EP118 | 【分享】看不見的設計 ft 艾克斯＿分析師告訴你為何房地產是最好投資標的(下)
2024 Jun 06 房地產相關 Podcast
本集重點
＊只要不犯低級錯誤，中長期房地產勝
＊讀書上課考證照，做足功課再上場
＊樂居房地產資訊平台，研究部主管
＊實戰房地產的工具分享與行前叮嚀
聆聽本集 : https://link.xmy.tw/LwdQ
本集精華 :
逐字稿 :
艾克斯的剪輯師
哈囉各位聽眾朋友大家好，我是艾克斯的剪輯師，近期會上架艾克斯到其他節目，受訪的一些相關的內容，希望能夠跟大家分享，
大家聽的時候不要覺得奇怪，怎麼會聽到別的節目呢，是不是Apple，Podcast出問題，沒有，是我們希望能夠分享其他更好的節目，同時從不同的角度，
讓艾克斯的財經世界的內容，能夠更加豐富，那我們就來聽聽接下來的訪談內容吧。
謝銘元
剛剛在講到一樣我們從交易對手來講，你民眾是對民眾，一般人的一生80歲好了，你可能交易房子，頂多交一個三四間，
但是如果你專業一點，你在這個行業工作，你要在一年做一間，這其實是不難的，其實不管你做任何行業，都是經驗不斷的透過練習，增加你的能力，對不對，所以你只要在這個行業裡面，或你多練習更積極幾次，你一輩子都可以用，這個能力一輩子都在，股票不一樣啊，你看那些全世界的精英
都是在他們的國家股市啊，避險基金外資法人，然後還有國外的人會來競爭，甚至有專業專職的散戶投資人，他很專注一天研究好久，長期累積下來
那你怎麼會覺得你贏得過這些人，對你看，所以你這樣聽我講一講，有沒有覺得房地產，你就簡單做啊，不要想太多，也不是說不要想太多，一開始做好功課學好，你可以用一輩子，然後謹慎的做出你的投資決策，好那我們一樣來看歷史的數據表現，房市的空投市場，這邊用的是信義房價指數，因為我不太看，就是用在講房市的時候，其實就兩個市場，一個是國泰房價指數，看的是預售屋市場，一個是中古屋信義房價指數，那我個人是覺得信義房價指數比較有代表性，原因是台灣一年大概就是平均增加11萬戶，新的房子出來，那中古屋全台灣住宅有910萬戶，那當然是910萬戶比較有代表性，
但是大家都比較喜歡看預售屋，因為比較新比較有話題，對好，好那我們來看信義房價指數，它在2008年的時候，金融海嘯指數只跌6個月，跌了7.4%。
波卡老師
哇才6個月喔，其實我覺得今天民研都用數據來說話，其實很多地方跟我們想像是不一樣，因為我們會用感覺的時候就知道，金融海嘯的影響其實是影響好幾年的，那原來它在指數上面其實真正只有6個月。
謝銘元
或是聽你身邊朋友多慘多慘，通常都是感覺，投資決策要有邏輯有數據以及歷史來支持，對那那個金融海嘯的時候呢，台股大盤是跌了六成，60%，個股跌九成到處都是，對好，那我們一樣再看另外一個空頭市場，那當然金融海嘯過後全球印鈔票QE，那全球房市都大漲，台灣也漲了不少，到了2014到2016，
不管是奢侈稅房地合一稅或是政府打房，還有實價登錄上限，讓很多弊端都現行了，所以房市呢從2014年到2016年，走了大概三年的空頭，信義房價指數呢，又跌了7.9%而已，你說會那些跌很多套牢的，都是買預售物買超貴，經典的就是新莊副都新，從2014套到去年2022才解套。
波卡老師
應該是說去年或今年才解套，對，因為我有一些客戶在那邊，他就說那時候在最高點買下去，但是等到今年才稍微勉強持平。
謝銘元
對所以這就是你買房，當然也有很多產品，但是你自己必須先做功課，那我個人的習慣不管股票或是房地產，或是電商行業我都一樣
我進去這個行業我就把，先把他歷史事件全部看過，有數據我就抓回來自己研究，像我當初研究美股市把100年的，股市債券原物料全部資料
抓出來再買一堆書交叉比對。
波卡老師
這個不是一般人可以這樣做的，這個有沒有什麼訣竅讓人家稍微透露一點，你的分析或讀書的小秘訣。
謝銘元
應該說我覺得第一個是我很愛做研究，我很喜歡研究東西，然後有自己的觀點去驗證，那我覺得如果你沒有辦法這樣做，其實你可以多上課
像我自己我大概為了進入房地產市場，我花了三十幾萬，就是市面上投資型的老師，是，實戰派現場派的我也上了，實踐大學的課
建材課水電課我也上了，社區大學的水電課我也上了，線上課程的什麼水電宅師傅還是什麼，我也是上了
能上他書我全部不管是自己買，或是圖書管界我大概都看完，當然看完不代表你就會做，但是至少絕對可以保證你不要犯低級錯誤。
波卡老師
其實上課或者是去考證照真的是最快，證照我也有，有系統的，因為像我今年有跑去考包租貸管的，我就很快速的去把包租貸管的一些什麼法令，然後會遇到的租貸關係
就可以比較有系統的很快速的去看一遍，雖然看一遍以後我就想說包租貸管好累，我沒有要進去做，但是我很快的就了解到說
原來包租貸管然後跟各方面去做轉介的工作，可以怎麼去連起來。
謝銘元
沒錯所以我自己不動產營業員，我有租賃牌照我也有，那我還嘗試去挑戰不動產經紀人，但是我上了幾堂課我就後悔了
因為土地稅法土地法你根本就遇不到，也很難想像完全不知道他在講什麼，所以我就放棄考不動產經紀人跟地政事。
波卡老師
我覺得算了不要了。
謝銘元
對因為不動產經紀人相對簡單，我都已經負擔不了，我覺得以我這麼愛讀書的人都受不了，對，好那我們再看回股市
就是2022年台股就跌了32%，它只是一個小空頭就跌了三成，股票各股腰斬五成多的是，所以從這裡來看是不是
在空頭市場房地產為什麼人家說保值就在這邊，那第五點也是我覺得我研究完所有金融商品，不管實體虛擬數位貨幣最新的我都研究完了
房地產是所有金融產品裡面，唯一可以長時間開槓桿的產品，也就是說你只要出20%的資金銀行會借80%給你
那更重要的是你的還款期限可以長達30年到40年，那更誇張的是你只要付利息本金不用還
還是可以，就是你就算你真的還不出來你去跟銀行談，還是有機會他也不想你違約。
波卡老師
對你只要基本上，利息付得出來都是可以，基本上有機會就可以談。
謝銘元
都有機會不要太誇張你的信用不要太誇張，讓人家好做事都可以談，那台灣呢在央行的控管之下，台灣的住宅違約率是萬分之六
創歷史新低第二季的數字。
波卡老師
這個應該是不管跟任何行業比起來，這就應該就算超級低吧。
