EP09 | 【房產】房貸是好負債？全額貸？—曾敬德

艾克斯:

大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界。我會邀請來賓一起探討股票、房地產、創投和創業。今天邀請到的來賓是曾靜德，靜德哥，相信大家對他一定不陌生，因為每天在媒體上都可以看到他對房市最新的分析。請靜德哥跟大家打聲招呼。

 

來賓-曾敬德:

嗨，各位聽眾朋友，大家好。

 

艾克斯:

靜德哥，我想請教一下，據我所知你好像也不是房地產相關科系畢業，但你怎麼有辦法做到對全台的房市這麼瞭解呢？

 

來賓-曾敬德:

因為我們一開始是新聞系畢業的，新聞系畢業之後出社會就想說這個四年的學費不能白繳，所以還是接觸一下這個行業。我一開始是到比較偏財經的一個居亨網。

 

艾克斯:

居亨網很大的財經網站，對，對。

 

來賓-曾敬德:

然後那時候也是接觸一些上市櫃的一個公司。後來有一次有一個那時候是台開記者會，記者會之後，人生第一場記者會。記者會隔天就發現說怎麼董事長跟那個駙馬爺就上手銬就走了，我就覺得這一行真的是也太特別的。後來又就是因為那時候蘋果的一個地產在擴編，那時候房地產市場也還不錯，那我們就是因為這樣因緣機會進入到一個蘋果地產這樣子的一個行業，那也是因為這個工作的關係，因為這個工作就是超嘛。

 

艾克斯:

對啊，我知道我聽過一個前輩講過，他說如果你能夠在蘋果財經這條線或地產這條線待超過兩年以上，那個訓練都非常扎實。

 

來賓-曾敬德:

對，那我們其實的訓練很扎實。然後那時候剛好就是也是房地產的這個黃金年代。

 

艾克斯:

2006到2008嘛，我記得。我記得我進入蘋果那時候地產很快就遇到2006的一個很重要的一個事件。

 

來賓-曾敬德:

叫做廉情信義的標售，那時候就覺得說這個標售好像跟房地產有什麼關係。後來在這一行久了之後才發現說原來在過去長期的經驗來看，這個授權公司只要出手買地通常會是一個市場上很重要的訊號，代表是最有錢的這個買家，看好未來的一個市場。開始有些動作。其實這樣想一想也對啦，因為畢竟房地產就是錢堆出來的。在這樣子的一個不斷的跑線的過程中不斷的歷練，那時候房地產真的是很蓬勃發展。我們那時候的週末的地產王。

 

艾克斯:

那個廣告非常厚厚一疊，厚厚一疊。

 

來賓-曾敬德:

這個要可以看半天張。那時候的廣告也不一樣。現在廣告就是撒網路FB，然後去優化去投放到你的手機去接觸到你的生活。那時候不是。那時候幾乎就是一半報紙廣告一半的，那個可能專題或新聞報導這樣子搭配。

 

艾克斯:

對就是那時候我還沒有開始創業，但是我聽長輩說過，以前他們做品牌很簡單，他只要包下蘋果財經或蘋果的地產，還有就是相關的廣告，他就業績就訂單就一直來，他只要留個電話，然後一直接單，他根本就不用擔心銷量。

 

來賓-曾敬德:

對那時候的的確市場的行銷，跟現在都

 

要找什麼SEO優化完全是兩個不一樣的世界。

 

艾克斯:

那在那時候你說跑線跑市場，那你們具體是做了哪些事來讓你的功力大增？

 

來賓-曾敬德:

那一開始其實我們就是寫專題嘛，那跑房地產跑案子，那我們可能會介紹案子。那介紹案子的時候你就要去分析區域裡面這個案子的賣點是什麼，我這個建案的特色是什麼，那我建案有什麼優缺點。甚至說我從這個那時候高鐵通常我從臺北一路寫到高雄。那時候烏日站，連烏日站寫都還蠻荒涼的。

 

艾克斯:

對啊烏日在十幾年前真的是蠻荒涼，應該附近的那個建案應該都還沒蓋起。

 

來賓-曾敬德:

沒有草比人高。

 

艾克斯:

草比人高，溝比人多。

 

