EP117 | 【分享】看不見的設計 ft 艾克斯＿分析師告訴你為何房地產是最好投資標的

本集重點
＊分析小本創業投資，為什麼選房地產
＊市場總值大/正成長/對手不強/可切分
＊電商市場vs.房地產市場
＊房地產在競爭強度上存活率比電商高
＊股票金融vs.房地產市場，根本佛心

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本集精華 :

逐字稿 :
艾克斯的剪輯師
哈囉各位聽眾朋友大家好，我是艾克斯的剪輯師，那近期呢會上架艾克斯到其他節目，受訪的一些相關的內容，那希望能夠跟大家分享
那大家聽的時候不要覺得奇怪，怎麼會聽到別的節目呢，是不是Apple，Podcast出問題，沒有，是我們希望能夠分享其他更好的節目，同時從不同的角度
讓艾克斯的財經世界的內容，能夠更加豐富，那我們就來聽聽接下來的訪談內容吧。

謝銘元
謝謝銘元
今天呢我們要跟大家聊的主題是，一位從事線上虛擬，而且在資訊處理上非常強大的，資訊達人，網路達人
當他轉換到房地產，這樣子的一個很傳統的行業，到底會擦出什麼樣的火花呢，那先聊聊我認識的銘元，其實我認識銘元呢，在疫情前有一個叫做
混沌大學的一個App，它其實就很像，這個在大陸，我們常常用手機去做一些，商業課程學習的這個軟體，那我看到他把他引進台灣以後，然後再做這個推廣
那我也其實我也加了一年的會員，就是我想要去在上面學到很多的，一個資訊的內容，那藉由這樣的接觸以後，慢慢我去了解到，原來銘元很厲害耶，他除了做這個軟體之外
他又是那個網路電商的一個電商達人，然後他們做這個賣這個衣服服飾業，做得非常的好，然後他還不只是這樣子，他就增強在一些網路社群上面
做資訊各種資訊的分析，那到最近呢，我看到他進入到一個房地產的資訊平台上，開始轉戰進房地產這樣的行業，那當然不可老是
因為本身是對室內設計房地產這個行業，是算有一定的熟悉度，那我就非常好奇說，哇像這樣子一個跟我們這個行業，完全差異這麼大，然後他的做事這種
都做虛擬的，做速度非常非常快的這樣子一個人物，然後進到我們，我印象中其實我們房地產是一個，傳統而緩慢龐大的一個行業
那這樣子由最快然後進到最慢，到底會有多好玩，所以我就厚著臉皮特別去邀請銘元說，可不可以來我這邊頻道上跟大家聊聊，那我非常感謝銘元，我一約他就說
好啊沒問題我們來跟大家聊一聊，那是不是可以直接進入到我們今天的主題，請銘元來跟我們聊聊，為什麼你會想要進入房地產，這樣子一個不一樣的市場。

謝銘元
好我先講一下我的創業背景好了，我其實到現在我已經創業超過15年的時間，那電商不是我第一個創業，電商是第二個
也就是說我從2008開始到2012年，我其實是在金融業，然後專門看的是美股跟國際金融市場
那時候其實台灣比較少人，關注國外的市場，所以我已經習慣必須在很短的時間，吸收大量的知識
然後把它消化之後做出投資決策，因為2008年是金融海嘯，那時候幾乎每天都有公司倒閉
然後都有重大的央行有重大的政策出爐，所以就養成了我，快速閱讀快速分析，然後要講給別人聽，不管是透過投影片
或者是透過文章，那最重要的是有觀點有邏輯，所以我覺得我的思考模式或是能力，是那時候開始訓練出來的。

波卡老師
哇2008我印象很深刻，因為我們公司是2008年，就是開始創業的，那一開始我也覺得時機還不錯，你知道年初的時候都還蠻好的
然後我手上也接了幾個設計案，就覺得哇我一開始起步就很棒了，我手上有好幾個設計案可以做，很開心，然後我記得大概在接近是不是9月10月
反正那個時候就突然變成是，金融危機這樣出來以後。

