EP75 | 【房產】政府政策對房市的影響，是持續上漲還是往下跌停—鄭任勝

本集重點
＊投資就是需要真正的投入
＊政府政策對房市的影響
＊小型建商經營上拼不過大型建商的原因
＊通膨與中美對抗對於房市的影響

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本集精華 

逐字稿 :
艾克斯
歡迎來到艾克斯的財經世界，我們邀請來賓一起探討股票和房地產，那今天呢我們繼續邀請到來賓是
一起來當新店人的任聖，大家好我又來了，任勝你好，那我想直接請教一個蠻直接的問題，就是我蠻困惑的是說
房價不管是從個人的生活體驗，或者是政府的內政部的房價指數，信義房屋的房價指數，還有國泰的房價指數
都顯示房價持續在創新高，但我看到很多網路上的民眾還是會，一直說那是假的沒有創新高，房價在跌
那你覺得為什麼會有這樣的現象。

鄭任勝
這個現象很簡單啦，就是你沒有買房子，應該是說怎麼講，如果你今天是在疫情後，
到現在你是有購買房地產的人，你就可以感受到很明顯，為什麼
就是像我最近不是要練習投資股票嗎，就是美股嘛，就是比較主動式的投資，
你沒有去買這個股票的話，就是有點像是虛擬投資，虛擬投資的好處是什麼，你按下按鈕之後
你不會去看它，你不會受到人性的影響，可是只要你是真金白銀的投入的話，你每天都會看，所以它這是一個修煉，你如何在這個波動下，你還可以長期持有，這是很厲害的事情，
那我們再回到我們剛才講的，就是疫情後，如果你有買房地產，你一定會一直看，因為它的價格是，這三四年它漲的，有些地方是漲了一倍以上，漲得非常誇張，比如說像我太太買台中烏日，她買的都是16萬，我們去年把它賣掉，賣32萬一倍，那你投入資金只有兩成而已，相當於投報率是500%，這是非常驚人的倍數，對
更不用講，竹北他們也是類似的狀況，所以你，如果你是在疫情前，把這個房子賣掉，就是地獄，疫情後賣掉，就是天堂，對嗎，整個房地產都是，因為美國印鈔票，然後漲得亂七八糟了，如果你處於，你是購買房地產，到現在你還有自由，或者是你，去年前年才賣掉的，你多多少少都有賺到一些錢，你的感受都會很明顯，
原來賺錢那麼簡單，比我們想像中的還簡單，然後你就會覺得，現在就是政府講的，現在就是最好的年代，這個房地產，這個購買這個行為，就是任何人都可以輕鬆的，賺到的到的樂透，你買樂透不見得會賺到，你買房子，你就可以享受到這個樂透，所以政府就跟你講說，現在是經濟最好的年代，
你特別有感，那如果你是沒有買的，你還在做一般的工作，薪水不會隨著這個通膨去成長的，你就覺得，台灣是軌道，所以這個是同樣一個現實，你是處於哪個光譜的，哪一端而已。

艾克斯
其實我這裡延伸出兩個問題，第一個是說，我也很贊同任聖說的，就是你買下去，你才會認真去做功課，就像我其實進房地產，也大概兩三年的時間，其實我前面做了，非常多功課，也到處去看房子，就像一般人一樣，
先看一百間，然後你就發現，自己都不知道在幹嘛，那我後來開始覺得，
我認真在成長的時候，是我買了第一間老公寓，然後我自己動手去整修，那在這個過程當中，
我再去看其他以前上過的書，或上過的課我才知道老師在講什麼，然後自己的能力才持續的進步，
那後來我在2023年，我到樂居工作那一樣是學習到非常多，其他縣市的一些區域分析，或是行情，那在這過程當中，因為是我的工作，所以我會逐漸的去了解，那到了今年，
其實我買了高雄的寓壽屋，就是台積電的概念了，那我發現買，就是我還沒有想要買，到我想買，
開始認真做功課，到買了之後，那三個階段，其實我的心態一直在改變，我就會變得很認真去看，
例如說高雄以前跟我無關，我就會看看新聞就算了，但是現在開始跟我有關，我就會開始跟大家討論高雄的政策，台積電最新的狀況，收集力多，對，收集力多，當然利空我們也是會看一下，但自然就像是你剛剛說的，可能我就會比較是忽略了狀態，對，那不過不管怎麼樣，我覺得真的是有行動了之後，你的行為模式或思考模式就會轉變了。