謝銘元
跟全世界我應該覺得應該就是歷史第一，全世界第一，那一萬人裡面只有六個人違約，這個是比例低到不可思議，也就是說台灣的房市根本沒有泡沫
是非常健全，所以大家不要去期待房價會大跌，沒有這回事，你從歷史的空頭或是現在的市場，都比以前任何一個時間都還要健康
那政府是打炒房，他不是打房，雖然央行總裁已經講很多遍，但是沒有人理他，媒體還是說央行打房，他其實是打炒房，他是把它變得更健康。
波卡老師
所以打房這句話比較有聳動一點，才會有新聞效益。
謝銘元
那我們反過來看股票，股票開槓桿你可以透過融資或質押股票，它的槓桿倍數像房子是五倍，股票是2.5，那最大的缺點是只要
它有一個叫做融資維持率低於130%，那簡單來講就是股票跌22%，你就要在兩天內把錢補進去
不然你就會被券商或銀行直接斷頭賣出股票，你看房地產是，你只要三四十年付了出利息，它會想盡辦法不要讓你違約
但是股票是你只要兩天內沒有把錢補到，它就強制斷頭，所以你看以投資金融商品來講，我找不到比房地產更好
所以你看我們在回歸到事業跟投資這兩件事，有沒有覺得房地產真的是和哀可親，就是這是一個我覺得可以長期投入，而且你會
越做越輕鬆，你所做的努力都會持續的累積富力出來，它不像網路一直變，然後消費者喜好也一直變，那股票一樣啊
下市的股票很多啊，因為它也是從產業累積轉換出來的嘛，但是只有房子土地是屹立不搖，站在那裡長期持續增值，你的能力也一樣
所以這是我就在思考了人生下半場，未來的40年甚至更久，我要選擇哪一個行業，我就是選擇房地產。
波卡老師
哇，謝謝明圓，這樣聽起來以後，那我們都開始想要開始存錢買房了這樣子，那個外面有一些什麼空頭總資歷，那我們明圓可以來加個這個，我們不算空頭
我們叫做多頭。
謝銘元
長期樂觀啦。
波卡老師
因為其實我們在這個行業裡面真的是看到，它其實相對來說很安全，只是我之前是沒有想過那麼細的一個數字的比喻啦，但是不管你看到哪裡
你都會發現房地產它其實是一個，平平穩穩慢慢往上，而且你剛講到持有成本，它還有一個特性就是我們在市場上，常常會看到一些很
幾乎快零成本的地主出來了，就是因為它如果是繼承或是再分回來的，它根本沒有成本。
謝銘元
對啊那是人家基因的，祖上有德啊。
波卡老師
這個是人家祖上有德，是人家給他的福報嘛，這是沒有辦法的事，但是如果我們自己要累積的話，其實我們也有可能會有成本啊，我們就要用時間慢慢去換這個金錢，但是因為它相對安全很多，那幫我們來休息一下
然後我們接下來進到下一個階段
我們剛剛聊到明媛，她為什麼選擇房地產這樣的一個市場，去投入的一個理由，那她分析得非常精彩，給我們很多的一些有用的訊息，那接下來我想請明媛
因為我聽說你現在進入到這個樂居，這樣的一個房地產資訊平台，那是不是可以跟我們聊聊，你進入這個房地產資訊平台，的原因，跟你現在在裡面在做什麼事情。
謝銘元
其實我過去還有開一間出版社，那因為樂居的創辦人李義農，他當時候在七八年前，剛要創業的時候我們就認識
然後有幫他出版他的第一本書，也是唯一一本書，那後來他非常厲害的，就是從一個網站慢慢變成了，現在100人的團隊，那在去年呢
因為我就像我剛剛所說，我很愛做數據演繹，研究分析，那我因為我認識李義農，然後就想跟他請教
那我因為我是用以前股票市場的分析邏輯，我就覺得房地產應該也要有數據才對，但是我自己呢，在網路上找，怎麼都找不太到相關的資料
然後我就LINE李義農說，這些資料你知道哪裡有嗎，他就說樂居有外面沒有，但是樂居目前沒有對外要開放
所以就是就是這樣，對好那又過了三個月，我又遇到了新的想法，我想把這些數據搞清楚，我傳LINE問李義農說
你這些數據有沒有，他說樂居有，然後但是外面沒有，那我們也還沒有，未來會把這些數據開放出來，對好我就說好，那我到時候再請教你
或是你們有新的想法，或是你的服務，我再來成為客戶，好那就在去年聖誕節前，那時候我在美國Happy的時候，李義農就說
他們的數據平台叫樂居Pro，預計在2023年的11月2月上市，然後所以他們提前一年，在做一些使用者的訪談
那因為我自己過去長期都使用，國內外的金融資訊平台，那所以他想請我，跟他們的PM做訪談
好我就在國外美國連線，那我就聊了快，跟他們分享快一個小時，包含這些財經平台怎麼用啊，以及你這樣UI的設計，會讓我有些困惑，不知道怎麼點選
那怎麼做會比較好，那我們就聊得非常開心，那聊完呢，那個創辦人就跟我說，他覺得PM跟他講說，收穫非常多
那他想要找出一個，時間跟我聊聊，那問我回國的時候，有沒有機會碰個面，我就說好啊沒問題，然後碰面的時候呢
我記得是在某一個禮拜五，我跟他下午跟他約，然後他就問我說，如果我要學房地產，樂居這邊有非常多數據，以及他在這方面也是十幾年經驗
從土地到開發到銷售房仲，他都有經驗，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣參與，那因為我，那時候公司剛結束掉
我也還在找新的可能性嘛，所以我就說，就聊聊看，那聊完我們在那一天，應該聊了兩三個小時，那聊得非常開心，那他問我有沒有意願上班
我說好啊可以啊，只是我還不確定，因為我十五年沒上班了，我不確定我能不能適應上班族的生活，那既然反正你敢用我，我也敢來上班嘛，然後他就問我
那我就問他希望什麼時候，然後他就說三天後，就是禮拜二，因為禮拜一還禮拜二，因為是一月二號，我說好吧，那就也沒有多想，原本想說還可以休息一陣子
然後調適一下心情，那就很快就來上班了，所以我去樂居做的是研究部的主管，那我的任務呢，就是把創辦人或者我個人
對於房地產數據或房地產市場的觀察，透過文字短影音長影音向YouTube，提出我們的觀點
那當然前半年我應該是他帶著我做，就是他有什麼想法，然後請我去落實，然後我把相關的數據或觀點把它補齊
對那在今年的五月開始，就變我自己要開自己的，上自己的YouTube頻道，以及拍短影音，所以我就必須把我自己的觀點，就是整理出來
而且透過文字圖片長短影音去呈現出來，所以對我來講，這是一個非常有挑戰性，而且不斷的學習成長的工作
因為我以前是擅長用文字，我根本就不擅長用影音，因為像就是蘇玲哥也知道，就是影音，你長影音跟短影音做法不一樣