謝銘元
貝爾斯登倒閉。

波卡老師
哇這種事情其實老實說，對當時我來說那是遠在天邊的事情，我們就是個小裝潢商，其實跟我是沒什麼關係，可是根本事情不是這樣想的
只是還沒有燒到我們，因為我們是一個慢行業，你國外的金融危機一爆發以後，可能要四個月六個月半年，才開始影響到我們室內設計業
也就是我的創業第二年，就開始邁入急速的寒冬，沒有案子，那時候過得好辛苦，然後我們都不知道為什麼，整個市場全部都停下來了。

謝銘元
對那時候就是全世界的金融危機，所以真的蠻恐怖的，那不過我在那裡也學到非常多，那後來我到了2012年，就看到粉絲團的這個崛起
Facebook的崛起，那整個流量從過去的部落格平台，轉到Facebook粉絲團，那我就發現了這個商機，因為我是看數字看趨勢
看紅利的人，那所以我就很快的投入電商產業，那也做了十年，大概前六年算是非常的順利，我的公司規模營收也做到四億多
員工最高峰是220幾個人。

波卡老師
那個時候應該算是國內是算，有到前面幾名吧。

謝銘元
就是如果是中小型的創業算還不錯了，電商這一塊應該也前二三十名應該有。

波卡老師
對因為能夠到200人以上的團隊，其實真的不容易。

謝銘元
對但是從2017，18，19到後來，其實Facebook一直在調高它的廣告費。
因為它自己的獲利也要不斷的創新高，那當然就是從這些買流量買廣告的人下手。

謝銘元
對，所以我公司的規模大概就是呈現，每年20%到30%的縮減，這真的很可怕，其實很可怕，那你員工那麼多人事庫存
我庫存最高成本的金額是超過一億，所以那時候其實坦白講過了蠻痛苦的，所以就這樣大概熬了六七年
那在去年的時候我把公司賣掉，賣給郭台銘郭董的旗下的公司，所以也算是一個人生暫停吧
或者是重來的一個狀況，那時候我就在想，我到底要選什麼行業
其實我思考了非常多行業。

謝銘元
從個人喜好個人競爭力，產業的趨勢產業結構競爭分析，我大概做了大概想了一年多吧
然後也做了一些小小的嘗試，那後來就覺得就是房地產了。


謝銘元
那我大概講一下為什麼。

謝銘元
那我們先比較電商跟房地產的差異，然後我們再來比較股票跟房地產的差異。

波卡老師
這聽起來就很精彩。

謝銘元
不管創業或投資，你一定要選一個大的市場。
房市其實比電商還要大。

謝銘元
甚至它是股市的2.5倍以上，其實台灣有914個房地產，有10個住宅，我們先講住宅就好，商辦廠房不要理它。

謝銘元
那平均的話大概是平均價格，大概都是超過1000萬的。

謝銘元
也就是說其實整個房市是非常大，這是第一點，第二點是你要創業或是你要找工作，你就要在一個持續成長
不一定要很快速成長，你要在一個持續成長的行業裡面。
謝銘元
對房子越蓋越多，房價越來越高，所以相乘數量乘以價格。就代表整個市場的價值，是持續在創歷史新高當中，整個的佔比的總價值，它其實是雖然不管大家講說要打房要什麼的，但是以結果目前看到的結果來說，它就是緩緩的一直在往上面，慢慢的去墊高
所以整個市場的市值是越來越大。

謝銘元
那我們來看一下電商，電商市場，的確是越來越大沒錯，但是前面幾名已經出現很明顯的格局了，就是說大勢已定
以MOMO來講它就是老大，然後它的營收到今年10月11月都還在創新高，獲利表現也不錯，但是第二名的PC，Home
它就是輸給了MOMO，以及輸給了貝蝦皮打趴，那PC，Home本業電商是出現虧損的而且營收成長也沒有很漂亮。