鄭任勝
因為你投入是真的錢嘛，不是開玩笑的，所以就是，像我去學投資的時候，老師就說，你接下來怎麼做，我先想要模擬交易一下，老師聽了說，那你不要來了
因為你永遠沒辦法學好心態這件事情，當你真的投入錢的時候，你會做的事情會非常的認真，以前你在求學的時候，你在做case，study，在研究公司的，我是學財經的
分析，我跟你講，都小打小鬧，因為不是真的錢，等你真的放了一千萬在裡面，我跟你講你會很認真，因為你會在意，這個財報是不是假的，這個力多是不是真的
所以你要真實去接觸房地產才可以。

艾克斯
對，然後我最近又看到一張圖，我不知道認證有沒有看到，就是有一個粉絲團，他的版主他PO了一張圖，是比較房價指數的漲幅
跟電子業，醫生，還有可能一般餐飲業，住宿飯店業的薪資成長的比較，那發現
我發現兩件事，第一個是房地產的漲幅是，遠遠超過其他薪水提升的漲幅，所以絕對要研究房地產，這是第一個啟發
第二個啟發是，我發現，竹科工程師或是電子業，真的是收入成長，最多而且人數最大的一群人
因為你說醫生收入高，但是相對的人相對少嘛，但是電子業是非常大的，那電子業賺了非常多錢，其實幫台灣創造非常多的獲利，因為除了從業人員之外
投資的股民，他也是賺到非常多錢，那在想喔，為什麼過去竹科會漲這麼多，最主要的原因還是電子業賺到的錢，他們放到股票
股票跟房地產的錢，在房市，所以他們買了房又賺錢，然後本薪獎金分下來，又持續賺錢，他再把錢拿去投資竹科的房子。

鄭任勝
就永動機啊，對就變一個很正向的循環。

艾克斯
不能說永動啦，如果哪一天公司不行了，他可能這個洞就斷掉了嘛。

鄭任勝
對啊，你說的這個就是，網友在講，我就等竹科分紅，銳減房地產就崩跌，哇還在等，對但是台灣的經濟或是。

鄭任勝
尤其台積電的競爭力是世界最高的，這也是我覺得很困惑的是。

艾克斯
其實房價在漲，有一大部分的原因是，台灣的經濟強，所帶來的整個財富效果的提升，那很多人不知道為什麼，就是一定要看衰，台灣的經濟
或看衰台灣電子業的競爭力。

鄭任勝
其實這個東西就是，求學實在就可以看得出來啊，一群人學霸好了，在一起討論說啊，讀書怎麼樣，就是能力很強的人，永遠覺得自己的能力不夠，要提高，要提升自己
不停的提升，能力很差的人，在考試前的時候，他們都在做什麼事，你不要看了啦，對不對，啾啾都不要看了，怕你，你又多讀一點，我又往後掉一點點，他們就是這種概念一樣
所以當你在這個狀況下，你就是看什麼都不好啊，希望別人都跟你們一樣啊，當大家都落下了，掉下來的時候，就不是我的問題啊，是這個時代的問題啊，對可是你會發現
現在是自媒體時代，你是什麼樣的族群，你就會常看到什麼樣的內容，對像我就跟我的讀者講，在2018年到2024年這個區間，如果你都一直在看我的粉專
我覺得你應該會買，至少一間到兩間的房子，然後，這一兩間到兩間的房子，就會讓你的人生產生很大的質變，那有一天我就在，央北從外區飛空白集
就有個醫生遇到我，他說我住那個園頂，我聽你的話，我就買了一間鳳翔，現在都，還好那個時候買五十幾萬，不然我現在，根本買不起
然後我的學弟也是醫生嘛，現在還在等房價下跌，我就覺得喔，我說那代表說，你都一直很專注嘛，然後你也相信我們的判斷，對那在這個時代真的就有很多
包含我自己我在看，很多就是一些，超盤手他們的粉專，對就當我們賺了，比如說我們那個時候，可能賺兩三百萬，現在是賺一千多萬，我們覺得還不夠
我們還想變更強，對那可是對某些人來說，他們是賺三四萬，他們覺得自己已經很棒了，然後世界對不起他們，對啊，看你是怎麼樣的人，你選擇什麼樣的
自媒體跟粉專去追隨，你未來的生活模式，可能就會慢慢往那邊靠攏。

