EP04 | 【房產】2024房市展望—徐佳馨

本集重點：
延續上集，本集房地產專家徐佳馨以淺顯方式解釋法規、
政策與市場趨勢，並分享她的觀察與實際的購買建議。
*選擇房子時建議考慮與判斷的心法分享

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本集精華：

逐字稿：
艾克斯:
大家好，歡迎來到艾克斯的財經世界。我會邀請來賓一起探討股票、房地產，還有創業。今天很高興邀請到徐佳馨，佳馨姐。她是我房地產的老師，我要再度講，我真的跟她學到非常多啦。今天的節目我們要請她來跟我們分享，比較是跟市場面以及如何買到一間會賺錢的房子。

來賓-徐佳馨:
就不要這樣講，好慚愧啊。

艾克斯:
因為我真的跟她學到非常多啦。今天的節目我們要請她來跟我們分享，比較是跟市場面以及如何買到一間會賺錢的房子。

來賓-徐佳馨:
這樣講是有點慚愧啦。我覺得這一趴銘元應該才來教才是，因為我們自己在做，其實理論跟實作會有一些落差。你理論上面比較多的人，坦白說你會很害怕風險，但是就像我們上次聊過的，如果大環境好，什麼鬼東西都會漲。

艾克斯:
對，尤其疫情這三年真的是漲得無法無天啊。

來賓-徐佳馨:
對，就是你只要錢夠多，市場上面資金夠，那不動產它是一個很好去化資金的管道。你說學生什麼叫做不動產是很好去化資金的管道。各位，你想一個道理就好。這是邏輯。我今天要是有個1億的新台幣，那我去買不動產是不是很輕易的就解決掉這1億了？

艾克斯:
是，不用每天在那裡煩惱錢要放在哪裡或是被通膨吃掉。

來賓-徐佳馨:
那我1億還可以拿去銀行再借錢，就是買了房子再去借出來，可能借個8千萬拿出來做其他事。好，但你1億拿去買股票的時候會發生什麼事呢？第一個事情是你要是公司看得很精准，像邏輯投資這樣，哈哈哈哈上去了。但如果投資不精准，嚇死了，再倒楣一點，不然就買買買變成董事，類似像這樣子。那這種對於臺灣人而言的話，不動產它本身有它的一個需求性，就是身心上的需求性，身心基因裡面的一些需求性。那也確實在實用上面 至少現在我們說少子化這個大浪來之前 市場上面還會在不動產上面會有一些紅利。只是說因為我們的法規等等 它現在把它整個去做緊縮。所以現在可以說隨便買隨便賣，隨便賺的時代是已經過去了。可至少是如果你買對了區域 它還會維持在一個水準。那也可以讓錢比較不會被變薄。雖然會被網友幹掉，但就是至少現在在這種大的資金行情之下的話，大家還是這樣解讀它啦。

艾克斯:
對，那這樣聽起來就是買房子最重要還是location是最重要嗎？這邊你自己有沒有什麼挑選電梯大樓的一些心法？

來賓-徐佳馨:
我大概有幾個觀察啦。就是第一個我自己不大喜歡戶數太少的房子。如果說它在100戶以下的話，你要去想個道理喔，我100戶以下我之後可能10幾20年之後我換電梯，然後你也許可能公共空間要整理，然後你老婆買包裹不想送到公司，寄到家裡管理員只有6小時，請問這時你該怎麼辦？我之前有一個朋友他買在內湖吧，他有一天跟我聊，他那內湖那房子好像8年了，整個社區只有十幾戶。

艾克斯:
哇那他管理費要怎麼支付呢？

來賓-徐佳馨:
他到後來他們

本來既有建商在的時候20小時管理，到後來剩下半天，然後最後就管理員跟其他社區共用。

艾克斯:
哇那這樣真的蠻不方便的。

來賓-徐佳馨:
很不方便而且這還是軟體的部分。你去想想看等到時間一長，他們電梯壞了怎麼辦。

艾克斯:
錢不夠怎麼修。

來賓-徐佳馨:
所以我就跟我朋友講，我說但凡你的鄰居數值不佳，管理基金沒多少錢，趕快賣掉。

艾克斯:
那這樣我要怎麼知道這個社區是不是有管理基金足夠？

來賓-徐佳馨:
這個事情，你在看屋的時候，公佈欄會有。我非常鼓勵大家去看公佈欄，就自從你講了之後所有人都去看公佈欄，因為公佈欄你一定會貼這個社區的收支。那你就去看幾個事嘛，就是看第一個啦。看這個社區裡面的資金還是最後的社區的基金還剩下多少錢。有些社區基金剩下什麼15 20萬。