而且你要有畫面感，你要跟腳本要先寫好，甚至分鏡要跟設計都先對過，跟後製要對過，所以這裡對我來講
除了房地產的專業學習之外，內容的呈現方式，長短影音以及表達能力，我覺得我在這邊就是收穫非常多。
波卡老師
這個我還有感觸，其實我從，我本來是室內設計師，然後我現在花了很多一些時間，投入到這個YouTube，長影音甚至說
現在我已經在做這個短影音，剛剛講說這種表達方式，表演方式，我真的是在這裡面碰得滿頭包，然後一直磨到現在，因為像我們團隊的同事跟我說
老闆，你講話沒有一種邀請感，你要很親切，我說很親切，那我們就很親切來講話吧，你就太輕浮了，什麼不能太輕浮，那我們緩慢一點，大家好
然後我要很歡迎你，然後就講完以後說，這聽起來很假欸，這看起來就是好像你有什麼，就是很假的在邀請人家，你根本沒有誠心誠意。
謝銘元
這裡我給你一個建議，就是做自己就好，不要想那麼多，那做自己。
波卡老師
我覺得我就比較像是個教書匠。
謝銘元
沒關係啊。
波卡老師
很像在教書的樣子，每個人有每個人的風格。
謝銘元
那好這裡就牽涉到短影音，我們以短影音為例。
謝銘元
短影音有幾個平台，Ttalk嘛，FB，Reels。
波卡老師
對。
謝銘元
Google的YouTube的Shorts，其實每個平台的TA，就是觀看用戶，跟它的性質都不一樣，所以以我自己拍的短影音來講
我不適合Ttalk上的族群，也不適合Ttalk的演算法，我跟你比較像是，我把一個房地產的小知識，或是一個小觀點
在59秒內把它講清楚，但是在Ttalk上，它是一個娛樂型的平台，沒有人要聽你說教，所以我就放棄了，我還是會放上去
但是就500觀看，300觀看，隨便，你說是對的。
波卡老師
因為其實像我現在的短影音，我的觀看數最好的其實是在，FB的這個Reels上面，它其實那個Reels，我很容易就能夠到，就是破千或是多少這樣子，其實我很容易上去
然後第二的就是Shorts的部分，那我其實有把它丟到Ttalk，或者是小紅書上，小紅書最慘了，我丟到小紅書上的時候，那個觀看數都不到100超爛的。
謝銘元
對，小紅書就是先給你100，那Ttalk因為要經營台灣市場，它會先給你300，你說對的。
波卡老師
我都差不多300到500之間。
謝銘元
那是低標，那如果你連300，可能連100都沒有，就是你的帳號違規被它限流了，所以這個我都有研究完。
波卡老師
我應該沒有被限流，因為我裡面有一兩支，有到將近於大概10萬，但是我大部分平均都在300到500。
謝銘元
對，所以這時候你就要抉擇了，就要為了Ttalk的演算法，或觀眾的喜好去改變，但是坦白講，不是每個人都能一直改變。
波卡老師
這麼容易切換，而且其實我們的時間有限，很難說我針對不同平台，然後我其實同個主題做好幾種的表現，其實蠻困難的。
謝銘元
有它的難度，那像我自己或樂居都一樣，我們就是以專業比較縮塑形，縮教型的方式呈現，所以比較好的結果會是在Facebook
因為上面的TA大概就是35到40以上，大家都習慣看正經的東西，不是娛樂型的。
波卡老師
講到這個我就要補充一下，我前一日跟那個，就是你叫什麼，我有一個賣，突然一下子名字突然想不起來，就能做女裝
然後賣很多女裝的店商，好，Acebase，Acebase的老闆Louis，然後我在跟他聊天的時候，因為他是我驗別同學。
謝銘元
Acebase我知道。
波卡老師
對Acebase的Louis，他也很厲害，然後我那時候跟他聊，我們就聊到說，因為他那時候說，他在弄那個IG的圖片，然後IG圖片的時候，他就說，他現在都被他們同事覺得這個
IG圖片放上去都是，看起來一看就知道是。
謝銘元
老人家在看的，老人做或是男生做的。
波卡老師
對然後他就跟我講一個心得，我一聽就覺得，這樣一針見血，他說，他說只有我們這種，就是三四十歲以上，好四十歲了，我們都四十多歲，他說
正常IG上面的年輕十幾歲，十五歲十七歲的小妹妹，放的照片就是，一定是放的歪七扭八，然後會模糊，然後也不會打，正經的打幾個字，凡是看到
對水平線的，或者上面會很認真的，說這張照片在幹什麼，一看就知道是老人。
謝銘元
對所以我自己也是，直接放棄IG這個平台，就是影片丟上去，然後不要看成像，因為我看到，也不會有成效。
波卡老師
真的我被他一講完，他突然想，我的IG全部都很認真的想，上面要寫什麼內容。
謝銘元
對所以這是我白天上班的工作，那晚上跟週末呢，就是主業，我真正的事業主業，是買老公寓來整修，然後出租
然後就一直複製這個模式，對所以就是還蠻忙的，但是我還是喜歡，嘗試新的東西，新的可能。
波卡老師
其實講到忙這些，這件事情，我今天一看到那個，我今天一看到明遠，我就跟他說，其實我覺得明遠，你到底有沒有睡過覺，我看到你就是，那個FB啊，LINE啊
論壇啊，群組啊，每天都有分析報告，我就說你的，你又在樂居，你又在做房地產的研究，然後每天寫報告，你到底要不要休息。
謝銘元
有時候寫東西，或是看東西，是我的休閒娛樂，這比較跟一般人不一樣，我反而不喜歡，出去吃吃喝喝，越來越少了，就現在覺得，早上五點起床
開始讀書寫文章，好像還不錯喔。
波卡老師
對啊，這不錯不錯，其實我也是習慣，我大概也是五點起來，不過我的五點起來，其實跟明遠不一樣，我是因為之前是哄小孩睡覺，大概十點十一點，哄小孩睡覺
通常哄完我就睡著了，所以我就已經習慣，大概在四點半五點半，五點起來，那時候很安靜，沒人吵我，通常這個時間也是，我的看書跟整理資料時間。
謝銘元
沒有我開始覺得，這是不是年紀大了的表現。
波卡老師
我不知道是不是，再過一段時間，我們可以在公園一起看到，在做打太極拳嗎。
謝銘元
有可能喔。
波卡老師
那我們來聊聊，聊聊樂趣的事情，那對於，因為我們今天已經分析了很多，跟房地產相關的話題，那對於未來，這個房地產，因為其實你也投入了一段時間
你覺得假如說，之後我們不要講太遠，我們可能比如說五年十年，這樣房地產的一個發展，你會認為有什麼樣的一些，觀點或建議，或者是大家
既然聽了前面那麼精彩分析，大家聽到我都想要存錢，趕快去買房子了，那我們可以有什麼樣的建議來著手。