謝銘元
它是靠它旗下去併購了幾家Fintech公司。

謝銘元
所以它正在進行轉型當中，那Fintech這條路看起來是可行的，所以它把它原有的電商的優勢，結合Fintech把它轉出新的商業模式。

謝銘元
所以我覺得PC，Home正在走一條轉型之路，那我覺得可能在一兩年的正痛期之後，就會越來越好，但是電商這一條路，營收想要再上升
營收跟獲利想要再成長，我覺得難度是非常高。

波卡老師
也就是說其實以電商這個區塊來講，其實龍頭老大其實已經奠定了，那第二第三名其實它的差距是，而且都在賠錢，都在賠錢，而且它是慢慢的下去。

謝銘元
對PC，Home蝦皮都在賠。

謝銘元
好那韓國的酷朋來了。

波卡老師
最近不是廣告打很多。

謝銘元
酷朋其實是韓國的Amazon，它是這種等級，因為韓國市場比台，人口就比台灣大，大概三到四倍嘛，所以酷朋來台它台灣雖然第一二年賠錢。

謝銘元
但是它對台灣市場的成長是非常滿意，而且它在韓國以及國外市場是賺錢的。

謝銘元
所以它跟蝦皮不一樣。蝦皮是電商的部分一直在賠，它是用遊戲來燒嘛。

謝銘元
遊戲賺錢。但遊戲現在也不好了。

謝銘元
所以蝦皮的手續費一直在漲，優惠都不見，電到電越收越貴。

波卡老師
其實以前它其實是靠電到電，或是一些免費的，免運費的優勢來去把PC，home打下去，結果自己也不太行，結果自己也一起打下去了。

謝銘元
好那電商我們以大平台來講，大家都在賠錢。

謝銘元
那中小型的其實也就是維持著。

謝銘元
還OK的一個狀態，要持續成長。

謝銘元
有人但是那個數字相對是少數，但是呢你看房地產住宅市場，因為外資法人不能進來，然後中國大陸也有限制，對那台灣等於都是一般老百姓是你的對手。
就是彼此民眾是民眾的對手。

謝銘元
也就是說它的競爭強度並沒有很強，所以我們創業或投入一個事業，你就要找一個就是對手不強，然後市場還在成長的環境。

波卡老師
這個解讀很棒，就是說如果你今天在電商，其實你要跟的是那種超人等級，一個龐然巨獸去做一個，站在同樣一個戰場上去對決，但在房地產市場上
其實除了少數的一個建商之外，其實大部分的你是跟你差不多，你是類似同樣普通等級的人，一起在這個競技場上面
雖然是人非常非常的多，可是沒有人是特殊的強度這樣子。

謝銘元
對那電商其實很麻煩的一件事，就是FB跟Google的演算法，遊戲規則一直在改，Google大概一季調一次，FB幾乎是每個月都在調一次。
然後再調整。也就是你受制於FB或是演算法，能不能讓你被曝光，或是你的流量或是曝光或廣告費都會改。

波卡老師
但是以前其實蠻流行的就是，想辦法讓人家加入會員制，這件事情難道不能去克服嗎。

謝銘元
可是消費者是喜新厭舊的，他會一直嘗試新的東西，也有無數個新的品牌出現了，所以其實你說要持續累積下去，除非你有價格優勢
像是Unicool或是Zara。

謝銘元
這種等級你才能夠不斷的，給消費者便宜又新奇的產品。

波卡老師
我有聽過說，如果你先要打價格戰，其實基本上你要很有很有錢，跟雄厚的資本才能用價格，跟人家去做武器，不然一般的人其實你要走
獨特或是特殊的一個利基市場，不然你是沒有辦法，跟資本市場去對抗的。

謝銘元
那我們反過來看房地產市場，基本上不管你是建商設計師，或是，包租公或什麼，你核心的能力基本上是一招打天下
然後可能可以用十年二十年，甚至有更久，例如說水泥師傅，他用的可能是三十年前。他學的那一招。