艾克斯:
哇那根本就不夠啊，修個電梯也要四五十萬，對啊。

來賓-徐佳馨:
那你要換個電梯一百多嘞。所以這個光這個你就知道說這可能是個問題。然後你在看這個社區裡面有沒有很多人欠繳，那如果欠繳就兩個狀況要不就是社區一片大家狀況不是很好，要不就是這個社區裡面投資客很多。因為很多投客都想要賣完之後再來結是不是，當然覺得不開心的事了。就反正社區營運不好也不關他的事。所以這個是一個，然後你再去看他細幕，你看他細幕有沒有一些亂七八糟的訴訟專案，那你大概就知道這社區管理的狀況是怎麼樣。所以以電梯來說其實人人都想住電梯，對啊。

艾克斯:
新的跟電梯真的比較舒服。

來賓-徐佳馨:
是啊，而且至少沒有回家就開心。可是說在維護上面來說這我們說是軟物業管理的這一塊，他就會變成這個社區的靈魂，那你的社區的鄰居的素質怎麼樣，那他會是你看不到的軟實力。我有朋友他很謹慎，他很謹慎就他很喜歡某個社區，他就去租剛好社區人因為 這種狀況比較常發生在國宅，因為國宅 幾百戶上千戶總會有個幾戶拿出來租 他就去租 租了之後大概這社區什麼 妖魔鬼怪。

艾克斯:
大小事都發生。

來賓-徐佳馨:
你住一年不要說是要住，你住三個月可能就會知道這些事。所以這也是一個方法啦。我是有跟朋友講就是你看一下大大樓，有一些小小的sign，你就可以看得出這個大樓，他的規劃和他的大家的共識行不行，比如說像現在臺北市有很多的大樓，他就掉磚頭，掉瓷磚。

艾克斯:
哦，你說那個外牆的瓷磚會掉下來。

來賓-徐佳馨:
各位，瓷磚砸到人，先罰30萬。那這個事情，就他就是告訴大家，第一個，本社區管理不佳，住戶覺得這樣沒關係。坦白說啦，你拉皮，蠻多錢，他過去臺北市政府做過補助就是你腐黑元年然後你就可以拉皮。拉皮會很多錢嗎各位？拉皮真的蠻多錢。拉皮如果你的大樓很大的話，我們公司附近有一棟很有名的拉皮，把房價從60幾拉到97。哇，那很划算啊。

艾克斯:
投報率很高。

來賓-徐佳馨:
他也搭到大行情，現在大概100多了吧。他們當初拉皮的時候是從，因為你可能會想要知道說，拉皮是不是都是跟你說因為都跟他包括了重建整建跟維護。重建就是打掉重煉，跟我們大家認識一樣。整建就你拉拉皮幹嘛一類的。有些人說為什麼要整建，因為你現在房子打掉蓋新的，雖然屋齡新，但你實際坪數比較小。有些人覺得，覺得捨不得，那大樓共事沒有辦法那麼高的時候，有些大樓會願意用整建就拉皮的方式。拉皮的方式我記得那時候我聽一個朋友講他就說，那個拉皮的，他是從外牆進去。他順便幫你把漏水做好，防漏水這個東西他就外牆整個大整棟做好整個拉皮。所以這又可以強筋健骨，再活一陣子。還有就是那個維護了你周邊的環境維護他也算是都更的一個部分了。所以所以如果說是以像這種大樓的話，那他也不督根，他就迫在那。那除非你心裡頭會為了某些事情你就覺得得要住在這裡。比如說，我小孩子要讀中正國中學區，是不是得要放在那。那你可能就忍一忍，那如果說不是，那或許對你來說，你可以有其他的其他選擇。因為你那樣子的大樓而言，你住久了之後，但凡漏水的問題就會漏水，真的很困擾。漏水漏水真的不好修啦。那這個也是沒有辦法，我這時候剛入行的時候我師傅就跟我說，你知道房子為什麼要叫老阿廚嗎？因為就一直漏水一直漏水。老阿廚是這樣子。所以所以如果你買比較舊的房子，特別電梯在不管是電梯或公寓啦，多多少少會有這個問題。然後因為大家跟鄰居往來嘛，那大概也是稍微留意一下這個鄰居的素質。鄰居的素質大概你，公共空間外的環境看一看，也大概知道鄰居的素質在哪裡。