來賓-曾敬德:

然後還不用說在台南，那時候第一次去什麼歸仁，然後還那時候去什麼嘉義太保，然後到左營站才稍微是有點成熟。然後就開始做一些人事的樣子。

 

艾克斯:

所以你等於是從重劃區的初期，甚至還沒有重劃區嗎，就開始介入了，那個應該算重劃了。但是沒有開發，還沒有到開發階段。

 

來賓-曾敬德:

我記得我那時候印象深刻，去高雄，那時候因為我跑那個寫一些房地產專題的時候，我那時候剛入行我就會負責一些中南高的負責跑。我覺得那時候高雄，那時候有個什麼案子叫甜蜜蜜，那時候案名是這樣。房價真的甜蜜蜜，一瓶我記得9萬還是10萬塊，那時候高雄這種騙地，騙地重劃區的12 13萬，好一點15萬，然後那時候還有什麼美麗島交匯站，一看我就很想買，一瓶是15萬還是18萬，然後公社非常齊全的這種案子。那時候騙地都是，那時候，現在都漲到多少了，現在應該都可能接近3吧，那時候竹北，竹北也不用20萬，一瓶多少10萬就有嗎。

 

艾克斯:

沒有那麼低。

 

來賓-曾敬德:

我記得那時候竹北大概是78萬吧。

 

艾克斯:

哇那真的很低。

 

來賓-曾敬德:

限制一期二期三期，那時候的台鐵那邊，那時候也沒有現在這麼發達。那時候沒有科技投資的題材。

 

艾克斯:

所以你就是每天這樣跑現場，然後一定是經過消化，你才寫的出專題嘛，這樣才會有有有觀點有料嘛。

 

來賓-曾敬德:

對對對。然後後來又掉線嘛，掉到跑 daily 就每天的新聞，每天都要報，兩條稿子三條稿子要做表格，什麼都會接觸到就是房地產線啊，然後不同的產業，營建業，然後可能仲介代銷，面向又比較更廣一點。

 

艾克斯:

對所以你就是從一開始跑個別的案子，到看的比較全面，然後開始一天。我知道蘋果是最抄的，他一天應該是寫三條專題，而且都要蠻精彩有料的。

 

來賓-曾敬德:

就是反正你每天都要報三條稿子上去，然後看長官會不會用，那通常因為那時候廣告實在是太多了，通常都會用。

 

艾克斯:

因為我知道現在的記者比較是拼流量，但那時候你們應該是還是以內容為主。

 

來賓-曾敬德:

那時候生態不一樣，像蘋果他就是會有粗暴，每天主管來，然後或者是每天早上找讀者來吃早餐，每一條新聞誰幾個覺得這條新聞贊，然後幾個覺得這條新聞不好了，有人覺得贊，然後那多的就代表說這個是這個新聞，消費者買單，那就是這樣過來，但房地產比較特別，因為房地產會帶錢進來，所以有時候讀者沒有，很多矩陣，但老闆還是覺得要，因為那時候老闆是李志英，李志英他其實本身就蠻多投資的，我知道他是房地產大亨，其實真的這幾年這種外資，來臺灣買房地產，他應該算是一個很成功的代表。

 

艾克斯:

因為他眼光真的是蠻獨特的。因為那時候買了很多工業區。

 

艾克斯:

他是買工業區反而不是住宅。

 

來賓-曾敬德:

因為他一開始是在內科裡面買了一個，就是我們那個辦公大樓，那他其實後來買了蠻多工業區的一些土地。

 

艾克斯:

那真的是高手，高手中的高手。那你後來是什麼樣的機緣進入到信義房屋。

 

來賓-曾敬德:

因為那時候 2008 年那時候金融還小，那時候蘋果也就是有個慣例，叫堯樹，他就會 就會給你說一個中心這個要教人出來。

 

艾克斯:

什麼意思 教人是什麼。

 

來賓-曾敬德:

堯

 

樹就是超要 因為有時候可能不景氣。

 

艾克斯:

2008 真的蠻恐怖的。

 

來賓-曾敬德:

或者是固定的時間 他會需要這個汰換 他們都會有一些 他們俗稱叫堯樹 那時候剛好就是 反正也跑了三年因為這個記者工作通常壓力比較大 他的短時間壓力比較大 所以就是想說剛好 這公司有缺 就想說來試試看另外一個我那時候想說 金融好像那時候很慘 那時候哀嚎遍野。

 

艾克斯:

就無薪假 22k 都是那時候出來 我記得那時候。

 

來賓-曾敬德:

科技業的無薪假 好像有幾十萬的 很恐怖的數字。股票大概跌了九成以上的很多。

 

來賓-曾敬德:

就每天追繳 然後那時候我在想說 因為採訪過程中都會接觸到張教授 張建克教授 我想說其實教授一直 以前常常講說自助客永遠是購物好時機 我想那我們公司這種市場龍頭 對不對 不管怎樣自助客怎麼買房子 我就想說在這麼多的公司裡面 我就覺得信譽房屋 我們很認同老闆做法 其實其他家有些有點可怕。

 

艾克斯:

業內都懂 所以我就覺得其實。

 

來賓-曾敬德:

因為跑久了接觸久了 你會對這一家公司文化比較認同 真的。而且信譽做了非常多創新的事情。

 

艾克斯:

對 然後也是有機會就去試試看。

 

來賓-曾敬德:

就剛好就順利錄取這樣 但是這樣張老師講的就是 自助客永遠是購物好時機 也不見得是完全的 有時候也會例外 因為我記得金融海嘯那時候自助客也不太買 對。

 

艾克斯:

因為金融海嘯真的是一個很令人難忘的經驗，因為我自己那時候也在金融業，然後我們同事北中南本來都有據點，然後砍到剩下三個人，然後我就是其中剩下來那一個，然後我快被嚇死了。

 

來賓-曾敬德:

但是那時候的確是。

 

艾克斯:

每天國際金融市場都有大事件發生，所以我覺得那段時光算是我自己自認為成長學習能力大幅增加，因為高壓又有大事件不斷的出現。

 

來賓-曾敬德:

對。

 

艾克斯:

想說什麼Leman Brothers，現在可能不知道，很多人不知道什麼叫雷曼兄弟，然後他突然就這樣不見了。我記得那時候好像受血液非常危險。

 

來賓-曾敬德:

對，那什麼南山那時候。

 

艾克斯:

然後因為這個絕對不能倒，倒會出事，所以政府才出手救嘛。所以我覺得那段時間真的是成長很快也很刺激。

 

來賓-曾敬德:

對。那時候你在房地產的領域有什麼印象難忘的事情嗎？

 

來賓-曾敬德:

這個蠻特別，因為那時候金融海嘯，我記得那時候買機非常的頓，非常非常子頓。然後那時候就我這邊跟一個同事，我們就策劃了一個案子。那個案子很轟動，那時候上了很多的報紙頭條。那個案子我們就是，說我們去由公司去發動，然後跟所有的屋主去溝通市場的狀況，然後我們推出了一個叫「萬件好物大降價」。那個時候可能大家稍微有點印象，大概在2009年那時候。那我們就是推出了這個「萬件好物」的這個活動之後，然後我們就負責辦一些記者會啊造勢啊，讓市場溝通知道說，其實我們就跟很多屋主溝通降價或者是價格調整這件事情。順利的就是把買氣重新回到市場上，那等於說是那一波的穀底，真的是開第一槍開始慢慢往上。

 

艾克斯:

因為我自己看信義房價指數就是在，它其實最高點應該是在2008年第二季還第三季，因為那時候有那個。

 

來賓-曾敬德:

兩岸和平紅利。

 

艾克斯:

對對對，我覺得那時候記憶很深刻啊。

就是說訪案子臺北是打電話打爛了，每個案子都可領。

 

來賓-曾敬德:

沒有案子可訪，對，然後一直到進入海嘯之後，是先是那個貝爾登的銀行倒。

 

艾克斯:

貝爾斯登，對我記得，銀行倒了。

 

來賓-曾敬德:

然後後來利美兄弟倒了，然後後來就全部都下去了，連鎖反應啊，對，全部都下去了。對，那時候真的是少數看到房地產快速回檔，我記得從SARS到現在就兩次，一次就是金融海嘯，所以金融體系出問題，資產會價格會回檔，那第二個就是2014年的那一次雙張會之後，房地產也是早走了十幾年大多頭，也是開始呈現一個回檔修正。