艾克斯
對啊，那我們接下來就是來討論一個，就是政府政策對房市的影響，因為我們在前幾集，就是任盛有分享過說，房地合一稅2.0之後
其實整個交易量是，應該說賣方的量是變少的，那造成量縮的狀況嘛，所以其實是在漲真的，那這部分你能不能多說一點。

鄭任勝
應該是說房地合一2.0的部分，1.0的部分是對中古屋去做限制嘛，比如說兩年內他就要重重稅嘛，那現在2.0就是中古屋跟預售屋，他都受影響，然後時間拉長
以前是一年內你去賣家是45%，然後兩年內是兩年到，一年到兩年他是35%，現在都是往，就是時間都往後，往前拉長了嘛
那等於說大家都長期持有的狀況下，整個市場他都沒有投資客，全部都是自住客的市場是會很可怕的，那你要從他身上盤到房子是很困難的事情，所以為什麼他的價格會跳漲
以前你就是你，他就跟股票完全不一樣，股票是你隨時進股票市場，除非被所漲停所跌停，否則你都可以買到股票，房地產不是啊，今天你去央北中華區，你說我要買捐化
就是沒有人賣啊，對，那就變成說出去喊價嘛，你今天很想要這個房子，你要開多少價錢，那10家登錄就沒辦法幫助你，為什麼，上次成家是83，現在沒有啊
現在所有的阿貓阿狗的房子都賣81，那你覺得大陸建設的房子要賣多少，這個東西就是他第一張斡旋單，你上面自己填數字，對
我就那個時候我就講說以後賣賣房子啊，特別是比較稀有的房子，比較好的建商，他都會變成像收藏品一樣，所以可以急找買就急找買
你希望你未來就是買房子啊，你是賣家，你不要是買家，因為買家的話就是要買一個收藏品，就是要填出一個很精準的價格才買得到。

艾克斯
哎對啊那像預售屋不能轉約，這一個政策，它對於預售屋市場或新成屋市場，有帶來什麼樣的影響。

鄭任勝
預售屋不能轉約這個問題點就很麻煩，我覺得它是造成去年11月5號就是，論泰洋北暴漲的其中一個原因，因為預售屋你想想看喔，預售如果他不能交易的話
那預售換約的買方，他會跑到成屋市場，跟成屋市場的買方去做爭奪，那通常預售屋的買方是比較強的，對吧你想一個問題，預售屋的買方是他
他的換約款是非常的高的，你想一個簡單問題啊，你當初這個房子買1000萬好了，工程款是兩成200萬，對，假設，現在房子行情下是1500萬，那要準備多少錢
1500的扣掉1000就是，價差是500，那原本你繳的200我要給你喔，我要準備700萬，我才能買個1500萬的房子。