艾克斯:
那對很多年輕人來講其實買房除了選地點之外其實最困擾的還是自備款投機款的部分。那能不能分享一下給一些年輕人建議要怎麼開始這一條路。

來賓-徐佳馨:
我第一個一定要孝順，然後我說為什麼。百善孝為先好嗎？因為你如果不孝順，你爸媽也，你不孝順。如果有些因為現在這樣講年
輕人多數還是要靠爸媽幫忙。那如果你對爸媽好一點，爸媽可能就儘量 support 你。而且就算，就算你爸媽不 support 你，你也該對他好一點。那我就是第一個了，然後第二個的話是我其實蠻鼓勵年輕人你做的一件事情叫做先
存在花，像很多年輕人他先花再存。我一個月要存兩萬塊，而且我花花花這個月又跟人家吃飯唱歌沒錢了。這個月存一萬三就好了。你先把兩萬塊扣起來，你兩萬塊你要去存股為什麼那不是我專長了。那你去把卡在什麼地方都好，那你等到你卡了一個，比如說像我之前我朋友他們是用那個什麼郵局的那個六年期的。把卡住，那一或者是說你自己就是有一個帳戶，沒有提款卡也沒有網路銀行，錢就自己進去。強迫儲蓄這也是一個選項。當你有一個比如說50 100的時候，大概就漸漸的，就是開始有了。無論是看屋其實你大概有50或100差不多就可以進去看。

艾克斯:
50到100就可以開始。

來賓-徐佳馨:
我有個朋友五萬就去了。你說他是大不大。五萬進去五萬。

艾克斯:
是去看預售屋還是看城屋。

來賓-徐佳馨:
他去看預售。他也知道，因為預售是妹啊，年輕的妹妹，也是年輕的妹妹怎麼會想要看老舊的這種城屋。還是想要去看新的漂漂亮亮的房子。我五萬就進去看房子。我說你真的底下很夠，但我們現在你如果定簽開了，大概30 50差不多就可以讓你讓你買到一間。就是當市長那讓你訂一戶。那有現在有些公司有些建商是工程期間零付款。那或者是說你可以選擇他的付款時間，你就會比較有餘。之前我有一個醫生的同學，他那時候買一間房子，然後他就說，我現在快兩千了，1800自備大概要三成。自備三成你就是600。你知道600叫我一次拿不出來。那分三年可以。

艾克斯:
就每個月還一點還一點。

來賓-徐佳馨:
對啊，就也是強迫儲蓄。所以如果可以的話，你要買房的第一件事情，就是一邊存一邊看。那你也可以約仲介去看，然後約帶你爸媽去看，假日可以看看接待中心，去聊一聊，試礦。這個其實對你會很有幫助，跟他多聊天，多多交朋友，這到最後或到最後你總會有機會。

艾克斯:
對，我這裡也是建議年輕的朋友。當然，我自己以前也是，就年輕的時候第一個會想買的其實是車子。但其實車子是你一買，他就先跌，然後每天這一直在折舊跟維修。我其實也在，我後悔說當初我第一台車，第二台車就買了雙b的，然後就覺得好像很威風一樣。但如果我那時候把錢省下來，可能拿去買預售，我是先買一個電梯大樓的頭期款。那反而現在其實資產是會比以前增加非常多的。

來賓-徐佳馨:
人生總是要學會，就是人生不是得到就是學到。所以，如果你買車也不要把車，就是可以慢慢的去思考了。但是，我自己的看法是說，我們做這麼多年了，你會看到有些人還真的沒辦法在不動才，為什麼？有一些是說他持有不夠久，那或者是說有一些人他是買的點不對。然後有一些人是他的性格上面，他沒有辦法接受這種，就是可能要負債生活。哦，沒錯，這有一些朋友他就是買了這個，買了房子沒多久就賣掉了。心情不好，壓力很大，壓力很大就把他賣掉了。壓力解脫了之後，房價一飛一沖天。

艾克斯:
那他的心情如何？

來賓-徐佳馨:
我們不敢再跟他提這件事。所以這個是我覺得，這也要看個性。像我們之前有些朋友真的就是這樣子，他就買了哪一個點，點就掛了。你下次通知一下，比如說他買桃園。

艾克斯:
桃園很好啊。

來賓-徐佳馨:
他大概是在05年06年時候買桃園，那時候桃園最早的時候啊，在我入行之前，那時候已經算桃園算好了。桃園在早期的時候，桃園沒有在買預售物的，預售一家屋就八折。那時候。