波卡老師
而且他現在賺的錢還比以前還多，這就是剛剛我們在會前會聊的，我說我其實一直都覺得，我們這個行業啊
是很老舊很傳統很慢，像烏龜一樣，但它非常非常的龐大，是一個龐大的，很慢的一個，沉睡的一個巨獸這樣的感覺，但是呢
在我們投入裡面其實蠻有機會的，因為說實在的，我們投入這個行業的人，不管是設計師或是學生，你看的課本是三四十年前的，你到底有沒有最近十年的課本，我跟你講你去學校去看
沒有幾本十年內寫的，全部都是三十年前的課本教科書，然後你用的CAD你用的技術，這叫十五年二十年前的，我二十年前在學校念書
的時候也是使用AutoCAD，只是AutoCAD的版本是R14，然後現在變成是比較厲害的版本而已，然後那你說你做師傅，水電師傅木工師傅
他用的工法他用的技術，甚至他用的材料，我跟你講一定是二十年前的，因為去紅磚你去問你阿公，阿公阿祖是不是用紅磚砌牆，是現在你去工地看
除非高樓大廈不然也是，不然就是紅磚白磚。

謝銘元
其實還是一樣的工法，不會變化太大。

謝銘元
可是其實國外已經有很多先進的工法了。

波卡老師
可是台灣不會去用，因為台灣可能太方便了吧，就好像你用舊方法，其實我砌個紅磚一個禮拜就砌完了，我幹嘛去學那些什麼，預註工法然後很複雜的東西
因為老方法就可以做完了。

謝銘元
對啊所以以從業人員來講，只要你願意更努力一點，然後不斷的嘗試新東西，你在這個行業就會非常有競爭力。

波卡老師
對因為我不像電商一樣，我要大家都已經是那種，極高速的那種競爭狀態，然後你每個人在那邊，衝那種10%，20%，30%的能力一直上去
其實在我們建築或室內設計的行業，你只要比旁邊的人多2%的能力，你就贏過90%的人了。

謝銘元
對那最後來講一點，我非常有感的就是庫存這件事，電商的庫存很多嘛，像食品它保存期限就是1%，就是1年多，然後效期過一半
過一半你就被平台退回，那你以3C產品你的庫存是會貶值的，那房子的庫存呢，不會貶值還會增值。

波卡老師
這真的是一件很匪夷所思的事情。

謝銘元
就是你把它當一個事業，一個商業模式來看。

謝銘元
你的庫存不用處理它，越放會越值錢，其他的行業都是庫存只會賠錢，你找倉庫放庫存，管理它都是成本。

波卡老師
而且另外一個是，房地產的庫存還可以有其他用途，你還可以出租，你還可以做生意，你還可以做其他事情，你的庫存是可以賺錢。

謝銘元
所以我也常跟朋友講。

謝銘元
就是與其你就是花了三五百萬，然後去做一間咖啡店，你不如把這個能力先拿去上課。

謝銘元
好好學，然後在房地產事業，你買一個從老公寓或小套房開始。

謝銘元
自己學著如何經營你這個，一個物件。

謝銘元
不管它是哪一種類型的事業。

謝銘元
成功機率都會比你開咖啡店高非常非常多。

波卡老師
其實我們在這個行業這麼久，我是非常認同明源的這個意見的，因為真的開咖啡店的人，很容易動不動就賠個一百五到兩百萬，然後通常
我這樣講好了，如果找我們做咖啡店，有些假如說是年輕人，充滿了夢想，跟我說我要準備開咖啡店，然後什麼東西要用最新的，用最酷最炫的，那我都問他說
你們有沒有什麼特殊技術，還是你的咖啡豆，還是你們得世界冠軍，如果都沒有，那你在網路上是經營很久嗎，也沒有，那我都會勸他說，你要不要考慮稍微做小一點
不然的話可能大概一兩年後，你就會叫我過來再猜一次了。