謝銘元
第一個是，當然學習就看個人，那我建議上課以及，把相關的書，因為我是很愛做研究，就是都上，都學，對，至少你不會犯低級錯誤
這是第一點，第二個是，你在買房的時候，如果你想不賠錢，或是買便宜，一定要看銀行的估價，因為銀行是極度保守
那通常銀行的價格，會低於實價登錄，大概15到20%，所以如果銀行，跟你談貸款的時候，他不願意借你八成
這背後的意思就是，你買貴了。
波卡老師
而且這個就很有用。
謝銘元
所以你只要買在估價，我自己是買在估價以下，沒有估價以下我不買。
波卡老師
這聽起來就非常的厲害。
謝銘元
其實有難度。
波卡老師
它已經比實價登錄低，打八折了，你還可以比這八折再低，那就是厲害。
謝銘元
所以屋況通常不好，所以你要有能力處理它，像我自己為什麼要搬水泥，在頂樓做防水工程，我也都做，油漆粉刷那些都基本，那當只有你自己做過幾次
你以後點工或是請師傅來，你才不會被他糊弄。
波卡老師
但我覺得這個是你，那我們可以呼籲一下，其實你不要那麼辛苦，如果每個人都跟名媛一樣，自己一毛錢都不讓人家賺到的話，那我們室內設計公司就要餓死了。
謝銘元
沒有啦，我後來還是都外包。
波卡老師
其實不一樣的一個情況，因為有時候有一些基礎整修，講真的點工點料是便宜很多的。
謝銘元
我只會基本的，但是出問題你還是要自己來，自己能夠處理，對。
波卡老師
那除了這個已經給一個很棒的建議，就是我們可以用銀行的這個估價來，判斷自己有沒有買貴或買便宜，那可是如果我每次都看到這貴的話
那我還沒有其他的方向。
謝銘元
還有一招就是，我自己都這樣做，我自己住的我用租的，你可以租電梯大樓，然後租比較核心地段
因為台北市的租金報酬率只有2%以下。
波卡老師
才2%喔，所以你用租的是比較便宜的。
Other，speaker
沒有用槓桿支錢，所以你租是比較便宜，那你自己可以買新北市。
謝銘元
或是桃園拿去出租，在新北桃園比較有機會買在估價以下，然後出租給別人。
波卡老師
因為有時候房租其實它對比起來，那個房租的比例其實是相對，有比較划算的。
謝銘元
然後還有一點是買喜歡的東西，總是要付出貴一點的代價，但你如果只是買來出租別人，你就是看數字就好。
波卡老師
其實就是因為明遠他這個，很理性的分析，我們要把喜歡的跟投資的，是分成兩件事來看。
謝銘元
喜歡你用租的，住別人都幫你準備好又好地段嘛，對不對。
波卡老師
住一住如果不喜歡還可以再換新的。
謝銘元
我就是住五年我會換一個地方，享受不同的生活方式。
波卡老師
每五年就換新車換新房子。
謝銘元
沒有我真的講到了，那個年輕人有錢麻煩買房不要買車，車子你一買就是先跌25%，然後每年跌價以及繳各種稅
有錢跟保險還有，像B&W第六年就開始壞，超厲害我們好幾台都一模一樣。
波卡老師
其實我覺得買車是，我覺得當我孩子出生以後，我會比較深刻的會去建議說，我覺得要有一台車，是一代孩子出門是方便的，但是在我還沒有孩子之前，我真的覺得其實
因為當然一方面，我的大部分生活就在雙北，交通相對是方便一點，我其實大部分都不太會用到什麼車子。
謝銘元
對啊在雙北，真的捷運超方便，然後不然就自己租車。
波卡老師
其實現在的租車也非常方便。
謝銘元
現在共享又更方便，租車什麼都超級方便，而且都滿新保養的。
波卡老師
而且如果剛剛有比較過房地產跟股票，房地產跟快時商業電商業，如果今天把房地產再跟車子一比，我相信一定會被你比到那個，不知道比到哪裡去了。
謝銘元
真的然後再來是，你在買房之前一定要想著以後怎麼賣，所以現在的趨勢就是，買兩房不要買三房，那一樣你想住三房四房，你就去用租的
那你買的就是買兩房，因為以後的主流絕對就是兩房了。
波卡老師
對就是我們買之前要先想好怎麼出手，不要說買得很開心，然後最後最後面看似數據上都一直都覺得，很划算好像很不錯
結果最後面因為你根本就完全沒辦法處理掉。
謝銘元
對然後我也常常有朋友就會有困擾來問我，或很生氣的跟我說，為什麼我的房子已經買了五年到十年，銀行還是給我的建價
跟我之前買的價格沒差多少，房子過五年十年不是漲很多嗎，那這時候我只能說，如果他是比較懂的人我就會說，那你就是當初買貴了
而且貴很多，那比較不懂的我就安慰他，然後說多找幾家問問看。
波卡老師
會不會問到哪一家幫你估高一點，對也有可能這實際上是有可能的。
Other，speaker
但是如果你找了好幾家，在賣的時候價格都不漂亮，銀行估價都很差的話，轉貸啦，對就代表你當初買太貴了。
波卡老師
那在最後啊，我會有一個好奇的問題，因為你曾經是有在這個金融業嘛，每一家銀行如果他幫你去做估價的話，他背後會連線嗎，他就是比如說我A銀行估完以後
那B銀行他會知道A銀行的估價參考，他告訴你嗎，還是說因為他們彼此是不會相通的，所以才會出現說你可能多問幾家，有可能你會問到划算的。
謝銘元
估價是不會，但是如果問貸款條件，進入到你簽約或是在詢問前，有時候他會跟你簽授權他去做連針
或是銀行有些真的是給你做連針了，上連針查這個是會留下記錄，但是估價是不會，只是你要怎麼讓銀行的房貸專員
為你免費做估價，這又是另外一個學問了，因為他沒有義務幫你，他做任何事情都是有銀行的成本的。
波卡老師
對對對，因為他如果你沒有確定要買，或是說他不可能一天到晚應付你，就幫你一直在做這麼多的估價嘛，對啊。
謝銘元
不過現在也有很多網站包含樂居，各種銀行永豐富邦都有線上的估價系統，那線上的估價系統通常比較保守
你可以再加個5到10%上去，因為免費的他們會用保守一點，以免未來有爭議。
波卡老師
我知道會有爭議，不然他說我就看這個網站估的多少錢，為什麼你估的不一樣。
謝銘元
所以他們都會保守估一點，但是也大概就是5%落差，你自己心裡有個底。
波卡老師
今天非常謝謝明圓，我覺得明圓今天給我們的分析是緊湊，而且都有數據去佐證的，我覺得大家應該不能只聽一次。
謝銘元
自己要多聽幾次。
波卡老師
自己要幫我重新回播好幾次，而且，這一集一定要看我們明圓這麼精彩，告訴他這麼多房地產可以賺錢的機會，跟資訊的訊息
還要幫我在底下多多的留言給明圓一個意見，麻煩給我五星好評，要給五星好評，然後還要給評價，如果評價給的多一點，我就看看能不能再邀請明圓來