艾克斯:
買應該算是很好啊，因為不貴便宜啊。

來賓-徐佳馨:
但你不會去想要買，你不會想要買。我們那時候有電腦，他說他們如果到投資都要去買那個過四五手的，然後或者是法拍的，那才會有一個利潤。那如果是買新的，就像買車一樣。那現在想講這個事情誰會信呢，就只有經歷過那個時候。

艾克斯:
市場變化真的是每一個時間每一個階段都不一樣。

來賓-徐佳馨:
對，所以有時候我都跟朋友講我就說你，不動產有時候對你很痛苦的原因是你用，你用結婚的心情在面對他。怎麼說呢，這人又要個性好，長得好看，要有錢，然後也不能吃喝嫖賭，然後又不能夠不愛我，一類的，你就要所有條件都背棄。但各位，如果你用了渣男的心情在，購買房地產，會談戀愛的心情，不開心就下車，這個是不適合。就是很多人把不動產的邏輯叫做不動。

但你現在思考是說我今天這輩子好，可能小時候租一間套房，剛出售停到一間套房，停到套房之後我套房換兩房，行有餘套房換兩房，我痛苦是來自我的。有些人痛苦源是來自於，我要留套房留兩房然後我還要再買一間三房。那也當然很痛苦。那如果賣掉兩房賣掉套房你是不是就可以換三房。鄰居上面是這樣。

艾克斯:
對啊。

來賓-徐佳馨:
所以這個是就是如果你把，房屋當作是一個流動的事情然後去思考你人生中，很多更重要的事。這個時候你就會快樂。我們現在看到有些人就說啊，我應該要累積什麼，累積累積累積到了一個程度之後，你會發現，就是賺個幾十億，賺個五億十億跟十幾億，其實差距不大。因為你一天就三餐，你喜歡，你在講什麼幹話，我後來遇到高資產的客戶都跟我講他就說我一天就吃三餐睡覺八小時，我開車就算開馬沙拉蒂也就是開車，我一天就24小時。那我現在我要盤出人生中的重要的順序，你就會看到像有些朋友他就覺得說那他可能人生想要多花點時間讓他去做一些，比如說偏鄉教育啦等等一類的事情，那這個我覺得是很多人在這個我們說是累積追求財富的過程裡面，沒有想到精神上面的滿足。

那如果說以不動產上面來說我說自己先有第一間，然後以現在的市場來說我們前面有提到隨便買買，隨便賺的時候已經過了。其實這樣子你不如就，就是選一個你喜歡的適合的，持穩的，然後再來去做，籌碼上面的調整也好，需求上面的調整也好，選一個比較適合你的解決方案。

艾克斯:
那現在政府也推出了新青安那你怎麼看這件事對市場有什麼正面的影響。

來賓-徐佳馨:
市場超正面。自從新清安上路之後，本產業8月份的那個交易量就噴出，大家都噴，就越來越好的狀態。

艾克斯:
好到爆炸。

來賓-徐佳馨:
好到大家本來以為我們，我們其實所有人都認為2023年在年初的時候大家都認為2023年要完蛋了，就忽然又好起來。忽然就因為一個新清安的關係又好起來了。

艾克斯:
那這樣30年跟40年的房貸你會選哪一個。

來賓-徐佳馨:
我這麼老了可能沒辦法選40年，但這樣說好我後來跟大家的，跟年輕的朋友在聊件事，就是說，其實你不要管30年或40年當你用渣男的想法在搞，在弄房地產的時候，就沒這個問題。反正我都是要賣的。對，我這個，這個30年到40年因為你，你total算起來40年的利息加上去一定比較多嗎，沒錯。

艾克斯:
那

來賓-徐佳馨:
我這個40年的時候我中間我不是這第1個我40年我不可能 我不可能薪水都一直一樣吧

艾克斯:
是啊 我有沒有可能

來賓-徐佳馨:
先還本金 那我有沒有可能賣掉 我房價有沒有可能漲 所以如果說你現在可能年輕 好那你 我覺得你就選40年可以讓你做40年你選40年 因為你要花一些時間 你要你不要把錢全部 放在房貸上面 你要有時有餘裕 去過日子
然後有餘裕去 提升自己 在未來你 可能 薪資 成長 或者是說你整個 人生機遇眼界 不一樣 你才會有那個本
好所以你就 付完付40年可以可能也許你付到第 17年 那你忽然之間就 就 狀況很好了
然後或者是說你結婚了 搞不好你買了房子你看假設如果說他是30歲買房子 繳了 五六年 結果 要結婚了 兩房
然後結婚了兩房稱一下