謝銘元
對我們剛剛比較完，以事業來看，做房地產的行業，絕對會比做電商，還要存活率還要高，然後可以相對比較輕鬆
又能持久的一個行業，那我們來比一下，我們把房子當作是一個，金融產品來看，這裡我也告訴大家五點，就是買房絕對比買股好
第一個我們把自己當作是平凡人，在房地產的世界，我統計過，從2013年實價登入，開始有數據以來，轉手買賣的人
有85%都賺錢。

謝銘元
只有15%是賠錢的。

謝銘元
那如果再加上長期持有，都不賣房子的人，絕對超過九成。
甚至是九成五的人都賺錢。

謝銘元
那我們不要把自己當作是特例，就是粗略拔萃很強，沒有我們就是一般人。
就是九成以上會賺錢。

謝銘元
就算你以今年房市。非常非常冷的第一季來說。轉賣有97%的人賺錢。

波卡老師
但是這應該是指他已經買了很久吧，因為我們這些年的房地產市場，其實是緩慢的上去。

謝銘元
沒有這三年漲非常多，你只要在兩三年前買的全部都是。

謝銘元
就是說你不要犯低級錯誤都會賺錢。

波卡老師
尤其是我聽說像那種，預售屋幾乎都賺翻了。

謝銘元
對他們都是二三十%以上，或是更高在賺。

波卡老師
可是因為這些是因為我們的歷史經驗，因為房地產是一直在墊高的狀況下，那當然剛剛有提到說，會不會有一天往下，其實不是那麼容易，但是持平的時候，加上我們台灣的稅制
跟一些持有的成本，其實相對國外來說是低的，這也是造就了我們房地產，其實不太容易跌的原因，因為你的持有成本跟維護成本並不高，可是我剛剛有聽到您說
如果是房地產跟這個股票比起來，你會覺得房地產比股票還要好，其實這一點我會很好奇是，股票的話，它的流動性跟幅度是高的
那如果有些人專門去研究股票的話，我看他們，但我知道不是每個人炒股都會賺錢，很多人炒股都會欠一大屁股債，但是如果你是認真有
一樣的足夠的研究能力去做股票的話，不是股票邏輯上它應該會更快嗎。

謝銘元
請聽我慢慢道來。

波卡老師
因為你也是這方面專家。

謝銘元
我們用數據來講，股票大概二十兩成的人賺錢，全世界都一樣，再來期貨當沖保證金大概九十幾%的人都賠錢。這是券商給我的朋友給我的資料。

謝銘元
那為什麼會這樣呢，因為持有制度不一樣，房地產因為它的交易成本高，可能買兩%賣四%，賣房平均三到六個月才賣得掉
所以你在這過程當中，你會深思熟慮，不會很衝動，或是立刻就可以賣掉做決定。

謝銘元
但是股票呢，你可能今天大漲就覺得自己是股神，就重壓。

謝銘元
然後可能連遇到兩顆子彈，或是金融海嘯，或是疫情來連續跌停，你就會歸零，那反而流動性高，它很快轉手反而是不利長期持有。

謝銘元
那你以就是變現能力來講，其實房地產也有理財型房貸，它比股票還快，你APP或網路銀行用一用
立刻瞬間把錢匯到你的帳戶，這是現在大概以前不是這樣。

謝銘元
但現在就是非常非常方便，像永豐有些銀行，你線上可以直接徵貸，它線上IT全部用好。

謝銘元
你線上按一按就徵貸，然後轉出來錢就出來。

謝銘元
所以變現或是資金融通這件事，其實房市跟股票，股票可能還要T加1或T加2，其實我覺得就是，房市這個已經差不了多少。

波卡老師
其實沒有想像中的這麼緩慢。

謝銘元
因為以前的印象可能會覺得很慢，但是其實現在都有各種方式把錢用出來的，所以這個是一般民眾比較，沒有更新最新的資訊。可能比較不了解的地方