再來一集來跟我們講講後半段，還有什麼秘技可以再跟大家分享一下。
謝銘元
希望以後有機會再來分享，那就請大家五星好評，謝謝。
波卡老師
謝謝明圓，那我們今天的職人早餐會就到這邊囉，那我們下次見，掰掰
哈囉各位聽眾朋友大家好，我是艾克斯的剪輯師，近期會上架艾克斯到其他節目，受訪的一些相關的內容，希望能夠跟大家分享，
大家聽的時候不要覺得奇怪，怎麼會聽到別的節目呢，是不是Apple，Podcast出問題，沒有，是我們希望能夠分享其他更好的節目，同時從不同的角度，
讓艾克斯的財經世界的內容，能夠更加豐富，那我們就來聽聽接下來的訪談內容吧。
謝銘元
剛剛在講到一樣我們從交易對手來講，你民眾是對民眾，一般人的一生80歲好了，你可能交易房子，頂多交一個三四間，
但是如果你專業一點，你在這個行業工作，你要在一年做一間，這其實是不難的，其實不管你做任何行業，都是經驗不斷的透過練習，增加你的能力，對不對，所以你只要在這個行業裡面，或你多練習更積極幾次，你一輩子都可以用，這個能力一輩子都在，股票不一樣啊，你看那些全世界的精英
都是在他們的國家股市啊，避險基金外資法人，然後還有國外的人會來競爭，甚至有專業專職的散戶投資人，他很專注一天研究好久，長期累積下來
那你怎麼會覺得你贏得過這些人，對你看，所以你這樣聽我講一講，有沒有覺得房地產，你就簡單做啊，不要想太多，也不是說不要想太多，一開始做好功課學好，你可以用一輩子，然後謹慎的做出你的投資決策，好那我們一樣來看歷史的數據表現，房市的空投市場，這邊用的是信義房價指數，因為我不太看，就是用在講房市的時候，其實就兩個市場，一個是國泰房價指數，看的是預售屋市場，一個是中古屋信義房價指數，那我個人是覺得信義房價指數比較有代表性，原因是台灣一年大概就是平均增加11萬戶，新的房子出來，那中古屋全台灣住宅有910萬戶，那當然是910萬戶比較有代表性，
但是大家都比較喜歡看預售屋，因為比較新比較有話題，對好，好那我們來看信義房價指數，它在2008年的時候，金融海嘯指數只跌6個月，跌了7.4%。
波卡老師
哇才6個月喔，其實我覺得今天民研都用數據來說話，其實很多地方跟我們想像是不一樣，因為我們會用感覺的時候就知道，金融海嘯的影響其實是影響好幾年的，那原來它在指數上面其實真正只有6個月。
謝銘元
或是聽你身邊朋友多慘多慘，通常都是感覺，投資決策要有邏輯有數據以及歷史來支持，對那那個金融海嘯的時候呢，台股大盤是跌了六成，60%，個股跌九成到處都是，對好，那我們一樣再看另外一個空頭市場，那當然金融海嘯過後全球印鈔票QE，那全球房市都大漲，台灣也漲了不少，到了2014到2016，
不管是奢侈稅房地合一稅或是政府打房，還有實價登錄上限，讓很多弊端都現行了，所以房市呢從2014年到2016年，走了大概三年的空頭，信義房價指數呢，又跌了7.9%而已，你說會那些跌很多套牢的，都是買預售物買超貴，經典的就是新莊副都新，從2014套到去年2022才解套。
波卡老師
應該是說去年或今年才解套，對，因為我有一些客戶在那邊，他就說那時候在最高點買下去，但是等到今年才稍微勉強持平。
謝銘元
對所以這就是你買房，當然也有很多產品，但是你自己必須先做功課，那我個人的習慣不管股票或是房地產，或是電商行業我都一樣
我進去這個行業我就把，先把他歷史事件全部看過，有數據我就抓回來自己研究，像我當初研究美股市把100年的，股市債券原物料全部資料
抓出來再買一堆書交叉比對。
波卡老師
這個不是一般人可以這樣做的，這個有沒有什麼訣竅讓人家稍微透露一點，你的分析或讀書的小秘訣。
謝銘元
應該說我覺得第一個是我很愛做研究，我很喜歡研究東西，然後有自己的觀點去驗證，那我覺得如果你沒有辦法這樣做，其實你可以多上課
像我自己我大概為了進入房地產市場，我花了三十幾萬，就是市面上投資型的老師，是，實戰派現場派的我也上了，實踐大學的課
建材課水電課我也上了，社區大學的水電課我也上了，線上課程的什麼水電宅師傅還是什麼，我也是上了
能上他書我全部不管是自己買，或是圖書管界我大概都看完，當然看完不代表你就會做，但是至少絕對可以保證你不要犯低級錯誤。
波卡老師
其實上課或者是去考證照真的是最快，證照我也有，有系統的，因為像我今年有跑去考包租貸管的，我就很快速的去把包租貸管的一些什麼法令，然後會遇到的租貸關係
就可以比較有系統的很快速的去看一遍，雖然看一遍以後我就想說包租貸管好累，我沒有要進去做，但是我很快的就了解到說
原來包租貸管然後跟各方面去做轉介的工作，可以怎麼去連起來。
謝銘元
沒錯所以我自己不動產營業員，我有租賃牌照我也有，那我還嘗試去挑戰不動產經紀人，但是我上了幾堂課我就後悔了
因為土地稅法土地法你根本就遇不到，也很難想像完全不知道他在講什麼，所以我就放棄考不動產經紀人跟地政事。
波卡老師
我覺得算了不要了。
謝銘元
對因為不動產經紀人相對簡單，我都已經負擔不了，我覺得以我這麼愛讀書的人都受不了，對，好那我們再看回股市
就是2022年台股就跌了32%，它只是一個小空頭就跌了三成，股票各股腰斬五成多的是，所以從這裡來看是不是
在空頭市場房地產為什麼人家說保值就在這邊，那第五點也是我覺得我研究完所有金融商品，不管實體虛擬數位貨幣最新的我都研究完了
房地產是所有金融產品裡面，唯一可以長時間開槓桿的產品，也就是說你只要出20%的資金銀行會借80%給你
那更重要的是你的還款期限可以長達30年到40年，那更誇張的是你只要付利息本金不用還
還是可以，就是你就算你真的還不出來你去跟銀行談，還是有機會他也不想你違約。
波卡老師
對你只要基本上，利息付得出來都是可以，基本上有機會就可以談。
謝銘元
都有機會不要太誇張你的信用不要太誇張，讓人家好做事都可以談，那台灣呢在央行的控管之下，台灣的住宅違約率是萬分之六
創歷史新低第二季的數字。
波卡老師
這個應該是不管跟任何行業比起來，這就應該就算超級低吧。
謝銘元
跟全世界我應該覺得應該就是歷史第一，全世界第一，那一萬人裡面只有六個人違約，這個是比例低到不可思議，也就是說台灣的房市根本沒有泡沫
