EP03 | 【房產】給自住客的建議—徐佳馨

本集重點：
*如何進入房地產行業
*房地產實戰經驗與學習方法分享

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本集精華：

逐字稿 :
艾克斯：大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界。我會邀請來賓一起交流股票、房地產和創業。今天邀請到的來賓是徐佳馨。

來賓-徐佳馨：哈嘍大家好，我是徐佳馨。

艾克斯：佳馨姐好，那佳馨姐可以說是我房地產的老師，她是一個行動的房地產百科全書。

來賓-徐佳馨：有點誇張。

艾克斯：就每天呢，大家在媒體上都可以看到她對房市最新的解析。尤其更厲害的是，她還受到央行還有調查局去進行內部的演講分享。

來賓-徐佳馨：聽起來好像是會出大事，其實也沒有了。就是聊一聊天，因為我應該是，以我這個年齡層來說，在房地產裡面最會講笑話跟江湖傳說的人。

艾克斯：對，就是我想一定有很多房地產的秘辛是央行跟調查局這邊想要跟您請教的。

來賓-徐佳馨：結果後來他們應該就發現，笑完之後發現什麼都沒有說的。

艾克斯：太謙虛了。那我想請教佳馨姐，就是你怎麼樣進入這個行業，以及在過程中你經歷了哪些事情，讓你快速的成長變成房地產專家。

來賓-徐佳馨：我其實到現在我都不敢稱自己房地產專家，因為房地產這個產業博大精深。我覺得我應該終其一生都學不完。你說進來這個產業，大家就說你是不是走貨我們什麼沒有。

艾克斯：那你是本科系嗎？

來賓-徐佳馨：也不是，純粹投人力冰行，然後也不是本科系。但是我最得意的一件事情之一是有某本科系的老師。他有一次我們就去內政部開會，老師走牌。奇怪你以前在學校就是很低調啊，然後也都沒有看一表，現在怎麼表現這麼好，說不知道老師你們學校我考不上。

艾克斯：對，就是我們就說。

來賓-徐佳馨：對啊，我們就說媒體老闆被倒兩億就要跳河了。我說哦好，所以呃我後來就是因緣際會丟履歷，好那就來到這裡。那來到這裡我本來做的是公關的工作。那做的是公關工作做了，呃其實大家你也知道公關就是發發新聞稿跟記者聯繫一類的。那我進來的時候，其實我們公司沒什麼資料庫。那我們公司在最早的時候，其實是就是靠企研，只是說因為當初公司的一些營運的關係，後來企研這一塊就停掉。

那停掉之後你也知道房仲業的預算很低，沒什麼錢。啊後來我們就我想那不然把企研都找一找，早期沒有實價登錄，那因為我們我記得我進來的時候大概300間店吧，300間店我打電話就打電話問一間一間就自己覺得自己就開始學，然後學比如說呃開始呃從基本的幾瓶來我進來的時候我還不知道一瓶跟一平方米的到底差多少，然後什麼都不知道。哈哈自己去買書來看啊，然後打電話就問他被人家罵，然後不要臉了就漸漸的學到了一些知識，那中間有一些比較回你剛剛講的啦。

我在我在過程裡面，為什麼我可以說我我對自己在講不動產這個法規經歷等等，我非常我我這樣講是有點囂張，但我個人我非常有自信。我非常有自信的原因是因為本人因為在公司很黑，剛開始很黑，結了一整年的課數，各位一整年的課數是什麼意思呢，一整年的課數就是本人做客服電話小姐，我這一年我接了應該有超過300多通的。

艾克斯：所以是跟買賣的一些，買計節買賣糾紛。

來賓-徐佳馨：客訴就是服務態度。當然還會有交易的問題，然後也會有一些奇怪的狀況。那因為本來公關也就是要去處理奇怪狀況，可是多數會鬧到公關這邊都是已經很嚴重的。很嚴重，那一般法務可以處理的案子，大概就會在客服跟法務這邊處理掉，可是我整個流程就就都學過了嘛，那學過的過程裡面我也去上了政大的估價師學分班。