 

艾克斯:

那以2008、09的空頭市場，跟去年底到今年上半年的空頭市場，你自己這樣對比感覺怎麼樣？

 

來賓-曾敬德:

我覺得恐慌是最大的差距，2008年下半年那時候市場很恐慌，尤其是股票市場是代表非常的恐慌，大盤跌六成。個股跌九成，因為我在金融市場我記得非常清楚。

 

來賓-曾敬德:

我記得那時候什麼斷頭啊，就是補到不知道怎麼補的。對，然後去年下半年我覺得是斷而已，因為他去年下半年其實就是反

 

映這個平均地權條例的一個不均衡，不確定性跟討論的一個視線的先發酵。

 

艾克斯:

所以他跟2008是整個全球金融市場出現問題，但是去年的其實是因為政策的不確定性，大家在擔心然後不敢下手而已。

 

來賓-曾敬德:

對比較像是這樣，因為去年下半年其實沒有恐慌的那種味道存在，只是說大家都知道說那時候就有點搞不清楚是說未來預售不能換月還是什麼叫日出條款，就是說7月1號以前都不能，就是反正買的7月1號以後通通都不能換，還是說7月1號之後買進的才不能換，因為那時候解釋有兩種說法不太一樣，對。

 

艾克斯:

這對預售物的投資的確會造成很大的影響。我想請教就是靖德哥，就是像你這樣一路走來，你覺得哪一本書對你的啟發是最大的？

 

來賓-曾敬德:

我覺得這樣子走來，因為財經類的書的話，我會覺得以前讀一本叫什麼富爸爸。

 

艾克斯:

富爸爸窮爸爸。

 

來賓-曾敬德:

然後裡面有一個觀念就是要有創造那種正的cash flow進來，你才能夠有好的一個這種財務的一些規劃。那我覺得其實跟現在的這個金融的形式很像，因為現在最流行什麼ETF，存股ETF高收益，最好月月配。

 

艾克斯:

對對月配沒錯，對有點像這種觀念。你看這個觀念20年來都還是適用的，但是20年來變化很大，像可能在幾年前的那種利率這一點多趴的時候，低利時代的做法跟現在的這種，可能美債已經到5趴這樣的一個這種市場的這種金融的這種背景其實是完全是不太一樣的。但是我覺得看了這麼久的時候，好像真的能夠創造持續的cash flow才是對於你的這種長期的財務規劃是比較有保障的，就是說因為他其實是可以是保護你的資產。

 

來賓-曾敬德:

對，因為富爸爸窮爸爸這本書對我的影響也蠻深遠的，我是在那時候剛考完年考，那的那一個月我就想說我要讀商學院說趕快去找那時候最暢銷的書就是富爸爸窮爸爸。那的確我覺得讓我印象很深刻的是，他說負債有兩種一種是好的負債一種是壞的負債，那好的負債就是說他能幫你創造正現金流的才是好的負債。那說真的我那時候年輕我其實不太能懂他到底在講什麼，所以我後來就以股票市場為主我就沒有，我後來沒有進入房地產市場，所以我覺得有點可惜。聽說以前的房地產市場有非常多精彩的，比如說像是貸款條件好像跟現在比起來是非常的寬鬆的。

 

來賓-曾敬德:

我記得我剛那2006年那時候剛入行的時候，那時候很流行叫全額貸甚至超貸。

 

艾克斯:

就是不用出錢不用出頭期款也可以買房。

 

來賓-曾敬德:

對對對對對，那是這個就是杠杆比例非常非常值。可是這是合法的嗎，那時候當然超貸不合法但是全額貸那時候似乎沒有什麼太多的沒有聽到太大的問題。那後來慢慢現說九成八成，那後來其實我們慢慢理解到說其實房地產它是一個杠杆比例非常高的財務操作，因為即使你用兩成的自備款去買的房子其實你的杠杆其實是四倍左右，四到五倍，四到五倍的杠杆，而且它不止杠杆高，它又是你的付出投入最大筆的金額，你用最大筆的金額去做最大的杠杆。因為買房子通常是人一輩子最大的一筆支出或者是投資，等於說你把你的財務杠杆放到最大的最大的概念，所以它回來的投報其實像以前為什麼預售換約很盛行，因為可能前面放個100萬我後面賣個1100賺100萬其實是一倍的這樣賺一倍啊。其實它預售的杠杆更高了，所以為什麼說投資這個房地產它這種長期以來就會被人家覺得說好像是一種。