艾克斯：
生小孩要換三房。

來賓-徐佳馨：
生小孩換三房四十幾歲換三房，那你不就房貸還在繳，但房價漲啦。

艾克斯：
對啊。

來賓-徐佳馨：
你就把房子賣掉，剩下讓其他人去繳。有些人會問我說，那房貸這個事情，其實如果說我們把通膨算下去的話，臺灣的房貸成本真的超便宜。所以就是從30年40年，但如果你打算還完1920年。

艾克斯：
有能力就如果是要持有一輩子，那就是趕快把他還一環。那如果未來是有可能轉賣的，那其實就先選30年讓你每個月的現金流壓力不會那麼大。

來賓-徐佳馨：
是啊就是不用太擔心就付不出來或什麼什麼。

艾克斯：
那寬限期呢三年變五年那要用嗎？

來賓-徐佳馨：
寬限期我覺得還是回歸到你資金上面的運作啦。比如說我前面裝，我花那麼多錢，我還要再尬房貸，那我不是沒力了嗎。我們之前有一些朋友他比如說他保險業務或者是說他房仲業務，他會用寬限期。因為他寬限期到他身上他就是用寬限期的同時他要存錢。比如說好我可能我我還就1000萬吧，那我可能寬限期被寬限期的話我帶5萬，那不寬限期那個寬限期一個月大概1萬多。他至少存三四萬下來。

艾克斯：
對。

來賓-徐佳馨：
就是錢他不花他不是拿去花掉。這錢是他先預先把它存起來，然後看他也許他就放在某一個會會增個兩趴三趴的東西。他到時候就是有一個本金。我可能四年五年下來三年五年下來他有一個本金，然後這個本金他再把他本金換掉。

艾克斯：
而且五年到了之後你也可以透過轉貸再去換一個寬限期出來。所以其實大家不要把寬限期或是要還本利這件事把自己搞得壓力很大。

來賓-徐佳馨：
是但那個大前提就是兩個。第一個你一定要有一個穩定的Cash Flow。然後第二個是說你的錢要留下來不能像塞子。

艾克斯：
不能花掉，不能花光啊。

來賓-徐佳馨：
這個這個是大前提，然後是有意識的讓這個資金是流進流出然後你有一些規劃。

艾克斯：
是好那最後問家請教佳馨姐就是怎麼看明年的房市。

來賓-徐佳馨：
明年房市我們上問起來就是無聊啊。

艾克斯：
怎麼說。

來賓-徐佳馨：
這個是說明年看起來選完大高潮了就會出現在選前就是總統大選。大家會很擔心兩岸之間的地緣政治會影響到不動產的市況。所以如果明年選完總統兩岸持續安定等等的話，政府大概也就一個囤房嘛。

艾克斯：
對囤房稅2.0。

來賓-徐佳馨：
囤房稅2.0沒有其他招了目前想不到什麼其他招。

艾克斯：
因為今年真的出了太多招了。應該該打房的打炒房的應該招式都是都出完了吧。

來賓-徐佳馨：
是啊，所以從這些角度上面看好像也沒有什麼特別的技術了。

艾克斯：
那。

來賓-徐佳馨：
普遍大家也認為明年的經濟狀況好一點。

艾克斯：
對明年的GDP應該是會比今年還要再好了而且臺灣的出口好像是從10月就開始轉正。

來賓-徐佳馨：
是，所以如果你從經濟的數字上面來看，明年的話也有一些風聲，說是不是有可能有至少不升息。

艾克斯：
臺灣是不升息那美國可能會是在下半年有機會降息。

來賓-徐佳馨：
是所以如果是這樣子的格局的話，整個市況大概就是延續了今年下半年的這個基調。目前現在看起來，該緊縮銀根的也緊縮銀根了，該徵稅的也徵稅了，該怎麼，該怎麼樣整人的也都整人。所以也就2024年大概就是一個相對無聊的時候，但2025年的話我覺得會有比較多變數了。2025年因為像國土計畫法205年要上路嗎，那他會影響到我們臺灣現在農地交易。然後再來的話就是我們這淨零排碳政策2025年碳稅，碳稅他可能有一些新的進展，那他也會增加營建業的成本。所以你從這些角度上面來看的話，202與其說2024年會不會有什麼太大的變動，那不如就是說看205年一些重大改變臺灣不動產市場或整個臺灣經濟結構的新的政策，他會牽動不動產產生什麼樣子的效應。

艾克斯：
好那今天的節目就到這邊，謝謝佳馨姐非常精彩的分享，如果大家有任何問題呢，歡迎留言告訴我們，都會一一的回復，那今天就到這邊喔，拜拜。