艾克斯：估價是蠻難的。我有去曾經想要學，但發現真的是蠻深的。

來賓-徐佳馨：對學分修完之後我就發現還是不要考。哈哈哈哈，然後也去補了經紀人代書嘛，那我有考上經紀人對你有經紀人的執照。

艾克斯：對。

來賓-徐佳馨：所以這個那裡有些人會問說經紀人跟營業員不大一樣，也永遠不大一樣，因為營業員是你要做這一行是一定要有營業員，那你若是經紀人經紀人是一個國家考試，那我們現在場子上面信議房屋曾經的有了，然後書應該也有我們家有幾個幾個好朋友，大家在就有一些就是正照上，我自己覺得對於非本科系的人，正照是個讓你快速catch到一個重點的東西。

艾克斯：對我補充一下就是我自己也有去報名考經紀人的補習班，但在上課的過程中我發現其實像是基本的民法到土地的土地法還有稅法真的你沒有實務經驗的小白我上課真的聽不太聽不下去。

來賓-徐佳馨：很硬，我到最後那時候剛開始就像明遠你這樣子，我真聽不下去。我後來是把我家賣掉，再買一間還做了包租，還做了一做了一段很短時間的房東，小房東。大概知道原來不動產怎麼回事。

艾克斯：所以算是一邊增加自己的知識上課，然後同時又有實戰的經驗兩個互相交叉比對這樣學習會比較快。

來賓-徐佳馨：那我沒你那麼厲害了，我那時候是我那時候是我還問我因為我們家有一些那時候我們住的那個房子，我住的那個舊房子，跟我先生那我們做那個舊房子他他本來人生中可以遇到兩次可以讓你地木變更加一點代表性的經的事情鄰居不要工業住宅變工業工業用地變住宅用地。

艾克斯：那大賺鄰居不要。

來賓-徐佳馨：那那不要就不要我跟我先生說我覺得這房子可以賣，那我現在有點捨不得，後來我們就就反正就是剛好也就因為某些原因就把他賣掉，賣到就是換了這間，那因為是自用買賣我已經知道怎麼弄了，啊後來投資這件事情我就去問我的學長我們有個店長跟我還不錯，我就問店長店長學長，請問投資這事情要怎麼學習要拿錢來學對各位投資拿錢來學除此之外聽人家講都沒有用。

艾克斯：沒錯我自己覺得我自己進步最多的時候其實是買錢三間就是你真的實際走過那個步驟然後你去類比買方賣方以及仲介的心態那經過不斷的交叉的比對你會讓自己的專業能力成長非常多。

來賓-徐佳馨:
所以就是你透過一方面是實務的操作，二方面是理論的學習，然後再加上我本身就近公司一些資源，還有我個人會相較於其他的業務，接觸到的特殊案例會比較多，所以會就會有一些不一樣的累積。還有一個原因是我本產業的前輩們都很賞臉，就是我這麼不要臉。

艾克斯:
沒有因為你是甜心。

來賓-徐佳馨:
就我就厚著臉皮，然後就跟人家跪拜求，反正大家就也很願意幫我忙，然後不會問的問題，我不會的問題就去問人家。那再真的不會的話就去學，所以這個我覺得就是你肯學，大概就會。

艾克斯:
那在這過程中，你覺得什麼是讓你印象最深刻的？有什麼案例嗎？

來賓-徐佳馨:
其實我跟你講，因為我現在還在上班，所以我不能告訴你我有聽過什麼，我有聽過什麼樣子的，應該怎麼樣講。就是各式各樣案例，你如果說你所謂的案例是客訴案例的話，我們以前是有聽過有一個，這我自己在我自己的 podcast 裡面有講過。這個客訴案例超猛的，就我們都覺得什麼凶宅海鯊輻射不會漲。不好意思各位，海鯊也會漲價，只要大行情好。我們同業啦，我想同業就好了。我們的同業他之前他們就成交過某個案子，就 A 跟 B 兩個仲介成交了某一個知名海鯊社區，然後 A 的公司呢，是原價買回，然後 B 的公司是解約退服務費，就 B 的買方就沒送。沒送之後就打官司，官司纏送五年，最後的結果叫做合約恢復原創退服務費，跟當初仲介講的那個結果一樣，但是房價已經從 600 萬漲到 600 萬還是 1000 出頭，忘記了，反正呢，漲到反正那個賣方，因為打輸了官司，賺了 1800 萬。

艾克斯:
所以是賣方賺到，買方反而沒，因為他要解約嘛，所以就沒賺到這一筆。

來賓-徐佳馨:
買方獲得他心中想要的正義，我說這樣子。但就是我們在評估這所謂的合約恢復原創退服務費的訴訟的這個過程裡面，各位，你那個成本，因為你訴訟其實要花成本，有些人說要自己搞，那你搞這件事情，你要算，第一個你有時間成本。