艾克斯
那怎麼可能要這樣換約，現金這麼多。

鄭任勝
對要那麼多現金為什麼他還願意換約，因為現在市場的行情。

艾克斯
更高了。

鄭任勝
更高，對，那可是到成屋市場好了，這個原本1500萬的東西，他只要準備多少，兩成300萬，所以很多人他會很想買，他撐到成屋市場的時候去買，我可以給你賺錢啦
但是我沒那麼多錢啊，成屋市場在給你拼嘛，你到成屋市場剛好遇到一群，這群妖怪，現金很多的妖怪，你搶不贏他，那原本可能，成屋到1500就結束了
因為有他們的存在，進價到1600，1700，就是這樣子，所以，預售屋不能換約好了，他就是還是在打期，就是短期投資嘛
就是預售屋在興建的過程中，是三四年，你想要轉賣不可以轉賣，你就是要長期持有嘛，然後再加上房地合一歲2.0 可能又鎖3到5年以上。

艾克斯
而且房價會更高的原因是什麼。

鄭任勝
以前像我們剛才講的。

鄭任勝
就是，建商在賣你48到50的時候，你中間是不是會小賺，賣50了就要出場了。

艾克斯
對對對，現在不行。

鄭任勝
好現在沒有你們出現的時候，建商他會一口氣調漲很多耶，比如說，他原本賣48到50，他現在直接跳到55。

艾克斯
對啊沒錯，因為而且像我自己覺得，去看案場代銷對我的態度就是，我講完了要不要買隨便你，對然後我今天開放4戶，對都會限制。

鄭任勝
對4戶我這4戶就賣50戶，你不買沒關係，因為我們在下個月，我們會再開放4戶，那個時候就是57。

艾克斯
然後說真的我也不知道，這個代銷講真的還講假的，有的時候是，我現在說好我要這一戶，然後他說等一下我去查一下，我們的系統，問一下那個專案說，這裡還有沒有
結果有時候去他會說，這間沒有，那另外一間你要不要看，一樣是要買要買不買隨便你，對啊所以你現在就是看那個。

鄭任勝
第一線的案場在花式銷售。

鄭任勝
以前他都怕你跑掉，你不賣給我，我跑去找中介，比如說你賣55，中介那邊要52，這個就是自由市場，現在等於說你把這個自由市場破壞掉，他變成一個獨佔市場
以後就是建商說了算，對那你沒有買到，你以後沒有那麼多自備款怎麼辦，去成屋等，成屋一堆。

艾克斯
等了還會再漲。

鄭任勝
對還會再漲，然後再加上你的競爭對手是口袋非常有錢的人，你把換約的買方拉到成屋跟你競爭，你跟一堆妖怪競爭。

艾克斯
對所以這也是為什麼，我自己在觀察，就是預售屋，其實成交量還是持續在放大，很重要的原因，因為買預售屋
你只要是付的是簽訂，通常目前是10%，那有些案子比較好的是，他中間不收你工程期款，那相對你的負擔就會比較低。

鄭任勝
他也是一個政策上的調整，因為接下來預售屋不能換約，你會比較緊張，像以前我們比如說我們在買紅埔好了，他的定錢10%，一開工就是6%。

艾克斯
這麼硬喔。

鄭任勝
超硬，然後接下來的4%，他只收20%，剩下的4%他在一年多他把它收完，全部收完之後他還要兩年他才會蓋好，以前是這樣子，現在沒辦法這樣搞啦，為什麼
因為你不能換約，中間你發生什麼事情，你不敢保證，所以建商他就會，我知道你不敢買嘛，因為你怕發生失業
或者是離婚什麼問題，那我們現在變成我們定錢是7%，開工可能是2%或3%，接下來，這一年不用付款，明年開始收個一兩%，這樣子慢慢收
然後接近成屋的時候才全部收完，現在會變成是這樣子。

艾克斯
對啊，那這樣當然對買方也有好處啦，但是大家也心知肚明，就是建商就是把利息灌在房價上，對他把利息灌在房價特別是比較大的建商，比如說像國泰。

鄭任勝
他們有本錢去做這個事情，新復發可以去做這事情，小型建商沒辦法，他在一邊蓋的時候，他也好一邊回收成本，他在付款方式他不會比較輕鬆，那當然以現在的不能換約的風險那麼高，那我就跟大家建商買就好了，所以小建商他的生存的風險，空間會更小。

