妙，所以晚上不大會有人加班，或者是做會所，比如說，我們知道有些教會
或者是有些宗教團體，他需要會所，那這個是提供給他們很好的，很好的標的，這個就是我們怎麼講到凶宅這件事，扯遠了，但是你就會發現說，特殊品項的產品，他在整個市場上面走相對比較平緩趨勢的時候，他就很挑人，然後漲幅也不會太明顯，這個是，這個是可能大家要進場的時候，這段時間要進場的時候，要稍微注意一下，因為我們不再會是以前那個，隨便買隨便賣閉著眼睛，怎麼樣都成交，沒有這回事，所以這個是大家在看的時候，稍微稍微留意一下，那自然自然你可能也會想問，另外一個問題是說，我如果我要，我要賺錢，賺錢有沒有什麼可能，賺錢講一句比較，我以前剛做這一行的時候，我自己把自己家賣掉，然後又買了新的，我就知道原來自用是什麼邏輯，我那時候想要學投資，投資本來問跟店長問說，投資這事情好想學，店長也
我們學長就說，學啊拿錢來，就像玩股票一樣，我就拿錢來，學，我後來，其實投資，講破了這幾個事，你第一個你進價比較便宜，你有辦法出貨，中間會有一個價差，所以你在賣的時候，你大概，然後中間，你在持有，因為現在至少要持個3到5年，你持有期間要有Cash，Flow，說來很簡單，但你會發現，當你把這三個東西放進去，想的時候，沒那麼簡單。
 
艾克斯
尤其現在市場上的物件，比較少的情況之下，真的是選擇性會少很多，對。
 
來賓-徐佳馨
然後你就變成是你要賺加工錢，像名媛她有些裝潢這件事情，也跟人家聊那些裝潢的事情。
 
艾克斯
我就在自己整修，像我自己有一間是頂樓的，4樓的頂樓，然後我自己，因為他的狀況蠻差的，那頂樓漏水，那我後來就拜師，就直接請師傅教我，怎麼把頂樓漏水的問題解決，那我們就從，先拿那個高壓水槍
把這些地方清乾淨，然後掃乾淨，那去買防水底漆，先上第一底，然後等他乾了，再上第二底，那再用彈性水泥把那些裂縫處的部分，把它補起來，這樣，夯不攏攏，花下來也大概快一個月了，大概一個月的時間，那當然做起來，一定不像外面專業的那麼美觀，但是至少功能面，我已經把它解決了，所以其實有時候你買，便宜的物件，通常相對的，它的品質就沒那麼好啦
所以還是要自己學一點，基礎的，就是整修的DIY，我覺得這可能對於你想走老屋出租，可能會有一些實際的幫助，但是那個身體也要不錯，因為我扛那個水泥扛到五樓，我扛了幾趟，我就發現我受不了，隔天就，剃腿就超酸的，對啊。
 
來賓-徐佳馨
除非就是年輕人要練身體，我們以前這個行業，有一些投資客，他們的路數，其中一個就是，有一個是這樣子，那我不要說誰了，因為反正現在已經對外說，他退出江湖金盆洗手不乾，他的做法就是說，他會用，他自己有公辦，你看，然後他自己也就，也就會稍微做一些整理，
把房子弄得很像飯店，他對外的說法是說，他因為以前住過很多飯店，覺得飯店很，感覺很好，然後，然後就用這個方式來去做經營
因為確實是，確實，賣都可以賣的還不錯的價錢，所以這個，這個也可以同時把一些屋況比較，不禁如人意的部分去做
一些調整，所以接下來就會變成是說，不動產不是賺一個，不只是賺一個實機財，他賺的東西他會是一個智慧財，我們說智慧財，他會有三個部分，第一個部分就是，你怎麼樣去取得比較便宜的案子
或是說他有增值潛力的案子，這個無論是成屋或是預售，就變成是，你要在這個行業有人，要有朋友，然後第二個的話就是說
你在買了之後，你無論你進去看點，我覺得看點是一個，溢價是一個，然後其他的，比如說裝潢是一個
你怎麼去整理它，然後包裝是一個，這些是你整個在做智慧財的時候，所以我們現在，現在名媛這算是比較正道的操作
我們有一些人他操作是那個，產權三個兄弟持有，然後有一個兄弟是垃圾，從法拍市場裡頭就弄出來，然後再怎麼去談整合
那個就難度比較高一些，但是他那個利潤就會很驚人，但那個也是，不是每個人都可以這樣操作的，所以我們說是
然後中間你在經營上面，怎麼樣換現金進來，然後你可能透過，我們上一集聊過，同屋稅有沒有，冒起來給它降，想辦法同屋稅
做個公益出租人一類的，把中間持有的稅負降下來，這個大概，大概是，你可以看，然後最後再去做銷售，那銷售完了之後，你這個資金，這筆錢要去哪裡
所以我最近這十幾年來，以前剛，以前人家在問的時候都，都問說能不能賣，因為傻傻的跟他們講，說要賣啊不賣啊，我後來有，因為遇到了一些事情
我都，我覺得這個，這個是我目前，如果人家問我要不要賣，我大概唯一的建議，我會告訴他說，你去想想，你賣了之後你錢要幹嘛，如果你想不到，你就不要賣
因為但凡我遇過，就是賣了之後，沒有幾個有好下場，一個是要不就是，最常發生就是做股票，就是你知道，我就是覺得說，股市應該裡頭有神
所以，就神會作弄你，就是，一點點小錢去投的時候，就不錯，那時候房子拿來賣了之後，然後整個下去，就掛掉
所以這個，這個我們最常看到是這種，不然就借錢，或者是說他就亂投資，所以這個不動產，為什麼台灣人這麼喜歡他，其實有他的道理在。
 