是非常健全，所以大家不要去期待房價會大跌，沒有這回事，你從歷史的空頭或是現在的市場，都比以前任何一個時間都還要健康
那政府是打炒房，他不是打房，雖然央行總裁已經講很多遍，但是沒有人理他，媒體還是說央行打房，他其實是打炒房，他是把它變得更健康。
波卡老師
所以打房這句話比較有聳動一點，才會有新聞效益。
謝銘元
那我們反過來看股票，股票開槓桿你可以透過融資或質押股票，它的槓桿倍數像房子是五倍，股票是2.5，那最大的缺點是只要
它有一個叫做融資維持率低於130%，那簡單來講就是股票跌22%，你就要在兩天內把錢補進去
不然你就會被券商或銀行直接斷頭賣出股票，你看房地產是，你只要三四十年付了出利息，它會想盡辦法不要讓你違約
但是股票是你只要兩天內沒有把錢補到，它就強制斷頭，所以你看以投資金融商品來講，我找不到比房地產更好
所以你看我們在回歸到事業跟投資這兩件事，有沒有覺得房地產真的是和哀可親，就是這是一個我覺得可以長期投入，而且你會
越做越輕鬆，你所做的努力都會持續的累積富力出來，它不像網路一直變，然後消費者喜好也一直變，那股票一樣啊
下市的股票很多啊，因為它也是從產業累積轉換出來的嘛，但是只有房子土地是屹立不搖，站在那裡長期持續增值，你的能力也一樣
所以這是我就在思考了人生下半場，未來的40年甚至更久，我要選擇哪一個行業，我就是選擇房地產。
波卡老師
哇，謝謝明圓，這樣聽起來以後，那我們都開始想要開始存錢買房了這樣子，那個外面有一些什麼空頭總資歷，那我們明圓可以來加個這個，我們不算空頭
我們叫做多頭。
謝銘元
長期樂觀啦。
波卡老師
因為其實我們在這個行業裡面真的是看到，它其實相對來說很安全，只是我之前是沒有想過那麼細的一個數字的比喻啦，但是不管你看到哪裡
你都會發現房地產它其實是一個，平平穩穩慢慢往上，而且你剛講到持有成本，它還有一個特性就是我們在市場上，常常會看到一些很
幾乎快零成本的地主出來了，就是因為它如果是繼承或是再分回來的，它根本沒有成本。
謝銘元
對啊那是人家基因的，祖上有德啊。
波卡老師
這個是人家祖上有德，是人家給他的福報嘛，這是沒有辦法的事，但是如果我們自己要累積的話，其實我們也有可能會有成本啊，我們就要用時間慢慢去換這個金錢，但是因為它相對安全很多，那幫我們來休息一下
然後我們接下來進到下一個階段
我們剛剛聊到明媛，她為什麼選擇房地產這樣的一個市場，去投入的一個理由，那她分析得非常精彩，給我們很多的一些有用的訊息，那接下來我想請明媛
因為我聽說你現在進入到這個樂居，這樣的一個房地產資訊平台，那是不是可以跟我們聊聊，你進入這個房地產資訊平台，的原因，跟你現在在裡面在做什麼事情。
謝銘元
其實我過去還有開一間出版社，那因為樂居的創辦人李義農，他當時候在七八年前，剛要創業的時候我們就認識
然後有幫他出版他的第一本書，也是唯一一本書，那後來他非常厲害的，就是從一個網站慢慢變成了，現在100人的團隊，那在去年呢
因為我就像我剛剛所說，我很愛做數據演繹，研究分析，那我因為我認識李義農，然後就想跟他請教
那我因為我是用以前股票市場的分析邏輯，我就覺得房地產應該也要有數據才對，但是我自己呢，在網路上找，怎麼都找不太到相關的資料
然後我就LINE李義農說，這些資料你知道哪裡有嗎，他就說樂居有外面沒有，但是樂居目前沒有對外要開放
所以就是就是這樣，對好那又過了三個月，我又遇到了新的想法，我想把這些數據搞清楚，我傳LINE問李義農說
你這些數據有沒有，他說樂居有，然後但是外面沒有，那我們也還沒有，未來會把這些數據開放出來，對好我就說好，那我到時候再請教你
或是你們有新的想法，或是你的服務，我再來成為客戶，好那就在去年聖誕節前，那時候我在美國Happy的時候，李義農就說
他們的數據平台叫樂居Pro，預計在2023年的11月2月上市，然後所以他們提前一年，在做一些使用者的訪談
那因為我自己過去長期都使用，國內外的金融資訊平台，那所以他想請我，跟他們的PM做訪談
好我就在國外美國連線，那我就聊了快，跟他們分享快一個小時，包含這些財經平台怎麼用啊，以及你這樣UI的設計，會讓我有些困惑，不知道怎麼點選
那怎麼做會比較好，那我們就聊得非常開心，那聊完呢，那個創辦人就跟我說，他覺得PM跟他講說，收穫非常多
那他想要找出一個，時間跟我聊聊，那問我回國的時候，有沒有機會碰個面，我就說好啊沒問題，然後碰面的時候呢
我記得是在某一個禮拜五，我跟他下午跟他約，然後他就問我說，如果我要學房地產，樂居這邊有非常多數據，以及他在這方面也是十幾年經驗
從土地到開發到銷售房仲，他都有經驗，問我有沒有興趣聊，問我有沒有興趣參與，那因為我，那時候公司剛結束掉
我也還在找新的可能性嘛，所以我就說，就聊聊看，那聊完我們在那一天，應該聊了兩三個小時，那聊得非常開心，那他問我有沒有意願上班
我說好啊可以啊，只是我還不確定，因為我十五年沒上班了，我不確定我能不能適應上班族的生活，那既然反正你敢用我，我也敢來上班嘛，然後他就問我
那我就問他希望什麼時候，然後他就說三天後，就是禮拜二，因為禮拜一還禮拜二，因為是一月二號，我說好吧，那就也沒有多想，原本想說還可以休息一陣子
然後調適一下心情，那就很快就來上班了，所以我去樂居做的是研究部的主管，那我的任務呢，就是把創辦人或者我個人
對於房地產數據或房地產市場的觀察，透過文字短影音長影音向YouTube，提出我們的觀點
那當然前半年我應該是他帶著我做，就是他有什麼想法，然後請我去落實，然後我把相關的數據或觀點把它補齊
對那在今年的五月開始，就變我自己要開自己的，上自己的YouTube頻道，以及拍短影音，所以我就必須把我自己的觀點，就是整理出來
而且透過文字圖片長短影音去呈現出來，所以對我來講，這是一個非常有挑戰性，而且不斷的學習成長的工作
因為我以前是擅長用文字，我根本就不擅長用影音，因為像就是蘇玲哥也知道，就是影音，你長影音跟短影音做法不一樣
而且你要有畫面感，你要跟腳本要先寫好，甚至分鏡要跟設計都先對過，跟後製要對過，所以這裡對我來講
除了房地產的專業學習之外，內容的呈現方式，長短影音以及表達能力，我覺得我在這邊就是收穫非常多。