艾克斯
我也自己就是也觀察到這件事，就是中小型的建商，他在就是銀行在緊縮銀根，因為他通常要優先，願意優先放款給上市櫃
這些大的品牌建商嘛，所以中小型的其實這幾年我觀察，就是蠻辛苦的啦，那當然如果我是以消費者的角度，我也會怕說中小型的建商
會不會哪一天用到一半，然後就付不出啦，就是公司倒掉嘛，因為最近也有陸續傳出一些新聞。

鄭任勝
因為營建成本漲太快了，對所以造成的問題就會變成。

艾克斯
大的建商給你更好的付款條件，但是把單價再往上拉，那這樣造成的結果，這就是會形成一個房價會持續往上漲，我那個時候不是講說我們以後的國家。

艾克斯
會朝財團化的方向走吧。

鄭任勝
對好像世界上就是這樣演變，對嘛你看很多那個，戰前的廣場被國泰表現出來，然後你看有很多那個捷運公購的，是環球什麼賣場嘛。

艾克斯
就是位置最好的地方都被。

鄭任勝
被冠德標下來了，基本上以後都是一條龍的服務啊，消費是跟他們消費，買房子跟他們買，保險跟他們買，然後你在那邊工作一條龍。

艾克斯
所以這也是為什麼，在2023年上半年成交量量縮，然後就是整個業態好像不太好，但是營建股還是持續創新高
因為這些營建股都是大型的上市櫃的建商，對他們其實整體的環境是有利的，所以這也是我其實去年，我自己也有買營建股，因為我在這個行業裡面又看到
制度面是越來越對大建商有利，對，然後房價當然也是漲上去嘛。

鄭任勝
對啊未來可能會很可怕。

艾克斯
對啊所以，我自己也是希望跟聽眾朋友，就是我們之間是沒有利益關係的，但我真的覺得，房價會持續的往上，那最主要還有一個原因
就是全球的通膨，在中美對抗去全球化的狀況之下，它其實是沒有回頭路的，就是這個供應鏈的成本，或是像美國啊歐洲啊日本
都會邀台積電去設廠嘛，當然成本是會比較高，但是為了供應鏈的安全，確保供貨無虞，競爭力留在自己的國內，也就是說
通膨是不太會再像以前，可能都是2%或是2%以下，接下來就是實際會越來越高，那抗通膨這個方式呢
其實房地產就是一個非常好的工具。

鄭任勝
沒錯。

艾克斯
對所以大家在做資產配置的時候，其實是建議還是要把房地產，納入其中一塊，
因為畢竟這不是只有台灣的現象，這是全球你去看歐美先進的，國家尤其是像美國，
去年大家在說啊美國的利率，升到5%6%甚至貸款利率到8%，但是美國的房價指數呢，
還是持續在創新高，那在澳洲的部分也是一樣的狀況，那跟我們比較接近的像韓國，我也直接去抓了韓國統計局的數據，
就是韓國呢其實房市，尤其是首爾啊房市並沒有像，媒體所說的就是啊，
韓國首爾房價腰斬韓國首爾，房價崩盤其實並沒有，
不過他的跌幅的確是有比較重，就我現在統計是到去年的11月，來說韓國的房價從最高點到去年11月
大概也是跌了兩成左右，是蠻大的跌幅啊，不過這個跟他們本身的制度是有關係的，
那回歸回來我還是建議大家就是，在房地產的知識，
其實還是要不斷的充足，然後跟上最新的政策，還有最新的市場狀況，
然後來作為你要不要買房，或是買哪裡的一個投資建議，
那這邊也是持續建議大家就是可以去追蹤，一起來當新店人的粉絲團，因為裡面我覺得有蠻多，市場上的觀察或想法，是很值得大家參考學習的，對那今天就非常謝謝任盛來我們這裡分享，那希望以後有機會繼續邀請任盛來，那今天就到這邊囉，好拜拜