 

艾克斯:

很投機很負面的一些觀感。

 

來賓-曾敬德:

對那其實預售它不是這樣子設計。它設計是說我讓你前期付款輕鬆，我三年付兩成，不是像我買成屋一次要拿兩成出來。這樣子一個設計概念，但是它整個的這個交易的一個制度來講，其實它就是有很大的杠杆的比例在裡面。

 

艾克斯:

那現在的金融市場

 

應該說現在的房貸的政策是不是是比較屬於正常的而不是有這種投機的氣氛在。

 

來賓-曾敬德:

那其實為什麼房地產不容易出現崩盤，其實跟央行一直不斷的去限縮貸款有很大的關係。那以前講的說可能八成，但是你的第二套房貸第三套房貸還是寬鬆的，但是現在央行就是掐很緊搭配政策嘛。整個政策央行就是一個非自用的不鼓勵，投資投機的不鼓勵，就儘量去限縮。但是其實這樣子的一個金融限縮其實它會讓房地產市場更安全。

 

艾克斯:

更健康就是不要暴漲，就是慢慢漲上去它也不會暴跌。

 

來賓-曾敬德:

你假如說像國外的話，我如果這個虧太多我可能就我就不管了，我就把它就變成一些風險存在。但是在臺灣的話，可能就不容易出現這樣子的一個狀況，因為你的前面的投機付的越多。

 

艾克斯:

那你當然對銀行來講風險就越有保障。那我想請問說就是對一般人來講其實買房是最大筆的投資那你覺得有怎麼樣可以讓這個風險降低呢就怎麼增強自己的專業。

 

來賓-曾敬德:

我覺得這個買房地產我是最怕每人每天是問我現在可不可以買，我就跟台積電講300能不能買400能不能買500能不能買600能不能買。我會覺得說，假如你都沒有資產沒有房子的狀況之下你就買一間自住，不管怎麼跌有房子可以住就是賺個住的概念。那第二個就是你用等於說租金房貸，然後你去算一算假如我這個房貸3萬我扣租金2萬或許我還可以還個5000左右的本金。所以這樣看起來這樣子財務還可以，至少你有一間的時候你就不用擔心說萬一漲上去了怎麼辦還要換屋的時候至少你還有一間房地產，那第二個原則我會覺得說就是你要知道一件事就是市場需求越強的東西越保值，就是捷運站蟲化區新房子像這種。市場需求漲的時候這個市場會增值，市場不好的時候稍微降一點也賣的掉。所以保值性相對其他產品是好的。

 

艾克斯:

那下一集我們來請靖德哥分享就是對房市最新的趨勢預測，那最後一個問題我想請教靖德哥就是如果可以重來你會給你年輕時候的自己有什麼樣的建議。

 

來賓-曾敬德:

如果可以重來的話，我年輕時候建議就是不要想太多，該買就買，因為有時候買房子東想西想其實看越多越理性的人感覺好像越不太會買房子，像我老婆那種我還喜歡就買房地產就覺得好，會漲。

 

艾克斯:

那她會虧你嘛都說幸好你有聽她的會，常常被虧。

 

來賓-曾敬德:

就是想太多的我會覺得這個東西當然不好，我挑來挑去的都。

最後都不如那種喜歡她買下去的這種好像感覺就不太一樣。如果真的重來一次的話，我覺得說該買就買也不要說期望她說翻到哪裡去，至少有一間可以保生，自己可以成家立業，然後第二個上去的時候你可能有資產的一個增值，下來的時候至少我們有地方可以住。

 

艾克斯:

對好，那謝謝靖德哥今天的分享那我們下一集精彩的來就是要對現在的房市還有重化區來做一個精闢的分析好那謝謝靖德