艾克斯
我這裡補充一個觀點，就是我覺得蠻有道理的，就是大家在想喔，2003年2002年是股市房市的低點
那時候開始買房的人，在以前是20年期的房貸，是他還完了20年，第一個他沒有房貸到20032004，他沒房貸了
再來他的房價不知道已經翻了幾倍，然後他持有到現在好啊，房價漲了我也變有錢了，也不用再還貸款了，我的錢要拿去哪裡，是
我以前投資股票的經驗不好，不然我再來買下一間，所以這可能也是房價支撐的一個力道，因為買房賺錢的人
而且是賺了幾倍的人，他的選擇還是會再買下一間房，所以這也是為什麼房價跌不下來，很重要的因素之一
就是房子造成的財富效果，會持續的支撐房價不容易往下跌，只要台灣的經濟，不要出現大問題
基本上房價就不用擔心，那我們來看一下美國的利率，就是在今年2024年呢，是有機會往下降息的，那大家預測普遍市場是在猜第二季
會出現明顯的降息，那在台灣的部分，因為之前升息的幅度沒有那麼大，所以降息可能不會馬上就跟進，但是至少呢，如果美國出現降息
這個資金行情，就會開始在往上，尤其像2023年的12月，美國的聯準會這邊，就沒有繼續升，而且他的態度開始軟化
比較屬於一個溫和的狀況，所以就帶動了整個，全球的股市開始往上漲，當然台股也是表現不錯啦，因此呢，不管從資金面
或是實際的經濟面來看，2024年的房市，就是像我們一開頭講的張教授說，目前他看不到悲觀的理由，那當然其實這幾年這樣也漲多了
我覺得要出現大漲，可能也是難度比較高啦，但是至少會是一個比較是穩中，然後小漲的一個格局，我覺得是蠻有機會看到，那不知道佳馨姐怎麼看。
 
來賓-徐佳馨
其實我的看法是這樣，只要沒有地緣政治的問題，台灣算是相對比較穩健，那在比較穩健的狀況之下，就陳儒剛明遠有提到的
2023年，他算是一個叫做，叫做先苦後樂的一年，但是到了2024年，我認為他會是一個
平靜而無聊的一年，所謂平靜而無聊，就是你大預期就是這樣，但是如果你說，你說還要有太大的變化，那可能就要看國際的變化了
那如果說，但我覺得比較有看頭的是2025年啦，因為2025年，我們會包括了比如說碳費，然後比如說國土計劃法，然後比如說辦公室
過去一些都更的案子，他陸陸續續會有新的攻擊，而且大家去看了，2025年可能會是，在2016年之後
比較大的沉污釋出潮，因為很多人我們從2016年看買賣移轉，看看你看到2020年，會是也是一個大的交易量
這些人在2025年會，會充分的，可能他可以釋出了，所以這個，我覺得會是我們可以注意的一點。
 
艾克斯
好謝謝佳馨姐帶來，就是房市第一線的觀察，那也推薦大家收聽佳馨姐的podcast，我自己也都有固定在收聽，謝謝謝謝。
 
來賓-徐佳馨
許佳馨房產人生事務所，大家其實，我沒有像你名媛這麼厲害，那個日更啦，我大概一個禮拜更新一次，禮拜五的早上7點7分7秒，就大家有空了，Lucky，7。
 
艾克斯
對對對。
 
艾克斯
來聊一聊，然後來聽一聽，還有什麼問題。
 
來賓-徐佳馨
也歡迎各位給我指教，謝謝大家。
 
艾克斯
那如果你覺得今天的內容，對你有幫助，請點擊撰寫評論給我們，然後再給我們五星的好評，那今天節目就到這邊，謝謝囉拜拜。