艾克斯:
還有律師費要出。

來賓-徐佳馨:
律師費用，而且到最後，搞不一定贏。那這個，這個是我自己在不動產裡面的有一些學習，因為我們其實你說像我們民事交易，很多的原則，你在不原 影響工序兩所範圍之下，你就是契約制有原則。所以但凡什麼折啊，讓他送啊，等等一類的節約什麼一類，那就是你在法庭之前其實可以處理好。是那如果如果可以處理好的時候，那就趁早把他處理好。我們過去的經驗是有時候訴訟，真的到最後就獲得你心中的正義。不講這一題。

艾克斯:
那我想請教佳馨姐，就是像你自己平常是這樣的，是怎麼精進自己的專業？

來賓-徐佳馨:
精進啊，我不敢，我到現在我還不敢說我自己精進自己專業有多精進了。但就是我會大概會第一個，我覺得會要如果說各位有興趣的話，不動產，像名媛這樣子，從實務學習，實操，我認為很棒。那你也可以有一些方法，其他方法，比如說在架構上面，像有些

朋友很想要瞭解稅法，那或者是說瞭解一些登記等等的法規。我們前面講到你可以透過證 透過考試 透過準備考試 如果你對不動產 這個房仲業有興趣 我個人很推你呢 就來去上一個三天到四天 我自己沒我自己沒查股 三天到四天的營業員 營業員就好


來賓-徐佳馨:
那營業員的好處是什麼呢？第一個你就有一張牌了

艾克斯:
是

艾克斯:
我也我自己也有去上過 真的學蠻多的

來賓-徐佳馨:
學蠻多 你就大概三四天 四天一個整天的時間 不要睡覺 最後考試 最後考個簡單測驗題 然後你在這個過程裡面 你會大概知道 如果你本身就有民法的概念 或你自己就有不動產交易的概念 你大概知道那些人在幹嘛 因為他會系統性的告訴你 可是如果你是實務的話 就閃打 你可能會遇到A不會遇到B 遇到B不會遇到C 這種閃打 他不住無法讓你快 可以讓你快速 成長 但不一定可以讓你快速建立架構 第二個是你去想 跟你去上課 你全部都要做不動產業 你去哪裡撈來這麼多

艾克斯:
所以是去上課可以系統性的學習

來賓-徐佳馨:
然後再問 因為你怎麼會遇到很奇怪的事 那我自己是一個 就知識控 然後我在知識控我就會 厚著臉皮 不要臉 跟人家請教 比如說像上次那個雞胎那事情

艾克斯:
對基泰大直案

來賓-徐佳馨:
我那時候去上法律學分班，許艾心怎麼不愛上課？我去上我這幾年花錢是自費啊，我上了政大估價師學分班，然後上了台大法律學分班。這兩個學分班你都是上完一個學分數的時候，你就可以去考估價師或律師，但一般考不上，哈哈哈，但就快速增加知識。那時候就剛好在法律學分班認識我一個朋友，是那個大地技師。我正常人，我哪裡會認識大地技師？就可以厚著臉皮問他，這個怎麼會這樣？然後大地技師的許艾心就很開心的回答你。但我們平常也不要太急車，就是可以跟人家請教，就會莫名其妙，因為很多的案例，知道這個東西的知識背景。我會建議大家其實不要只聽媒體說，如果你對這個產業真的有興趣、熱情的話，你自己去問。比如說，你今天聽到法規的事情，聽到稅，那稅這事情可能媒體講一講囤房稅等等講一講，你與其去聽媒體講，或是聽有些名嘴講囤房稅，好罵我自己，哈哈哈，這樣你就會，你再去搞清楚，臺灣不動產稅制這件事，你就會知道到底怎麼回事。所以這個過程裡面就是透過案例學習。對這點我是還蠻佩服明遠的，因為像我這種就沒有，就是一個想到哪混到哪的人。