波卡老師
這個我還有感觸，其實我從，我本來是室內設計師，然後我現在花了很多一些時間，投入到這個YouTube，長影音甚至說
現在我已經在做這個短影音，剛剛講說這種表達方式，表演方式，我真的是在這裡面碰得滿頭包，然後一直磨到現在，因為像我們團隊的同事跟我說
老闆，你講話沒有一種邀請感，你要很親切，我說很親切，那我們就很親切來講話吧，你就太輕浮了，什麼不能太輕浮，那我們緩慢一點，大家好
然後我要很歡迎你，然後就講完以後說，這聽起來很假欸，這看起來就是好像你有什麼，就是很假的在邀請人家，你根本沒有誠心誠意。
謝銘元
這裡我給你一個建議，就是做自己就好，不要想那麼多，那做自己。
波卡老師
我覺得我就比較像是個教書匠。
謝銘元
沒關係啊。
波卡老師
很像在教書的樣子，每個人有每個人的風格。
謝銘元
那好這裡就牽涉到短影音，我們以短影音為例。
謝銘元
短影音有幾個平台，Ttalk嘛，FB，Reels。
波卡老師
對。
謝銘元
Google的YouTube的Shorts，其實每個平台的TA，就是觀看用戶，跟它的性質都不一樣，所以以我自己拍的短影音來講
我不適合Ttalk上的族群，也不適合Ttalk的演算法，我跟你比較像是，我把一個房地產的小知識，或是一個小觀點
在59秒內把它講清楚，但是在Ttalk上，它是一個娛樂型的平台，沒有人要聽你說教，所以我就放棄了，我還是會放上去
但是就500觀看，300觀看，隨便，你說是對的。
波卡老師
因為其實像我現在的短影音，我的觀看數最好的其實是在，FB的這個Reels上面，它其實那個Reels，我很容易就能夠到，就是破千或是多少這樣子，其實我很容易上去
然後第二的就是Shorts的部分，那我其實有把它丟到Ttalk，或者是小紅書上，小紅書最慘了，我丟到小紅書上的時候，那個觀看數都不到100超爛的。
謝銘元
對，小紅書就是先給你100，那Ttalk因為要經營台灣市場，它會先給你300，你說對的。
波卡老師
我都差不多300到500之間。
謝銘元
那是低標，那如果你連300，可能連100都沒有，就是你的帳號違規被它限流了，所以這個我都有研究完。
波卡老師
我應該沒有被限流，因為我裡面有一兩支，有到將近於大概10萬，但是我大部分平均都在300到500。
謝銘元
對，所以這時候你就要抉擇了，就要為了Ttalk的演算法，或觀眾的喜好去改變，但是坦白講，不是每個人都能一直改變。
波卡老師
這麼容易切換，而且其實我們的時間有限，很難說我針對不同平台，然後我其實同個主題做好幾種的表現，其實蠻困難的。
謝銘元
有它的難度，那像我自己或樂居都一樣，我們就是以專業比較縮塑形，縮教型的方式呈現，所以比較好的結果會是在Facebook
因為上面的TA大概就是35到40以上，大家都習慣看正經的東西，不是娛樂型的。
波卡老師
講到這個我就要補充一下，我前一日跟那個，就是你叫什麼，我有一個賣，突然一下子名字突然想不起來，就能做女裝
然後賣很多女裝的店商，好，Acebase，Acebase的老闆Louis，然後我在跟他聊天的時候，因為他是我驗別同學。
謝銘元
Acebase我知道。
波卡老師
對Acebase的Louis，他也很厲害，然後我那時候跟他聊，我們就聊到說，因為他那時候說，他在弄那個IG的圖片，然後IG圖片的時候，他就說，他現在都被他們同事覺得這個
IG圖片放上去都是，看起來一看就知道是。
謝銘元
老人家在看的，老人做或是男生做的。
波卡老師
對然後他就跟我講一個心得，我一聽就覺得，這樣一針見血，他說，他說只有我們這種，就是三四十歲以上，好四十歲了，我們都四十多歲，他說
正常IG上面的年輕十幾歲，十五歲十七歲的小妹妹，放的照片就是，一定是放的歪七扭八，然後會模糊，然後也不會打，正經的打幾個字，凡是看到
對水平線的，或者上面會很認真的，說這張照片在幹什麼，一看就知道是老人。
謝銘元
對所以我自己也是，直接放棄IG這個平台，就是影片丟上去，然後不要看成像，因為我看到，也不會有成效。
波卡老師
真的我被他一講完，他突然想，我的IG全部都很認真的想，上面要寫什麼內容。
謝銘元
對所以這是我白天上班的工作，那晚上跟週末呢，就是主業，我真正的事業主業，是買老公寓來整修，然後出租
然後就一直複製這個模式，對所以就是還蠻忙的，但是我還是喜歡，嘗試新的東西，新的可能。
波卡老師
其實講到忙這些，這件事情，我今天一看到那個，我今天一看到明遠，我就跟他說，其實我覺得明遠，你到底有沒有睡過覺，我看到你就是，那個FB啊，LINE啊
論壇啊，群組啊，每天都有分析報告，我就說你的，你又在樂居，你又在做房地產的研究，然後每天寫報告，你到底要不要休息。
謝銘元
有時候寫東西，或是看東西，是我的休閒娛樂，這比較跟一般人不一樣，我反而不喜歡，出去吃吃喝喝，越來越少了，就現在覺得，早上五點起床
開始讀書寫文章，好像還不錯喔。
波卡老師
對啊，這不錯不錯，其實我也是習慣，我大概也是五點起來，不過我的五點起來，其實跟明遠不一樣，我是因為之前是哄小孩睡覺，大概十點十一點，哄小孩睡覺
通常哄完我就睡著了，所以我就已經習慣，大概在四點半五點半，五點起來，那時候很安靜，沒人吵我，通常這個時間也是，我的看書跟整理資料時間。
謝銘元
沒有我開始覺得，這是不是年紀大了的表現。
波卡老師
我不知道是不是，再過一段時間，我們可以在公園一起看到，在做打太極拳嗎。
謝銘元
有可能喔。
波卡老師
那我們來聊聊，聊聊樂趣的事情，那對於，因為我們今天已經分析了很多，跟房地產相關的話題，那對於未來，這個房地產，因為其實你也投入了一段時間
你覺得假如說，之後我們不要講太遠，我們可能比如說五年十年，這樣房地產的一個發展，你會認為有什麼樣的一些，觀點或建議，或者是大家
既然聽了前面那麼精彩分析，大家聽到我都想要存錢，趕快去買房子了，那我們可以有什麼樣的建議來著手。
謝銘元
第一個是，當然學習就看個人，那我建議上課以及，把相關的書，因為我是很愛做研究，就是都上，都學，對，至少你不會犯低級錯誤
這是第一點，第二個是，你在買房的時候，如果你想不賠錢，或是買便宜，一定要看銀行的估價，因為銀行是極度保守
那通常銀行的價格，會低於實價登錄，大概15到20%，所以如果銀行，跟你談貸款的時候，他不願意借你八成
這背後的意思就是，你買貴了。
波卡老師
而且這個就很有用。
謝銘元
所以你只要買在估價，我自己是買在估價以下，沒有估價以下我不買。
波卡老師
這聽起來就非常的厲害。
謝銘元
其實有難度。
波卡老師
它已經比實價登錄低，打八折了，你還可以比這八折再低，那就是厲害。
謝銘元
所以屋況通常不好，所以你要有能力處理它，像我自己為什麼要搬水泥，在頂樓做防水工程，我也都做，油漆粉刷那些都基本，那當只有你自己做過幾次
你以後點工或是請師傅來，你才不會被他糊弄。
波卡老師
但我覺得這個是你，那我們可以呼籲一下，其實你不要那麼辛苦，如果每個人都跟名媛一樣，自己一毛錢都不讓人家賺到的話，那我們室內設計公司就要餓死了。
謝銘元
沒有啦，我後來還是都外包。
波卡老師
其實不一樣的一個情況，因為有時候有一些基礎整修，講真的點工點料是便宜很多的。
謝銘元
我只會基本的，但是出問題你還是要自己來，自己能夠處理，對。
波卡老師
那除了這個已經給一個很棒的建議，就是我們可以用銀行的這個估價來，判斷自己有沒有買貴或買便宜，那可是如果我每次都看到這貴的話
那我還沒有其他的方向。
謝銘元
還有一招就是，我自己都這樣做，我自己住的我用租的，你可以租電梯大樓，然後租比較核心地段
因為台北市的租金報酬率只有2%以下。
波卡老師
才2%喔，所以你用租的是比較便宜的。
Other，speaker
沒有用槓桿支錢，所以你租是比較便宜，那你自己可以買新北市。
謝銘元
或是桃園拿去出租，在新北桃園比較有機會買在估價以下，然後出租給別人。
波卡老師
因為有時候房租其實它對比起來，那個房租的比例其實是相對，有比較划算的。
謝銘元
然後還有一點是買喜歡的東西，總是要付出貴一點的代價，但你如果只是買來出租別人，你就是看數字就好。
波卡老師
其實就是因為明遠他這個，很理性的分析，我們要把喜歡的跟投資的，是分成兩件事來看。
謝銘元
喜歡你用租的，住別人都幫你準備好又好地段嘛，對不對。
波卡老師
住一住如果不喜歡還可以再換新的。
謝銘元
我就是住五年我會換一個地方，享受不同的生活方式。
波卡老師
每五年就換新車換新房子。
謝銘元
沒有我真的講到了，那個年輕人有錢麻煩買房不要買車，車子你一買就是先跌25%，然後每年跌價以及繳各種稅
有錢跟保險還有，像B&W第六年就開始壞，超厲害我們好幾台都一模一樣。
波卡老師
其實我覺得買車是，我覺得當我孩子出生以後，我會比較深刻的會去建議說，我覺得要有一台車，是一代孩子出門是方便的，但是在我還沒有孩子之前，我真的覺得其實
因為當然一方面，我的大部分生活就在雙北，交通相對是方便一點，我其實大部分都不太會用到什麼車子。
謝銘元
對啊在雙北，真的捷運超方便，然後不然就自己租車。
波卡老師
其實現在的租車也非常方便。
謝銘元
現在共享又更方便，租車什麼都超級方便，而且都滿新保養的。
波卡老師
而且如果剛剛有比較過房地產跟股票，房地產跟快時商業電商業，如果今天把房地產再跟車子一比，我相信一定會被你比到那個，不知道比到哪裡去了。
謝銘元
真的然後再來是，你在買房之前一定要想著以後怎麼賣，所以現在的趨勢就是，買兩房不要買三房，那一樣你想住三房四房，你就去用租的
那你買的就是買兩房，因為以後的主流絕對就是兩房了。
波卡老師
對就是我們買之前要先想好怎麼出手，不要說買得很開心，然後最後最後面看似數據上都一直都覺得，很划算好像很不錯
結果最後面因為你根本就完全沒辦法處理掉。
謝銘元
對然後我也常常有朋友就會有困擾來問我，或很生氣的跟我說，為什麼我的房子已經買了五年到十年，銀行還是給我的建價
跟我之前買的價格沒差多少，房子過五年十年不是漲很多嗎，那這時候我只能說，如果他是比較懂的人我就會說，那你就是當初買貴了
而且貴很多，那比較不懂的我就安慰他，然後說多找幾家問問看。
波卡老師
會不會問到哪一家幫你估高一點，對也有可能這實際上是有可能的。
Other，speaker
但是如果你找了好幾家，在賣的時候價格都不漂亮，銀行估價都很差的話，轉貸啦，對就代表你當初買太貴了。
波卡老師
那在最後啊，我會有一個好奇的問題，因為你曾經是有在這個金融業嘛，每一家銀行如果他幫你去做估價的話，他背後會連線嗎，他就是比如說我A銀行估完以後
那B銀行他會知道A銀行的估價參考，他告訴你嗎，還是說因為他們彼此是不會相通的，所以才會出現說你可能多問幾家，有可能你會問到划算的。
謝銘元
估價是不會，但是如果問貸款條件，進入到你簽約或是在詢問前，有時候他會跟你簽授權他去做連針
或是銀行有些真的是給你做連針了，上連針查這個是會留下記錄，但是估價是不會，只是你要怎麼讓銀行的房貸專員
為你免費做估價，這又是另外一個學問了，因為他沒有義務幫你，他做任何事情都是有銀行的成本的。
波卡老師
對對對，因為他如果你沒有確定要買，或是說他不可能一天到晚應付你，就幫你一直在做這麼多的估價嘛，對啊。
謝銘元
不過現在也有很多網站包含樂居，各種銀行永豐富邦都有線上的估價系統，那線上的估價系統通常比較保守
你可以再加個5到10%上去，因為免費的他們會用保守一點，以免未來有爭議。
波卡老師
我知道會有爭議，不然他說我就看這個網站估的多少錢，為什麼你估的不一樣。
謝銘元
所以他們都會保守估一點，但是也大概就是5%落差，你自己心裡有個底。
波卡老師
今天非常謝謝明圓，我覺得明圓今天給我們的分析是緊湊，而且都有數據去佐證的，我覺得大家應該不能只聽一次。
謝銘元
自己要多聽幾次。
波卡老師
自己要幫我重新回播好幾次，而且，這一集一定要看我們明圓這麼精彩，告訴他這麼多房地產可以賺錢的機會，跟資訊的訊息
還要幫我在底下多多的留言給明圓一個意見，麻煩給我五星好評，要給五星好評，然後還要給評價，如果評價給的多一點，我就看看能不能再邀請明圓來
再來一集來跟我們講講後半段，還有什麼秘技可以再跟大家分享一下。
謝銘元
希望以後有機會再來分享，那就請大家五星好評，謝謝。
波卡老師
謝謝明圓，那我們今天的職人早餐會就到這邊囉，那我們下次見，掰掰
0則留言