來賓-徐佳馨:
明遠在這這一年多的時間裡面真的進步，非常神速，我覺得還好，還好他沒有在我，同學入行把他的早被幹掉。

來賓-徐佳馨:
我的建議是說，你還是要系統學習。如果可以，我會建議你去教。

艾克斯:
沒錯，因為。

來賓-徐佳馨:
你教，你才會知道，你什麼都不行。我記得我那時候教市場，教市場的時候我能再講順那個邏輯的過程的時候。

艾克斯:
不行。

來賓-徐佳馨:
我就教，那教他有幾個層次。第一個是，你自己，會自覺這東西，人家聽不聽得懂。然後，你就會就鎖 TA。今天可能跟長輩聊，跟同業聊，跟什麼東西聊，跟學生聊，年輕人這種各式各樣不同的主權，那你就在內容上面要去做調整。所以如果是透過教學演講，這件事情，是可以讓你很快速的更快速的去累積而且扎實你的實力。

艾克斯:
那佳馨姐有在哪邊有開課嗎？

來賓-徐佳馨:
我現在不開課。

艾克斯:
我是線上課程。

來賓-徐佳馨:
線上課程，我上周有上課，那我這幾年就這17年下也很感謝大家，賞臉了。小妹有點累積，因為我第一次出的書最近又再版，因為法規是改了，所以就又再版。我說你不要再賣害到人。

艾克斯:
聽說賣了四五萬本，差不多。

來賓-徐佳馨:
大概是，出版社跟我說四萬。

艾克斯:
這超難的。

來賓-徐佳馨:
那我搞不清楚，反正就是錢。錢給公司，好不好。房子賺錢，你買一本，會賺錢的房子。買一間會賺錢的房子，然後第二本我有出一個叫三十堂千萬房產課。我這幾年聽到的奇怪案例，拿出來寫一本書，那很絕版的吧。那後來有一些人找我上上周的課。上周的課那時候我第一堂課我一直拿去捐，就是上周我上一個那個線上的課程。

艾克斯:
現在還買得到嗎？

來賓-徐佳馨:
買得到啊，那錢也是捐給東基和安德列，許家欣業障真的很重。然後中華電信我自己有一個許家欣房產學院，那是類似 podcast 這樣子的錄音。然後還有就是那個什麼，向運芬小姐運芬姐她就，她就找我跟我們幾位一些幾位先進，比我厲害的很多的人，就讓我稱人家，復活學。復活學現在，我負責講裡面不動產的部分。復活學裡面，主要是教一些資金上面的一些，投資的產品法律，然後還有一些形象包裝等等。這個部分，富是富裕的富，活是活力的活。那也是一個線上課程。其實這幾年線上課程，還蠻多的啦。那我是覺得就，就還行。那只是說這段時間我就覺得有時候覺得對不起，買我課的人，我沒有定時，儘量更新啦，就是，把規則改改到，你課也不知道怎麼辦。因為我還欠上週一本書到現在才寫第一章。

艾克斯:
那我們就是要繼續追蹤佳馨姐的粉絲團，還有 podcast 就會有最新的房地產的資訊。

來賓-徐佳馨:
跟大家學習啦，就謝謝大家啦。所以這幾年有一些成長，我覺得都是，呃，大家的支持，然後跟同業的一些學習跟寬容。我們自己也要在這過程裡面會有一些自覺。

艾克斯:
那我問最後一題，就是如果你現在回頭看，你會給年輕的自己有什麼樣的建議在房地產這個領域？

來賓-徐佳馨:
就是好好多去多去做一點實務的操作。就我在過去的時間就是，我花非常多時間在去做理論，然後我們發生，花非常多的時間在做，做所謂的，呃，跟一些學者或是什麼一類的跟政府機關的溝通，跟一些交流。那我後來會發現對於至少對於一般大眾而言喔，我應該還要再有更多的落地經驗。因為我以前自己就覺得說，我如果以投資為業因為本產業也曾經有一些，就是公關以投資為業最後身敗名裂的事情。

艾克斯:
那。

來賓-徐佳馨:
我就覺得這樣不好啦，那時候如果可以的話再回到年輕的我，我可能會勸我自己年輕的我就是，不要只做有那一兩件的投資經驗。因為其實在這個大環境好的時候投資成功，真的沒有什麼了不起。就是老天賞飯。那有沒有機會再去做更不一樣的，比如說像民園做的那個老公寓，那亦或者是說土地。這種，這種可能在年輕的自己應該要去更多的一些嘗試。

艾克斯:
所以。

來賓-徐佳馨:
這個我覺得可以給大家做一些參考。

艾克斯:
好，那我們今天的節目就到這邊。如果大家有任何想要繼續發問或討論的，歡迎留言或者是到我們的粉絲團跟我們交流。好謝謝，拜拜。